第一章 清末南京房地产契证的结构与特点 1
第一节 房地产契证的性质与种类 1
一、房地产契证的性质 1
二、南京地区房地产契证的种类 8
第二节 契约的书面结构及现实指向 14
一、契约的书面结构 14
二、契约的作用 23
三、契约的现实指向 27
第三节 执照：类型与作用 34
一、执照的类型 34
二、执照的作用 42
第四节 契证中的其他票证 47
一、类型 47
二、实际使用及作用 52
第五节 清末南京房地产契证的特点 54
一、清末南京房地产契证的主要内容和形式形成于清初 54
二、清末南京房地产契证内容日趋丰富 61
三、清末南京房地产契证种类增多 68
四、专门管理机构进行规范管理 71
第二章 清末房地产契证的管理 74
第一节 清末房地产契证的管理者：官府 74
一、房地产契证管理体系 74
二、实际运行中的二元结构 80
第二节 房地产税收管理 86
一、契税管理 86
二、其他税费管理 97
第三节 房地产租赁管理的特征 101
一、旗租 101
二、永租 106
第四节 房地产契证管理的参与者 110
一、官牙的作用 110
二、中人：代表的公信力 117
三、亲邻：契证产权的见证人 120
四、地甲：半官方性质的见证 130
五、契约参与者的地位 133
第五节 民间习惯与房地产设典 136
一、对房地产典权的法律规制 136
二、习惯的强大力量：官府在典权管理上的失控 141
第三章 社会转型与清末房地产契证制度 146
第一节 《大清律例》与房地产契证制度 146
一、大清律的规定与作用 147
二、例及其他规范的影响 151
第二节 西方法律文化的冲击 157
一、清末法律转型中的房地产法律制度 157
二、《大清民律草案》：物权法律制度的现代转型 166
第三节 社会转型与清末房地产契证制度的缓慢变革 175
一、社会转型时期的房地产法律制度缺乏根本改变 175
二、改革中的法律制度与社会现实的背离 183
第四章 房地产契证制度在清末社会的作用 204
第一节 房地产契证与国家对财产权的确认 204
一、房地产契证对所有权和财产流转关系的确认 204
二、房地产行政管理的强化手段：官契及契尾对房地产权利的影响 209
第二节 房地产契证制度与社会生活的维系 238
一、房地产契证的法律效力与社会稳定之关系 238
二、房地产契证对社会生活变化与法律变革的回应 242
三、房地产契证的多样化与地域性 246
第三节 房地产契证制度与社会经济发展 259
一、近代市镇、房地产业与房地产契证制度的互动发展 259
二、房地产契证制度与商品经济发展：习惯与外来影响的博弈 268
第五章 变与不变：清末房地产契证制度研究的启示 281
第一节 立法环境的根本性变革 281
一、变法与清末社会主流意识变化 281
二、立法、法典化与习惯的保留 286
第二节 房地产契证制度：保留传统的私权体系 292
一、基本不变的房地产契证制度 292
二、房地产行政管理依然延续 299
第三节 变化：契约自由及其限制 305
一、契约当事人的逐步变化 305
二、契约当事人与其他交易活动参与者的关系 311
三、限制：政府的干预 314
第四节 房地产契证制度的历史传承 320
一、契约的效力 320
二、当事人信赖“登记” 324
三、房地产契证：产权保障的标志 328
第五节 房地产契证制度与信用：现代话语分析 331
一、契证的法律性与公示性 332
二、房地产契证与信用意识 335
三、房地产契证与信用保证 341
四、房地产交易与第三方（尤其是官府）信用 346
余论 351
参考文献 354
后记 363