第一章 绪论 1
第一节 研究背景 1
第二节 研究思路 5
第三节 主要观点 5
第四节 创新之处 7
第二章 概念澄清与文献述评 9
第一节 基本概念分析 9
一、地租、地价与房价 9
二、土地收益及其分配 12
第二节 简要文献述评 15
一、土地收益分配制度反思 15
二、土地财政与物业税问题 18
三、现有主流研究总体评价 20
第三章 基于经济主体土地收益分配实证分析 21
第一节 地方政府是土地收益分配最大赢家 21
一、土地出让收入激增造就地方政府土地财政 22
二、土地税收逐年攀升成为地方政府重要税源 33
第二节 农民（集体）市民获得一次性补偿 38
一、现行补偿政策形成城乡土地收益“剪刀差” 38
二、补偿规模大幅提高造就了土地食利阶层 43
第三节 开发商获取暴利实现财富迅速膨胀 46
一、房价基本构成中开发商成本估计 46
二、开发商高额利润率呈现下滑趋势 50
第四节 私人业主获得大量财产性增值收益 54
一、房价持续上涨带动业主资产大幅升值 54
二、各类物业租金呈现长期持续上涨趋势 57
第五节 金融机构房地产业务成重要盈利点 60
一、政府信用担保的大量土地融资利息收益 60
二、从开发商土地开发融资中获取巨大收益 61
三、个人抵押贷款成金融机构重要收入来源 64
小结 五大主体土地收益的综合分析 64
第四章 当前土地收益分配要害问题及主要影响 71
第一节 “以土地谋增长”模式下工业化、城市化粗放低效 71
一、粗放低效土地供应带动工业化、城市化虚假繁荣 72
二、二元制阻碍农民工市民化，城市化率大大高估 79
第二节 土地财政成地方支柱财源但成本很高不可持续 81
一、分税制后土地批租带来支柱财源但问题重重 81
二、征地拆迁成本持续提高，维稳压力和支出增大 84
三、巨大利益致大量涉地违法腐败，社会矛盾激化 87
第三节 土地财产收入比重过大制约体制改革与经济转型 91
一、强化了物质资本投资，抑制了劳动收入和人力资本形成与积累 91
二、大量固化社会资本抑制消费需求，强化了畸形储蓄消费格局 95
三、加剧了财富转移和两极分化，成重要社会不公平不稳定因素 96
第四节 房地产虚拟经济化倾向导致巨大财政金融风险 98
一、持续暴利造成房地产脱实向虚和实体产业空心化 98
二、全社会巨额房地产融资潜伏着巨大财政金融风险 100
三、房地产金融资产属性加宽松货币放大了价格泡沫 102
第五节 土地所有权虚化导致国有资产流失，企业自生能力差 104
一、土地所有权有名无实导致大量国有土地收益流失 104
二、大量地租补贴下国企乃至民企普遍缺乏自生能力 106
小结 现行土地收益分配是物本发展典型代表 109
第五章 土地收益分配制度改革基本方略 113
第一节 树立公平、效率统一的土地收益分配改革指导思想 113
一、破除公平、效率对立思维，维护经济公平、社会公平 113
二、重新认识按要素分配，明确要素收益的政策原则 115
三、厘清土地收益分配原则，提高土地资源利用效率 121
第二节 坚持用途管制和收益调节原则，破解土地二元制 123
一、不同所有制下用途管制与收益调节原则趋同 123
二、私有化并非灵丹妙药，国有化也非洪水猛兽 125
第三节 明确国有土地资产收益，实行国有土地使用年租制 128
一、确立“社会贡献增值归公”原则，理顺租税费体系 128
二、推行国有土地年租制，实现国有土地所有权收益 130
第四节 破解土地财政依赖，形成财政可持续平衡方式 132
一、央地权责调整配合房地产税破除土地财政 132
二、围绕征地批租收益分配的整体改革思路 135
第五节 “土地换社保”推动农民工市民化为核心的城市化 136
一、回归本质破解误区，推动“功能城市化” 137
二、推进“土地换社保”，加速农民工市民化 139
结语 转变旧方式，释放新动力 141
参考文献 145
后记 151