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中国土地收益分配研究
中国土地收益分配研究

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经济

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  • 作 者:韩树杰著
  • 出 版 社:北京:经济管理出版社
  • 出版年份:2016
  • ISBN:9787509644263
  • 页数:152 页
图书介绍:在我国当前制度环境下,参与土地收益分配的主要有五大利益主体。地方政府是土地收益分配的最大赢家,其土地出让收入和土地税收收入规模呈现总体扩大趋势;农民(农村集体)和市民在征地拆迁过程中获得一次性补偿,近年来这一补偿规模快速提升,大大挤压了政府土地出让纯收益,也造就了一个庞大的城市和城郊土地食利阶层;开发商借助快速城市化东风,通过土地增值暴利获得高利润率,实现了财富迅速膨胀;私人业主(企业或个人)获得了大量并非由其自身贡献而是由城市经济社会发展所带来的房地产增值收益和房租收益;金融机构获得大量来自地方政府土地融资、开发商土地和业务融资及家庭个人购房抵押贷款等融资收益,房地产业务成为其重要盈利点。现行土地收益分配制度是传统以物为本发展方式的典型代表,大规模畸形的土地收益分配对国民经济产生了深刻影响。一是刺激了土地补贴的“粗放工业化”(粗放供地、低效浪费、囤地卖地,企业竞争力差、创新力低)和见物不见人、“经营城市”的“虚假城市化”(大搞城市建设,忽视人的城市化和社会保障),错失了农民市民化这一中国城市化关键,导致国民经济以增长代替发展。二是土地财政导致的城市化成本越来越高、不可持续。征地拆迁成
《中国土地收益分配研究》目录

第一章 绪论 1

第一节 研究背景 1

第二节 研究思路 5

第三节 主要观点 5

第四节 创新之处 7

第二章 概念澄清与文献述评 9

第一节 基本概念分析 9

一、地租、地价与房价 9

二、土地收益及其分配 12

第二节 简要文献述评 15

一、土地收益分配制度反思 15

二、土地财政与物业税问题 18

三、现有主流研究总体评价 20

第三章 基于经济主体土地收益分配实证分析 21

第一节 地方政府是土地收益分配最大赢家 21

一、土地出让收入激增造就地方政府土地财政 22

二、土地税收逐年攀升成为地方政府重要税源 33

第二节 农民(集体)市民获得一次性补偿 38

一、现行补偿政策形成城乡土地收益“剪刀差” 38

二、补偿规模大幅提高造就了土地食利阶层 43

第三节 开发商获取暴利实现财富迅速膨胀 46

一、房价基本构成中开发商成本估计 46

二、开发商高额利润率呈现下滑趋势 50

第四节 私人业主获得大量财产性增值收益 54

一、房价持续上涨带动业主资产大幅升值 54

二、各类物业租金呈现长期持续上涨趋势 57

第五节 金融机构房地产业务成重要盈利点 60

一、政府信用担保的大量土地融资利息收益 60

二、从开发商土地开发融资中获取巨大收益 61

三、个人抵押贷款成金融机构重要收入来源 64

小结 五大主体土地收益的综合分析 64

第四章 当前土地收益分配要害问题及主要影响 71

第一节 “以土地谋增长”模式下工业化、城市化粗放低效 71

一、粗放低效土地供应带动工业化、城市化虚假繁荣 72

二、二元制阻碍农民工市民化,城市化率大大高估 79

第二节 土地财政成地方支柱财源但成本很高不可持续 81

一、分税制后土地批租带来支柱财源但问题重重 81

二、征地拆迁成本持续提高,维稳压力和支出增大 84

三、巨大利益致大量涉地违法腐败,社会矛盾激化 87

第三节 土地财产收入比重过大制约体制改革与经济转型 91

一、强化了物质资本投资,抑制了劳动收入和人力资本形成与积累 91

二、大量固化社会资本抑制消费需求,强化了畸形储蓄消费格局 95

三、加剧了财富转移和两极分化,成重要社会不公平不稳定因素 96

第四节 房地产虚拟经济化倾向导致巨大财政金融风险 98

一、持续暴利造成房地产脱实向虚和实体产业空心化 98

二、全社会巨额房地产融资潜伏着巨大财政金融风险 100

三、房地产金融资产属性加宽松货币放大了价格泡沫 102

第五节 土地所有权虚化导致国有资产流失,企业自生能力差 104

一、土地所有权有名无实导致大量国有土地收益流失 104

二、大量地租补贴下国企乃至民企普遍缺乏自生能力 106

小结 现行土地收益分配是物本发展典型代表 109

第五章 土地收益分配制度改革基本方略 113

第一节 树立公平、效率统一的土地收益分配改革指导思想 113

一、破除公平、效率对立思维,维护经济公平、社会公平 113

二、重新认识按要素分配,明确要素收益的政策原则 115

三、厘清土地收益分配原则,提高土地资源利用效率 121

第二节 坚持用途管制和收益调节原则,破解土地二元制 123

一、不同所有制下用途管制与收益调节原则趋同 123

二、私有化并非灵丹妙药,国有化也非洪水猛兽 125

第三节 明确国有土地资产收益,实行国有土地使用年租制 128

一、确立“社会贡献增值归公”原则,理顺租税费体系 128

二、推行国有土地年租制,实现国有土地所有权收益 130

第四节 破解土地财政依赖,形成财政可持续平衡方式 132

一、央地权责调整配合房地产税破除土地财政 132

二、围绕征地批租收益分配的整体改革思路 135

第五节 “土地换社保”推动农民工市民化为核心的城市化 136

一、回归本质破解误区,推动“功能城市化” 137

二、推进“土地换社保”,加速农民工市民化 139

结语 转变旧方式,释放新动力 141

参考文献 145

后记 151

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