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第一部分 物业管理100问 3

我国物业管理行业发展的现状如何？ 3

《物业管理条例》的立法目的及意义是什么？ 5

《物业管理条例》主要建立了哪几项制度？ 9

《物业管理条例》规范了哪些主要内容？ 11

制定《物业管理条例》坚持了哪几项基本原则？ 12

《物业管理条例》的调整对象、适用范围以及物业管理的含义是什么？ 13

《物业管理条例》的时间效力是怎样规定的？ 18

物业管理的基本原则是什么？ 19

国家为什么要提倡建立公开、公平、公正的市场竞争机制，如何选聘物业管理企业？ 21

为什么国家鼓励物业管理采用新技术、新方法和依靠科技进步提高管理和服务水平？ 24

物业行政管理体制以及国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对物业管理活动实施监督管理的职责是什么？ 26

业主的含义以及业主享有哪些权利？ 29

业主小组及其职责是什么？ 31

业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？ 32

业主大会的组成及其性质是什么？ 34

为什么一个物业管理区域成立一个业主大会？物业管理区域的划分应当考虑的因素是什么？ 34

成立业主大会、选举产生业主委员会的条件是什么？不成立业主大会的特殊情况是什么？业主在首次业主大会会议上的投票权的确定因素是什么？ 35

业主大会履行的职责是什么？ 38

业主大会会议的形式、召开的法定人数，以及业主大会作出的决定，特别是作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘或者解聘物业管理企业，专项维修资金使用、续筹方案的决定的法定人数的要求，以及业主大会的决定的法律效力是什么？ 39

业主大会会议分为定期会议和临时会议，其召开的条件是什么？ 41

召开业主大会会议都有哪些规定？ 42

业主委员会的性质以及业主委员会履行的职责是什么？ 42

业主委员会章程都包含哪些主要内容？ 46

业主委员会都有哪些日常工作？ 46

业主委员会会议的有关规定是什么？ 48

业主委员会成立的备案制度，业主委员会委员条件以及业主委员会主任、副主任推选产生办法的规定是什么？ 48

业主委员会委员的资格如何确认？其享有的权利和义务是什么？ 49

业主公约的主要内容及其法律效力是什么？ 51

制定业主公约的法律依据是什么？ 53

业主公约订立的原则是什么？ 53

业主公约订立的程序是什么？ 54

违反业主公约的行为是什么？如何纠正违约行为？ 54

业主大会议事规则的主要内容是什么？ 56

为什么业主大会、业主委员会的决定不得与法律、法规相抵触？为什么业主大会、业主委员会不得从事与物业管理无关的活动？对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，应当如何进行处理？ 58

业主大会、业主委员会与公安机关、居民委员会的关系如何？业主大会、业主委员会应当配合并接受居民委员会指导和监督等有关事项的规定是什么？ 59

为什么建设单位要选聘物业管理企业，并与选聘的物业管理企业签订书面前期物业服务合同？ 61

《业主大会规程》都规定了哪些主要内容？ 65

物业服务合同的内容及其特征是什么？ 71

为什么建设单位应当在销售物业前，制定业主临时公约？业主临时公约的主要内容是什么？业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益的规定是什么？ 74

为什么建设单位应当在销售物业前，向物业买受人明示业主临时公约？为什么物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺业主临时公约的规定？ 75

为什么国家提倡房地产开发与物业管理相分离的原则？为什么要通过招投标的方式选聘相应资质的物业管理企业？住宅物业的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业的特殊规定是什么？ 75

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对前期物业管理招标投标管理都规定了哪些原则和基本要求？ 79

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对前期物业管理的招标是怎样规定的？ 80

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对前期物业管理的投标是怎样规定的？ 83

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对前期物业管理中的开标、评标和中标是怎样规定的？ 84

违反《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的应当承担的法律责任是什么？ 87

为什么规定房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容？ 89

为什么前期物业服务合同可以约定期限？为什么业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应当终止？ 90

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权受法律保护的规定是什么？ 91

违反《物业管理条例》的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的应当承担的法律责任是什么？ 92

为什么物业管理企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备进行查验？ 94

物业承接验收与工程竣工验收的区别是什么？ 97

物业承接验收中应当注意哪些事项？ 98

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交哪些有关资料？物业管理企业在前期物业服务合同终止时，应当向业主委员会移交哪些有关资料？ 99

违反《物业管理条例》的规定，不移交有关资料的应当承担的法律责任是什么？ 101

为什么建设单位应当按照规定配置必要的物业管理用房？ 102

违反《物业管理条例》的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的应当承担的法律责任是什么？ 103

为什么建设单位应当承担物业的保修责任？ 104

物业管理企业的性质是什么？为什么国家要对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度？ 107

《物业管理企业资质管理办法》规范了哪些主要内容？ 109

未取得资质证书从事物业管理的应当承担的法律责任是什么？ 115

为什么要对从事物业管理的人员实行职业资格制度？ 117

物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的应当承担的法律责任是什么？ 119

为什么规定一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理？ 120

为什么要求业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同？ 122

物业服务合同的主要内容是什么？ 125

物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业管理企业违约导致业主人身、财产安全受到损害所应承担的法律责任是什么？ 128

为什么规定物业管理企业承接物业时，应当办理物业承接验收手续？业主委员会向物业管理企业移交物业资料的义务是什么？ 131

为什么要明确物业管理用房的权利归属？为什么物业管理企业不得擅自改变物业管理用房的用途？ 132

违反《物业管理条例》的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的应当承担的法律责任是什么？ 133

关于物业管理企业交还物业管理用房和物业资料，以及物业管理企业之间做好交接工作都有哪些规定？ 134

为什么物业管理企业可以将物业管理专项服务业务转委托，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托？ 135

违反《物业管理条例》的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人的应当承担的法律责任是什么？ 137

物业服务费用的确定原则是什么？物业服务费用的构成由哪些组成？普通住宅的物业服务费用以及其他类型物业的物业服务费用如何确定？ 139

交纳物业服务费用都有什么规定？ 143

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由谁交纳？ 145

物业服务收费明码标价规定的内容是什么？ 145

为什么政府价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门，加强对物业服务收费进行监督？ 147

关于特约服务项目以及服务报酬的规定是什么？ 149

为什么规定物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用？为什么物业管理企业接受委托代收有关费用的不得再向业主收取其他费用？ 149

物业管理企业负有对物业管理区域内违法行为的制止和报告义务，有关行政主管部门在接到报告后应当依法履行行政监督管理的职责是什么？ 151

物业管理企业安全防范的义务是什么？物业管理企业雇请保安人员的要求，以及保安人员应当履行的职责是什么？ 154

物业使用人在物业管理活动中的权利义务是什么？为什么有关业主应当承担连带责任？ 157

房地产行政主管部门应当怎样处理物业管理活动中的投诉？ 160

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，为什么不得擅自改变？如依法确需改变公共建筑和共用设施用途的应当遵守哪些有关规定？ 161

违反《物业管理条例》的规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应当承担的法律责任是什么？ 162

为什么业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地？确需临时占用、挖掘道路、场地的应当遵守哪些有关要求？为什么应当在约定期限内恢复原状？ 165

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位对相关管线和设施设备负有维修、养护的责任是什么？为什么因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状？ 166

为什么业主需要装饰装修房屋的，应当告知物业管理企业，以及物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主？ 167

专项维修资金交纳、使用和管理的要求是什么？ 171

违反《物业管理条例》的规定，挪用专项维修资金的应当承担的法律责任是什么？ 175

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，以及经营所得收益的使用都有哪些规定？ 176

物业存在安全隐患，危及公共利益以及他人合法权益时，责任人负有什么义务，责任人不履行义务时应当承担什么责任？ 178

建设单位、业主、业主委员会、物业管理企业以及有关行政管理部门等违反《物业管理条例》应当承担的法律责任是什么？ 179

业主逾期不交纳物业服务费的应当如何处理？ 185

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规活动的应当承担的法律责任是什么？ 187

国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，应当承担的法律责任是什么？ 188

《物业管理条例》中授权地方人民政府以及国务院有关行政主管部门制定的具体办法都有哪些？ 191

如何做好贯彻落实《物业管理条例》的准备工作？ 192

与物业管理相关的法律法规主要有哪些？ 192

第二部分 相关法律法规 197

法律 197

中华人民共和国合同法（1999年3月15日 中华人民共和国主席令第15号公布） 197

中华人民共和国招标投标法（1999年8月30日 中华人民共和国主席令第21号公布） 249

行政法规 261

物业管理条例（2003年6月8日 国务院令第379号公布） 261

部门规章 274

公有住宅售后维修养护管理暂行办法（1992年6月15日 建设部令第19号发布） 274

城市新建住宅小区管理办法（1994年3月23日 建设部令第33号发布） 277

城市房屋租赁管理办法（1995年5月9日 建设部令第42号发布） 281

城市居民住宅安全防范设施建设管理规定（1996年1月5日 建设部 公安部令第49号发布） 287

房屋建筑工程质量保修办法（2000年6月30日 建设部令第80号发布） 290

商品房销售管理办法（2001年4月4日 建设部令第88号发布） 293

城市异产毗连房屋管理规定（2001年8月15日 建设部令第94号发布） 302

住宅室内装饰装修管理办法（2002年3月5日 建设部令第110号发布） 305

物业管理企业资质管理办法（2004年3月17日 建设部令第125号发布） 313

城市危险房屋管理规定（2004年7月20日 建设部令第129号发布） 321

城市房屋白蚁防治管理规定（2004年7月20日 建设部令第130号发布） 327

城市商品房预售管理办法（2004年7月20日 建设部令第131号发布） 334

规范性文件 338

建设部关于印发《全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知（1995年3月11日 建房第120号） 338

建设部关于《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）》达标办法的通知（1996年4月1日［1996］建房物字第008号） 345

建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知（1996年9月5日 建教培［1996］41号） 353

建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知（1997年4月3日 建房［1997］65号） 358

建设部关于印发《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》的通知（1997年4月16日 建房物字第011号） 360

建设部关于加强公有房屋修缮服务管理工作的通知（1997年8月25日 建房［1997］146号） 369

建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知（1997年8月25日 建房［1997］263号） 372

建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知（1997年8月29日 建房［1997］219号） 382

财政部关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知（1998年3月12日 财基字［1998］7号） 386

建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知（1998年5月12日 建房［1998］102号） 391

国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见（1998年5月29日 国电安运［1998］185号） 395

建设部关于颁布建设系统文明行业标准的通知（1998年11月6日 建文明［1998］1号） 397

建设部 财政部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知（1998年11月9日 建住房［1998］213号） 399

国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知（1998年12月15日 国税发［1998］217号） 403

财政部关于物业管理企业收到工程保修费如何进行财务处理等有关问题的复函（财基函字［1999］93号） 404

财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知（1999年12月1日 财会字［1999］44号） 405

建设部 公安部 民政部关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知（2001年6月5日 建住房［2001］115号） 412

国家计委办公厅关于物业管理服务收费管理权限有关问题的复函（2002年2月4日 计办价格［2002］122号） 416

公安部 建设部 文化部 国家工商行政管理总局国家体育总局关于印发清理非法保安组织规范保安服务市场专项整治工作方案》的通知（2002年11月22日 公通字［2002］60号） 417

建设部关于宣传贯彻《物业管理条例》的通知（2003年6月12日 建住房［2003］122号） 428

建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知（2003年6月26日 建住房［2003］130号） 432

建设部关于印发《业主大会规程》的通知（2003年6月26日 建住房［2003］131号） 441

建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复（2003年10月17日 建办法函［2003］509号） 448

国家发展和改革委员会 建设部关于印发《物业服务收费管理办法》的通知（2003年11月13日 发改价格［2003］ 1864号） 449

中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知（2004年1月6日 中物协［2004］ 1号） 454

国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知（2004年6月7日 国税发［2004］ 69号） 462

建设部办公厅关于执行《物业管理企业资质管理办法》有关问题的复函（2004年7月5日 建办法函［2004］ 385号） 463

国家发展和改革委员会 建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知（2004年7月19日 发改价检［2004］ 1428号） 464

建设部关于印发《前期物业服务合同（示范文本）》的通知（2004年9月6日 建住房［2004］ 155号） 466

建设部关于印发《业主临时公约（示范文本）》的通知（2004年9月6日 建住房［2004］156号） 480

地方性法规 488

北京市物价局 北京市房屋土地管理局关于印发《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的通知（1997年6月25日 京价（房）字［1997］ 196号） 488

北京市居住小区物业管理办法（1995年7月7日 北京市人民政府第21号令 根据1997年12月31日 北京市人民政府第12号令修改） 497

北京市物价局 北京市房屋土地管理局关于印发《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》的通知（1998年10月29日 京价（房）字［1998］第394号） 502

北京市财政局关于印发《北京市物业管理企业财务管理实施细则》的通知（1999年5月3日 京财建［1999］ 543号） 506

北京市房屋土地管理局 北京市人民政府房改办公室 北京市财政局关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知（1999年10月22日 京房地物字［1999］第1088号） 523

北京市房屋土地管理局关于代收新建商品住宅维修基金有关问题的通知（1999年12月29日 京房地物字［1999］第1341号） 525

北京市国土资源和房屋管理局关于在交易和权属登记环节查验“北京市住宅公共维修基金专用收据”的通知（2000年4月3日 京国土房管物字［2000］第213号） 527

北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）（2000年3月27日 京价（房）字［2000］ 163号） 528

北京市规划委员会 北京市发展计划委员会 北京市建设委员会 北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市住宅区及住宅建筑有线广播电视设施建设管理规定》的通知（2000年10月1日 市规发［2000］294号） 531

北京市人民政府办公厅转发市市政管委关于加强本市民用供热管理工作暂行规定的通知（2001年1月18日 京政办发［2001］ 3号） 541

北京市国土资源和房屋管理局关于加快全市物业管理委员会组建工作的通知（2001年6月1日 京国土房管物字［2001］ 516号） 544

北京市国土资源和房屋管理局 市质量技术监督局关于加强北京市住宅电梯报废管理有关问题的通知（2001年6月27日京国土房管房字［2001］617号） 546

北京市国土资源和房屋管理局关于加强居住小区安全防范管理工作的通知（2001年9月25日 京国土房管物字［2001］952号） 548

北京市国土资源和房屋管理局关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知（2001年12月23日 京国土房管物字［2001］ 1330号） 551

北京市国土资源和房屋管理局 北京市人民政府住房制度改革办公室 北京市财政局关于印发《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》的通知（2002年6月17日 京国土房管物［2002］ 561号） 552

北京市人民政府关于印发本市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标的通知（2002年8月5日 京政发［2002］ 22号） 559

北京市国土资源和房屋管理局 北京市民政局关于印发《关于将居住区物业管理纳入社区建设的意见》的通知（2002年8月26日 京国土房管物［2002］ 758号） 575

北京市养犬管理规定（2003年9月5日 北京市第十二届人民代表大会常务委员会第六次会议通过） 578

北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市物业管理招标投标办法》的通知（2003年9月25日 京国土房管物［2003］ 848号） 586

北京市国土资源和房屋管理局转发建设部业主大会规程及有关问题的通知（2003年11月4日 京国土房管物［2003］ 949号） 595

北京市国土资源和房屋管理局关于修订《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知（2003年11月4日 京国土房管物［2003］ 950号） 606

北京市国土资源和房屋管理局关于业主委员会委员资格认定问题请示的复函（2003年11月27日 京国土房管物［2003］ 1024号） 614

北京市国土资源和房屋管理局关于发布《业主临时公约》和《前期物业服务合同》示范文本的通知（2003年12月9日 京国土房管物［2003］ 1060号） 616

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》的通知（2003年12月24日 京高法发［2003］ 389号） 628

北京市国土资源和房屋管理局关于印发《商品房买卖合同》示范文本的通知（2003年12月24日 京国土房管市一［2003］1109号） 635

北京市国土资源和房屋管理局关于业主大会招标有关问题的意见（2004年3月2日 京国土房管物［2004］ 216号） 651

北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》和《关于开展全市居住小区物业管理企业服务情况检查的实施意见》的通知（2004年3月23日 京国土房管物［2004］ 338号） 653

北京市国土资源和房屋管理局关于房改房上市后向产权人收取物业管理费的复函（2004年4月7日 京国土房管物［2004］ 348号） 664

北京市国土资源和房屋管理局关于发布《物业服务合同（示范文本）》的通知（2004年5月13日 京国土房管物［2004］ 512号） 665

北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市居住小区机动车停车管理办法》的通知（2004年6月16日 京国土房管物［2004］ 663号） 675

北京市国土资源和房屋管理局关于印发北京市实施全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准评分细则（试行）的通知（2004年6月18日 京国土房管物［2004］ 686号） 678

北京市建设委员会关于首次业主大会会议筹备工作中有关问题的补充通知（2004年7月13日 京建物［2004］ 345号） 736

北京市建设委员会关于住宅区内非住宅物业交纳专项维修资金的通知（2004年8月30日 京建物［2004］ 511号） 739

深圳经济特区住宅区物业管理条例（1994年6月18日 深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，根据1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议《关于修改〈深圳经济特区住宅区物业管理条例〉的决定》修正） 740

天津市住宅小区物业管理办法（1996年7月24日 天津市人民政府批转1997年12月17日根据天津市人民政府《关于修改〈天津市住宅小区物业管理暂行办法〉的通知》修订发布） 753

重庆市物业管理条例（2002年9月25日 重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过） 760

上海市住宅物业管理规定（2004年8月19日 上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过） 778