房地产开发投资与实务PDF电子书下载

第一章 绪论 1

第一节 房地产的概念及其特点 1

一、房地产的概念 1

二、房地产的特点 2

第二节 房地产投资及其特点 4

一、房地产投资的概念 4

二、房地产投资的种类 5

三、房地产投资的特点 9

四、房地产投资的作用 12

第三节 房地产开发投资关键影响因素 13

一、房地产开发投资关键影响因素 13

二、房地产投资决策的原则 14

第四节 房地产项目开发过程 15

第五节 房地产开发投资知识体系 18

第六节 学习本课程的意义 18

复习思考题 19

第二章 房地产项目的开发过程 20

第一节 概述 20

一、房地产开发的资源需求 20

二、房地产开发商 20

三、房地产开发过程的参与者 21

四、房地产开发的一般过程 23

第二节 项目构思与筛选 24

一、项目构思 24

二、项目寻找与筛选 25

三、项目策划 28

四、项目定义 30

第三节 项目可行性研究与决策 31

一、可行性研究 31

二、可行性研究报告的评估 31

三、项目决策 31

第四节 获取土地使用权与项目核准 32

一、土地使用权获取方式的演变 32

二、土地储备与土地开发 32

三、开发商获取土地的途径 35

四、可接受土地价格的估算 36

五、项目核准 37

第五节 勘察、设计与规划许可 39

一、工程勘察 39

二、城市规划与房地产开发 42

三、房地产开发项目设计 45

四、开发过程中的规划管理 51

第六节 招标、采购与施工许可 55

一、概述 55

二、工程招标 55

三、开工申请与审批 58

第七节 工程建设 59

一、概述 59

二、项目管理的目标与项目管理模式 59

三、项目管理的主要任务 61

第八节 项目的租售 62

一、租售方案 63

二、广告、宣传策略 64

三、项目租售管控 64

第九节 物业交付与交付后的管理 64

一、物业交付 64

二、物业管理 64

三、项目后评估 71

复习思考题 72

第三章 房地产市场调研 74

第一节 房地产市场研究概述 74

一房地产市场调查的涵义 74

二、房地产市场调查的重要性 74

三、房地产市场调查的内容 75

四、房地产市场调查的原则 77

五、房地产市场调查的方法 78

第二节 抽样设计 83

一、抽样调查的基本概念 83

二、抽样调查的基本类型 83

三、抽样实施 87

第三节 房地产市场调研实施 88

一、调查实施队伍的组织 88

二、现场准备与管理 89

三、访谈技巧 92

四、市场调研程序 94

第四节 问卷设计 98

一、问卷的定义和作用 98

二、问卷基本结构 99

三、问卷设计的程序 101

四、市场调查中有关态度的测量量表 106

第五节 常用数据分析方法 108

一、市场预测方法 108

二、常用统计图表 119

第六节 市场调研报告 121

一、调研报告的内容 121

二、报告的撰写原则 123

复习思考题 123

第四章 房地产开发项目策划 127

第一节 概述 127

一、房地产开发策划的概念 127

二、开发策划的目的作用 128

三、房地产开发策划的原则 128

第二节 房地产开发项目策划的内容 129

一、房地产项目定位策划 129

二、营销策划 131

第三节 房地产开发策划的流程 132

一、明确策划的目的 132

二、确定主要影响因素 133

三、开发策划流程 134

第四节 房地产开发项目定位策划 135

一、客户定位策划 135

二、产品定位策划 135

三、价格定位策划 137

四、形象定位策划 137

五、项目定位的一致性 138

第五节 房地产定位策划案例——深圳“中海·月朗苑”项目定位研究深圳“中海·月朗苑”项目定位研究 139

一、项目所在区域市场分析 139

二、项目SwOT分析及项目定位整体策略 140

三、项目客户定位分析 142

四、项目产品定位分析 143

五、项目销售价格定位分析 146

六、结语 146

七、项目定位准确性评价 146

复习思考题 147

第五章 房地产开发项目投资构成与估算 148

第一节 建设项目投资构成与估算 148

一、建设项目投资估算的作用与阶段划分 148

二、一般建设项目的投资构成 149

三、各项投资的内涵 149

第二节 房地产项目投资构成 152

一、房地产投资构成 152

二、各项费用的内容 153

第三节 房地产投资估算 155

一、各项投资的估算 155

二、投资估算数据的调查途径 163

第四节 投资估算案例 163

一、项目名称 163

二、建设背景 163

三、建设地点 164

四、建设内容和规模 164

五、投资估算 164

复习思考题 169

第六章 房地产项目营销与收入估算 170

第一节 概述 170

一、租售模式 170

二、产品销售条件 170

第二节 项目营销计划 172

一、计划概要和纲领 172

二、市场营销现状 172

三、机会与威胁分析 173

四、企业目标 173

五、营销方案比选 173

六、行动方案 174

七、预计损益表 174

八、控制 174

第三节 价格策略 174

一、定价的理论和方法 174

二、一房一价的规定 179

三、价格确定的思路 179

四、常见的定价方式 179

第四节 促销策略 184

一、概述 184

二、促销策略考虑的因素 184

三、常见促销策略 185

第五节 租售收入估算 192

一、销售进度计划 192

二、销售收入估算 193

第六节 定价案例 195

一、一般楼盘定价的技术路线 195

二、某房地产开发项目定价 196

复习思考题 199

第七章 房地产融资 200

第一节 房地产融资概论 200

一、房地产融资的概念 200

二、房地产融资的类型 200

三、房地产融资的特征 204

四、我国房地产融资现状 204

五、房地产企业的资金来源 204

第二节 房地产筹资的常用方式 205

一、上市融资 205

二、债券市场融资 207

三、银行信贷融资 208

四、信托融资 209

五、私募股权 213

第三节 房地产项目融资管理 214

一、房地产项目融资的概念 214

二、房地产项目融资方案 215

第四节 房地产融资的成本计算 219

一、资金成本概述 219

二、资金成本的计算 219

第五节 融资案例 222

一、越秀基金概况 222

二、评析 223

复习思考题 224

第八章 房地产项目评价指标及计算 225

第一节 概述 225

一、设定经济评价指标目的和意义 225

二、营业收入利润和税金 225

三、房地产投资经济效果的表现形式 228

四、经济评价指标体系 229

五、全部投资和资本金评价指标的差异 229

六、静态指标与动态指标的含义 230

第二节 静态财务评价指标及计算 231

一、静态财务指标 231

二、计算实例 234

第三节 动态财务评价指标及计算 240

一、动态财务评价指标 240

二、计算实例 243

第四节 清偿能力指标及其计算 246

一、利息计算 246

二、借款偿还期 249

三、利息备付率 249

四、偿债备付率 249

五、资产负债率 250

六、流动比率 251

七、速动比率 251

第五节 房地产投资项目其他评价指标 252

一、房地产投资项目国民经济评价 252

二、房地产投资项目社会评价 256

复习思考题 265

第九章 房地产投资风险分析 266

第一节 房地产投资项目的不确定性分析 266

一、不确定性分析的涵义与分析方法 266

二、房地产投资中的不确定性因素 266

三、盈亏平衡分析 268

四、敏感性分析 269

第二节 房地产投资风险分析 270

一、房地产投资风险概念 270

二、几个常见房地产投资风险因素的分析 272

三、房地产投资组合风险 280

第三节 房地产开发投资风险管理 282

一、风险管理过程 282

二、风险识别 283

三、风险分析（风险估计与评价） 284

四、风险规划 287

五、风险监控 288

第四节 各过程或阶段的风险 288

一、项目构思与选择过程的风险 288

二、可行性研究与决策过程的风险 288

三、获取土地使用权风险和项目核准的风险 288

四、勘察设计与规划许可过程 288

五、项目招标与设备采购过程 289

六、建设过程风险 289

七、租售过程风险 289

八、交付及交付后的管理 289

复习思考题 289

第十章 房地产项目可行性研究 290

第一节 可行性研究概述 290

一、可行性研究的含义和目的 290

二、可行性研究的作用 290

三、可行性研究报告的类型 291

第二节 可行性研究报告内容构成 292

一、可行性研究报告 292

二、项目申请报告 294

三、节能评估报告 299

四、环境评估报告 301

第三节 房地产项目财务评价 303

一、房地产项目财务评价概述 303

二、房地产开发项目财务评价基本报表 304

三、房地产开发项目财务评价指标 309

第四节 房地产项目的国民经济评价 311

一、房地产项目国民经济评价概述 311

二、房地产项目国民经济评价的基本步骤 312

第五节 房地产项目可行性研究案例 314

一、项目背景 314

二、项目拟建规模 315

三、发展规划、产业政策和行业准入分析 316

四、建设地点及市政配套条件 318

五、环境保护 319

六、节能 319

七、投资估算和资金筹措 320

八、经济影响分析 324

九、结论 330

十、建议 330

复习思考题 330

第十一章房地产抵押贷款还款的计算与分析 332

第一节 房地产抵押贷款的概述 332

一、房地产抵押贷款的涵义 332

二、房地产抵押贷款的分类 332

三、房地产抵押贷款的特点 333

四、房地产抵押贷款的作用 333

第二节 借款还款的计算与分析基础 335

一、现金流量的概念 335

二、资金的时间价值 336

三、资金等效与复利计算 339

第三节 房地产开发贷款 343

一、房地产开发贷款的概念 343

二、房地产开发贷款的基本环节 343

三、房地产开发贷款的还款方式 344

第四节 个人住房贷款 346

一、个人住房贷款的概念 346

二、个人住房贷款的种类 346

三、贷款额度、期限和利率 346

四、贷款还款方式、还款额的计算及还款额的基本特性 346

五、还款额的计算实例 353

复习思考题 356

参考文献 357