练习题 3
估价的原则和方法 3
1．估价的基本原则 3
2．估价的基本原则 3
3．估价的基本原则 4
4．估价的基本原则 4
5．估价的基本原则 4
6．最高最佳使用 4
7．土地征用权 5
8．风险的测量 6
现金等价物价格 7
9．现金等价物价格，购买金抵押 7
10．现金等价物价格，贴水点支付 7
11．现金等价物价格，假设抵押贷款 7
12．现金等价物价格，包裹抵押贷款 8
13．现金等价物价格，贷款优惠 8
成本法 9
14．成本法，折旧分析 9
15．成本法，可修复的功能退化 10
16．成本法，不可修复的功能退化 11
17．成本法，外部退化 12
市场比较法 13
18．市场比较法，数据分析 13
19．市场比较法，毛租金乘数 14
20．市场比较法，数据的分析及应用 14
21．市场比较法，数据的分析及应用 15
22．市场比较法，趋势线分析 16
23．市场比较法，线性回归分析 17
24．市场比较法，统计学推论 18
25．市场比较法 19
26．市场比较法 19
27．市场比较法，农地评估 20
28．市场比较法，农地评估 20
一般资本化 22
29．收益资本化法，一般资本化 22
30．收益资本化法，一般资本化 22
31．收益资本化法，一般资本化 23
32．收益资本化法，一般资本化 23
33．收益资本化法，一般资本化 24
34．收益资本化法，一般资本化 24
35．收益资本化法，一般资本化 24
36．收益资本化法，一般资本化 25
37．收益资本化法，一般资本化 25
38．收益资本化法，一般资本化 25
39．收益资本化法，一般资本化 26
40．收益资本化法，一般资本化 26
41．收益资本化法，一般资本化 26
42．收益资本化法，租赁权益 26
43．收益资本化法，租赁权益 27
44．收益资本化法，租赁权益 27
抵押—自有权益分析 28
45．收益资本化法，抵押—自有权益分析 28
46．收益资本化法，抵押—自有权益分析 29
47．收益资本化法，抵押—自有权益分析 29
48．收益资本化法，抵押—自有权益分析 29
49．收益资本化法，抵押—自有权益分析 30
50．收益资本化法，抵押—自有权益分析 30
51．收益资本化法，抵押—自有权益分析 31
52．收益资本化法，抵押—自有权益分析 31
53．收益资本化法，抵押—自有权益分析 32
54．收益资本化法，抵押—自有权益分析 32
55．收益资本化法，抵押—自有权益分析 32
56．收益资本化法，抵押—自有权益分析 33
57．收益资本化法，抵押—自有权益分析 33
58．收益资本化法，抵押—自有权益分析 33
59．收益资本化法，抵押—自有权益分析 34
折现现金流分析 35
60．收益资本化法，折现现金流分析 35
61．收益资本化法，折现现金流分析 36
62．收益资本化法，折现现金流分析 36
63．收益资本化法，折现现金流分析 37
收益预测 38
64．收益资本化法，收益预测 38
65．收益资本化法，收益预测 39
案例A：写字楼不动产的评估 40
66．不动产权益 46
67．最高最佳使用 46
68．土地估价 46
69．成本法 47
70．不动产权益 47
71．不动产权益 47
72．市场比较法 47
73．出租人收益 47
74．收益资本化法 48
75．利率选择 48
76．收益资本化法 48
77．从价税 48
78．调整 49
案例B：购物中心的评估 50
79．能力条款 57
80．报告的类型 58
81．目的和用途的陈述 58
82．价值定义 58
83．交易历史 59
84．未决的选择 59
85．最高最佳使用 60
86．土地价值 60
87．成本法、重建成本、全新 60
88．折旧，市场资料 60
89．成本法，当前价值 60
90．成本法，预期价值 61
91．成本法，结果分析 61
92．市场数据，不动产权利转让分析 61
93．市场比较法，当前价值 61
94．市场比较法，预期价值 61
95．市场比较法，结果分析 62
96．收益资本化法，计算机软件 62
97．收益资本化法，计算机输入 62
98．收益资本化法，当前价值 64
99．收益资本化法，预期价值 64
100．从价税 65
101．调整 66
102．财务可行性判断 66
103．声明 66
案例C：一个估价审核任务 67
104．不动产的确认和描述 68
105．待估不动产的权益 69
106．估价的目的和预期用途 69
107．价值的定义 69
108．评估的有效日期和报告日期 70
109．数据的搜集、确认、报告 70
110．最高最佳使用 71
111．现状价值 72
112．市场吸纳 72
113．成本法的排除 73
114．市场比较法 74
115．收益资本化法 75
116．财务可行性 77
117．调整，结论和审核报告 77
参考答案 81
估价的原则和方法 81
1．估价的基本原则 81
2．估价的基本原则 82
3．估价的基本原则 83
4．估价的基本原则 83
5．估价的基本原则 84
6．最高最佳使用 84
7．土地征用权 86
8．风险的测量 88
现金等价物价格 92
9．现金等价物价格，购买金抵押 92
10．现金等价物价格，贴水点的支付 94
11．现金等价物价格，假设抵押贷款 95
12．现金等价物价格，包裹抵押贷款 97
13．现金等价物价格，贷款优惠 98
成本法 101
14．成本法，折旧分析 101
15．成本法，可修复的功能退化 105
16．成本法，不可修复的功能退化 107
17．成本法，外部退化 109
市场比较法 112
18．市场比较法，数据分析 112
19．市场比较法，毛租金乘数 114
20．市场比较法，数据的分析和应用 116
21．市场比较法，数据的分析和应用 119
22．市场比较法，趋势线分析 121
23．市场比较法，线性回归分析 124
24．市场比较法，统计学推论 128
25．市场比较法 131
26．市场比较法 133
27．市场比较法，农地评估 134
28．市场比较法，农地评估 138
一般资本化 143
29．收益资本化法，一般资本化 143
30．收益资本化法，一般资本化 144
31．收益资本化法，一般资本化 146
32．收益资本化法，一般资本化 147
33．收益资本化法，一般资本化 149
34．收益资本化法，一般资本化 150
35．收益资本化法，一般资本化 152
36．收益资本化法，一般资本化 153
37．收益资本化法，一般资本化 155
38．收益资本化法，一般资本化 156
39．收益资本化法，一般资本化 158
40．收益资本化法，一般资本化 160
41．收益资本化法，一般资本化 161
42．收益资本化法，租赁权益 162
43．收益资本化法，租赁权益 163
44．收益资本化法，租赁权益 164
抵押—自有权益分析 167
45．收益资本化法，抵押—自有权益分析 167
46．收益资本化法，抵押—自有权益分析 176
47．收益资本化法，抵押—自有权益分析 177
48．收益资本化法，抵押—自有权益分析 179
49．收益资本化法，抵押—自有权益分析 180
50．收益资本化法，抵押—自有权益分析 181
51．收益资本化法，抵押—自有权益分析 186
52．收益资本化法，抵押—自有权益分析 190
53．收益资本化法，抵押—自有权益分析 193
54．收益资本化法，抵押—自有权益分析 194
55．收益资本化法，抵押—自有权益分析 197
56．收益资本化法，抵押—自有权益分析 199
57．收益资本化法，抵押—自有权益分析 200
58．收益资本化法，抵押—自有权益分析 202
59．收益资本化法，抵押—自有权益分析 204
折现现金流分析 208
60．收益资本化法，折现现金流分析 208
61．收益资本化法，折现现金流分析 213
62．收益资本化法，折现现金流分析 215
63．收益资本化法，折现现金流分析 218
收益预测 221
64．收益资本化法，收益预测 221
65．收益资本化法，收益预测 223
案例A：写字楼不动产的评估 225
66．不动产权益 225
67．最高最佳使用 226
68．土地估价 227
69．成本法 228
70．不动产权益 229
71．不动产权益 230
72．市场比较法 232
73．出租人收益 233
74．收益资本化法 234
75．利率选择 235
76．收益资本化法 242
77．从价税 249
78．调整 250
案例B：购物中心的评估 253
79．能力条款 253
80．报告的类型 254
81．目的和用途的陈述 256
82．价值定义 257
83．交易历史 258
84．未决的选择 259
85．最高最佳使用 260
86．土地价值 261
87．成本法，重建成本，全新 263
88．折旧、市场资料 264
89．成本法，当前价值 267
90．成本法，预期价值 268
91．成本法，结果分析 269
92．交易数据，不动产权利转让分析 270
93．市场比较法，当前价值 271
94．市场比较法，预期价值 276
95．市场比较法，结果分析 277
96．收益资本化法，计算机软件 278
97．收益资本化法，计算机输入 279
98．收益资本化法，当前价值 282
99．收益资本化法，预期价值 285
100．从价税 288
101．调整 288
102．财务可行性判断 289
103．声明 291
案例C：一个估价审核任务 292
104．不动产的确认和描述 292
105．待估不动产的权益 294
106．评估的目的和预期用途 294
107．价值的定义 295
108．估价的有效日期和报告日期 296
109．数据的搜集、确认、报告 297
110．最高最佳使用 298
111．现状价值 299
112．市场吸纳 300
113．成本法的排除 301
114．市场比较法 302
115．收益资本化法 303
116．财务可行性 304
117．调整、结论和审核报告 305
附录 307
A．资本化符号和公式 307
B．基本统计学——线性回归分析和趋势线分析 317
C．参考书目 322
D．财务表格 323