第四卷 房地产物业管理政策法规 2403
第一章 绪论 2403
第一节 房地产业的产生和发展 2403
一 房地产业的历史沿革 2403
二 房地产业的改革与发展 2404
城镇住房制度改革 2404
城镇土地使用制度改革 2405
房地产生产方式改革 2407
第二节 我国房地产法制建设 2409
一 房地产市场法制建设 2409
第一阶段 2409
第二阶段 2411
第三阶段 2413
其他部门颁布的相关部门规章 2415
房地产市场法制管理的主要内容 2416
二 房地产立法存在的问题与展望 2418
第二章 城市规划管理制度与政策 2423
第一节 城市规划管理概述 2423
一 城市规划管理的概念 2423
二 城市规划的基本内容 2424
城市总体规划 2424
城市分区规划 2425
城市详细规划 2425
三 城市规划管理的作用 2426
城市政府的重要职责 2426
城市规划合理实施的保证 2426
房地产开发的依据和保证 2426
第二节 城市规划的编制审批管理 2428
一 城市规划的编制管理 2428
二 城市规划的审批管理 2429
第三节 城市规划的实施管理 2431
一 建设项目选址管理 2431
申请项目选址及必需的资料 2431
项目选址意见书的内容 2431
建设项目选址意见书审批权限的分级管理 2432
二 建设用地规划管理 2432
核发建设用地规划许可证 2432
临时建设和临时用地的管理 2433
城市用地调整 2433
三 建设规划工程管理 2433
建设工程规划管理的主要内容 2433
建设工程的规划审批程序 2434
建设工程的竣工验收 2435
建设竣工资料的报送 2435
四 城市规划的实施监督检查体系 2435
对建设活动的监督检查 2435
立法机构的监督检查 2435
社会监督 2436
第三章 土地管理政策法规 2439
第一节 土地制度改革 2439
一 土地所有权和土地使用权的变革 2439
土地立法 2439
国有土地 2440
集体土地 2441
土地权属的变更及土地使用权的灭失 2442
我国土地所有权与土地使用权小结 2443
二 地产制度的改革与发展 2444
土地制度改革的背景及理论准备 2444
从宪法的突破到城镇国有土地使用权有偿出让和转让法规的制定 2447
第二节 城镇国有土地使用权有偿出让 2450
一 城镇国有土地使用权有偿出让的含义 2450
二 出让方式 2452
出让方式 2452
协议 2452
招标 2453
拍卖 2455
三 出让合同 2457
四 土地出让的经营与管理机构 2460
五 受让土地建设开发程序 2461
第三节 国有土地使用权的转让、出租、抵押和划拨 2463
一 土地使用权转让的含义 2463
土地使用和转让的含义 2463
转让合同 2465
转让的条件 2465
转让的方式和转让的程序 2467
土地使用权的继承 2468
建筑物和其他附着物转让 2469
转让中的税费 2469
转让中的其他问题 2471
二 土地使用权的出租 2473
土地使用权出租人含义 2473
出租的条件 2474
出租的程序 2474
房屋租赁中的土地使用问题 2475
三 土地使用权的抵押 2476
我国的抵押理论及其在立法上的体现 2476
土地使用权抵押 2481
抵押合同 2483
抵押权的实现 2484
抵押手续及抵押登记 2485
四 土地使用权的终止 2486
土地使用权终止的含义、条件和程序 2486
终止的法律后果 2487
土地使用权提前终止 2488
土地使用权期满后的续期 2489
五 土地使用权的划拨 2489
土地使用权划拨实践与反思 2489
划拨土地使用权的转让、出租、抵押 2491
划拨土地使用权的收回及收回后的出让 2494
城镇土地使用税 2494
第四节 集体土地的征用 2498
一 集体土地所有权及使用权的发展 2498
二 集体土地有偿使用的实践 2499
三 集体土地的征用 2501
征用土地的审批程序及审批权限 2501
征用土地的补偿费 2502
征用土地的安置补助费和剩余劳动力的安置 2502
四 耕地占用税 2503
纳税人 2503
征税范围 2503
税额 2503
减免税规定 2504
耕地占用税的缴纳 2505
外商投资企业占用耕地的规定 2505
第五节 外商用地法律规定 2506
一 外商投资企业用地法律规定概述 2506
二 外商投资企业建设用地法律规定的主要内容 2507
外商投资企业建设用地的取得 2507
外商投资企业取得土地使用权的程序 2507
外商投资企业使用土地的限制 2508
土地使用费 2508
三 外商投资企业开发房地产的规定 2509
基本概况 2509
基本规定及做法 2510
第四章 房地产经营管理政策法规 2515
第一节 房地产开发建设管理制度与政策 2515
一 房地产开发与开发企业的管理 2515
房地产开发的指导原则与管理机构 2515
房地产开发项目“一书两证”的审批制度 2516
房地产开发企业的管理 2516
二 建筑砷计与设计企业的管理 2517
建筑设计市场的管理 2517
工程设计企业的资格和收费管理 2518
涉外管理 2519
注册建筑师制度 2519
三 建设施工招标与建设监理的管理 2520
建设施工的招标投标管理 2520
建设监理管理制度 2522
四 建筑施工与施工企业的管理 2526
工程建设项目报建制度 2526
施工许可证制度 2526
建筑工程的质量管理制度 2526
建筑施工企业项目经理管理制度 2527
建设工程的竣工验收管理制度 2528
建筑施工企业的资质管理 2529
第二节 房地产交易管理制度与政策 2531
一 房地产交易管理概述 2531
房地产交易的概念 2531
房地产交易中的基本制度 2531
房地产交易的管理机构及其职责 2532
二 房地产转让 2533
房地产转让概述 2533
房地产转让的条件 2533
房地产转让的程序 2534
房地产转让合同 2535
以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 2535
商品房预售 2536
三 房地产抵押管理 2537
房地产抵押的概念 2537
作为抵押物的条件 2537
房地产抵押的一般规定 2538
抵押登记 2539
抵押的效力 2539
房地产抵押的受偿 2540
安居工程的抵押贷款 2540
四 房屋租赁管理 2542
房屋租赁的概念及分类 2542
房屋租赁的政策 2542
房屋租赁的条件 2543
房屋租赁合同 2543
房屋租赁登记备案 2545
房屋租金 2546
转租 2546
房屋租赁中的违法行为及处罚 2547
第三节 城市房屋拆迁管理制度与政策 2548
一 城市房屋拆迁法规与管理体制 2548
城市房屋拆迁法规建设 2548
城市房屋拆迁主管部门与主要职责 2549
二 城市房屋拆迁工作程序 2549
提出拆迁申请 2549
房屋拆迁审批和颁发《房屋拆迁许可证》 2550
签订拆迁协议 2550
实施拆迁 2550
三 城市房屋拆迁补偿 2551
补偿对象 2551
补偿形式与标准 2551
结算房屋结构差价 2551
四 城市房屋拆迁安置 2552
安置对象 2552
拆迁安置的形式 2552
确定拆迁安置地点与标准的原则 2552
五 特殊情况的拆迁补偿、安置 2553
出租住宅的补偿 2553
有产权纠纷房屋的补偿、安置 2553
抵押房屋的补偿 2553
公益事业房屋及其附属物的补偿 2554
对于临时建筑、违章建筑的处理 2554
六 城市房屋拆迁纠纷的处理 2554
行政裁决 2554
依法起诉 2554
责令限期拆迁 2554
强制拆迁 2555
第四节 房地产产权产籍管理制度与政策 2556
一 房地产产权产籍管理概述 2556
房地产产权产籍管理的概念 2556
房地产产权产籍管理的任务 2556
房地产产权产籍管理的目的和意义 2557
房地产产权产籍管理的原则 2558
二 房地产权属登记发证制度 2558
市、县房地产管理部门是房屋所有权登记发证的法定机关 2558
房地产权属登记发证的管理机构分工和部门之间的工作程序 2558
三 房地产权属登记管理 2559
房地产权属登记的范围 2559
房地产权属登记的种类 2560
申请房地产权属登记的条件 2560
房地产权属登记程序 2561
几种特殊的房产登记 2562
四 房地产产籍管理 2562
产籍管理的内容 2562
产籍资料的收集、整理、变更、统计和使用 2563
第五章 房地产中介服务管理制度与政策 2567
第一节 房地产中介服务的行业管理 2567
一 管理机构 2567
二 中介服务人员的资格管理 2567
三 中介服务机构的管理 2568
四 中介服务的业务管理 2569
第二节 房地产估价师执业资格制度 2570
一 房地产估价师执业资格考试 2570
二 房地产估价师的注册 2571
三 房地产估价师的权力和义务 2572
第三节 房地产中介服务收费标准 2573
一 收费原则 2573
二 收费标准 2573
第六章 物业管理制度与政策 2577
第一节 物业管理体制 2577
一 物业管理体制 2577
二 物业管理机构 2578
三 物业管理运行机制 2578
第二节 住宅小区的物业管理 2580
一 城市新建住宅小区物业管理 2580
二 住宅小区物业管理服务收费 2581
三 评选优秀、文明示范小区 2582
第三节 房屋修缮管理 2584
一 房屋修缮管理的职责 2584
二 房屋修缮范围和标准 2585
第七章 房地产财会、金融、税收政策法规 2589
第一节 房地产会计制度与政策 2589
一 房地产会计 2589
二 房地产开发企业的会计核算 2590
资金筹集的核算 2590
资金占用的多元性 2590
资金往来的复杂性 2591
开发企业所有者权益的核算 2591
三 房地产开发经营支出和开发产品成本的核算 2592
开发经营支出的分类和会计科目的设置 2592
土地开发成本的核算 2593
房屋开发成本的核算 2593
配套设施开发成本的核算 2594
代建工程开发成本的核算 2594
四 房地产开发经济效益的核算 2594
销售收入的实现 2594
房地产开发产品应纳销售税金 2595
房地产开发产品销售的核算 2595
其他业务收入、其他业务支出的核算 2595
营业外收入、营业外支出的核算 2595
对外投资的核算 2595
期间费用的核算 2596
利润和利润分配的核算 2596
五 房地产开发企业的会计报表 2597
六 房地产开发企业的经济活动分析 2597
财务分析 2597
效益分析 2597
第二节 房地产金融制度与政策 2598
一 房地产金融概要 2598
房地产金融的基本含义及其种类 2598
房地产金融的特点 2598
二 房地产信贷资金来源 2599
政策性住房信贷资金来源及其管理 2601
自营性房地产信贷资金来源及其管理 2601
其他房地产信贷资金来源 2601
三 房地产信贷资金运用 2602
政策性房地产信贷资金运用的分类与管理 2602
自营性房地产信贷资金运用 2605
四 房地产信贷业务结算 2605
房地产信贷业务结算的含义及作用 2605
房地产信贷业务结算的原则 2605
房地产信贷业务结算种类 2606
第三节 房地产税收制度与政策 2607
一 税收概述 2607
税收基本知识 2607
中国现行房地产税 2608
二 房产税 2608
纳税人 2609
课税对象及征税范围 2609
课税依据 2609
税率 2609
纳税地点和纳税期限 2609
减税、免税 2609
三 城镇土地使用税 2610
纳税人 2610
课税对象和征税范围 2610
计税依据 2610
适用税额和应纳税额的计算 2611
纳税地点和纳税期限 2611
减税、免税 2611
四 耕地占用税 2612
纳税人 2612
课征对象和征税范围 2612
税率和适用税额 2612
计税依据 2612
加成征税 2613
减税、免税 2613
纳税环节和纳税期限 2613
五 土地增值税 2614
纳税人 2614
征税范围 2614
课税对象和计税依据 2614
税率和应纳税额的计算 2614
扣除项目 2615
减税、免税 2616
征收管理 2616
其他规定 2616
六 契税 2617
纳税人 2617
课税对象 2617
税率 2617
计税依据 2617
纳税人环节和纳税期限 2618
减税、免税 2618
七 相关税收 2618
固定资产投资方向调节税 2618
城市维护建设税 2619
企业所得税 2619
外商投资企业和外国企业所得税 2620
印花税 2621
第八章 房地产物业管理法律法规 2625
第一节 房地产管理法律法规 2625
中华人民共和国城市房地产管理法 2625
城市房屋产权产籍管理暂行办法 2631
城市异产毗连房屋管理规定 2633
国务院关于设立全民所有制公司审批权限的通知 2635
财政部、建设银行关于国营城市建设综合开发公司财务管理若干问题的补充规定 2635
城乡建设环境保护部、国家工商行政管理局关于加强城市建设综合开发公司资质管理工作的通知 2636
全国房地产经营、维修、管理企业升级实施办法（试行） 2636
全国房地产开发企业升级实施办法（试行） 2638
建设部关于印发房地产经营、维修、管理企业划分类型试行标准的通知 2643
建设部关于加强城市综合开发公司资质管理的通知 2644
建设部关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见 2644
建设部关于搞好限额以上综合开发项目审批工作的通知 2646
建设部发布城市综合开发公司资质等级标准 2647
财政部关于国营城市建设综合开发企业纳入国家预算管理有关问题的通知 2648
建设部、国家工商行政管理局关于严格控制审批新成立房地产开发公司的通知 2649
国家物价局、建设部、财政部、中国建设银行关于印发《商品住宅价格管理暂行办法》的通知 2650
建设部、国家工商行政管理局关于房地产开发企业管理的通知 2652
房地产开发企业资质管理规定 2653
城市房地产开发经营管理条例（年鉴） 2656
国务院发布楼堂馆所建设管理暂行条例 2660
中国建设银行关于城市土地开发和商品房贷款问题的通知 2663
城市建设综合开发公司暂行办法（节选） 2664
国家优质工程奖住宅工程项目奖励初评的规定 2666
国家计委关于外国专家招待所建设标准的若干规定 2667
城乡建设环境保护部关于城镇公房补贴出售试点问题的通知 2670
国家计划委员会关于对固定资产投资自筹资金来源实行审查制度的通知 2671
国务院关于发展房地产业若干问题的通知 2672
城市房地产开发管理暂行办法 2674
国家建设部关于城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 2678
建设部关于加强房地产开发管理，提高商品房质量的通知 2679
国家计划委员会、国家土地管理局关于建设用地计划管理暂行办法 2681
建设部、国家计划委员会关于贯彻执行《国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定》补充意见的通知 2683
集镇实行统一开发、综合建设的几点意见 2683
国营城市建设综合开发公司财务管理暂行规定 2684
城乡建设环境保护部、国家计划委员会关于商品住宅建设问题的通知 2686
国家计委、城乡建设环境保护部、国家统计局关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定 2686
国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法 2688
建设部关于加强城市综合开发工作的若干意见 2693
国家计划委员会、建设部、中国建设银行、审计署、国家统计局、国家物价局关于加强商品住宅建设管理的通知 2695
国家建委关于转发国家城市建设总局《关于加强住宅建设工作的意见》的通知 2697
建设项目（工程）竣工验收办法 2697
城市房屋拆迁管理条例 2699
城市房屋拆迁单位管理规定 2702
建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部城镇经济适用住房建设管理办法 2704
国务院批转国家计委关于加强商品房屋建设管理请示的通知 2705
国务院转发国家城市建设总局、国务院侨务办公室关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法的通知 2706
国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定 2708
中华人民共和国城乡建设环境保护部关于外国人私有房屋管理的若干规定 2710
国务院关于使用国际商业贷款自建旅游饭店有关问题的通知 2711
外商投资开发经营成片土地暂行管理办法 2712
国家土地管理局关于加强外商投资企业用地管理工作的通知 2714
在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法 2715
经租房屋清产估价原则 2716
建设部关于建立和健全房地产交易所的通知 2718
建设部、国家物价局、国家工商行政管理局关于加强房地产交易市场管理的通知 2719
建设部关于加强城镇地产价格评估工作的通知 2720
城市房地产市场估价管理暂行办法 2721
财政部关于颁布《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的通知 2723
城市商品房预售管理办法 2726
商品住宅价格管理暂行办法 2728
城市房屋租赁管理办法 2729
国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知 2733
国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案 2733
国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知 2738
国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知 2739
国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》 2740
建设部、国务院住房制度改革领导小组关于加强出售公有住房价格管理的通知 2744
国务院住房制度改革领导小组关于解决房改中发放住房补贴辐射问题的通知 2744
城镇住宅合作社管理暂行办法 2745
关于住房资金的筹集、使用和管理的暂行规定 2747
国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 2749
城市公有房屋管理规定 2753
中华人民共和国房产税暂行条例 2757
城市房地产抵押管理办法 2758
个人住房贷款管理办法 2763
政策性住房信贷业务管理暂行规定 2766
商业银行自营住房贷款管理暂行规定 2768
中华人民共和国土地增值税暂行条例 2770
财政部关于中外合资企业、华侨、侨眷拥有的房产、住宅以及使用国家土地征免税收问题的通知 2771
中国建设银行关于印发《建筑业流动资金贷款办法》的通知 2771
中国建设银行建筑业流动资金贷款管理试行办法 2774
中国建设银行办理房改金融业务的暂行规定 2778
城镇土地开发和商品房贷款办法 2779
关于城镇房产经营和房屋修缮单位实行经济责任制若干问题的暂行规定 2781
城市危险房屋管理规定 2784
股份有限公司土地使用权管理暂行规定 2786
国家土地管理局关于加强沿海地区外向型企业建设用地管理的通知 2788
国家土地管理局关于加强外商投资企业用地管理工作的通知 2789
建设用地计划管理暂行办法 2790
国家计委、国家土地管理局关于编制建设项目用地定额指标的几点意见 2792
关于重点项目建设中城市规划和前期工作意见的报告 2793
国家计委、城乡建设环境保护部关于加强重点项目建设中城市规划和前期工作的通知 2794
关于建设项目经济评价工作若干规定 2795
关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法 2797
国家计委关于大中型和限额以上固定资产投资项目建议书审批问题的通知 2799
中国国际工程咨询公司建设项目评估暂行办法 2800
市政工程设施管理条例 2803
市政工程施工企业营业管理暂行条例 2806
城市市政工程施工企业升级考核标准 2810
城市市政工程施工企业管理工作考核细则 2812
城建企业升级管理工作考核标准 2814
城建企业升级考评细则 2815
全国城建企业管理升级实施办法 2817
关于中外合资建设港口码头优惠待遇的暂行规定 2819
第二节 物业管理法律法规 2820
建设部关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知 2820
建设部关于加强住宅小区建设管理提高住宅建设质量的通知 2821
城市新建住宅小区管理办法 2822
关于加强房屋接管验收工作的通知 2824
关于建设部城市住宅小区建设试点单位贯彻建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的通知 2825
建设部关于印发《全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知 2826
城市住宅小区竣工综合验收管理办法 2829
建设部发布《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 2831
国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知 2832
房屋修缮技术管理规定 2834
房屋修缮工程施工管理规定 2838
房屋接管验收标准 2843
第三节 建筑管理法律法规 2849
市政工程设施管理条例 2849
全国建筑标准设计管理办法 2851
建筑工程质量监督条例（试行） 2856
建筑工程施工现场管理规定 2858
基本建设设计工作管理暂行办法 2861
基本建设勘察工作管理暂行办法 2870
基本建设项目投资包干责任制办法 2877
中外合作设计工程项目暂行规定 2878
建设企事业单位关键岗位持证上岗管理规定 2879
贯彻《建设企事业单位关键岗位持证上岗管理规定》的实施意见 2880
基本建设材料承包供应办法 2883
混凝土预制构件和商品混凝土生产企业资质管理规定（试行） 2884
关于加强水泥产品质量管理的通知 2887
关于严禁生产、经销、使用假冒伪劣建筑钢材的通知 2888
关于杜绝在工程建设中使用劣质钢筋的紧急通知 2889
关于提高电梯质量的若干规定 2890
建筑安装工程承包合同条例 2892
工程总承包企业资质管理暂行规定（试行） 2895
国营建筑企业与城乡集体建筑企业联合经营试行办法 2898
关于加强建筑安装工程承包合同管理的通知 2899
对外经济贸易部、财政部关于颁发对外承包工程、劳务合作人员国外津贴制试行办法的通知 2900
建设监理试行规定 2903
工程建设监理单位资质管理试行办法 2906
监理工程师资格考试和注册试行办法 2915
《工程建设监理单位资质管理试行办法》和《监理工程师资格考试和注册试行办法》的实施意见 2917
建设部关于开展建设监理工作的通知 2920
建设部印发《关于开展建设监理试点工作的若干意见》 2922
关于进一步开展建设监理工作的通知 2925
关于发布工程建设监理费有关规定的通知 2926
建设工程质量管理办法 2927
国家基本建设大中型项目实行招标投标的暂行规定 2932
建设工程招标投标暂行规定 2935
关于加强建筑市场管理的暂行规定 2938
建筑市场管理规定 2939
工程设计招标投标暂行办法 2942
关于加强工程设计招标投标工作的通知 2945
工程建设施工招标投标管理办法 2946
关于加强国家重点建设项目及大型建设项目招标投标管理的通知 2951
建设工程设备招标投标管理暂行办法 2952
关于加强建筑市场管理和积极开展招标投标工作的通知 2956
招标投标公证程序细则 2958
第四节 其他相关法律法规 2961
中华人民共和国城市规划法 2961
中华人民共和国环境保护法 2964
中华人民共和国民事诉讼法 2968
中华人民共和国广告法 2995
中华人民共和国审计法 2999
中华人民共和国预算法 3003
中华人民共和国产品质量法 3010
中华人民共和国产品质量认证条例 3014
中华人民共和国会计法 3017
中华人民共和国注册会计师法 3020
中华人民共和国中国人民银行法 3024
中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例 3028
中国工商银行抵押贷款管理暂行办法 3030
中华人民共和国反不正当竞争法 3032
中华人民共和国国家赔偿法 3035
中华人民共和国民法通则 3040
中华人民共和国经济合同法 3054
中华人民共和国涉外经济合同法 3061
中华人民共和国技术合同法 3064
中华人民共和国技术合同法实施条例 3070
中华人民共和国仲裁法 3087
中华人民共和国经济合同仲裁条例 3093
中华人民共和国公证暂行条例 3097
中华人民共和国保险法 3099
中华人民共和国财产保险合同条例 3113
最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知 3115
中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法 3116
中华人民共和国企业劳动争议处理条例 3117
中华人民共和国劳动法 3119
中华人民共和国公司法 3131
中华人民共和国中外合资经营企业法 3155
中华人民共和国中外合作经营企业法 3156
中华人民共和国合伙企业法 3159
中华人民共和国外资企业法 3165
中华人民共和国耕地占用税暂行条例 3167
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 3168
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 3169
划拨土地使用权管理暂行办法 3173
国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知 3176
关于确定土地所有权和使用权的若干规定 3177
土地监察暂行规定 3182
土地登记规则 3186
国家土地管理局关于出让国有土地使用权审批管理暂行规定 3193
国家土地管理局关于加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知 3194
土地复垦规定 3195
中华人民共和国土地管理法 3197
中华人民共和国土地管理法实施条例 3203