0 引言 1
0.1 问题的由来 1
目录 1
0.2 本项研究的基本思路与内容 3
1 2005年上海房地产业的回顾与评价 6
1.1 2005年上海房地产业的宏观调控 6
1.1.1 2005年房地产业主要的全国性调控政策 6
1.1.2 2005年上海市政府为调控房地产业所作的努力 9
1.2.1 2005年上海房地产业的发展概述 11
1.2 2005年上海房地产业的发展及特点 11
1.2.2 2005年上海房地产市场的若干特点 13
1.3 2005年房地产业与上海经济的相互影响 16
1.3.1 上海房地产业所面临的宏观经济形势 17
1.3.2 2005年房地产业经济负增长对上海经济的影响 19
2 房地产业的基本性质与特征 21
2.1 房地产的基本特性 21
2.1.1 房地产的位置固定性与异质性 22
2.1.2 房地产的长生命周期与高资本价值 24
2.1.3 房地产的投资与消费功能及外部性 26
2.2 国民经济中的房地产业 28
2.2.1 产业分类中的房地产业及其构成 29
2.2.2 作为基础部门的房地产业 30
2.2.3 房地产业内部主要细分市场 32
2.3 房地产业的若干特性 34
2.3.1 房地产市场的空间分割与区域性 34
2.3.2 房地产业的政策依赖性 38
2.3.3 中国房地产业的过渡性 42
3.1 房地产业对国民经济的直接贡献：理论与分析方法 46
3 房地产业对推动经济增长的贡献：理论与方法 46
3.1.1 房地产业对国民经济的直接贡献：贡献率方法 47
3.1.2 国民经济核算方法 49
3.1.3 房地产业的税收贡献 51
3.2 房地产业对经济增长的间接贡献：产业关联效应 53
3.2.1 房地产业的产业关联效应 54
3.2.2 前向关联度与后向关联度分析方法 56
3.2.3 影响力与感应度系数分析方法 61
3.3 房地产业的就业效应 63
3.3.1 房地产业的就业效应：理论与方法 63
3.3.2 房地产业的就业效应：若干观察 65
4.1 20世纪90年代以来上海房地产业的经济增长与支柱地位的形成 68
4 上海房地产业经济的高速增长：表象与特征 68
4.1.1 改革开放以来上海房地产业经济增长的历史回顾 69
4.1.2 上海房地产业的支柱地位的形成 70
4.2 推动上海房地产业经济高速增长的因素：初步分析 74
4.2.1 制度变迁：非常规增长的主要动因 74
4.2.2 政府战略与政策：非常规增长的重要动因 78
4.2.3 上海房地产业经济增长的感应度分析 80
4.3.1 上海房地产业供给的结构变迁 83
4.3 上海房地产业经济高速增长的若干特征 83
4.3.2 上海房地产业经济增长的周期性波动：初步观察 86
4.3.3 上海房地产市场的价格变迁 88
5 上海房地产业的支柱效应：特征与问题 91
5.1 上海房地产业的关联效应 91
5.1.1 后向关联效应 92
5.1.2 前向关联效应 93
5.1.3 影响力与影响力系数 95
5.2.1 从收入法看上海房地产业GDP的构成 97
5.2 上海房地产业支柱效应的实质 97
5.2.2 从支出法看上海房地产业GDP的构成 100
5.2.3 中国经济与上海经济增长中的房地产业：若干比较 102
5.3 上海房地产业支柱效应的若干问题 105
5.3.1 被低估的支柱地位 105
5.3.2 较为有限的就业效应 108
5.3.3 高速增长的风险 112
6.1 上海房地产业与上海经济增长的进一步透视 115
6.1.1 上海房地产开发投资与上海经济增长：回归分析 115
6 房地产业与上海经济增长：前景与政策 115
6.1.2 上海房地产开发投资与GDP的回归分析：单位根与协整检验 119
6.1.3 VEC模型与广义脉冲响应 120
6.2 上海房地产业与上海未来经济增长：若干判断 122
6.2.1 支柱地位的持久性 123
6.2.2 SHTO分析 126
6.3 需要进一步关注的若干政策问题 135
6.3.1 反垄断 135
6.3.2 公共住房政策 139
6.3.3 经济增长政策 141
参考文献 144