房地产投资 第5版PDF电子书下载

目录前言第1章 作为投资的房地产 1

房地产作为投资的优点 2

投资回报 2

税收优势 3

房地产作为投资的缺点 4

缺乏流动性 4

物业损害 5

土地价值 5

立法 5

管理要求 5

长期投资 5

生地 6

土地开发 7

获取不动产物业 9

购买价格 10

搜寻成本 10

现金价格 10

延期付款条件 10

资产持有费 10

可行性报告 11

期权成本 11

初步评价成本 11

计划编制费 12

估价成本 12

开办费 13

法律成本 13

会计费用 13

设计和工程成本 13

融资费用 14

交易成本 14

处置成本 14

美国土地利用法规历史 15

第2章 土地利用控制 15

土地利用控制 15

分区管制 16

如何实施分区管制 17

建设法规 18

土地细分要求 18

规划 19

701计划 19

私人协议带来的限制 19

契约终止限制 20

征用权 20

私人协议的局限性 20

限制性法规划分了占用类别吗 21

政府对土地利用的影响 22

设施短缺带来的土地限制 23

下水道和水位的限制 23

电力和天然气 24

环境影响报告 25

第3章 环境的限制 27

环境问题的检查 27

有毒废物排放地 28

潜在责任方 29

用来确定违例的定义 29

潜在责任方的义务 30

松散的关系与证据责任 31

成本回收行为的辩护 32

清白的土地所有者 32

EPA对清理过程中住宅所有者责任的政策 33

清理过程中RTC和FDIC的义务 34

室内空气污染 34

甲醛污染 35

建筑材料中使用的石棉 35

氡气 36

水体净化措施 37

湿地保护 38

《水体净化法案》 38

湿地的定义 39

湿地界定标准 39

湿地开发许可条件 40

排涝法规 41

濒危物种保护 42

第4章 不动产所有权 43

信托 43

信托物业 44

房地产投资信托 45

土地信托 45

土地产权的分类 46

历史背景 46

产权主要类别一览 47

物业所有权的分类 53

单一所有权 54

共同租赁 54

共有租赁 54

整体租赁 55

夫妻财产共有 55

财产税的确定 57

财产税 57

第5章 财产税和所得税 57

财产税的征收 58

免征财产税 58

特别税基 59

税收债券 59

财产税的扣除 59

联邦所得税 60

营业收入 61

收入 61

利息费用 62

维修和维护 62

应纳税的收入类型 64

积极收入 64

消极活动收入 65

投资组合收益 67

资本利得 67

确定资本利得 68

基础价值 68

基础价值的调整 69

实际售价 70

资本利得计算的一个实例 71

允许折旧的资产 73

第6章 折旧扣除 73

折旧的定义 74

计算折旧的方法 75

成本回收法的解释 77

修正加速成本回收系统 77

房地产资产的成本回收 78

实物资产的折旧扣除 78

土地成本和建筑成本的处置 80

选择性折旧系统 80

其他有形资产的成本回收 81

回收分类——其他有形资产 81

其他有形资产的折旧扣除 82

第7章 特别所得税规则 87

可替代最小税额 87

179款——消耗某种可折旧商业资产的选择权 87

课税抵减 88

更新改造的投资税抵减 88

低收入住宅税抵减 89

资产置换的税收递延 92

非同类资产 93

非自愿置换 95

IRS的分期销售定义 96

分期付款销售法 96

分期付款法的收益上报 96

分期付款销售的特别处理 98

分期付款销售的附加规定 99

实物资产的销售回租 100

杠杆收购中的销售回租 100

风险规则 101

第8章 独立住宅和私有共管物业 103

主居所 103

允许的课税扣除 104

销售收益的纳税处理 105

实际销售价格 106

私人住宅销售的税收递延 107

55岁及以上人群的特殊规定 112

居住物业变更为出租物业 112

租金收入 112

租赁费用 113

房间的出租 113

住宅经营使用 114

临时出租单元 114

费用分配 115

长期租约 117

分时所有权 117

私有共管 118

私有共管 118

单元所有人 118

第9章 企业组织 121

独资企业 121

合伙制 122

合伙制的形成 122

合伙制企业的弊端 123

合伙制企业的优势 123

合伙经营 123

合伙制企业所得税报告 124

合股公司 125

有限合伙企业 125

有限合伙的弊端 126

有限合伙的优势 127

有限合伙企业所得税报表 127

合资企业 127

有限责任公司 127

房地产辛迪加 128

法规条例 128

公司实体 129

辛迪加的类型 129

公司 129

公司结构 130

公司类型 130

公司的弊端 131

公司的优势 131

公司所得税报表 131

S型公司 131

优势和劣势 132

S型公司的税务报表 132

S型公司纳税的要求 132

各种企业组织形式的对比 133

第10章 为房地产投资进行融资 135

一级抵押贷款市场 136

二级抵押贷款市场 136

商业借款人的承销作用 139

为什么要借款 139

抵押贷款对权益报酬的影响 139

杠杆因素 141

债务偿还额与净经营收入 141

保障率 142

收益参与 143

抵押贷款人的权益参与 143

权益参与 144

融资成本 144

利率的应用 145

贷款折扣 145

其他贷款费用 146

其他融资费用 147

长期贷款成本更高吗 148

抵押贷款摊销 149

分期付款的计算 149

还款金额 150

抵押贷款还款计划 151

固定利率抵押贷款 151

可调整利率抵押贷款 151

分级还款抵押贷款 153

抵押贷款的变化 154

短期贷款 154

增值分享抵押贷款 155

次级抵押贷款 155

住房权益循环贷款 156

打包式抵押贷款 156

资产负债表 159

基本财务报表 159

第11章 分析工具 159

损益表 160

现金流量表 161

预测报表 163

所得税报表 164

会计法则 164

现金收付实现制会计法则 164

权责发生制会计法则 165

报表的编制 165

注册会计师 165

财务报表存在的问题 166

没有审计的报表编制 166

辅助报表 167

报表分析 170

流动性 171

杠杆比率 171

收入／支出比率 171

使用效率 172

盈利性 173

摊销表格 173

贷款常数 173

收入乘数 175

第12章 对比筛选 175

一般参考标准 175

现金对现金 176

“每单元”价值 177

“每平方英尺”估价法 177

物业收入支出分析 177

标准分析报表 178

分析过程中的其他问题 181

净经营收入 182

权益增长率 182

物业估价 183

估价师资格 184

估价方法 185

成本法 185

市场比较法 186

收益法 186

估价结论 188

可行性报告 188

现场勘察 189

第13章 折现分析 191

资金的时间价值 192

复利 193

现金流折现 195

现金流描述 195

资本化率 196

折现的数学方法 197

现值法 199

折现计算的应用 199

全投资的现值 201

自有资金的现值 201

内部收益率 202

IRR的计算 203

计算的疑难部分 205

使用DCF方法给物业列表 205

第14章 现金流估算 207

现金流估算 207

房地产的现金流 207

现金流变量的分析 208

如何使用净经营收入 209

折旧扣除额 209

所得税负 210

百分比栏 210

还本付息 210

持有期 211

比较分析法 211

人工表格估算 211

计算机程序估算 213

总分析表计算 213

计算机辅助投资分析 215

敏感性分析 217

负现金流 217

小结 219

第15章 房地产风险识别 221

收入流蕴含的风险 222

数额 222

质量 222

持久性 222

土地所有者的其他风险 223

《美国残疾人法案》 223

出租物业 225

定期租约 225

净租约 226

百分比租约 226

租赁合同 228

管理 229

收益性物业的运营 229

公用设施和其他服务 231

投资土地 234

存量物业 234

土地选择 234

购买土地的融资 234

时机的选择 236

持有的土地 236

土地开发 237

地块 238

抵押条款 238

第16章 投资房地产的营销 241

公寓 241

区位 241

建筑物及其设施的舒适性 242

公寓单元的最佳布局 242

规章和限制 242

公寓是否配备有家具 243

非歧视性规定 243

写字楼 244

预租的大楼 244

区位 245

投机的办公场所 245

停车场 246

可用空间 246

租赁条件 246

租客 247

零售商店中心 247

商圈 248

市场人口 249

购物中心的租赁 250

管理 251

仓储物业 251

停车场 251

工业类型的库房 252

办公储藏两用仓库 253

小型仓库 253

特殊用途物业 254

融资 254

商业物业 255

计划收益潜力 255

市场价值和收益间的关系 256

小结 257

参考书目 259

附录 261