二手房买卖三日通 高房价下的二手房投资交易指南PDF电子书下载

第1章（第一日）　二手房买卖的基础知识 1

1.1 房地产的相关知识 3

1.1.1 有关房地产的基本知识 3

1．房地产的含义 3

2．房产与地产的关系 3

3．房地产的特征 4

4．物业的含义 4

5．不动产的含义 5

6．房地产、物业和不动产三者的区别 5

1.1.2　有关房地产开发业的知识 5

1．房地产业的含义 5

2．房地产业的分类 6

1.1.3　有关房地产开发的知识 8

1．房地产开发的含义 8

2．房地产开发的分类 8

3．房地产开发的相关参与者 8

1.1.4　有关房地产市场的知识 9

1．市场的概念 9

2．房地产市场的概念 9

3．房地产市场与一般商品市场的特征比较 9

4．房地产市场的分级 9

5．房地产市场的分类 10

1.1.5　有关房地产交易的知识 12

1．房地产交易的基本概念 12

2．房地产转让的知识 12

3．房地产销售的名词 16

1.2　地产的相关知识 18

1.2.1　有关地产的基本名词 18

1.2.2　有关土地权益的知识 20

1．土地所有权 20

2．土地使用权 20

1.2.3　有关土地价格的知识 22

1．土地使用权出让金 22

2．地价 22

3．熟地价 23

4．毛地价 23

5．地面价与楼面价 23

6．基准地价与标定地价 23

7．土地交易价格 23

1.2.4　有关土地市场的知识 23

1．土地一级市场 24

2．土地二级市场 24

1.3　房产的相关知识 25

1.3.1 有关房产的基本名词 25

1.3.2　有关房产开发的名词 27

1.3.3 有关房屋产品类型的名词 28

1.3.4　有关商业房产的名词 30

1．商业房产的分类 30

2．商圈的概念 31

3．商圈分析应考虑的因素 32

1.3.5　有关房改房与经济适用房的知识 32

1．房改房的相关知识 32

2．经济适用房的相关知识 34

1.4　房屋建筑规划的相关知识 35

1.4.1 有关房屋建筑规划的名词 35

1．有关规划设计的名词 35

2．有关房屋建筑学的名词 38

3．有关住宅建筑学的名词 41

4．有关房屋结构的名词 46

5．房屋建筑类型的名词 49

1.4.2　有关房屋面积计算的知识 52

1．有关房屋面积的名词 52

2．有关房屋面积测量的规定 54

1.4.3　有关房屋销售面积的知识 55

1.4.4　有关住宅保修期的知识 58

1.4.5　有关智能化系统的知识 59

1．红外线防盗保安系统 59

2．保安巡更电子监测系统 59

3．磁控门窗安全监控系统 59

4．楼宇对讲保安系统 59

5．室内智能紧急求助系统 59

6．灾害自动报警系统 59

附录1A　中华人民共和国城市房地产管理法 60

第2章（第二日）　二手房买卖的操作知识 69

2.1　二手房交易过程的操作知识 71

2.1.1　二手房交易前的操作要点 71

1．买卖双方委托房地产中介公司 71

2．买方实地看房 72

3．卖方协助买方审查房屋权属 73

4．买方付定金 75

2.1.2　二手房交易时操作要点 75

1．买卖双方签合同 75

2．卖方报税 76

3．买卖双方共同申请转移登记 77

4．卖方缴税并办理过户手续 77

5．买方领取新房产证 77

2.1.3　二手房交易后的操作要点 77

1．结清水表账单 77

2．告知电表状况 77

3．天然气过户 77

4．结清电话费和上网费 78

5．协助有线电视过户 78

2.1.4　涉及按揭的二手房交易知识 78

1．卖方无抵押，买方一次性付款的情况 78

2．卖方无抵押，买方按揭付款的情况 79

3．卖方有抵押，买方一次性付款的情况 80

4．卖方有抵押，由担保赎契，买方办按揭的情况 80

5．卖方有抵押，由现金赎契，买方办按揭的情况 81

2.1.5 涉及房改房的二手房交易知识 82

1．成本价房改房的二手房交易知识 82

2．标准价房改房的二手房交易知识 84

2.1.6 涉及经济适用房的二手房交易知识 85

1．经济适用房的二手房交易知识 85

2．经济适用房二手房交易所需提交的材料 88

3．不得出售的二手经济适用房 88

2.2　房地产中介的相关知识 89

2.2.1 房地产中介服务的知识 89

1．房地产中介服务相关名词 89

2．正确认识中介服务七要点 90

3．正确认识中介服务中的“三金” 92

2.2.2　房地产中介公司的知识 92

1．房地产中介公司的含义 92

2．房地产中介公司的经营资格 92

3．房地产中介公司应具备的条件 93

4．房地产中介公司经营范围 94

5．房地产经纪机构 94

2.2.3　房地产经纪人的知识 95

1．房地产经纪人员的含义 95

2．房地产经纪人的特点 96

3．房地产经纪人的服务流程 96

4．房地产经纪人禁止的行为 96

5．房地产经纪人的权利 97

6．房地产经纪人的义务 98

7．房地产经纪业务委托人的权利 99

8．房地产经纪业务委托人的义务 100

2.3　二手房购房抵押贷款的相关知识 100

2.3.1 有关贷款的名词 100

2.3.2　有关个人购房贷款的常见问题 101

1．个人购房抵押贷款的类型 101

2．按揭的分类 102

3．办理按揭时涉及的当事人 102

4．按揭所涉及的法律关系 102

5．购房人在按揭法律关系中的主要权利 103

6．购房人在按揭法律关系中的主要义务 103

7．贷款银行在按揭法律关系中的主要权利 103

8．贷款银行在按揭法律关系中的主要义务 104

9．开发商在按揭法律关系中的主要权利 104

10．开发商在按揭法律关系中的主要义务 104

11．办理按揭后，借款合同当事人各持有的文件 104

12．二手房交易中买方办理贷款的流程是什么 105

2.3.3　有关贷款银行的知识 106

1．贷款银行受理购房按揭申请后是如何进行审查的 106

2．贷款银行是通过哪些方面的审查判断借款人的偿还能力 106

3．贷款银行未按约定发放贷款，应承担什么责任 106

4．借款人未按期偿还贷款本息，银行可以采取什么措施 106

5．借款人将按揭贷款挪作他用，应如何处理 107

6．贷款银行对按揭贷款借款人的哪些行为有权追究违约责任 107

7．什么情况下，贷款银行有权处分抵押房产 107

8．处分抵押房产所得价款应如何分配 107

9．什么情况下应中止对抵押房产的处分 108

10．贷款银行按揭业务的一般操作流程 108

11．律师在办理购房抵押贷款中的主要作用是什么 110

12．购房人在办理住房按揭贷款过程中，需注意哪些问题 110

13．借款人办理按揭贷款需支付的费用有哪些 111

2.3.4　有关个人住房贷款类型的知识 111

1．有关个人住房公积金贷款的知识 111

2．有关个人住房商业性贷款的知识 117

3．有关个人住房组合贷款的知识 123

2.3.5　有关个人商业用房贷款的知识 125

1．什么是个人商业用房贷款 125

2．哪些人有权申请个人商业用房贷款 125

3．办理个人商业用房贷款应具备哪些条件 125

4．个人商业用房贷款的期限和额度有无限制 126

5．个人商业用房贷款的贷款利率如何确定 126

6．申请个人商业用房贷款需提交哪些资料 126

7．个人商业用房贷款所需费用 127

2.3.6　有关按揭还款方式的知识 127

1．按揭贷款的还款方式有哪些 127

2．等额还款法的含义及适用人群 127

3．递减还款法的含义及适用人群 127

4．等额递增（减）法的含义及适用人群 127

5．按期付息还本还款法的含义及适用人群 128

6．“双周供”法的含义及适用人群 128

7．接力贷还款法的含义及应用人群 129

8．“存抵贷”法的含义及适用人群 129

9．按月还息、到期还本还款法的含义及适用人群 129

10．按揭贷款的利率如何确定 129

11．还款期内，遇法定利率调整该如何计算利息 129

2.3.7　有关提前还款的知识 130

1．借款人可否要求提前偿还贷款？有哪些条件 130

2．提前偿还部分贷款后，剩余贷款应如何偿还 130

3．提前偿还部分贷款后，剩余贷款的偿还方式有哪些 130

4．提前偿还全部贷款的，可否要求退还提前期内的保险费 130

5．什么情况下，贷款银行有权要求借款人提前还款 131

6．结清全部贷款本息后，借款人需要办理哪些手续 131

7．什么叫“抵押注销”？办理抵押注销需要哪些材料 131

8．购房人在结清按揭贷款前能否自行处分抵押房产 131

9．什么情况下不适合提前还贷 131

10．二手房交易中的提前还贷与赎契买房 132

2.3.8　有关按揭保险的知识 132

1．通过按揭方式买房，是否必须办理保险？目前按揭保险有哪些种类 132

2．贷款银行对按揭保险有哪些规定 132

3．什么是抵押物财产保险 133

4．什么是贷款信用保险 133

5．什么是购房贷款综合保险 133

6．如何办理购房贷款综合保险 133

7．办理购房贷款综合保险，投保人在哪些情况下可以获得赔偿 133

8．投保购房贷款综合险出险后应如何进行素赔？需提供哪些证明材料 134

9．现行保险费的费率是多少？如何计算保险费 134

10．抵押期间，抵押房产出现毁损该如何处理 134

11．提前还贷后购房贷款信用保险退保金额怎么算 134

12．提前还贷之后，贷款信用保险是否自动终止 135

2.3.9　有关转按揭和加按揭的知识 135

1．什么是转按揭 135

2．如何办理转按揭 135

3．抵押房产未取得房地产权证前应如何办理转按揭 135

4．办理转按揭需要注意什么 136

5．什么是加按揭 136

6．申请加按揭贷款，需符合哪些条件 136

7．加按揭贷款的额度和期限有何限制性规定 136

2.4　二手房买卖税费的相关知识 136

2.4.1　二手房买卖税费的名词 136

1．税收与税率 136

2．普通住房 137

3．转让收入 137

4．上手购房发票 137

5．契税 137

6．印花税 137

7．营业税 138

8．营业税附加 138

9．个人所得税 138

10．土地增值税 140

11．房产税 141

12．物业保有税 141

13．房地产交易费用 141

2.4.2　二手房买卖的几种价格 142

2.4.3　二手房买卖的税费免征知识 143

1．两种情况可享受个税优惠 143

2．营业税免征条件 143

3．符合减免条件要提前申请 143

2.4.4　二手房购买所需支付的税费 144

1．一次性付款购买二手房所需的税费 144

2．按揭付款购买二手房所需的税费 144

2.4.5　二手房出售所需支付的税费 145

2.4.6　二手房卖方实收时买方需要支付的税费 145

2.4.7　二手房买卖交纳税费的几种不规范做法 146

1．以租代售 146

2．虚报成交价格 146

3．假赠与 147

4．离婚造假 147

2.5　二手房买卖合同签订的相关知识 148

2.5.1 签订合同前的操作要点 149

1．买卖双方审查对方的签约主体资格 149

2．买家查明房屋情况 149

3．买卖双方进行信息批露 149

4．买卖双方签约前应该准备的材料 149

2.5.2　签订合同时的操作要点 150

1．核实签约主体 150

2．审查合同条款 150

3．买卖双方签署合同 154

2.5.3　签订合同后的操作要点 154

2.6　房地产产权的相关知识 155

2.6.1 有关房地产产权的名词 155

2.6.2　有关房地产产权的问题 158

2.6.3 有关房地产权证的相关问题 159

1．有关房地产权证的名词 159

2．有关房地产权证的问题 160

3．有关房地产权证的办理问题 161

2.6.4　有关房地产产权登记的相关知识 164

1．有关房地产产权登记的名词 164

2．有关房地产产权登记的问题 167

3．有关房地产抵押登记的知识 171

附录2A 关于房地产中介服务收费的通知 179

附录2B 个人住房贷款管理办法（1998年版） 181

附录2C 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（2007年版） 185

附录2D 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（2007年版） 187

附录2E 二手房买卖合同（三方合同） 188

附录2F 二手房买卖合同（双方合同） 199

附录2G 房屋出售委托协议 201

附录2H 《房屋承购委托协议》 210

附录2I 房屋出租委托协议 216

附录2J 房屋承租委托协议 224

附录2K 《购买要约委托协议》 230

第3章（第三日）　二手房交易与投资要诀 233

3.1 二手房的选购要诀 235

3.1.1 二手房的置业规划要诀 235

1．二手房置业优势 235

2．青年置业者的二手房置业规划 237

3．中年置业者的二手房置业规划 242

4．老年置业者的二手房置业规划 244

3.1.2 二手房的选房要诀 245

1．大环境的选择要诀 245

2．小环境的选择要诀 246

3．其他影响因素的选择要诀 249

4．购房指数的计算方法 250

5．拍卖二手房的选择要诀 251

3.1.3 二手房的价格评估要决 254

1．二手房交易需要进行房地产估价的情况 254

2．国家对房地产价格评估服务的收费规定 255

3．房地产价格评估的程序 255

4．二手房估价的方法 255

3.1.4 二手房的房龄评估要诀 257

1．查看外立面 257

2．细辨内结构 258

3．多方面搜集信息 258

3.1.5 二手房的议价要诀 259

3.1.6 二手房的贷款要诀 259

1．准确评估借款能力 260

2．选择合适的贷款品种 260

3．住房贷款的注意要点 263

3.1.7 二手房交易时与中介打交道的要诀 263

1．教你看二手房广告 264

2．教你签看楼书 265

3．教你辨别二手房信息 265

4．教你支付诚意金 265

5．教你避免被吃差价 267

6．教你支付中介佣金 267

7．教你与中介签合同 267

8．教你认清私自交易的法律责任 269

3.1.8 二手房的产权审查与过户要诀 270

1．审查上市交易资格 271

2．查询二手房产权状况 272

3．办理户口迁移 273

3.1.9 二手房的收房验房要诀 274

1．注意交楼附送物品的清单 274

2．注意检查单元室内各项设施的质量 274

3．注意各项费用必须结清 274

4．注意收楼证明是否齐全 274

5．注意户籍是否迁出 274

6．注意发票是否齐全 274

3.2 二手房的出售要诀 274

3.2.1 二手房出售的方式 275

1．自行出售 275

2．委托出售 275

3.2.2 二手房出售需要准备的材料 275

3.2.3 二手房出售的税费 275

1．营业税 275

2．印花税 276

3．个人所得税 276

4．中介佣金 276

3.2.4 二手房出售的放盘要诀 276

1．选取知名中介较可靠 276

2．两种代理方式各有利弊 277

3．代理有效期宜短不宜长 277

4．房产证注意保管 277

5．交钥匙要谨慎 277

6．留电话号码小心谨慎 277

3.2.5 二手房出售的议价要诀 278

1．合理确定出售价位 278

2．选准目标买方 279

3．凸显房子的优点 280

4．弱化房子的缺点 280

5．强调升值保值功能 281

6．掌握谈判技巧 281

3.3 二手房的租赁要诀 281

3.3.1 房屋租赁的基本知识 281

1．什么是房屋租赁 281

2．有关房屋租赁的政策 281

3．有关房屋租赁合同的规定 282

4．有关房屋租赁的税费问题 283

5．有关房屋租赁的登记问题 285

6．有关房屋租赁的租金问题 285

3.3.2　二手房出租的要诀 286

1．分析房屋所处的出租市场 286

2．寻找合适的租房者 286

3．提升房子吸引力 287

4．灵活制定租金收取方式 288

5．签订正式的书面租赁合同 288

6．办理租赁登记手续 289

7．依法交纳房屋出租税费 289

3.3.3　二手房承租的要诀 291

1．寻找出租房源的方式 291

2．租房前实地仔细检查 292

3．与房东商讨租金的要诀 293

4．与房东签订租赁合同的要诀 293

5．物业交接与检验的要诀 294

3.4　二手房的投资要诀 295

3.4.1　房产投资的基本知识 295

1．房产投资的功能分析 295

2．房产投资的六种模式 297

3．房产投资的正确观念 298

3.4.2　二手住房的投资要诀 298

1．投资二手住房的方式选择 299

2．投资二手住房的房产价值评估要诀 300

3．投资二手住房的投资价值评估要诀 301

4．投资二手住房的物业类型选择要诀 302

5．投资二手住房的户型选择要诀 302

3.4.3　二手非住房的投资要诀 304

1．二手商铺的投资要诀 304

2．二手写字楼的投资要诀 309

3．二手别墅的投资要诀 311