房地产开发企业运作法律实务PDF电子书下载

第一章 房地产开发土地取得 1

第一节 土地一级开发法律风险及规避 1

一、土地一级开发简介 1

二、土地一级开发模式 2

三、土地一级开发的法律风险与规避 3

附一：关于安徽某县土地一级开发法律意见书 10

第二节 土地的“招拍挂”制度 13

一、土地“招拍挂”制度的实质 13

二、房地产开发企业参加土地拍卖应当注意的问题 14

第三节 土地出让合同的签订应注意的法律问题 15

一、关于土地出让金缴纳、土地登记与国有土地使用证的问题 16

二、关于建设项目开竣工时间及违约的问题 16

三、关于投资总额和容积率的问题 17

四、关于闲置土地的问题 18

五、关于出让宗地使用权提前收回的问题 19

第四节 土地转让（项目转让）方式取得土地 21

一、土地转让的方式 21

二、以股权方式转让建设工程项目优劣分析 21

三、股权转让方式转让项目存在的风险 22

四、股权转让方式转让项目风险的应对措施 24

附二：股权转让合同 28

附三：关于股权收购某项目的尽职调查报告 32

第五节 土地的合作开发 44

一、土地合作开发的模式 44

二、土地合作开发的风险与规避 46

第二章 房地产项目的审批第一节 房地产项目审批制度的实质 50

第二节 房地产项目开发流程及涉及的审批事项 52

一、立项与环评 52

二、规划设计 53

三、建设工程项目建设与验收 53

四、市场营销与策划 54

五、交房与物业管理 55

第三节 房地产企业如何有效应对政府审批 56

一、与相关专业咨询公司合作完成项目审批 56

二、严格按照审批的程序要求进行审批 57

三、了解审批程序与规则，做好尽职调查工作 57

四、不要轻信许诺，严格按照书面约定办事 59

五、审批遇到障碍，应当以沟通协调为主，慎用法律手段 59

附一：上海市房地产审批流程图 61

附二：项目开发报批报建管理流程 63

第三章 房地产项目工程施工 67

第一节 开发商工程总承包发包模式的选择 67

一、房地产开发企业常用的几种建设工程发包模式介绍 67

二、房地产开发企业选择工程发包模式需要考虑的因素 68

第二节 建设工程施工合同无效法律问题 73

一、建设工程施工合同无效的几种情形 73

二、建设工程施工合同无效的其他情况 74

三、处理无效建筑工程施工合同结算的原则 75

四、认定建筑工程施工合同无效的依据问题 76

五、无效建设工程施工合同价款支付问题 76

六、建设工程施工合同无效没收非法所得的范围问题 77

第三节“黑白”施工合同问题 78

一、“黑白”合同的概念 78

二、“黑白”合同的成因分析 79

三、“黑白”合同在司法实践中的处理 80

第四节 工程施工签证问题 85

一、建筑工程施工企业工程签证的种类 85

二、工程签证应注意预防的事项 86

第五节 工程施工合同的结算问题 89

一、开发商应注意“合同中不表态视为同意”条款，防止被结算 89

二、正确应对施工单位以不正当手段不验收、移交工程问题 93

三、审慎对待工程签证或其他工程变更，防止成本失控 94

第六节 工程工期法律问题 96

一、工程延期的确认 97

二、工程延期的责任认定 97

三、工程延期对抗工程款支付分析 98

第七节 施工中的房屋质量问题纠纷 99

第八节 专业分包的管理与法律风险 104

一、开发商在专业分包中面临的风险 105

二、开发商在专业分包合同中的法律风险防范 105

第九节 项目施工中现场管理应当注意的法律问题 107

第十节 施工用工管理问题 110

附：《建设工程施工合同（示范文本）》条文释义与风险提示 117

第四章 房屋预售与销售 227

第一节 商品房的预订与预售 227

一、商品房广告 227

二、认购书 230

三、预售合同应当注意的问题 233

附：商品房预售合同常用补充条款 237

第二节 变更小区规划问题 241

一、造成小区规划变更之原因分析 243

二、解决小区规划变更的主要法律途径 245

第三节 房屋质量纠纷 247

一、房屋质量纠纷案件中需要注意的两个关键问题 248

二、开发商如何正确处理房屋质量纠纷问题 250

三、保修责任与物业管理公司的管理问题 250

第四节 商品住宅典型交房纠纷及其应对 251

一、当前商品房交房纠纷高发的背景 251

二、产生交房纠纷的六大类原因 252

三、当前交房纠纷的新趋势 254

四、房地产专业律师应对交房法律风险的防御体系 255

第五节 延期交房与产证办理问题 257

一、关于延期交房时间的认定问题 258

二、关于违约责任的具体计算 258

三、延期交房风险规避 259

第六节 买房送面积问题分析 260

一、买房“送面积”原因分析 261

二、开发商“送面积”几种形式及违规与否的法律分析 261

三、开发商如何对待和把握“送面积”的问题 263

第七节 全装修房的相关法律问题 265

一、“二次交房”时间确定问题分析 265

二、交房标准与房屋验收问题分析 266

三、质保期与保修责任问题分析 267

四、“二次交房”期间可能出现的法律问题分析 268

第八节 小区会所与车位法律问题 269

一、会所与会所产权问题 269

二、会所的使用与交易 273

三、地下车位（库）产权问题分析 274

第九节 房地产新政下房地产企业面临的法律纠纷与对策分析 275

一、业主群体退房问题 276

二、施工单位工程款无法正常支付问题 277

三、项目遭遇司法拍卖问题 278

第五章 物业管理 281

第一节 物业管理模式介绍 281

一、物业管理模式 281

二、包干制模式的优势与劣势分析 282

三、酬金制模式的利弊分析 283

第二节 前期物业管理的招标 284

一、前期物业服务企业的招投标相关规定 284

二、审查物业服务企业标书应当注意的问题 286

第三节 前期物业管理文件的拟定 288

一、签订前期物业管理服务合同应注意的事项 288

二、开发商在前期物业管理期间制作相关法律文书应注意的事项 289

第四节 业主大会的成立与运作 290

一、业主建筑物区分所有权制度与业主大会制度 290

二、业主大会成立的步骤 292

三、业主大会、业委会运作中存在的问题 295

四、业主委员会主任或其成员工作中常见问题 296

五、业主委员会运作不规范原因分析及解决方案 297

第五节 业主委员会与开发商常见的几类纠纷 300

一、开发商乱用公共部位引发的诉讼 300

二、公共设备、设施质量问题引发的纠纷 302

三、关于业主委员会的诉讼主体资格问题 303

四、小区其他公建配套的产权与使用纠纷 305

五、物业管理用房纠纷 309

第六章 商业地产法律问题 312

第一节 商业地产的“订单式开发”与“地产+商业”模式 312

一、两种商业地产模式的典型案例介绍 312

二、两种商业地产开发模式优劣比较分析 313

第二节 商业地产策划中的风险与规避 316

一、商业地产定位错误的风险与规避 316

二、租售模式选择的风险与规避 318

三、策划造成民事侵权的风险与规避 319

四、商业地产策划对运营法律风险估计不足 320

五、商业地产建筑设计使用中的尴尬 321

六、商业地产策划中的政策风险问题 321

第三节 城市综合体物业销售应注意的几个法律问题 323

一、关于停车费等公共部位公益性收入的处理 323

二、维修资金的筹集与使用问题应明确约定 324

三、销售物业应当考虑今后统一物业管理 325

四、在物业销售时应当明确统一经营管理的问题 326

五、地下车位销售应当根据车位性质来决定销售策略 327

第四节 商业地产租赁常见法律问题与风险分析 328

一、“售后包租”合法性及风险分析 328

二、租赁经营住宅底商涉及的法律问题 329

三、如何确定扣率租金及防止在租金数额上产生法律纠纷 330

四、对欠租商户采取“停水停电”措施的法律风险 331

五、解除租赁、强行收回房屋和处理商户遗留物的法律风险 331

六、不诚信租客“人去楼空”的租金风险 332

七、租赁合同解除后，租户未进行工商经营地址变更问题 332

第五节 商业地产维修资金筹集与使用制度建立 333

一、政府应当建立强制的商业地产维修资金筹集制度 334

二、建立完善的维修资金使用制度 335

三、政府相关部门应当建立商业地产的维修与保养标准 337

四、“老大楼”专项维修资金的政策引导 338

五、加强政策引导，培养公民“养房”消费意识 338

第六节 从实务案例谈商业物业管理的法律风险与规避 339

一、商业物业管理的特点 339

二、商业物业管理中的法律风险与规避 340

第七节 电子商务时代下商业地产的危与机 343

第七章 房地产企业内部运作法律问题 346

第一节 企业内部运作法律风险问题简析 346

第二节 合同管理制度 347

一、对合同主体资格进行严格地审查 348

二、在合同中对合同标的规定要明确具体 349

三、合同各方的权利义务应当约定清楚 349

四、明确违约金和赔偿金计算方法 350

五、争议解决方式要明确 351

六、“合同的解除”及“合同的生效”时间或条件要明确 352

第三节 人力资源管理制度 352

一、企业在订立合同阶段存在的误区 353

二、企业在履行劳动合同阶段存在的误区 354

三、企业在劳动合同终止时存在的误区 357

四、企业人力资源管理制度的完善 359

第四节 财务管理制度 362

一、房地产企业财务风险的起因 362

二、房地产企业如何把控财务风险 363

附：房地产企业财务管理制度 364

第五节 文档管理制度 370

附：企业档案管理制度 371

第六节 企业法律风险防范制度的建立与完善 374

后记：房地产律师的专业素养与法律服务 377