第一章 绪论 1
第一节 问题提出与选题意义 1
一 问题的提出 1
二 选题的意义 6
第二节 国内外研究现状 8
一 城市社区自治研究现状 9
二 新建商品房小区自主治理的研究 16
第三节 研究思路与研究方法 28
一 研究思路 28
二 研究方法 29
本章小结 31
第二章 城市社区公共事物及其治理现状 32
第一节 城市住房制度改革及社区治理的出现 33
一 城市住房制度改革促使自有房阶层形成 33
二 物权意识驱动带来自治组织成立 35
三 城市社区治理的制度规范初步形成 36
第二节 城市社区公共事物的情境 37
一 社区公共事物描述 37
二 社区公共事物及其产权基础 39
第三节 城市社区公共事物治理结构的转换 41
一 传统的福利性“计划管理模式” 41
二 现代的市场性“物业管理模式” 42
第四节 城市社区公共事物治理的现况 46
一 负面的多数案例 47
二 正面的少数个案 49
本章小结 51
第三章 城市社区公共维修资金管理现状和改革 53
第一节 城市社区公共维修资金现行管理模式 53
第二节 当前城市社区公共维修资金管理中存在的问题 55
一 社区公共维修资金欠缴问题 55
二 社区公共维修资金挪用问题 57
三 社区公共维修资金“维而不修”的问题 57
四 社区公共维修资金增值问题 58
第三节 城市社区公共维修资金的理想管理模式：自主管理模式 59
一 自主管理模式是公共维修资金属性的要求 59
二 自主管理模式是管理实践的选择 61
第四节 构建社区公共维修资金自主管理的制度基础 63
一 清晰界定边界，明确社区公共维修资金的缴纳制度 64
二 对业主组织权的最低限度的认可，促成自主管理的有效运转 64
三 对社区公共维修资金的管理要专项立法，形成分级制裁体制 65
本章小结 66
第四章 寻找业主选择与社区治理的理论视角 67
第一节 “集体行动”和“治理责任”是社区治理两大难题 68
一 集体行动难题 69
二 治理责任难题 70
第二节 集体行动的分析路径 71
一 理性个体假设中的第一代集体行动理论 71
二 社会资本视野下的第二代集体行动理论 77
第三节 治理责任的分析路径 88
一 官僚制责任机制 89
二 民主责任机制 91
三 “民营化”责任机制 94
四 独立机构责任机制 97
五 社会责任机制 99
第四节 业主选择——整合应用的逻辑基础 102
本章小结 105
第五章 城市社区分类治理的研究框架和政策选择 106
第一节 奥斯特罗姆的制度分析与发展分析框架 107
第二节 产权结构、产品属性和社群特性：城市社区分类治理的分析框架 111
第三节 城市社区公共产品分类研究 113
一 社区公共产品的特性分析 113
二 社区公共产品的类型分析 114
第四节 城市社区产权结构分类研究 116
一 产权结构何以重要 116
二 社区产权结构类型分析 118
第五节 城市社区社群特性分类研究 119
一 个体理性假设的分析 119
二 社区居民的经济支付能力高低分析 120
第六节 城市社区分类治理的政策选择 122
一 高度分割性的社区产品的治理政策选择 123
二 共用性社区产品的治理政策选择 124
本章小结 128
第六章 城市存量公房改革和老旧住宅区的治理政策选择 129
第一节 存量公房分类改革的逻辑框架 130
第二节 存量公房和老旧住宅区现状分析：以北京市为例 133
一 老旧住宅区存量公房产权类型复杂多样 133
二 存量公房住户有少量低保户 135
三 存量公房租售政策梳理 136
四 存量公房的管理维护现状 137
第三节 城市存量公房面临的问题：以北京市为例 140
一 产权结构复杂导致管理责任不清 140
二 公房租售收入过少导致养护资金缺乏 143
三 有些房屋得不到及时维修存在安全隐患 144
四 注重公房的整治改造，忽视长效机制建设 145
五 居民业主的治理主体缺位导致服务不满意 145
第四节 城市存量公房改革和老旧住宅区治理的政策选择 146
本章小结 148
第七章 新建商品房小区治理的业主选择分析框架 149
第一节 业主选择分析框架和模型 150
第二节 界定社区治理绩效指标体系 153
第三节 外生变量在社区治理中的作用 160
一 物理特性与社区治理 161
二 社群属性与社区治理 164
三 外部网络关系与社区治理 170
第四节 业主选择在社区治理中的作用 172
一 社区治理中的业主选择模型 172
二 业主选择指标体系与社区治理 177
本章小结 187
第八章 新建商品房小区业主选择和小区治理的案例分析 188
第一节 业主选择和美丽园物业纠纷事件的处理 188
一 美丽园小区物业纠纷事件的源起 190
二 美丽园的管理机构和社区治理结构 195
三 美丽园社区物业收费纠纷事件的问题及分析 200
第二节 北京上地西里社区的业主选择和社区治理结构的转换 211
一 法定的物业小区组织结构：“线性”治理结构 211
二 实践中物业小区组织结构：“复合式”治理结构 213
三 “复合式”治理结构的必要性 215
本章小结 220
第九章 城市社区自主治理的永续发展之道 221
第一节 投资社区社会资本以促成业主集体行动 221
一 增强社区集体认同感 223
二 发展社区业主间网络 225
第二节 保障业主选择权利以提升社区治理绩效 226
一 保障业主在生产选择中的权利 227
二 保障业主在治理选择中的权利 229
三 保障业主在规则选择中的权利 232
第三节 建构外部互动网络以形成支持性环境 234
一 社区治理与行政权力范围调整 235
二 社区治理与纠纷处理机制拓展 236
三 社区治理与自治知识经验传播 238
本章小结 240
结束语 241
参考文献 243
一 著作类 243
二 期刊论文 249
三 英文文献 254
附录 相关法规文件 262
后记 267