第一部分 福利与经济效率 3
第一章 通过价格体系获得的经济效率 3
1.1福利与经济效率 3
1.2帕累托最优的必要条件 5
1.3获得经济效率的条件 9
1.4通过价格体系获得经济效率的必要条件 12
第二部分 房地产 21
第二章 房地产市场的特征 21
2.1是否存在着房地产市场 21
2.2房地产市场的效率 25
第三章 房地产市场的功能 30
3.1房地产利益的经营 30
3.2房地产市场的功能 31
第四章 土地与土地资源的定价 39
4.1土地的整体性 39
4.2土地的商业租金 41
4.3土地资源的定价 45
4.4存量对流量的支配 46
第五章 房地产投资 53
5.1房地产不同收益的特殊投资特征 54
5.2房地产投资 59
5.3一般资产的整体投资收益率水平 63
5.4各种资产尤其是房地产资产的收益率类型 64
5.5一段时期的资产收益率：一项实证研究 69
5.6土地资源作为一种投资需求对房地产市场的影响 74
第三部分 开发 81
第六章 开发过程 81
6.1开发的性质 81
6.2开发商的难题 83
6.3资本项目的选择 86
6.4估测需求 93
6.5最适宜的建筑支出 97
6.6地块利用的密集程度 98
6.7购地款额 100
6.8开发项目的选择 103
第七章 再开发的时机与速率 105
7.1再开发的时机 105
7.2再开发的速率 109
第八章 开发融资 114
8.1总体考虑 114
8.2短期融资 116
8.3长期开发融资 118
8.4长期投资之融资 120
第九章 融资对商业房地产市场的影响 126
9.1 20世纪50年代和60年代的房地产市场 126
9.2 1973～1974年房地产市场的崩盘 128
9.3 1989～1991年房地产市场的崩盘 129
9.4从两次崩盘中所得的教训 134
9.5房地产市场崩盘的影响 136
9.6 2003年的商业房地产图景 143
第十章 综合性再开发 145
10.1综合性再开发的性质 145
10.2由私人企业承担综合性再开发 146
10.3地方政府的再开发工作 148
10.4地方政府与私人开发商的联合开发 149
第十一章 公共部门的开发：成本—收益分析 153
11.1成本—收益分析（CBA）的作用 153
11.2成本—收益分析的原则 155
11.3分配效应的问题 161
11.4调整市场价格 163
11.5为非市场物品定价 165
11.6处理外溢效应与无形价值 169
11.7选择适宜的贴现率 172
11.8对成本—收益分析之作用的评估 177
11.9对新女修道院花园（Covent Garden）市场的成本—收益分析 179
第十二章 规划控制经济学 184
12.1外部性 184
12.2规划程序 190
12.3规划控制的合理性 191
12.4对规划控制作为政府干预手段的正反意见 198
12.5规划控制的影响 200
第十三章 建筑产业 205
13.1建筑产业的性质 205
13.2建筑产业中需求与供给的条件 207
13.3为产品定价 210
13.4建筑产业的结构 213
13.5建材供应商 215
13.6劳动力 218
13.7生产率 220
13.8机械化 221
13.9创新 224
13.10批量生产 227
13.11目前形势与前景 231
第四部分 城市土地利用 235
第十四章 土地利用与土地价值 235
14.1引论 235
14.2交通成本与位置 237
14.3决定城市土地利用的因素 240
14.4政府的政策 244
第十五章 城市土地利用的模式 249
15.1企业与家庭的位置均衡 249
15.2冯·屠能模型的应用 254
15.3城市结构理论 262
第十六章 城市区域的发展 269
16.1城市发展的不同理论 270
16.2“城市的层级与中心区位置”理论 275
16.3最优城市规模 277
16.4外溢问题 281
16.5绿化带 282
16.6新城镇 284
16.7扩展的城镇 287
第十七章 城市环境质量：城市区域的难题 291
17.1城市的衰落 292
17.2污染 298
17.3保护 304
17.4城市交通 308
第十八章 住房 319
18.1通过市场经济方式提供住房 319
18.2住房政策 322
18.3租金管制经济学 325
18.4租约分布的变化 329
18.5 1979年的政策分水岭 334
18.6土地所有权政策变化的影响 339
18.7保守党住房策略的缺点（1979～1989年） 346
18.8住房与通货膨胀 347
18.9住房市场（1989～1999年） 348
18.10未来的住房供给 350
第十九章 区域性政策 356
19.1区域性问题 356
19.2区域背景下的产业选址 358
19.3区域性增长理论与模型 362
19.4政府政策 365
19.5城市更新 369
19.6欧盟的区域性政策 373
第五部分 政府与土地资源 379
第二十章 政府的宏观政策对土地和房地产资源的影响 379
20.1循环性的不稳定 379
20.2货币政策 382
20.3财政政策 384
20.4低通胀经济中的房地产 385
20.5政府在增长和收入分配方面的作用 387
第二十一章 经济理论与公共财政 390
21.1由公共部门提供的产品与服务 390
21.2公共部门的支出 392
21.3公共部门的劳务财源 393
21.4用户支付费用 394
21.5税收 398
第二十二章 土地资源的税收归宿 406
22.1直接税与土地资源 406
22.2增值税对房地产的影响 412
22.3以房地产为基础的地方税收 414
22.4地方政府的现行财政 422
22.5地方财政的未来 426
第二十三章 英国房地产与欧盟 429
23.1欧盟的单一市场 429
23.2单一欧洲市场与房地产行业 430
23.3英国在全球顶级房地产市场中的地位 433
23.4单一欧洲市场对英国的影响 434
23.5欧洲货币联盟：单一货币 435
23.6对英国成为欧洲货币联盟成员国的赞同与反对意见 437
23.7欧洲货币联盟与英国房地产市场 440
索引 447
译者后记 474