序言 14
前言 14
第一章 土地制度的确立和早期城市建设 14
1 香港土地制度的形成和确立 14
1.1 英国侵占香港：香港地权制度的转变 14
1.2 第一次“官地”拍卖 16
1.3 新界的土地制度 20
1.4 香港土地制度的基本特点 21
2 早期的城区建设和规划 26
2.1 “维多利亚城”的建设 26
2.2 “维多利亚城”的拓展和“四环九约” 29
2.3 九龙、新界开发的城区 32
2.4 早期城市规划和对土地发展的管制 34
3 战前地产业的发展概况 36
3.1 早期英商在地产业的优势 36
3.2 华商在地产业的发展 42
3.3 战前地产业的主要经营方式：置业出租 46
第二章 战后地产业的繁荣与危机 54
1 地产革命：“分层出售、分期付款” 54
1.1 战后经济复元、人口骤增和“房荒” 54
1.2 “分层出售、分期付款”售楼制度的形成 61
2 50年代初至60年代中的地产繁荣 68
2.1 1953至1957年地产业发展的原因 68
2.2 1953至1957年地产业发展的特点 69
2.3 60年代初中期地产业的繁荣盛况 73
3 战后的主要地产发展商 77
3.1 置地：香港最大的老牌地产公司 77
3.2 许爱周、张祝珊：战后重要的华人地产商 79
3.3 霍英东：战后新兴地产发展商的佼佼者 81
3.4 其他主要的新兴地产发展商 92
4 60年代中期的地产危机 95
4.1 地产危机的触发 95
4.2 过度投机地产引发的银行危机 99
4.3 银行收紧信贷引发的地产危机 102
第三章 70年代地产业的证券化和集团化 108
1 60年代末至80年代初的地产热潮 108
1.1 1968至1974年的地产循环周期 108
1.2 70年代中至80年代初的地产热潮 112
2 商厦重建和大型私人屋村兴建 118
2.1 高级商厦的重建和兴建热潮 118
2.2 大型私人屋村的兴建蔚然成风 125
3 新兴地产集团的崛起 133
3.1 地产业的证券化：70年代地产公司上市热潮 133
3.2 长江实业：击败置地声名鹊起 136
3.3 新鸿基地产：“楼宇制造工厂” 139
3.4 合和实业：湾仔合和中心的兴建者 142
3.5 恒隆集团：积极发展地铁沿线物业 144
3.6 大昌地产：与英资公司合作发展地产 147
3.7 新世界发展：尖东新世界中心的兴建者 149
3.8 恒基兆业：“小型住宅之王” 151
3.9 其他新兴地产集团：华懋、南丰、信和和鹰君 153
4 80年代初地产市道的崩溃 160
4.1 地产市道崩溃的基本原因 160
4.2 80年代初的地产大崩溃 164
第四章 公屋的大规模兴建和香港的城市发展 174
1 50至60年代公屋的大规模兴建 174
1.1 1953年圣诞的“石硖尾大火” 174
1.2 大规模的徙置计划 178
1.3 廉租屋村的建设 180
1.4 公屋政策的推出 183
2 新市镇开发和“十年建屋计划” 186
2.1 50至60年代的香港城市规划 186
2.2 香港早期的新市镇发展 189
2.3 1973至1982年的“十年建屋计划” 192
2.4 新市镇开发加快步伐 195
3 80年代城市发展模式和公屋政策的转变 198
3.1 “都会计划” 198
3.2 市区重建计划 200
3.3 公屋政策的转变：“长远房屋策略” 207
3.4 新一代新市镇的开发 212
第五章 过渡时期地产经营的集中性和“泡沫”的形成 212
1 过渡时期的地产大升浪 218
1.1 《联合声明》关于香港土地契约的安排 218
1.2 第一次升浪：1985至1989年 221
1.3 第二次升浪：1991至1994年 227
1.4 第三次升浪：1995至1997年 237
2 地产业巨擘：十大上市财阀 241
2.1 长江实业：“大型私人屋村之王” 241
2.2 新鸿基地产：“地产巨无霸” 246
2.3 恒基地产：“密底算盘” 250
2.4 新世界发展：以地产为主，向多元化发展 252
2.5 恒隆/淘大：稳中求胜 255
2.6 信和：香港地产的“超级大好友” 259
2.7 会德丰/九龙仓：用尽地积比率 262
2.8 太古地产：金钟、鲗鱼涌建地产王国 265
2.9 希慎：“铜锣湾地王” 268
2.10 置地：“皇冠明珠”失色 271
3 1997年：地产“泡沫”形成 273
3.1 香港地产“泡沫”形成的原因 273
3.2 地产“泡沫”对香港经济造成的隐患 279
第六章 金融危机中地产业的调整及发展前景 284
1 特区政府的目标：八万五千个单位 284
1.1 特区政府的土地政策 284
1.2 特区政府的房屋政策 284
1.3 长远房屋策略白皮书 288
2 金融风暴袭击下的地产危机 289
2.1 亚洲金融风暴对香港的冲击 289
2.2 金融风暴下的地产危机 290
2.3 大型地产发展商的减价促销战 293
3 地产业：香港经济的“寒暑表” 295
3.1 地产业对香港GDP的贡献 295
3.2 地产业对香港财政收入的重要性 297
3.3 地产业对各行业的影响 299
3.4 结束语：香港地产业的发展前景 300