上篇 好榜样还是坏典型 1
第1章 香港土地真的稀缺吗 4
香港房地产业三大怪 4
二战后土地房屋需求的大爆炸 11
香港土地真的稀缺吗 13
第2章 港府的土地经营策略 21
高抛低压限制供给 21
土地用途管制与囤地 23
城市规划的碎片化 26
放开容积率管制 30
雄心勃勃的填海计划 33
“土地饥渴营销策略”助推房地产价格 35
第3章 公共住房：给予还是剥夺 40
政府理性算计下的公共住房决策演变 40
中低收入者置业梦碎与蜗居 45
“中惨阶层”：政府和财阀的提款机 52
第4章 好榜样还是坏典型 57
土地垄断与批租：殖民掠夺与土地财政最大化 57
土地财阀：政府的包税商 63
民主缺失：土地垄断的温床 67
房地产利益的博弈：政府、财阀吃饱，中低收入者跌倒 72
政策难安：房贵伤民、房贱伤民 75
房地产泡沫：随时引爆的定时炸弹 77
中篇 坚守还是逃离 81
第5章 高房价：香港经济“最后的晚餐”？ 84
香港的高房价是空中楼阁 84
香港经济的未来决定香港房价的命运 86
脆弱的预期：房价短期暴涨暴跌元凶 89
高房价：香港经济“最后的晚餐” 94
Hong Kong is Dying?! 97
第6章 香港的优势与症结 106
香港奇迹？ 106
简单事实：流汗而非灵感 109
竞争优势：如何理解 112
垄断中介经济：大势已去 115
无根产业：岌岌可危 140
“三高”劣势：由盛至衰的加速器 148
第7章 未来城市竞争：香港的命，如何操盘 156
“纽伦港”：臆想还是现实 156
东亚大都会：硝烟与割据 164
珠三角：群雄并起，三足鼎立 196
世界大城市：成功的奥秘 203
威尼斯的衰落：香港的前车之鉴 206
迪拜：阿拉伯世界的香港 211
第8章 资本逃离：正在进行时 217
危机即逃亡 217
资本正在逃离 219
晚餐结束，谁来买单 222
香港故事的尾声 224
下篇 洞悉香港，读懂内地 227
第9章 城市化进程中房价和地价的关系 230
引致需求：房价推动地价 230
城市化、住房与引致需求 231
政府干预：土地反向作用于房价 234
第10章 土地饥渴营销与房地产价格螺旋 238
土地稀缺：概念模糊与混淆 239
城乡二元结构下农村宅基地的低效占用 241
城市化、人口集聚与土地的集约利用 242
土地饥饿营销法推高地价与房价 243
第11章 土地即权力：垄断霸权与土地价值理念错位 246
“土地财政”与政府“增长智慧” 246
土地财政与透支未来和代际不公 248
土地霸权：土地所有权垄断 250
“地利共享”的价值理念 251
第12章 “国五条”背景下楼市热点问题讨论 253
调控落空，房地产价格高企都是地方政府的责任？ 253
仅有房地产开发商在囤地？ 256
被妖魔化的房地产开发商 257
多方博弈：上有政策，下有对策 261
房地产调控会否诱发地方财政危机？ 262
政策难安，媒体助澜，加剧恐慌 263
房地产调控下房荒和鬼城的同现 264
后记 269