第1章 土地利用管理：概述 1
第1.01节 提请读者关注的问题 1
第1.02节 联邦与州在宪法性法律和宪政诉讼方面的差别 2
第1.03节 土地利用管理体系 3
第1.04节 有关土地利用、密度和地点开发的分区规划 3
第1.05节 历史规划区和历史性标志建筑分区规划 3
第1.06节 自然环境方面的土地利用管理 4
第1.07节 标志管理和设计审查 4
第1.08节 发展管理 5
第1.09节 土地分割管理和规划单元开发 5
第1.10节 排斥问题 6
第1.11节 本书是如何编排的 6
第1.12节 司法审查的标准 7
第1.13节 解释规则 8
第1.14节 联邦法院审理的土地利用案件 8
第1.15节 州法院的土地利用案件 8
第1.16节 各州的不同情况 9
第1.17节 州上诉法院的结构 9
第1.18节 土地利用法律的演化阶段 10
第2章 宪法框架 12
1．有关征用的争议问题 12
第2.01节 征用问题 12
第2.02节 征用法律 13
第2.03节 实际本身征用 14
第2.04节 有害用途案例 15
第2.05节 “宾夕法尼亚州煤炭公司案”：得到认可的管制性征用 16
第2.06节 “欧几里德案”：得到支持的综合分区制度 17
第2.07节 “宾州中央运输公司案”：一种多因素征用检验原则 18
第2.08节 “阿金斯案”确立的二部分征用检验原则：其中包含政府的合法目的 20
第2.09节 “卢卡斯案”：对于管制性征用、妨害及其他例外的一种本身检验原则 21
第2.10节 摊派 23
第2.11节 “诺兰案”：关联检验原则 23
第2.12节 “多兰案”：“大致合乎比例”规则 25
第2.13节 “戴尔-蒙蒂沙丘案”：明确阐述“大致合乎比例”规则 26
第2.14节 关于征用的问题、准则及格言 26
第2.15节 平均优势互惠 26
第2.16节 投资预期 27
第2.17节 整块土地或者分母规则：其中包含分段 29
第2.18节 概念分段：排除妨害权 30
第2.19节 地理分段 31
第2.20节 时间分段 31
第2.21节 运用“卢卡斯案”：何时发生本身管制性征用？ 32
第2.22节 构成征用的推迟决策 33
第2.23节 带有收购意图的规划和分区 34
第2.24节 成熟规则和终局裁决规则 35
第2.25节 美国最高法院早期裁决的一些案例 35
第2.26节 “汉密尔顿银行案” 36
第2.27节 “犹鲁县案” 37
第2.28节 美国最高法院后来裁决的案例 37
第2.29节 联邦法院裁决的案例 38
第2.30节 终局裁决规则 38
第2.31节 补偿要求 40
第2.32节 关于平等保护和正当程序的诉讼请求 40
第2.33节 从州法院回到联邦法院 41
第2.34节 鲁克-费尔德曼原则 41
第2.35节 州法院确立的征用原则 42
第2.36节 声言价值完全灭失或者发生减损的“实际适用”案例 42
第2.37节 平衡原则与多因素原则 44
第2.38节 州征用法律 45
2．实质性正当程序 45
第2.39节 实质性正当程序问题 45
第2.40节 在联邦法院启动实质性正当程序诉讼所面临的阻却事由 46
3．程序性正当程序 48
第2.41节 程序性正当程序问题 48
第2.42节 在联邦法院 48
第2.43节 在州法院 49
4．平等法律保护 49
第2.44节 平等保护问题 49
第2.45节 平等保护审查的司法标准 50
第2.46节 运用合理关系标准：州法院 51
第2.47节 运用合理关系标准：联邦法院 53
第2.48节 “克莱博恩案”：“咬一口”的合理依据规则 53
第2.49节 选择性执行：“奥尔奇案” 54
5．言论自由 55
第2.50节 言论自由条款如何适用于土地利用管理 55
第2.51节 报复性政府行为 56
6．契约条款 57
第2.52节 一般原则 57
第2.53节 契约条款在土地利用案件中的作用 58
第3章 综合规划方案 59
1．综合规划方案的作用 59
第3.01节 规划与土地利用管理 59
第3.02节 规划过程与规划方案 59
第3.03节 对于规划工作的批评 60
第3.04节 现在的规划工作 60
2．规划立法 61
第3.05节 《标准规划法》 61
第3.06节 规划委员会 62
第3.07节 综合规划方案的要素 63
第3.08节 正式批准综合规划方案 63
第3.09节 州的规划立法 63
第3.10节 必要的和选择性的规划要素 64
第3.11节 关于低收入者住房的规划政策 65
第3.12节 强制性规划 65
3．综合规划方案与土地利用管理措施 66
第3.13节 “按照”综合规划方案进行分区 66
第3.14节 多数派司法观点：规划方案不是必要的 66
第3.15节 少数派司法观点：一致性是必不可少的 67
第3.16节 法定一致性要求 68
第3.17节 为了遵守规划方案而提高区划等级 69
第3.18节 土地利用冲突 69
第3.19节 规划方案与有关征用的争议问题 70
第3.20节 作为征用抗辩理由的综合规划方案 70
第3.21节 作为财产征用的综合规划方案 71
第3.22节 对于综合规划方案的司法审查 72
第4章 区域划分体系 74
第4.01节 导论 74
1．经由妨害诉讼进行的司法分区 74
第4.02节 妨害私人权益诉讼 74
第4.03节 预期妨害 75
第4.04节 占用的优先性 76
第4.05节 居民区内的妨害 77
第4.06节 商业用途 77
第4.07节 殡仪馆 78
第4.08节 构成妨害的人 78
第4.09节 审美上的妨害 78
第4.10节 经由分区的方式使妨害符合法律 79
第4.11节 禁制令救济 80
第4.12节 衡平比较原则 80
第4.13节 没有准予禁制令救济的情形 81
第4.14节 给予被告的赔偿 81
2．制定法上的授权 82
第4.15节 《标准分区法》 82
第4.16节 分区的目的 82
第4.17节 规划区的概念 83
第4.18节 批准和修正 83
第4.19节 区划调整委员会 84
第4.20节 执行 84
第4.21节 现代分区法律 84
第4.22节 域外分区 85
第4.23节 宪法上的问题 86
3．地方自治 86
第4.24节 宪法性地方自治权力 86
第4.25节 地方自治土地利用权力 87
4．为政府和政府管理的土地开发进行的区域划分 88
第4.26节 政府豁免问题 88
第4.27节 州的机关 89
第4.28节 行使州的职能的地方政府 91
第4.29节 由州负责管理的设施和企业 92
第4.30节 州的环境计划 92
第4.31节 关于其他私人活动的州许可证 93
第4.32节 私营公用事业 93
第4.33节 酒类营业被许可人 94
第4.34节 地方政府 95
第4.35节 政府职能-经济职能规则 95
第4.36节 国家征用权规则 96
第4.37节 优先权力规则 96
第4.38节 平衡原则 96
第4.39节 地方自治问题 98
第4.40节 立法性解决方案 99
5．联邦优先权 99
第4.41节 联邦优先权问题 99
第4.42节 为移动电话塔实行的区域划分 99
第4.43节 管理机场及周边地区的法规 101
第5章 有关土地利用、密度和开发的分区制度 102
第5.01节 导论 102
1．住宅区 103
第5.02节 “欧几里德案”：被判定符合宪法的居住用途分区制度 103
第5.03节 为单户式住宅区内的“家庭”下定义 104
第5.04节 “贝拉-泰雷案”和“摩尔案” 104
第5.05节 “贝拉-泰雷案”在州法院的运用 105
第5.06节 属于《公平住房法》规定的针对有儿童的家庭的歧视情形 106
第5.07节 集体居所 106
第5.08节 作为一种被许可的“家庭”用途 106
第5.09节 作为一种附条件利用 108
第5.10节 州的立法性法规 108
第5.11节 《公平住房法》规定的歧视残疾人集体居所的情形 109
第5.12节 《公平住房法》的意义 109
第5.13节 例外、区划豁免和重新分区 110
第5.14节 对于居住者人数的限制 111
第5.15节 关于间隔和限额的要求 111
第5.16节 《残疾美国人权益法》与《1973年残疾人正常生活法》 112
第5.17节 单户式住宅用途 112
第5.18节 公寓 113
第5.19节 附属用途 114
第5.20节 住所办公 116
第5.21节 有关移动（或者预制）房屋的分区 116
第5.22节 作为一种寓所 117
第5.23节 部分排斥 117
第5.24节 完全排斥 118
第5.25节 作为一种附条件利用 119
第5.26节 州和联邦的法规 119
第5.27节 私立学校 120
2．有关大型地块和最低房屋规模的分区制度 120
第5.28节 分区问题 120
第5.29节 最低房屋规模 120
第5.30节 大型地块分区制 122
第5.31节 被判定有效的情形 122
第5.32节 被判定无效的情形 124
3．商业用途与工业用途 125
第5.33节 分区问题 125
第5.34节 商业用途 125
第5.35节 规划问题 125
第5.36节 商业用途分类 126
第5.37节 完全排斥 127
第5.38节 带状开发 128
第5.39节 机场和机场分区制度 129
第5.40节 工业用途 130
第5.41节 工业绩效标准 130
第5.42节 完全排斥 131
第5.43节 非累积性分区制：专门的非居住地带 131
第5.44节 抑制竞争 132
第5.45节 作为一种分区目的 132
第5.46节 被否定的抑制竞争情形 132
第5.47节 被认可的抑制竞争情形 133
第5.48节 保护商业区 134
第5.49节 联邦反托拉斯法 135
第5.50节 州行为原则 135
第5.51节 “布尔德案” 135
第5.52节 “海利镇案” 136
第5.53节 “万能户外广告公司案” 136
第5.54节 “万能户外广告公司案”之后的土地利用案例 138
第5.55节 诺埃尔-本宁顿原则 139
第5.56节 追究责任的依据 140
第5.57节 《地方政府反托拉斯法》 140
第5.58节 成人生意分区制度中的言论自由问题 141
第5.59节 “迷你剧院案” 141
第5.60节 “斯卡德案” 142
第5.61节 “兰顿案” 142
第5.62节 “阿拉梅达图书公司案” 143
第5.63节 成人用途管理中的分区争议点 144
第5.64节 现有的用途 145
第5.65节 界定成人用途 146
第5.66节 州的法律 147
第5.67节 宗教用途 147
第5.68节 州法院如何看待宗教用途 147
第5.69节 联邦“宗教信仰自由”条款和“政教分离”条款 148
第5.70节 联邦和州的宗教自由法 149
4．地基开发要求 150
第5.71节 庭院和内置 150
第5.72节 临街部分要求 150
第5.73节 地基面积比率 151
第5.74节 高度限制措施 151
第5.75节 建筑面积比率 152
第5.76节 奖金与奖励 152
第5.77节 在主要街道以外的地方停放车辆 153
5．不规范用途 153
第5.78节 分区问题 153
第5.79节 改变和扩张 155
第5.80节 维修和重建 156
第5.81节 放弃不规范用途 157
第5.82节 折旧 159
第5.83节 《公路美化法》 160
第5.84节 符合宪法的折旧 160
第5.85节 违反宪法的折旧 162
第5.86节 折旧期的合理性 162
第6章 分区程序 164
第6.01节 导论 164
1．权力的授予 164
第6.02节 授权问题 164
第6.03节 分区标准 165
第6.04节 给予邻人的授权 166
第6.05节 模糊条款无效原则 167
2．暂缓和临时分区 169
第6.06节 目的和问题 169
第6.07节 制定法授权与限制 169
第6.08节 合宪性 170
第6.09节 修改分区条例或者综合规划方案：“塔霍湖案”判例 170
第6.10节 不健全的公用设施 171
第6.11节 暂缓开发决定的实际适用 171
3．不容否认与既得权利 172
第6.12节 有关问题 172
第6.13节 有关理论 173
第6.14节 政府行为要求 173
第6.15节 必须取得的建筑许可证 173
第6.16节 不需要取得的建筑许可证 174
第6.17节 非法的建筑许可证 175
第6.18节 善意 176
第6.19节 致损信赖 177
第6.20节 坚定信赖检验原则 177
第6.21节 需要何种信赖 178
第6.22节 制定法和条例提供的保护 179
第6.23节 开发协议 180
4．分区地图修正案 181
第6.24节 分区问题 181
第6.25节 拒绝重新分区的决定 181
第6.26节 准司法观点 182
第6.27节 “点式”分区 184
第6.28节 定义 184
第6.29节 标准检验原则 185
第6.30节 公共需要和公共目的检验原则 186
第6.31节 变化-错误规则 187
第6.32节 与综合规划方案保持一致 188
第6.33节 分区 189
第6.34节 点式规划 190
第6.35节 对于相邻社区的影响 191
第6.36节 降低区划等级 191
第6.37节 标准检验原则 192
第6.38节 变化-错误规则 194
5．区划豁免、特别例外以及附条件利用 194
第6.39节 作用和功能 194
第6.40节 区划豁免 195
第6.41节 作用和功能 195
第6.42节 用途豁免与面积豁免 196
第6.43节 被禁止的用途豁免 197
第6.44节 不必要困难 198
第6.45节 没有合理收益 198
第6.46节 为土地所有人所特有 199
第6.47节 对于邻里的影响 200
第6.48节 利用面积区划豁免 201
第6.49节 与综合规划方案保持一致 203
第6.50节 自己引起的困难 203
第6.51节 各种条件 204
第6.52节 结论和司法审查 205
第6.53节 特别例外和附条件利用 206
第6.54节 作用和功能 207
第6.55节 授权立法机关或者规划委员会 208
第6.56节 对于例外和附条件利用决定的司法审查 209
第6.57节 受到自由言论保护的用途和宗教用途 211
第6.58节 与综合规划方案一致 214
第6.59节 条件 214
6．灵活分区 215
第6.60节 作用和功能 215
第6.61节 浮动地带 215
第6.62节 契约式分区与附条件分区 217
第6.63节 “双边”案例 218
第6.64节 “单边”案例 219
第6.65节 正当目的观点 220
第6.66节 地基规划审查 220
7．决策程序 222
第6.67节 程序问题 222
第6.68节 立法性还是准司法性？ 223
第6.69节 法定权利 223
第6.70节 必要的程序 223
第6.71节 公正的决策人 225
第6.72节 倾向性和利害冲突 226
第6.73节 倾向性 227
第6.74节 利害冲突 227
第6.75节 邻里的反对 229
第6.76节 公开会议法律 229
8．公民立法创议权和公民复决权 231
第6.77节 分区问题 231
第6.78节 联邦宪法问题 232
第6.79节 在分区中利用公民立法创议权和公民复决权 233
第6.80节 公民复决权 233
第6.81节 公民立法创议权 234
第7章 歧视性、排斥性和包容性分区规划 236
第7.01节 导论 236
1．联邦宪法和公平住宅法 236
第7.02节 起诉资格 236
第7.03节 平等保护：“阿灵顿高地村案” 237
第7.04节 《公平房屋建设法》 239
第7.05节 如何认定违反《公平房屋建设法》的情形 239
第7.06节 救济 240
2．各州的排斥性分区规划 241
第7.07节 起诉资格 241
第7.08节 新泽西州 242
第7.09节 “月桂山案（一审）” 242
第7.10节 韦莫斯案 243
第7.11节 “月桂山案（二审）” 243
第7.12节 《公平房屋建设法》 244
第7.13节 “月桂山案（二审）”之后的案例 246
第7.14节 纽约州 247
第7.15节 “贝伦森案” 247
第7.16节 “布鲁克黑文案” 248
第7.17节 “亚裔美国人追求平等协会案” 248
第7.18节 救济 248
第7.19节 宾夕法尼亚州 249
第7.20节 “萨利克案”：局部排斥 249
第7.21节 “佛恩利案”：完全排斥 250
第7.22节 救济 250
第7.23节 密歇根州 251
第7.24节 加利福尼亚州 252
第7.25节 新罕布什尔州 252
3．包容性规划和分区 253
第7.26节 规划和分区问题 253
第7.27节 强制性拨备和鼓励性分区规划 253
第7.28节 办公用房-住房建设联系方案 255
第7.29节 加利福尼亚州的包容性法律 255
第7.30节 俄勒冈州的包容性法律 256
第7.31节 有关可负担住房建设的上诉法律 256
第8章 土地利用诉讼和救济手段 259
第8.01节 导论 259
1．第三方当事人在州法院中的起诉资格 259
第8.02节 一般原则 259
第8.03节 纳税人和公民 260
第8.04节 居民土地所有人 261
第8.05节 非居民土地所有人 262
第8.06节 组织和协会 262
第8.07节 地方自治体 263
2．用尽州法院的救济 264
第8.08节 一般原则：区别用尽救济原则与成熟原则 264
第8.09节 州法院的成熟原则 265
第8.10节 必须用尽的救济手段 266
第8.11节 例外 266
3．州法院中的司法救济和补救 268
第8.12节 司法救济 268
第8.13节 上诉与调卷令 269
第8.14节 执行职务令 270
第8.15节 禁制令 272
第8.16节 确认性判决 273
第8.17节 司法补救 274
第8.18节 无法获得的特定补救 275
第8.19节 可以获得的特定补救 275
第8.20节 逆向征用 277
第8.21节 州的案例：可以获得的救济 277
第8.22节 州的案例：不能获得的救济 278
第8.23节 侵权责任 278
4．联邦救济 280
第8.24节 逆向征用 280
第8.25节 何时可以获得这种救济 280
第8.26节 是否可以获得补偿和补偿的衡量 281
第8.27节 陪审团审理 282
第8.28节 《联邦民权法》第1983条 283
第8.29节 《联邦民权法》的适用范围 283
第8.30节 不可以根据第1983条提起诉讼的土地利用案件 284
第8.31节 法律、政策和习惯的表征 285
第8.32节 过错和因果关系 286
第8.33节 用尽本州救济原则和本州救济的充分性 286
第8.34节 豁免 288
第8.35节 立法机关 288
第8.36节 土地利用机关和官员 289
第8.37节 地方政府 291
第8.38节 损害赔偿 291
第8.39节 默示宪法诉因 292
第8.40节 移送联邦法院 293
第8.41节 避让原则 294
第8.42节 “杨格案”的避让原则 294
第8.43节 “普尔曼案”的避让原则 295
第8.44节 “伯福德案”的避让原则 297
第8.45节 “科罗拉多河案”避让原则 298
5．SLAAP诉讼 298
第8.46节 SLAAP诉讼 298
第8.47节 反SLAAP法律 300
第9章 住宅开发控制措施 302
第9.01节 导论 302
1．土地分割控制 302
第9.02节 历史和目的 302
第9.03节 授权立法 303
第9.04节 土地分割控制程序 304
第9.05节 “土地分割”的定义 304
第9.06节 土地分割与分区规划的关系 305
第9.07节 既得权利 306
第9.08节 强制执行 307
第9.09节 权限：批准或者不批准的自由裁量权 307
第9.10节 区划豁免和放弃 310
第9.11节 摊派 310
第9.12节 关于征用的争议问题 311
第9.13节 “诺兰案”和该判例的意义：运用关联检验方法 311
第9.14节 “多兰案”和该判例的意义 312
第9.15节 本地街道和改良 312
第9.16节 异地街道和改良 313
第9.17节 公园和学校 315
第9.18节 法定权力 315
第9.19节 关于征用的争议问题 315
第9.20节 影响费 316
第9.21节 法定权力 317
第9.22节 关于征用的争议问题 318
第9.23节 纽带方案 320
2．规划单元开发 320
第9.24节 土地利用问题 320
第9.25节 规划单元开发审查程序 321
第9.26节 在《标准分区法》之下 322
第9.27节 管理技术 323
第9.28节 批准或者不予批准的自由裁量权 324
第9.29节 对于开发计划的修正 325
第9.30节 规划单元开发立法 326
第10章 发展管理和公用设施监管 327
第10.01节 导论 327
1．发展管理计划 327
第10.02节 发展管理计划的作用 327
第10.03节 法律问题 328
第10.04节 关于时间安排和划分阶段的计划：“拉马坡案” 328
第10.05节 充分的公用设施和同时发生要求 330
第10.06节 开发配额：“佩塔鲁玛案” 331
第10.07节 城市发展边界和服务区域 332
第10.08节 排斥和迁徙权 333
第10.09节 作为发展管理监管手段的公用设施和服务 334
第10.10节 拒绝服务：提供服务的义务 334
第10.11节 关于征用的争议问题 335
2．走廊保护 336
第10.12节 走廊保护问题 336
第10.13节 走廊保护法律 336
第10.14节 有关征用的争议问题 337
第11章 审美、标志管理和历史保护 339
第11.01节 审美管理问题 339
第11.02节 作为一种管理目的的审美 339
第11.03节 早期的判例 339
第11.04节 少数观点：审美作为土地利用管理之中的一种因素 340
第11.05节 多数观点：审美本身作为一种管理目的 341
1．标志管理办法 341
第11.06节 地方、州和联邦的管理办法 341
第11.07节 公路和街道上的标志管理：有关征用的争议问题 342
第11.08节 排斥广告牌 344
第11.09节 给予原地标志的豁免 345
第11.10节 对于标志展示的监管措施 345
第11.11节 不规范标志 346
第11.12节 关于言论自由的争议问题 347
第11.13节 “地铁媒体公司案” 347
第11.14节 “文森特县纳税人案” 349
第11.15节 “拉杜案”：住宅标志 349
第11.16节 “洛利拉德案”：对于地点的限制 350
第11.17节 这些案例裁决了哪些问题：起诉资格、审美和内容中立性 351
第11.18节 对于时间、地点和方式的限制 352
第11.19节 关于异地标志与原地标志的禁令、分类和豁免 353
第11.20节 可移动标志 354
第11.21节 以内容为根据的标志定义 355
第11.22节 待售标志 355
第11.23节 政治标志、宣传活动标志和临时标志 356
2．建筑设计审查 357
第11.24节 设计审查条例 357
第11.25节 设计审查条例的合宪性 358
3．历史保护 359
第11.26节 历史保护问题 359
第11.27节 历史规划区 360
第11.28节 授权法律和条例 360
第11.29节 历史规划区的合宪性 361
第11.30节 权力的授予和措辞含糊 362
第11.31节 临时监管措施 362
第11.32节 关于征用的争议问题 363
第11.33节 历史性标志建筑 364
第11.34节 授权法律和条例 364
第11.35节 关于征用的争议问题 365
第11.36节 维护和修理 366
第11.37节 宗教用途 366
第11.38节 开发权利转让 368
第12章 自然环境方面的土地利用管理 371
1．自然环境方面的土地利用计划 371
第12.01节 概述 371
第12.02节 坡地和景观保护条例 372
第12.03节 地下水保护 372
第12.04节 关键区域监控 373
2．湿地 373
第12.05节 州和地方的有关计划 373
第12.06节 《清洁用水法》规定的许可证制度 374
第12.07节 关于征用的争议问题 375
3．泄洪平原 378
第12.08节 州和地方的有关计划 378
第12.09节 关于征用的争议问题 379
4．保护农业用地 380
第12.10节 联邦、州和地方的有关计划 380
第12.11节 农事权法律 381
第12.12节 农业分区规划 382
第12.13节 关于征用的争议问题 383
5．规范沿海建筑物内置的法律 384
第12.14节 国家和州的有关计划 384
第12.15节 关于征用的争议问题 385
6．开发权利转让 386
第12.16节 开发权利转让 386
术语索引 387
后记 393