第三卷 房地产物业经营管理制度文本 1613
第一章 房地产、物业经营管理制度 1613
第一节 房地产企业管理制度 1613
一 行政管理制度 1613
重大事项决策制度 1613
会议制度 1613
经济合同管理办法 1614
工会费管理办法 1615
工资总额管理暂行规定 1616
二 人事管理制度 1619
聘用制度 1619
员工行为规范 1621
职务任免制度 1623
岗位调迁制度 1623
员工离职制度 1623
请休假及假期待遇制度 1624
培训制度 1625
考核制度 1625
奖惩制度 1626
三 房地产开发企业会计制度 1628
房地产开发企业会计制度的特点 1628
投资核算 1629
坏帐准备的核算 1632
存货的核算 1633
固定资产的核算 1634
房地产开发企业负债的核算 1635
短期借款的核算 1635
应付福利费的核算 1636
房地产开发企业的所有者权益 1636
房地产开发企业的成本费用 1636
开发产品成本的核算 1637
开发产品成本核算方面新制度与原制度的区别 1640
期间费用 1640
期间费用的核算 1641
房地产开发企业收入的核算 1643
营业收入的核算 1644
利润总额的构成 1646
利润总额的核算 1647
利润分配 1648
利润分配的核算 1649
房地产开发企业的会计报告 1650
施工、房地产开发企业财务制度 1651
第二节 房地产质量体系文件管理制度 1665
一 质量手册 1665
质量方针和目标 1665
组织机构及职责描述 1666
质量体系要素 1667
二 程序文件 1678
管理评审程序 1678
物业管理方案编制程序 1680
合同评审程序 1681
文件和资料控制程序 1683
物资的采购控制程序 1686
分供方的选择和评审程序 1687
用户提供维修产品的控制程序 1688
产品的标识和可追溯性控制程序 1689
过程控制程序 1689
设备管理控制程序 1690
进货检验程序 1692
服务质量评价控制程序 1693
物业验收程序 1694
检验、测量和试验设备控制程序 1695
检验状态控制程序 1696
不合格品控制程序 1697
纠正和预防措施控制程序 1698
顾客投诉处理程序 1699
物品搬运、贮存、防护控制程序 1700
质量记录控制程序 1701
内部质量审核程序 1702
培训控制程序 1703
服务控制程序 1704
统计技术应用程序 1706
第三节 物业管理公司外部管理制度 1708
一 物业管理公司章程 1708
物业管理公司章程（内资） 1708
物业管理公司章程（外资） 1709
二 业主管理制度 1714
住宅区业主委员会章程 1714
大厦公共契约 1716
小区精神文明建设公约 1721
小区业主（住户）装修管理规定 1721
第四节 物业管理公司内部管理制度 1725
一 行政管理运作制度 1725
员工守则 1725
办公环境管理制度 1726
会议制度 1727
保密制度 1727
办公设备使用管理制度 1728
档案资料管理制度 1729
二 主要岗位责任制 1730
环境管理部经理岗位职责 1730
环境绿化主管岗位职责 1730
绿化工岗位职责 1731
保安部经理岗位职责 1731
区中队长岗位职责 1732
保安队员岗位职责 1732
管理处主任岗位职责 1732
小区管理员岗位职责 1733
维修工岗位职责 1734
污水泵房管理人员岗位职责 1735
电梯工岗位职责 1735
仓库管理人员岗位职责 1736
三 物业管理业务规章 1736
质量体系文件编写导则 1736
文件编码规定 1741
安全管理制度 1743
管理处内部运作管理规程 1750
服务收费管理规程 1760
房屋及公共场地管理工作手册 1768
供配电设备（设施）管理工作手册 1774
给排水设备（设施）管理工作手册 1784
制冷设备管理工作手册 1789
电梯管理工作手册 1793
消防管理工作手册 1797
房屋（设施）养护和修缮管理工作手册 1806
保安工作手册 1809
清洁、绿化管理工作手册 1823
租赁管理工作规程 1828
物业管理工作抽检与考核规程 1834
租赁管理工作抽检与考核规程 1835
小区治安管理规定 1837
小区出入管理规定 1837
小区暂住人员管理规定 1838
设施、设备保养、维修规范 1839
楼宇维修、装修及保养规定 1840
管理处装修管理巡视制度 1843
维修回访制度 1845
园林绿化管理制度 1845
违章建筑管理规定 1845
养犬规定 1846
公共卫生规定 1846
小区安全用电、用水管理规定 1847
电梯管理 1847
小区商业网点管理规定 1848
生活服务规章 1848
住户手册 1850
处理投诉制度 1852
四 物业管理业务文书 1853
第二章 房地产、物业经营管理作业流程与程序 1857
第一节 房地产开发办事程序 1857
一 征用土地工作程序 1857
二 预征土地工作程序 1857
三 强制征地程序 1858
四 拆迁房屋工作程序 1859
五 用地单位实施房屋拆迁的工作程序 1860
六 协议出让土地使用权办文程序 1860
七 公开招标出让土地使用权程序和办法 1862
八 拍卖土地使用权程序和办法 1864
九 历史用地、行政划拨土地补办用地手续办公程序 1866
十 临时用地办文程序 1867
十一 合作建房办文程序 1868
十二 地价测算办文程序 1869
十三 设计方案审批程序 1871
十四 初步设计审批程序 1872
十五 施工图报建程序 1873
十六 临时建筑报建程序 1874
十七 扩建、加建工程项目审批程序 1875
十八 住宅区设施配套完善工作程序 1876
十九 房地产登记程序 1876
二十 申请补发《房地产证》办事程序 1882
第二节 房地产开发土建办文流程 1883
一 规划国土局办文总流程图 1883
二 城市规划管理办文流程图 1884
城市设计审批流程 1884
建设项目规划选址 1885
市政工程规划验收 1886
市政工程和市政设施报建 1887
建筑单体市政报建审批 1888
单体建筑市政工程规划验收 1889
小区验收 1890
改变用地性质审批 1891
调整容积率审批程序 1892
三 征地拆迁管理办文流程图 1893
用地单位申办实施房屋拆迁 1893
规划范围拆迁房屋办文程序 1894
四 地政管理办文流程图 1895
协议出让土地使用权办文程序 1895
农村集体土地建设用地办文程序 1896
历史用地、行政划拨用地办文程序 1897
行政划拨用地补办用地手续 1898
申请临时用地 1899
五 建筑设计管理与报建办文流程图 1900
新建工程报建 1900
改建、扩建工程项目报建 1901
装饰装修报建流程图 1902
临时建筑报建流程图 1903
建筑工程规划验收 1904
基础工程提前开工报建程序流程图 1905
补办和修改《建筑工程规划许可证》流程图 1906
六 测绘地籍管理办文流程图 1907
七 房地产权管理办文流程图 1908
土地使用权初始登记 1908
房地产权初始登记 1909
二级市场房地产转移登记 1910
三级市场房地产转移登记 1911
房地产抵押登记 1912
房地产变更登记 1913
申请补发《房地产证》 1914
八 房地产市场管理办文流程图 1915
房地产预售审批 1915
商品住宅外销审批 1916
合作建房审批 1917
《租赁许可证》发放程序 1918
租赁登记程序 1919
九 土地定级与土地使用费征收办文流程图 1920
土地使用费的初始登记 1920
土地使用费的缴费 1921
土地使用费变更登记（含土地使用权变更及土地用途变更） 1922
土地用途变更 1923
土地使用费减免、优惠审定 1924
十 测绘产权办文流程图 1925
征地拆迁中的地籍测量 1925
竣工验收测量 1926
房屋预售和房改中的面积查丈 1927
建筑工程验线 1928
第三节 房屋预售作业流程与程序 1929
一 建设公司预售房屋销售作业流程 1929
二 销售企划 1930
销售企划作业流程图示（一） 1930
销售企划作业流程图示（二） 1931
销售企划作业流程图示（三） 1932
三 收取订金 1933
收取订金作业流程图（一） 1933
收取订金作业流程图（二） 1934
四 签约 1935
签约作业流程图示（一） 1935
签约作业流程图示（二） 1936
五 期款收受 1937
期款收受作业流程图示（一） 1937
期款收受作业流程图示（二） 1938
六 催收款项 1939
催收款项作业流程图示（一） 1939
催收款项作业流程图示（二） 1940
催收款项作业流程图示（三） 1941
七 换名手续 1942
换名手续作业流程图示（一） 1942
换名手续作业流程图示（二） 1943
八 换户手续 1944
换户手续作业流程图示（一） 1944
换户手续作业流程图示（二） 1945
九 退户手续 1946
退户手续作业流程图示（一） 1946
退户手续作业流程图示（二） 1947
十 预收产权转移及银行贷款费用 1948
预收产权转移及银行贷款费用作业流程图示（一） 1948
预收产权转移及银行贷款费用作业流程图示（二） 1949
十一 办理产权转移及银行贷款 1950
办理产权转移及银行贷款作业流程图示（一） 1950
办理产权转移及银行贷款作业流程图示（二） 1951
十二 交屋 1952
交屋作业流程图示（一） 1952
交屋作业流程图示（二） 1953
十三 结算 1954
结算作业流程图示（一） 1954
结算作业流程图示（二） 1955
十四 移交管理基金及协助成立住户大会 1956
移交管理基金及协助成立住户大会作业流程图示 1956
移交管理基金及协助成立住户大会作业程序说明 1956
第四节 成屋、半成屋销售及租赁作业流程与程序 1957
一 成屋、半成屋委托代销 1957
成屋、半成屋委托代销作业流程图示 1957
成屋、半成屋委托代销作业程序说明 1958
二 成屋、半成屋收取订金 1959
成屋、半成屋收取订金作业流程图示（一） 1959
成屋、半成屋收取订金作业流程图示（二） 1960
成屋、半成屋收取订金作业程序说明 1961
三 成屋、半成屋签约 1962
成屋、半成屋签约作业流程图示（一） 1962
成屋、半成屋签约作业流程图示（二） 1963
成屋、半成屋签约作业程序说明 1964
四 成屋、半成屋自行销售 1965
成屋、半成屋自行销售作业流程图示 1965
成屋、半成屋自行销售作业程序说明 1966
五 成屋、半成屋选材选色 1967
成屋、半成屋选材选色作业流程图示（一） 1967
成屋、半成屋选材选色作业流程图示（二） 1968
成屋、半成屋选材选色作业程序说明 1969
六 成屋、半成屋预收产权移转及银行贷款费用 1970
成屋、半成屋预收产权移转及银行贷款费用作业流程图示（一） 1970
成屋、半成屋预收产权移转及银行贷款费用作业流程图示（二） 1971
成屋、半成屋预收产权移转及银行贷款费用作业程序说明 1972
七 成屋、半成屋办理产权移转及银行贷款 1973
成屋、半成屋办理产权移转及银行作业流程图示（一） 1973
成屋、半成屋办理产权移转及银行作业流程图示（二） 1974
成屋、半成屋办理产权移转及银行作业程序说明 1975
八 成屋、半成屋交屋 1976
成屋、半成屋交屋作业流程图示（一） 1976
成屋、半成屋交屋作业流程图示（二） 1977
成屋、半成屋交屋作业程序说明 1978
九 成屋、半成屋结算 1979
成屋、半成屋结算作业流程图示 1979
成屋、半成屋结算作业程序说明 1980
十 成屋租赁委托代租 1981
成屋租赁委托代租作业流程图示 1981
成屋委托代租作业程序说明 1982
十一 成屋租赁签订租赁契约书 1983
成屋租赁签订租赁契约书作业流程图示（一） 1983
成屋租赁签订租赁契约书作业流程图示（二） 1984
成屋租赁签订租赁契约书作业程序说明 1985
十二 成屋租赁自行出租作业 1986
成屋租赁自行出租作业流程图示 1986
成屋租赁自行出租作业程序说明 1987
十三 成屋租赁签订汽（机）车位租约 1988
成屋租赁签订汽（机）车位租约作业流程图示 1988
成屋租赁签订汽（机）车位租约作业程序说明 1989
第三章 房地产、物业管理表格 1993
第一节 房地产经营管理常用表格 1993
一 程序文件表格 1993
管理评审计划 1993
管理评审内容 1994
管理评审结论 1995
会议签到表 1996
会议记录 1997
合同评审记录 1998
受控文件清单 1999
文件发放登记表 2000
文件发放范围清单 2001
文件修改建议表 2002
受控文件复印申请表 2003
外来文件清单 2004
采购计划 2004
请购单 2004
分供方评审表 2005
合格分供方一览表 2006
维修单 2006
机电运行交接班记录 2007
设备对外委托维修申请单 2007
设备检查保养计划表 2008
设备保养记录表 2008
设备维修记录表 2009
设备卡 2009
机电设备台帐 2010
测量、计量器具台帐 2011
不合格情况纠正、预防措施报告 2012
不合格品处理报告 2013
用户投诉记录 2013
质量记录表格清单 2014
质量记录查阅审批表 2014
二 内部质量审核报告表 2015
审核报告 2015
审核综述 2016
质量体系内审不合格项目分布表 2017
检查表 2018
质量体系审核过程会议签到表 2019
不合格情况报告 2020
培训记录 2021
员工培训登记表 2022
回访记录 2023
三 工作规程表格 2024
租赁来电来访记录表 2024
出租房屋验收交接单 2025
交款通知书 2026
交款通知书回执 2026
停租申请书 2027
出租房屋租金收取统计月报表 2028
租赁情况一览表 2029
房屋租赁服务工作意见书 2030
租用电话接通申请表 2030
租用／过户电话申请表 2031
电话租用管理合同 2032
市内电话费结算清单 2033
租用电话退租申请表 2034
外租电话费收取统计月报表 2035
缴纳租赁管理费明细表 2036
报纸广告商情一览表 2037
第二节 房地产销售、租赁常用表格 2038
一 租售前期表格 2038
余屋处理记录表 2038
物件基本资料表 2039
物件基本设备表 2040
客户购买需求调查表 2041
商圈人文评估表 2042
二 租售应用表格 2043
销售业务周报表 2043
不动产购买意愿书 2044
签约通知单 2046
签约记录单 2047
销售金额折让单 2048
代书费用明细表 2049
房地产现场点交表 2050
成交客户资料表 2051
三 租售后期表格 2052
客户申诉处理报告表 2052
个案服务追踪表 2053
成屋行销记录表 2054
租赁个案服务追踪表 2055
第三节 房屋预售作业常用表格 2056
一 预售准备表格 2056
个案市调资料表 2056
广告预算表 2057
广告单项预算与实际费用控制表 2058
购房预约单 2059
销售控制表 2060
二 预售作业表格 2061
客户基本资料表 2061
销售收款日报表 2062
销售现场资料统计表 2063
订金补足记录 2064
订金未补足记录 2065
销售明细表 2066
销售状况统计表 2067
客户收款明细表 2068
个案销售收入日报表 2069
缴款通知书 2070
解约通知单 2071
付款进度金额表 2072
工程变更设计申请书 2073
选材选样表 2074
代办费暨各项规费、契税预收明细表 2075
交屋手续程序表 2076
交屋明细表 2077
交屋点收单 2078
第四节 物业管理表格 2079
一 接收物业的有关表格 2079
业主入户收楼程序表 2079
楼宇验收报告单 2080
楼宇钥匙签收表 2081
住户资料卡 2081
二 物业管理业务表格 2082
楼宇交接书 2082
物品出入登记表 2083
入住登记表 2084
大厦装修申请表 2085
临时动火作业申请表 2087
公用场地使用登记表 2088
用户退房登记表 2088
配电柜检修工作表 2088
水池（箱）清洗及消毒记录表 2090
空调运行记录表 2091
空调水泵运行记录 2092
大厦空调停机通知单 2092
电梯检查保养表 2093
中控室交接班记录 2094
中控室消防设备监控运行记录表 2094
消防应急器材检查表 2095
消防设备月保养记录表 2096
消防水泵半年保养记录表 2097
消防风机半年保养记录表 2098
消防设备年保养记录表 2099
防盗报警对讲电话保养记录表 2100
保安闭路电视保养记录表 2100
公共天线保养记录表 2101
消防检查整改通知单 2101
消防演练记录表 2102
房屋设施养护计划 2103
房屋设施养护记录表 2104
来人来访登记表 2105
邮件收发登记表 2106
巡逻记录表 2106
班长巡查记录表 2107
大厦交接班记录 2107
保安员综合素质考核评分表 2108
保安班整体素质考核评分表 2109
队列素质考核表 2110
停车场（库）交接班记录 2110
通讯器材台帐 2111
绿化养护工作日记录表 2112
绿化养护月检查表 2113
清洁工工作考核表 2114
环境消毒杀菌记录表 2115
机电部工作日检表 2116
机电部工作周检表 2116
大厦事务部日检记录表 2117
大厦事务部周检表 2117
清洁、绿化工作日检表 2118
清洁工作检查表 2118
水泵运行记录表 2119
低压配电运行日志 2120
大厦治安日工作情况汇总表 2121
保安工作月检表 2122
大厦物业管理处报修记录表 2123
社区文化活动记录表 2124
经营部工作抽检与考核表 2125
第四章 房地产、物业经营管理文书 2129
第一节 土地登记文书 2129
一 土地登记法人代表身份证明书 2129
二 土地登记委托书 2129
三 土地登记申请书 2130
四 土地登记审批表 2132
五 土地登记复查表 2134
土 地登记复查申请表 2134
土 地登记复查结果审核表 2135
六 国有土地使用证 2136
七 集体土地所有证 2138
八 集体土地建设用地使用证 2140
第二节 城市地产开发文书 2142
一 城市综合开发公司资质等级申报表 2142
公司基本情况 2143
经理简况 2145
公司工程技术负责人简况 2145
公司财务负责人简况 2146
公司经营负责人简况 2146
公司有职称的工程技术、经济管理人员名单 2147
外聘技术经济人员名单 2147
公司简历 2148
公司承担过的主要开发建设项目及质量 2148
公司受过何种奖励和处罚 2149
公司组织结构情况（包括职能部门、下属公司） 2149
审批意见 2150
二 城市综合开发公司资质等级证书 2151
公司简况 2152
批准书 2152
变更登记 2153
年检记录 2153
城市综合开发公司资质等级证书（样本） 2153
三 建设工程选址意见书 2156
四 建设用地规划许可证 2157
五 建设工程规划许可证 2158
六 国家建设征（拨）用地呈报表 2159
国家建设征（拨）用土地呈报表 2160
临时用地申报表 2164
七 建设用地征询意见表 2165
第三节 房地产交易文书 2167
一 国有土地使用权出让呈报表 2167
国有土地使用权出让呈报表 2167
协议出让国有土地使用权附加表 2168
征（拨）用地补偿、安置表 2169
土地补偿费和安置补助费计算表 2170
地上附着物赔偿费用明细表 2170
国有土地使用权出让备案表 2171
二 划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表 2172
划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表 2172
划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的说明 2175
三 房产交易文书 2177
申请购买房屋登记表 2177
申请出卖房屋登记表 2178
房屋买卖征询意见通知书 2179
房屋买卖委托书和证明书 2179
房屋转移征询意见通知书 2180
房屋买卖保证书 2180
房屋估算表 2181
房屋买卖审批表 2182
房屋买卖立契底册 2184
单位出售公有新、旧住房房源情况表 2184
单位向职工出售新旧公有住房分户登记表 2185
单位出售公有住房房屋条件登记表 2185
单位出售公有住房房价计算表 2186
出售公有住宅计价底册 2187
单位出售公有住房买卖过户申请书 2187
房地产买卖契约 2188
房地产租赁契约 2190
房地产租赁申请审批表 2193
第四节 物业管理实务文书 2194
一 公司法人申请开业登记注册书 2194
企业法人申请开业登记注册书 2194
企业法人法定代表人登记表 2195
主要管理人员技术人员名单 2196
经营场所使用证明 2196
二 公司申请营业登记注册书 2196
申请营业登记注册书适用范围 2196
申请营业登记注册书 2197
负责人身份证明书 2199
经营单位资金数额证明 2199
三 公司法人申请变更登记注册书 2200
四 公司申请变更登记注册书 2202
五 公司企业申请注销登记注册书 2203
六 企业法人年检报告书 2204
七 外商投资企业登记注册文书 2207
外商投资企业申请登记表 2207
外商投资企业分支机构申请登记表 2210
外商投资企业名称登记表 2211
外商投资企业变更登记申请书 2212
外商投资企业注销登记表 2214
外商投资企业年检报告表 2215
八 物业管理公司可行性报告 2217
物业管理公司可行性报告（内资） 2217
物业管理公司可行性报告（外资） 2219
九 物业管理公司税务登记 2223
税务登记表 2224
工商企业换发税务登记证申请表 2226
关停并转企业税务清结审批单 2228
第五章 房地产、物业管理合同 2231
第一节 房地产经营管理合同 2231
一 房地产开发合同 2231
二 出让国有土地使用权合同 2232
成片出让国有土地使用权合同 2232
土地使用条件（成片开发经营项目） 2237
国有土地使用权出让合同（宗地出让合同） 2239
土地使用条件（宗地项目） 2241
国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权补办出让合同） 2243
外商投资企业土地使用合同（划拨土地使用权合同） 2245
建设工程征用土地合同 2247
三 房地产购销合同 2249
商品房购销合同 2249
房产买卖合同 2256
四 房地产代理销售合同 2257
五 旧房屋买卖合同 2259
六 房地产抵押合同 2262
中国建设银行职工住房抵押贷款合同 2262
中国建设银行抵押协议 2264
物业股权抵押合同 2267
抵押合同 2269
中国农业银行抵押借款协议书 2272
第二节 房地产建筑合同 2273
一 建设监理合同 2273
监理委托合同 2273
建设工程技术咨询合同 2279
工程建设监理合同 2280
二 建设工程勘察设计合同 2287
建设工程勘察设计合同 2287
建设工程勘察合同 2289
建设工程设计合同 2292
三 建筑安装工程承包和分包合同 2295
建筑安装工程承包合同 2295
建筑安装工程分包合同 2301
四 建筑工程施工合同 2302
五 建筑安装与市政工程合同 2322
六 建筑装饰装修合同 2323
七 建筑保修合同 2326
修缮修理合同 2326
承揽合同 2327
八 建筑材料设备合同 2328
水泥购销合同 2328
建材订货合同 2329
木材购销（订货）合同 2333
九 建筑借贷合同 2333
城市土地开发和商品房借款合同 2333
建筑企业流动资金借款合同 2334
建设工程借款合同 2335
基本建设贷款合同 2336
中国建设银行基本建设借款合同 2338
十 建筑劳动人事合同 2339
合同制工人招聘合同 2339
劳动合同书 2341
企业雇员劳动合同（样本） 2348
停薪留职合同 2349
委托培训合同 2350
十一 建设工程可行性研究合同 2351
十二 房屋拆迁安置补偿合同 2353
房屋拆迁安置补偿合同 2353
建设工程拆迁房屋合同 2355
十三 委托物业管理合同 2357
委托物业管理合同 2357
物业管理委任契约书 2360
十四 建筑保险合同 2362
中国人民保险公司建筑、安装工程险投保单 2362
中国人民保险公司建筑、安装工程险保险单 2364
中国人民保险公司建筑工程一切险保险单 2364
建筑工程一切险投保申请书 2365
十五 建筑招标合同 2367
建筑安装工程招标书 2367
建筑安装工程投标书（标函） 2369
第三节 物业管理经济合同 2371
一 物业委托代理合同 2371
物业出售代理协议 2371
物业认购代理协议 2372
物业租赁代理协议 2372
物业承租代理协议 2373
委托代理经租合同 2374
二 物业租赁合同 2375
公有居住用房租赁合同 2375
商品房租赁合同 2376
公有非居住用房租赁合同 2377
公有非居住房屋转租协议 2377
大楼（公寓）居民承租协议书 2379
大楼租赁合同 2380
房屋租赁合同 2382
三 委托管理合同 2386
前期参与物业管理协议书 2386
委托物业管理合同 2388
商品房委托管理合同 2390
委托代管协议 2391
私房委托管理合同 2392
四 委托管理维修协议书 2394
商品住宅委托管理维修协议书 2394
有限产权房委托管理维修协议 2395
房屋维修合同 2396
五 施工合同 2397
小区入住区施工申请表 2397
绿化施工承包合同 2397