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第一部分 福利与经济效率 3

第一章 通过价格体系获得的经济效率 3

1.1福利与经济效率 3

1.2帕累托最优的必要条件 5

1.3获得经济效率的条件 9

1.4通过价格体系获得经济效率的必要条件 12

第二部分 房地产 21

第二章 房地产市场的特征 21

2.1是否存在着房地产市场 21

2.2房地产市场的效率 25

第三章 房地产市场的功能 30

3.1房地产利益的经营 30

3.2房地产市场的功能 31

第四章 土地与土地资源的定价 39

4.1土地的整体性 39

4.2土地的商业租金 41

4.3土地资源的定价 45

4.4存量对流量的支配 46

第五章 房地产投资 53

5.1房地产不同收益的特殊投资特征 54

5.2房地产投资 59

5.3一般资产的整体投资收益率水平 63

5.4各种资产尤其是房地产资产的收益率类型 64

5.5一段时期的资产收益率：一项实证研究 69

5.6土地资源作为一种投资需求对房地产市场的影响 74

第三部分 开发 81

第六章 开发过程 81

6.1开发的性质 81

6.2开发商的难题 83

6.3资本项目的选择 86

6.4估测需求 93

6.5最适宜的建筑支出 97

6.6地块利用的密集程度 98

6.7购地款额 100

6.8开发项目的选择 103

第七章 再开发的时机与速率 105

7.1再开发的时机 105

7.2再开发的速率 109

第八章 开发融资 114

8.1总体考虑 114

8.2短期融资 116

8.3长期开发融资 118

8.4长期投资之融资 120

第九章 融资对商业房地产市场的影响 126

9.1 20世纪50年代和60年代的房地产市场 126

9.2 1973～1974年房地产市场的崩盘 128

9.3 1989～1991年房地产市场的崩盘 129

9.4从两次崩盘中所得的教训 134

9.5房地产市场崩盘的影响 136

9.6 2003年的商业房地产图景 143

第十章 综合性再开发 145

10.1综合性再开发的性质 145

10.2由私人企业承担综合性再开发 146

10.3地方政府的再开发工作 148

10.4地方政府与私人开发商的联合开发 149

第十一章 公共部门的开发：成本—收益分析 153

11.1成本—收益分析（CBA）的作用 153

11.2成本—收益分析的原则 155

11.3分配效应的问题 161

11.4调整市场价格 163

11.5为非市场物品定价 165

11.6处理外溢效应与无形价值 169

11.7选择适宜的贴现率 172

11.8对成本—收益分析之作用的评估 177

11.9对新女修道院花园（Covent Garden）市场的成本—收益分析 179

第十二章 规划控制经济学 184

12.1外部性 184

12.2规划程序 190

12.3规划控制的合理性 191

12.4对规划控制作为政府干预手段的正反意见 198

12.5规划控制的影响 200

第十三章 建筑产业 205

13.1建筑产业的性质 205

13.2建筑产业中需求与供给的条件 207

13.3为产品定价 210

13.4建筑产业的结构 213

13.5建材供应商 215

13.6劳动力 218

13.7生产率 220

13.8机械化 221

13.9创新 224

13.10批量生产 227

13.11目前形势与前景 231

第四部分 城市土地利用 235

第十四章 土地利用与土地价值 235

14.1引论 235

14.2交通成本与位置 237

14.3决定城市土地利用的因素 240

14.4政府的政策 244

第十五章 城市土地利用的模式 249

15.1企业与家庭的位置均衡 249

15.2冯·屠能模型的应用 254

15.3城市结构理论 262

第十六章 城市区域的发展 269

16.1城市发展的不同理论 270

16.2“城市的层级与中心区位置”理论 275

16.3最优城市规模 277

16.4外溢问题 281

16.5绿化带 282

16.6新城镇 284

16.7扩展的城镇 287

第十七章 城市环境质量：城市区域的难题 291

17.1城市的衰落 292

17.2污染 298

17.3保护 304

17.4城市交通 308

第十八章 住房 319

18.1通过市场经济方式提供住房 319

18.2住房政策 322

18.3租金管制经济学 325

18.4租约分布的变化 329

18.5 1979年的政策分水岭 334

18.6土地所有权政策变化的影响 339

18.7保守党住房策略的缺点（1979～1989年） 346

18.8住房与通货膨胀 347

18.9住房市场（1989～1999年） 348

18.10未来的住房供给 350

第十九章 区域性政策 356

19.1区域性问题 356

19.2区域背景下的产业选址 358

19.3区域性增长理论与模型 362

19.4政府政策 365

19.5城市更新 369

19.6欧盟的区域性政策 373

第五部分 政府与土地资源 379

第二十章 政府的宏观政策对土地和房地产资源的影响 379

20.1循环性的不稳定 379

20.2货币政策 382

20.3财政政策 384

20.4低通胀经济中的房地产 385

20.5政府在增长和收入分配方面的作用 387

第二十一章 经济理论与公共财政 390

21.1由公共部门提供的产品与服务 390

21.2公共部门的支出 392

21.3公共部门的劳务财源 393

21.4用户支付费用 394

21.5税收 398

第二十二章 土地资源的税收归宿 406

22.1直接税与土地资源 406

22.2增值税对房地产的影响 412

22.3以房地产为基础的地方税收 414

22.4地方政府的现行财政 422

22.5地方财政的未来 426

第二十三章 英国房地产与欧盟 429

23.1欧盟的单一市场 429

23.2单一欧洲市场与房地产行业 430

23.3英国在全球顶级房地产市场中的地位 433

23.4单一欧洲市场对英国的影响 434

23.5欧洲货币联盟：单一货币 435

23.6对英国成为欧洲货币联盟成员国的赞同与反对意见 437

23.7欧洲货币联盟与英国房地产市场 440

索引 447

译者后记 474