绪论 1
一 房地产经济活动与经济学理论 1
二 房地产经济学的研究对象和学科特点 3
三 房地产经济学与其他学科的关系 5
四 房地产经济学的主要研究方法 7
五 本书的逻辑框架 9
第一章 房地产：内涵与特性 12
第一节 房地产的界定与分类 12
一 房地产的内涵 12
二 房地产与相近概念简析 14
三 房地产的分类 15
第二节 房地产：从三个视角的理解 18
一 作为一种实物和空间的房地产 18
二 作为一种生活必需品或一种生产要素的房地产 19
三 作为一项财产和一组权利束的房地产 19
第三节 房地产的特性 26
一 位置的不动性 26
二 使用的耐久性 26
三 异质性 27
四 投资、消费的两重性 28
五 增值性 28
六 房地产产权的可分割性 28
七 开发使用的外部性 29
八 文化美学特性 29
第二章 房地产业：形成、定位与发展 32
第一节 房地产业的形成 32
一 房地产业的概念与构成 32
二 工业化、城市化与房地产业的兴起 33
三 产业结构演变与房地产业成长 36
四 消费结构升级与房地产业扩张 37
第二节 房地产业的性质定位与功能定位 39
一 基于不同产业分类的房地产业性质定位 39
二 支柱产业：房地产业的功能定位 42
第三节 房地产业与国民经济的相互关系 46
一 房地产业在国民经济发展中的主要作用 46
二 国民经济主要经济变量对房地产业的影响 47
三 房地产业与国民经济的协调发展 50
第四节 中国房地产业发展分析 51
一 中国房地产业的发展历程 51
二 中国房地产业发展的特征 53
第三章 房地产制度：功能、变迁及国际比较第一节 房地产制度的实质、类别与功能 60
一 制度理论与房地产制度 60
二 房地产制度体系 64
三 房地产制度的功能 66
第二节 土地制度分析 68
一 土地制度的内涵与模式 68
二 中国城市土地制度的变迁 70
三 中国农村土地产权制度变革和制度安排 74
四 土地制度的国际比较 76
第三节 住房制度分析 77
一 住房制度的内涵与类型 77
二 中国的住房制度变迁与住房制度安排 78
三 住房制度的国际比较 81
第四章 房地产市场：体系、结构与运行 85
第一节 房地产市场的内涵、体系与构成要素 85
一 房地产市场的内涵和特性 85
二 房地产市场体系 88
三 房地产市场构成要素 91
第二节 房地产市场结构 95
一 房地产市场的区域垄断 95
二 房地产市场的市场势力 100
三 房地产市场进入壁垒 101
第三节 房地产市场的运行与功能 104
一 房地产市场运行机制 104
二 房地产市场运行的功能 106
第五章 房地产需求、供给及其均衡分析 108
第一节 房地产需求分析 108
一 房地产的需求法则和影响因素 108
二 消费性房地产（住宅）需求 111
三 生产要素房地产需求 116
四 房地产投资及理财需求 119
五 房地产的需求弹性 121
第二节 房地产供给分析 123
一 房地产的供给法则和影响因素 123
二 土地供给的一般条件 125
三 房产供给：生产函数 126
四 房地产的供给弹性 128
第三节 房地产的供求均衡及其调节 129
一 房地产供求均衡分析 129
二 房地产空置率分析 130
三 房地产市场均衡的四象限模型 132
第六章 房地产价格：本质、决定因素及波动第一节 地租、地价理论 137
一 地租、地价理论的发展脉络 137
二 古典政治经济学及古典经济学的地租理论 139
三 马克思主义地租、地价理论 140
四 新古典经济学及现代经济学的地租、地价理论 141
第二节 房地产价格的本质、特性及其构成 142
一 房地产价格的形式与本质 142
二 房地产价格的特性 144
三 房地产价格的构成 146
四 影响房地产价格变化的主要因素 148
第三节 厂商行为与房价的决定 150
一 基于供给的房地产价格 150
二 基于供求均衡的房地产价格 154
三 基于开发商定价策略的房地产价格 156
第四节 存量-流量模型与住宅价格决定 161
一 住宅价格的决定 161
二 住宅价格的动态变化 161
第五节 影响房价变化的外生变量 163
一 利率与房地产价格 163
二 汇率与房地产价格 164
三 股价与房地产价格 166
第六节 房价波动的心理因素 167
一 预期与房价波动 167
二 房地产价格泡沫形成的心理基础 168
第七节 中国的房价波动和房价决定因素的实证检验 169
一 中国的房价走势与房地产泡沫 169
二 中国房价决定因素的实证检验 171
第七章 房地产投资：收益、风险与决策 174
第一节 房地产投资的一般原理 174
一 房地产投资的概念 174
二 房地产投资的过程与类型 175
三 房地产区位理论 178
四 资本资产定价模型 181
五 贝叶斯决策理论 184
第二节 房地产投资收益分析 185
一 房地产投资收益的概念 185
二 房地产投资收益的经济效果评价指标 187
第三节 房地产投资风险分析 187
一 风险-收益及风险-效用原理 187
二 房地产投资风险的种类和产生的原因 189
三 房地产投资风险的识别和度量 191
四 房地产投资风险的防范与处理 193
五 房地产项目投资风险控制 194
第四节 房地产投资决策 197
一 房地产投资决策的内涵 197
二 房地产投资决策过程 197
三 房地产投资决策的类型 198
四 房地产投资决策的指标和方法 199
五 房地产投资决策方法的新探索 206
第八章 房地产金融：融资方式与工具创新第一节 房地产金融的发展、体系及其理论 209
一 房地产金融的产生与发展 209
二 房地产金融的类别与体系 211
三 房地产金融的基本理论 216
第二节 房地产信贷融资分析 217
一 信贷融资的运用方向 217
二 信贷融资的主要方式 219
三 信贷融资的主要决定因素 221
四 抵押贷款的方式选择 222
第三节 房地产证券融资：抵押贷款二级市场、股票和债券 225
一 抵押贷款二级市场 225
二 房地产股票融资 227
三 房地产债券融资 228
第四节 房地产投资信托基金（REITs）分析 229
一 REITs的概念界定 229
二 REITs的起源及发展沿革 230
三 REITs的种类 231
四 REITs的运作流程 232
五 中国REITs的发展 233
第五节 房地产信托、房地产保险与住房公积金 234
一 房地产信托 234
二 房地产保险 235
三 住房公积金 236
第九章 房地产税收：功能、经济效应与体制比较第一节 房地产税收的特征、功能与构成要素 239
一 房地产税收的概念 239
二 房地产税收的特征 240
三 房地产税收的功能 241
四 房地产税收的构成要素 241
第二节 房地产税收的经济效应分析 245
一 房地产税收的收入效应和替代效应 245
二 利用补偿需求曲线计算房地产税收引起的效率损失 247
三 房地产税收归宿均衡分析 249
四 房地产税收经济效应的实证分析 255
第三节 房地产税收体制分析 257
一 房地产税收体制的内涵 257
二 中国房地产税收体制的沿革与制度安排 257
三 房地产税收体制的国际比较 263
第十章 公共房地产与住房保障 271
第一节 公共房地产的性质与类型 271
一 公共物品与公共房地产 271
二 公共房地产的类型 273
第二节 公共房地产的供给机制与供给体系 275
一 公共房地产的供给机制 275
二 公共服务房地产供给 277
三 社会事业房地产供给 278
四 基础设施供给 279
第三节 公共住房保障分析 280
一 公共住房政策的国际比较 280
二 中国公共住房政策的演进 284
三 经济适用房保障分析 287
四 廉租住房保障分析 289
第十一章 房地产周期波动与宏观调控 294
第一节 房地产周期波动：内涵与事实 294
一 房地产周期的概念 294
二 房地产周期的划分和特征 295
三 部分国家和地区的房地产周期 297
四 中国的房地产周期波动分析 302
第二节 房地产周期波动的理论解释 308
一 经济周期波动理论 308
二 房地产周期波动的影响因素 311
第三节 房地产市场宏观调控 313
一 房地产市场宏观调控的目标 314
二 房地产市场宏观调控的主要手段和政策工具 315
三 中国房地产市场宏观调控的过程与效应 317
附录：常用中外房地产经济数据 329