目录 3
第一部分 证券化简介 3
第1章 证券化的作用 3
1.1 主要资产类别概述 4
1.2 关键概念 7
1.3 证券化主要参与人 8
1.4 证券（债券）的主要投资特征 9
第2章 构建的基本原理 12
2.1 发行人的动机：法律、会计和税收的考虑 12
2.2 资产负债表分析中的议题 14
2.3 构建的过程 16
2.4 发行工具 16
2.5 发行的证券类型 17
2.6 信用增级和评级机构的作用 19
第3章 投资分析的基础 22
3.1 投资者的类型 24
3.2 分析证券 26
第4章 资产担保证券和抵押担保证券的历史表现 31
4.1 可替代的资产担保证券和抵押担保证券投资收益比较 31
4.2 一个市场动荡的案例研究 33
4.3 抵押担保证券和资产担保证券的表现 35
第二部分 机构抵押证券 39
第5章 抵押贷款：抵押证券的基础 39
5.1 什么是抵押贷款 39
5.2 抵押贷款市场有多大 40
5.3 抵押贷款的类型 41
5.4 可调整利率抵押贷款 48
5.5 渐进偿付抵押贷款 51
5.6 共享增值抵押贷款 51
5.7 逆向年金抵押贷款 52
5.8 抵押贷款违约和关于抵押贷款的法律问题 53
5.9 联邦全国抵押协会（FNMA）／联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）统一的贷款合同 56
第6章 代理机构转递证券 58
6.1 政府代理机构和政府资助企业的作用 58
6.2 代理机构市场的简要历史 59
6.3 代理机构转递证券的主要术语 62
6.4 资产池业务的运作机制 63
6.5 代理机构的业务 64
6.6 机构抵押证券的交易 65
7.1 债券价格与利率 68
第7章 利率市场基本原理 68
7.2 远期利率和风险中性 75
7.3 完成该曲线 79
第8章 抵押转递证券的静态分析 82
8.1 方法论 82
8.2 担保品 83
8.3 构建 86
8.4 结果 91
第9章 抵押担保证券的提前偿付 97
9.2 提前偿付数据 98
9.1 提前偿付的根源 98
9.3 分析提前偿付 101
9.4 提前偿付模型 108
第10章 总收益情景分析法 117
10.1 方法论 118
10.2 担保品 124
10.3 构建 126
10.4 结果 129
第三部分 高级抵押担保证券及其分析 141
第11章 构建有担保品的抵押证券、仅付息证券和仅付本金证券 141
11.1 CMO规则 142
11.2 本金支付类型 149
11.3 利息支付类型 149
11.4 顺序债券 149
11.5 按比例分配债券 151
11.6 按计划偿付债券 153
11.7 顺序按计划分期偿还类型及其他组合 157
11.8 仅付息证券和仅付本金证券 158
11.9 优先／次级结构 160
第12章 利率波动性、期权和模型 163
12.1 波动性的概念及其度量 163
12.2 在随机的无套利的世界中估价 170
12.3 期权和嵌入期权债券的估价 173
12.4 期限结构模型 183
第13章 期权调整价差 190
13.1 方法论 191
13.2 担保品 200
13.3 构建 202
13.4 结果 203
第14章 比较投资选择 211
14.1 抵押担保证券 211
14.2 仅付息证券和仅付本金证券 213
14.3 担保抵押债务 215
第四部分 非机构抵押担保证券及信用风险分析 221
第15章 非机构抵押担保证券 221
15.1 非机构／私人市场的历史回顾 221
15.2 私人抵押担保证券的担保品类型 222
15.3 信用增级 223
第16章 担保品行为 233
16.1 担保品的现金流 233
16.2 担保品现金流模型的建立 234
17.1 房屋净值贷款资产担保证券的发行 252
第17章 房屋净值贷款和次优级贷款 252
17.2 环境 256
17.3 提前偿付 256
17.4 房屋净值贷款资产担保证券 258
第18章 对信用敏感的抵押担保证券的分析 262
18.1 方法论 263
18.2 担保品 264
18.3 构建 266
18.4 结果 270
第19章 汽车贷款资产担保证券 279
19.1 汽车贷款担保证券的发行 279
第五部分 资产担保证券 279
19.2 担保品和贷款特点 280
19.3 经济环境 281
19.4 价值评估 286
第20章 信用卡资产担保证券 288
20.1 信用卡资产担保证券的发行 288
20.2 信用卡资产担保证券的结构 290
20.3 信用评级标准 293
第21章 可移动住房资产担保证券 297
21.1 可移动住房资产担保证券的发行 297
21.2 担保品和贷款的特征 300
21.3 可移动住房资产担保结构 301
21.4 提前偿付 302
21.5 资信评级机构标准 303
21.6 文中所述内容的近况 304
第六部分 商业抵押贷款 309
第22章 商业贷款 309
22.1 营利类不动产的类型 309
22.2 一般风险评估 310
22.3 租赁 314
22.4 营利性不动产估值 315
22.5 财务杠杆的影响 316
第23章 商业抵押担保证券 323
23.1 商业抵押担保证券：概述 323
23.2 基础贷款组合 330
23.3 服务商的作用 336
23.4 建立商业抵押担保证券模型 336
23.5 商业抵押担保证券的前景 337
第24章 不动产投资信托 339
24.1 背景 339
24.4 不动产投资信托的类型 340
24.3 不动产投资信托的税收细节 340
24.2 不动产投资信托的资格 340
24.5 不动产投资信托结构 341
24.6 不动产的类型 341
24.7 一点历史 344
24.8 不动产投资信托的初始公开发行 346
24.9 国际不动产收益表现 347
24.10 不动产投资信托估值 349
24.11 影响不动产投资信托估值和业绩的其他因素 352
第七部分 欧洲证券化市场 355
第25章 市场的发展 355
25.1 市场规模 356
25.2 资产类型 361
25.3 欧洲和美国以外的证券化 368
第26章 欧洲住宅抵押贷款 372
26.1 资产价值损失与违约风险 376
26.2 住宅抵押贷款的法律与税收问题 377
26.3 抵押担保特征 382
26.4 本金支付规则 383
26.5 利息支付规则 386
26.6 提前偿付风险和其他风险 388
27.1 法律类型 391
第27章 欧洲证券化立法 391
27.2 资产安全保障 393
第28章 欧洲资产抵押担保证券的构建 402
28.1 欧洲方法 402
28.2 评估担保品 403
28.3 债券构建问题 410
28.4 时机与成本 418
参考文献 420
附加资源 424
词汇表 426