目录前言第1章 作为投资的房地产 1
房地产作为投资的优点 2
投资回报 2
税收优势 3
房地产作为投资的缺点 4
缺乏流动性 4
物业损害 5
土地价值 5
立法 5
管理要求 5
长期投资 5
生地 6
土地开发 7
获取不动产物业 9
购买价格 10
搜寻成本 10
现金价格 10
延期付款条件 10
资产持有费 10
可行性报告 11
期权成本 11
初步评价成本 11
计划编制费 12
估价成本 12
开办费 13
法律成本 13
会计费用 13
设计和工程成本 13
融资费用 14
交易成本 14
处置成本 14
美国土地利用法规历史 15
第2章 土地利用控制 15
土地利用控制 15
分区管制 16
如何实施分区管制 17
建设法规 18
土地细分要求 18
规划 19
701计划 19
私人协议带来的限制 19
契约终止限制 20
征用权 20
私人协议的局限性 20
限制性法规划分了占用类别吗 21
政府对土地利用的影响 22
设施短缺带来的土地限制 23
下水道和水位的限制 23
电力和天然气 24
环境影响报告 25
第3章 环境的限制 27
环境问题的检查 27
有毒废物排放地 28
潜在责任方 29
用来确定违例的定义 29
潜在责任方的义务 30
松散的关系与证据责任 31
成本回收行为的辩护 32
清白的土地所有者 32
EPA对清理过程中住宅所有者责任的政策 33
清理过程中RTC和FDIC的义务 34
室内空气污染 34
甲醛污染 35
建筑材料中使用的石棉 35
氡气 36
水体净化措施 37
湿地保护 38
《水体净化法案》 38
湿地的定义 39
湿地界定标准 39
湿地开发许可条件 40
排涝法规 41
濒危物种保护 42
第4章 不动产所有权 43
信托 43
信托物业 44
房地产投资信托 45
土地信托 45
土地产权的分类 46
历史背景 46
产权主要类别一览 47
物业所有权的分类 53
单一所有权 54
共同租赁 54
共有租赁 54
整体租赁 55
夫妻财产共有 55
财产税的确定 57
财产税 57
第5章 财产税和所得税 57
财产税的征收 58
免征财产税 58
特别税基 59
税收债券 59
财产税的扣除 59
联邦所得税 60
营业收入 61
收入 61
利息费用 62
维修和维护 62
应纳税的收入类型 64
积极收入 64
消极活动收入 65
投资组合收益 67
资本利得 67
确定资本利得 68
基础价值 68
基础价值的调整 69
实际售价 70
资本利得计算的一个实例 71
允许折旧的资产 73
第6章 折旧扣除 73
折旧的定义 74
计算折旧的方法 75
成本回收法的解释 77
修正加速成本回收系统 77
房地产资产的成本回收 78
实物资产的折旧扣除 78
土地成本和建筑成本的处置 80
选择性折旧系统 80
其他有形资产的成本回收 81
回收分类——其他有形资产 81
其他有形资产的折旧扣除 82
第7章 特别所得税规则 87
可替代最小税额 87
179款——消耗某种可折旧商业资产的选择权 87
课税抵减 88
更新改造的投资税抵减 88
低收入住宅税抵减 89
资产置换的税收递延 92
非同类资产 93
非自愿置换 95
IRS的分期销售定义 96
分期付款销售法 96
分期付款法的收益上报 96
分期付款销售的特别处理 98
分期付款销售的附加规定 99
实物资产的销售回租 100
杠杆收购中的销售回租 100
风险规则 101
第8章 独立住宅和私有共管物业 103
主居所 103
允许的课税扣除 104
销售收益的纳税处理 105
实际销售价格 106
私人住宅销售的税收递延 107
55岁及以上人群的特殊规定 112
居住物业变更为出租物业 112
租金收入 112
租赁费用 113
房间的出租 113
住宅经营使用 114
临时出租单元 114
费用分配 115
长期租约 117
分时所有权 117
私有共管 118
私有共管 118
单元所有人 118
第9章 企业组织 121
独资企业 121
合伙制 122
合伙制的形成 122
合伙制企业的弊端 123
合伙制企业的优势 123
合伙经营 123
合伙制企业所得税报告 124
合股公司 125
有限合伙企业 125
有限合伙的弊端 126
有限合伙的优势 127
有限合伙企业所得税报表 127
合资企业 127
有限责任公司 127
房地产辛迪加 128
法规条例 128
公司实体 129
辛迪加的类型 129
公司 129
公司结构 130
公司类型 130
公司的弊端 131
公司的优势 131
公司所得税报表 131
S型公司 131
优势和劣势 132
S型公司的税务报表 132
S型公司纳税的要求 132
各种企业组织形式的对比 133
第10章 为房地产投资进行融资 135
一级抵押贷款市场 136
二级抵押贷款市场 136
商业借款人的承销作用 139
为什么要借款 139
抵押贷款对权益报酬的影响 139
杠杆因素 141
债务偿还额与净经营收入 141
保障率 142
收益参与 143
抵押贷款人的权益参与 143
权益参与 144
融资成本 144
利率的应用 145
贷款折扣 145
其他贷款费用 146
其他融资费用 147
长期贷款成本更高吗 148
抵押贷款摊销 149
分期付款的计算 149
还款金额 150
抵押贷款还款计划 151
固定利率抵押贷款 151
可调整利率抵押贷款 151
分级还款抵押贷款 153
抵押贷款的变化 154
短期贷款 154
增值分享抵押贷款 155
次级抵押贷款 155
住房权益循环贷款 156
打包式抵押贷款 156
资产负债表 159
基本财务报表 159
第11章 分析工具 159
损益表 160
现金流量表 161
预测报表 163
所得税报表 164
会计法则 164
现金收付实现制会计法则 164
权责发生制会计法则 165
报表的编制 165
注册会计师 165
财务报表存在的问题 166
没有审计的报表编制 166
辅助报表 167
报表分析 170
流动性 171
杠杆比率 171
收入／支出比率 171
使用效率 172
盈利性 173
摊销表格 173
贷款常数 173
收入乘数 175
第12章 对比筛选 175
一般参考标准 175
现金对现金 176
“每单元”价值 177
“每平方英尺”估价法 177
物业收入支出分析 177
标准分析报表 178
分析过程中的其他问题 181
净经营收入 182
权益增长率 182
物业估价 183
估价师资格 184
估价方法 185
成本法 185
市场比较法 186
收益法 186
估价结论 188
可行性报告 188
现场勘察 189
第13章 折现分析 191
资金的时间价值 192
复利 193
现金流折现 195
现金流描述 195
资本化率 196
折现的数学方法 197
现值法 199
折现计算的应用 199
全投资的现值 201
自有资金的现值 201
内部收益率 202
IRR的计算 203
计算的疑难部分 205
使用DCF方法给物业列表 205
第14章 现金流估算 207
现金流估算 207
房地产的现金流 207
现金流变量的分析 208
如何使用净经营收入 209
折旧扣除额 209
所得税负 210
百分比栏 210
还本付息 210
持有期 211
比较分析法 211
人工表格估算 211
计算机程序估算 213
总分析表计算 213
计算机辅助投资分析 215
敏感性分析 217
负现金流 217
小结 219
第15章 房地产风险识别 221
收入流蕴含的风险 222
数额 222
质量 222
持久性 222
土地所有者的其他风险 223
《美国残疾人法案》 223
出租物业 225
定期租约 225
净租约 226
百分比租约 226
租赁合同 228
管理 229
收益性物业的运营 229
公用设施和其他服务 231
投资土地 234
存量物业 234
土地选择 234
购买土地的融资 234
时机的选择 236
持有的土地 236
土地开发 237
地块 238
抵押条款 238
第16章 投资房地产的营销 241
公寓 241
区位 241
建筑物及其设施的舒适性 242
公寓单元的最佳布局 242
规章和限制 242
公寓是否配备有家具 243
非歧视性规定 243
写字楼 244
预租的大楼 244
区位 245
投机的办公场所 245
停车场 246
可用空间 246
租赁条件 246
租客 247
零售商店中心 247
商圈 248
市场人口 249
购物中心的租赁 250
管理 251
仓储物业 251
停车场 251
工业类型的库房 252
办公储藏两用仓库 253
小型仓库 253
特殊用途物业 254
融资 254
商业物业 255
计划收益潜力 255
市场价值和收益间的关系 256
小结 257
参考书目 259
附录 261