2009全国房地产估价师执业资格考试考点采分PDF电子书下载

第一部分 房地产基本制度与政策 1

第一章 房地产业 1

考点1：房地产业概述 1

考点2：城镇住房制度改革 2

考点3：现行城镇住房制度的基本框架 3

考点4：土地所有制 4

考点5：土地管理的基本制度 5

考点6：城镇土地使用制度改革 6

考点7：房地产法制建设 7

第二章 建设用地制度与政策 8

考点1：征收集体土地的特点与遵守的原则 8

考点2：征收、征用集体土地的相关政策规定 9

考点3：征收集体土地补偿的范围和标准 11

考点4：征收集体土地的工作程序 12

考点5：建设用地使用权出让的计划、方式和年限 13

考点6：建设用地使用权划拨 14

考点7：闲置土地的处理 15

第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策 17

考点1：城市房屋拆迁管理概述 17

考点2：城市房屋拆迁补偿与安置 19

考点3：城市房屋拆迁估价 21

考点4：房屋拆迁纠纷的处理方式 22

考点5：行政裁决的原则、拆迁行政裁决的六项主要制度及拆迁补偿安置标准的裁决依据 23

考点6：拆迁行政裁决的主要程序及拆迁强制执行的要求 23

第四章 房地产开发经营管理制度与政策 25

考点1：房地产开发企业的管理 25

考点2：房地产开发项目管理 26

考点3：房地产开发项目转让 28

考点4：商品房交付使用 29

考点5：房地产广告 30

第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策 31

考点1：城乡规划的基本概念与基本内容 31

考点2：城市规划的编制与审批 32

考点3：城市规划修改 33

考点4：城市规划的实施 33

考点5：勘察设计单位的资质管理 34

考点6：勘察设计市场的管理 34

考点7：勘察设计的发包与承包 35

考点8：建设工程勘察、设计的监督管理 35

考点9：注册建筑师制度 35

考点10：注册结构工程师制度 36

考点11：注册建造师制度 36

考点12：工程建设的招标投标管理 36

考点13：工程建设监理的基本工作任务和内容 37

考点14：建设工程监理范围 38

考点15：项目报建制度 38

考点16：施工许可制度 38

考点17：建设工程质量管理 39

考点18：建设工程质量保修办法 40

考点19：建设工程的竣工验收管理制度 40

第六章 房地产交易管理制度与政策 41

考点1：房地产交易管理概述 41

考点2：房地产转让管理 42

考点3：商品房预售 44

考点4：商品房现售及商品房销售代理 44

考点5：商品房销售中禁止的行为 45

考点6：商品房买卖合同 45

考点7：房屋租赁管理 46

考点8：房地产抵押的概念和条件 48

考点9：房地产抵押的一般规定 48

考点10：房地产抵押登记 50

考点11：住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记 50

考点12：最高额抵押权 50

考点13：房地产抵押权的实现 51

第七章 房地产权属登记制度与政策 52

考点1：房地产登记的概念、目的和意义 52

考点2：房地产登记管理的任务 53

考点3：房地产登记管理的原则 53

考点4：《物权法》确定的不动产登记制度 54

考点5：房地产登记的种类 55

考点6：房屋登记的范围 55

考点7：房屋登记机构 56

考点8：房地产登记的条件及当事人申请登记的时限 56

考点9：房屋登记的程序 57

考点10：房屋登记收费 57

考点11：房屋权属登记信息查询概述 58

考点12：对查询机构和查询人的要求 58

考点13：房地产权属档案管理的内容 59

考点14：房地产权属档案的特点 60

考点15：房地产权属档案业务管理的内容 60

考点16：房地产测绘概述 61

考点17：房地产面积测算 61

第八章 房地产中介服务管理制度与政策 64

考点1：房地产中介服务行业管理概述 64

考点2：房地产中介服务行业管理的主要内容 65

考点3：房地产中介服务收费 66

考点4：行政许可的基本内容 67

考点5：房地产估价机构的概念及组织形式 68

考点6：房地产估价机构资质等级 68

考点7：房地产估价机构资质核准程序 69

考点8：房地产估价机构分支机构监管 70

考点9：房地产估价机构业务监管 70

考点10：房地产估价师执业资格考试 71

考点11：房地产估价师注册 72

考点12：注册房地产估价师执业监管 74

考点13：房地产经纪人员资格考试 75

考点14：房地产经纪人注册 76

考点15：房地产中介服务行业信用档案体系 77

考点16：住房置业担保机构管理制度 77

考点17：住房置业担保业务管理制度 78

考点18：房地产中介服务行业组织 78

考点19：房地产中介服务行业规范 78

第九章 物业管理制度与政策 80

考点1：物业与物业管理的基本概念 80

考点2：物业管理的基本特征 80

考点3：物业管理服务的基本内容 81

考点4：物业管理的主要环节 81

考点5：物业管理条例确立的基本制度 82

考点6：物业服务企业 83

考点7：业主、业主大会及业主委员会 84

考点8：物业管理的委托和物业服务合同 85

考点9：物业服务收费 86

考点10：物业服务收费的费用构成与测算方法 86

考点11：住宅专项维修资金 87

第十章 房地产税收制度与政策 89

考点1：税收的概念及特征 89

考点2：税收制度及构成要素 89

考点3：房产税 90

考点4：城镇土地使用税 91

考点5：耕地占用税的主要内容 92

考点6：土地增值税 93

考点7：契税 94

考点8：固定资产投资方向调节税 95

考点9：营业税、城市维护建设税和教育费附加 95

考点10：企业所得税 96

考点11：个人所得税 96

考点12：印花税 97

考点13：有关房地产税收的优惠政策 97

第十一章 住房公积金制度与政策 99

考点1：住房公积金概述 99

考点2：住房公积金的归集、提取和使用 99

考点3：住房公积金利率、税收及会计核算 101

第二部分 房地产开发经营与管理 103

第一章 房地产投资及其风险 103

考点1：投资 103

考点2：房地产投资 104

考点3：房地产投资的形式概述 106

考点4：房地产投资的利弊 107

考点5：房地产投资风险的概念 107

考点6：房地产投资的系统风险 108

考点7：房地产投资的个别风险 109

考点8：风险对房地产投资决策的影响 109

考点9：投资组合理论 110

第二章 房地产市场及其运行规律 111

考点1：房地产市场的概念与运行环境 111

考点2：房地产市场的参与者 112

考点3：房地产市场结构 112

考点4：房地产市场细分 113

考点5：市场交易指标 113

考点6：房地产市场的特性 114

考点7：房地产市场的功能 114

考点8：房地产空间市场和房地产资产市场 115

考点9：房地产市场的周期循环 115

考点10：房地产泡沫的定义和成因 117

考点11：政府干预房地产市场的手段 117

第三章 房地产开发程序与管理 119

考点1：房地产开发的基本概念及主要程序 119

考点2：投资机会选择与决策分析 119

考点3：获取土地 120

考点4：房地产开发前期的规划管理 121

考点5：建设工程招标 121

考点6：开工申请与审批 122

考点7：建设阶段 122

考点8：进度管理及计划调整 123

考点9：控制工程成本的做法和手段 123

考点10：房地产开发项目的主要合同关系 123

考点11：竣工验收 124

考点12：选择物业租售形式 124

考点13：制定租售方案 125

第四章 房地产市场调查与分析 127

考点1：市场调查的内容 127

考点2：制定市场调查计划 128

考点3：市场需求分析的基本概念 128

考点4：市场趋势分析 129

考点5：市场细分 130

考点6：目标市场的选择 130

考点7：市场定位 131

考点8：判断竞争者的反应模式 131

考点9：房地产市场分析 132

考点10：房地产市场分析的基本内容 132

考点11：房地产开发项目市场定位的含义及依据、原则 133

考点12：房地产市场分析与市场定位报告 133

第五章 现金流量与资金时间价值 134

考点1：现金流量 134

考点2：资金时间价值的概念 135

考点3：利息与利率 135

考点4：单利计息与复利计息 136

考点5：名义利率与实际利率的关系式 138

考点6：复利计算 139

考点7：复利系数的应用 144

第六章 经济评价指标与方法 146

考点1：投资与成本 146

考点2：经营收入、利润和税金 147

考点3：房地产投资经济效果的表现形式 148

考点4：投资回收与投资回报 148

考点5：经济评价指标体系 149

考点6：财务净现值 150

考点7：财务内部收益率 151

考点8：动态投资回收期 152

考点9：成本利润率 152

考点10：资本金利润率和资本金净利润率 153

考点11：现金回报率与投资回报率 154

考点12：清偿能力指标及其计算 154

第七章 风险分析与决策 156

考点1：房地产开发项目不确定性因素的分析 156

考点2：房地产置业投资项目的主要不确定性因素 157

考点3：盈亏平衡分析 157

考点4：房地产开发项目的盈亏平衡分析 158

考点5：敏感性分析的“三项预测值”法 158

考点6：风险分析的界定、一般过程和方法 159

考点7：期望值法的步骤 160

第八章 房地产开发项目可行性研究 162

考点1：可行性研究的含义、目的、作用和工作阶段 162

考点2：可行性研究的步骤 163

考点3：房地产开发项目策划 163

考点4：选择基础参数 163

考点5：投资估算 164

考点6：资金筹措 165

考点7：财务评价的报表 165

考点8：项目可行性研究报告正文的写作要点 166

第九章 房地产金融与项目融资 167

考点1：房地产企业的权益融资与债务融资 167

考点2：房地产抵押贷款 167

考点3：房地产开发贷款的风险与风险管理 168

考点4：房地产项目融资方案 169

考点5：金融机构对项目贷款的审查 170

第十章 物业资产管理 171

考点1：物业资产管理的含义及内容 171

考点2：写字楼物业的分类 172

考点3：写字楼分类过程中要考虑的因素 172

考点4：写字楼租金的确定 173

考点5：零售商业物业 173

考点6：选择租户 174

考点7：零售商业物业的租金 174

考点8：收益性物业经营状况的评估 175

考点9：房产税 176

第三部分 房地产估价理论与方法 177

第一章 房地产估价概论 177

考点1：房地产估价的定义与本质 177

考点2：房地产估价的必要性 178

考点3：估价当事人 178

考点4：房地产估价的要素 179

考点5：房地产转让和租赁、抵押贷款的需要 180

考点6：房地产税收的需要 180

考点7：房地产损害赔偿的需要 181

考点8：房地产分割的需要 181

考点9：房地产争议调处和司法鉴定的需要 182

考点10：企业有关经济行为的需要 182

考点11：房地产估价师的职业道德 183

第二章 房地产及其描述 184

考点1：房地产、土地、建筑物和其他地上定着物的含义 184

考点2：实物、权益和区位的含义 185

考点3：房地产的基本存在形态 186

考点4：房地产的特性 186

考点6：房地产的种类 187

考点6：房地产状况描述 188

第三章 房地产价格和价值 189

考点1：房地产价格的含义和形成条件 189

考点2：地价与一般物品价格的不同表现 189

考点3：房地产价格的特征 190

考点4：房地产需求 190

考点5：房地产供给 191

考点6：房地产价格的特殊性 192

考点7：价值、使用价值和交换价值 192

考点8：成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 192

考点9：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值 193

考点10：原始价值、账面价值和公允价值 194

考点11：买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 195

考点12：所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 195

考点13：实际价格和名义价格 196

考点14：现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 197

考点15：市场调节价、政府指导价和政府定价 197

考点16：基准地价、标定地价和房屋重置价格 198

考点17：单位价格和楼面地价 198

考点18：起价、标价、成交价和均价 199

考点19：评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 200

第四章 房地产价格影响因素 201

考点1：对房地产价格影响因素的总认识 201

考点2：房地产价格影响因素的分类 202

考点3：区位因素 202

考点4：权益因素 202

考点5：人口因素 203

考点6：制度政策因素 204

考点7：经济因素 204

考点8：影响房地产价格的社会因素 205

考点9：国际因素、心理因素和其他因素 205

第五章 房地产估价原则 206

考点1：房地产估价原则的含义、种类和作用 206

考点2：独立、客观、公正原则 206

考点3：合法原则 207

考点4：最高最佳使用原则 207

考点5：估价时点原则 208

考点6：替代原则 209

考点7：谨慎原则 209

第六章 市场法及其运用 210

考点1：市场法、可比实例、市场法适用的估价对象和条件及估价的操作步骤 210

考点2：搜集交易实例 211

考点3：选取可比实例 211

考点4：建立比较基准 212

考点5：成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法 213

考点6：市场状况调整 215

考点7：房地产状况调整的内容、思路和方法 216

考点8：求取比准价格 217

第七章 成本法及其运用 219

考点1：成本法概述 219

考点2：房地产价格的构成 220

考点3：成本法的基本公式 221

考点4：重新购建价格的求取 222

考点5：建筑物折旧的原因 223

考点6：建筑物折旧的求取方法 224

考点7：求取建筑物折旧应注意的问题 226

考点8：商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定 227

考点9：房地产征收费用的有关规定… 227

考点10：房屋完损等级评定的有关规定 228

考点11：房屋折旧的有关规定 228

第八章 收益法及其运用 230

考点1：收益法的含义、理论依据、适用的估价对象和条件 230

考点2：报酬资本化法的公式 231

考点3：净收益每年不变的公式和净收益在前若干年有变化的公式 231

考点4：净收益按一定数额递增的公式和净收益按一定数额递减的公式 233

考点5：净收益按一定比率递增的公式和净收益按一定比率递减的公式 233

考点6：预知未来若干年后的价格的公式 234

考点7：基于租赁收入测算净收益的基本公式 235

考点8：不同收益类型房地产净收益的求取 235

考点9：客观收益及计算权益价值 236

考点10：净收益流模式的确定 236

考点11：报酬率的求取方法 237

考点12：直接资本化法 237

考点13：资本化率与报酬率的区别 238

考点14：求取综合资本化率及自有资金资本化率 238

考点15：投资组合技术和剩余技术 239

考点16：收益法分类 240

第九章 假设开发法及其运用 241

考点1：假设开发法概述 241

考点2：现金流量折现法与传统方法 242

考点3：假设开发法测算中各项求取 242

考点4：假设开发法 243

第十章 长期趋势法及其运用 245

考点1：长期趋势法概述 245

考点2：数学曲线拟合法 245

考点3：平均增减量法 246

考点4：平均发展速度法 246

考点5：移动平均法和指数修匀法 247

考点6：长期趋势法的用途 248

第十一章 地价评估与分摊 249

考点1：路线价法 249

考点2：城镇基准地价评估和基准地价修正法 251

考点3：补地价的测算 251

考点4：高层建筑地价分摊的方法 252

第十二章 房地产估价程序 255

考点1：房地产估价程序概述 255

考点2：受理估价委托 255

考点3：制定估价作业方案 256

考点4：搜集估价所需资料 256

考点5：实地查看估价对象 257

考点6：测算估价对象价值和判断估价对象价值 257

考点7：撰写估价报告 258

考点8：估价档案归档 258

第四部分 房地产估价案例与分析 259

第一章 房地产估价报告写作 259

考点1：房地产估价报告构成要素及其写作 259

考点2：房地产估价报告写作的文字要求 267

第二章 各种类型房地产的估价 275

考点1：居住房地产的估价 275

考点2：商业房地产的估价 276

考点3：商务办公房地产的估价 278

考点4：工业房地产的估价 280

第三章 各种目的的房地产估价 282

考点1：房地产抵押价值评估 282

考点2：建设用地使用权出让价格评估 285

考点3：房地产转让价格评估常用方法 286

考点4：城市房屋拆迁估价 288

考点5：房屋租赁价格评估 291

考点6：房地产保险估价 294

考点7：房地产分割、合并估价 295

考点8：企业各种经济行为涉及的房地产估价 297

第四章 房地产市场分析与项目评估 299

考点1：房地产贷款项目评估 299

第五部分 房地产估价相关知识 301

第一章 规划知识 301

考点1：城市规划概述 301

考点2：城市总体规划的主要任务和内容 302

考点3：城市总体规划与其他相关规划的关系 302

考点4：城市用地 303

考点5：控制性详细规划 304

考点6：城市居住区规划 306

第二章 环境知识 308

考点1：环境概述 308

考点2：大气污染 309

考点3：环境噪声污染 309

考点4：水污染 310

考点5：固体废物污染和辐射污染 310

考点6：室内环境污染 311

第三章 建筑工程知识 312

考点1：建筑分类 312

考点2：建筑识图基础 313

考点3：建筑等级 313

考点4：建筑的组成 314

考点5：地基、基础与地下室 314

考点6：柱、梁、板 315

考点7：楼、地面 316

考点8：建筑设备 316

考点9：建筑装饰材料使用效果评价 317

第四章 工程造价知识 318

考点1：工程造价概述及工程项目的划分 318

考点2：工程造价的构成 318

考点3：工程量计量 319

考点4：工程建设定额 320

考点5：工程造价计价的方法 321

考点6：工程造价控制的基本原理和方法 321

考点7：建设项目设计阶段工程造价的计价与控制 322

第五章 房地产测绘知识 324

考点1：房地产测绘的概念、特点与精度要求 324

考点2：房地产图 325

考点3：房地产面积测算 326

第六章 经济学知识 327

考点1：需求与需求的变动 327

考点2：供给与供给的变动 328

考点3：弹性理论 329

考点4：效用 330

考点5：边际效用分析 331

考点6：生产理论 331

考点7：成本理论 332

考点8：完全垄断市场上价格与产量的决定 333

考点9：垄断市场上的厂商均衡 334

考点10：边际生产力、边际产值、边际收益产量、平均要素成本、边际要素成本 334

考点11：社会收入分配平均程度的衡量 335

考点12：市场失灵 335

考点13：国民收入核算中的几个总量 335

考点14：消费、投资与乘数理论 336

考点15：宏观经济政策目标和宏观经济政策 337

第七章 金融知识 338

考点1：金融概述 338

考点2：金融体系概述 340

考点3：中央银行 340

考点4：商业银行 341

考点5：非银行金融机构 341

考点6：货币政策及货币政策工具 342

考点7：商业银行负债业务 342

考点8：贷款的种类 343

考点9：金融信托投资业务 344

考点10：金融市场的含义、要素和分类 344

考点11：短期资金市场 345

考点12：外汇市场上外汇交易方式 346

考点13：房地产金融 346

第八章 证券知识 347

考点1：证券 347

考点2：股票的含义与股票的基本分类 347

考点3：股票的基本特征 349

考点4：股票与相关概念的比较 349

考点5：债券的概念和特征 350

考点6：债券的分类 350

考点7：投资基金证券 351

第九章 保险知识 353

考点1：保险的概念 353

考点2：保险形成的条件 353

考点3：保险的基本职能 353

考点4：保险的种类 354

考点5：保险的基本原则 355

考点6：保险合同 356

考点7：保险公司的概念、组织形式与业务范围 357

考点8：责任保险 357

第十章 统计知识 358

考点1：统计概述 358

考点2：综合指标 359

考点3：时间序列 361

考点4：动态序列的分解与测定 362

第十一章 会计知识 363

考点1：我国会计法规体系 363

考点2：会计假设 363

考点3：会计核算的一般原则 364

考点4：会计要素与会计恒等式 365

考点5：会计基本核算方法 366

考点6：会计报表的意义 367

考点7：资产负债表和损益表 367

考点8：现金流量表 368

考点9：财务分析 368

第十二章 法律知识 370

考点1：宪法 370

考点2：民法概述 370

考点3：代理 371

考点4：诉讼时效 371

考点5：合同法 372

考点6：物权与债权 374

第十三章 拍卖知识 375

考点1：拍卖的基本原则 375

考点2：拍卖的报价方式 376

考点3：拍卖规则 376

考点4：委托拍卖合同的洽谈 377

考点5：强制拍卖的概念、特点和原则 378

考点6：强制拍卖的主体、标的和依据 378

考点7：房地产拍卖特征和房地产拍卖的程序 379