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第一篇 房地产估价基础知识 1

第1章 房地产和房地产价格 2

1.1 房地产的概念 2

1.1.1 房地产的定义 2

1.1.2 房地产的基本内涵 3

1.2 房地产的特性和类型 6

1.2.1 房地产的特性 6

1.2.2 房地产的类型 8

1.3 房地产价格 9

1.3.1 房地产价格的含义和形成条件 9

1.3.2 房地产价格的分类 10

1.4 影响房地产价格的因素 15

1.4.1 一般因素 15

1.4.2 区域因素 19

1.4.3 自身因素 19

本章小结 21

思考与练习题 22

第2章 房地产估价 23

2.1 房地产估价概述 23

2.1.1 房地产估价的概念 23

2.1.2 房地产估价的必要性 25

2.1.3 房地产估价行业发展状况简介 26

2.2 房地产估价原则 27

2.2.1 合法原则 27

2.2.2 最高最佳使用原则 29

2.2.3 替代原则 30

2.2.4 估价时点原则 30

2.2.5 公平原则 32

2.3 房地产估价程序 32

2.3.1 获取估价业务 32

2.3.2 受理估价委托 33

2.3.3 拟定估价作业方案 33

2.3.4 收集估价所需资料 33

2.3.5 实地查勘估价对象 33

2.3.6 选定估价方法并测算 34

2.3.7 确定估价结果 34

2.3.8 撰写估价报告 34

2.3.9 审核估价报告 35

2.3.10 出具估价报告 35

2.3.11 估价资料归档 35

2.4 房地产估价师执业资格制度 36

2.4.1 房地产估价师执业资格考试 36

2.4.2 房地产估价师的权利和义务 37

2.4.3 房地产估价服务收费 38

本章小结 39

思考与练习题 39

第二篇 房地产估价方法 41

第3章 市场比较法 42

3.1 市场比较法简介 42

3.1.1 市场比较法的定义 42

3.1.2 市场比较法的理论依据 43

3.1.3 市场比较法的适用条件和适用对象 43

3.1.4 市场比较法的操作步骤 43

3.2 选择可比实例 44

3.2.1 交易实例的收集 44

3.2.2 选取可比实例 46

3.3 建立价格可比基础 48

3.3.1 统一付款方式 48

3.3.2 统一采用单价 48

3.3.3 统一币种和货币单位 49

3.3.4 统一面积内涵 49

3.3.5 统一面积单位 49

3.4 各项修正计算 50

3.4.1 交易情况修正计算 50

3.4.2 交易日期修正计算 53

3.4.3 房地产状况修正计算 55

3.4.4 综合修正计算 58

3.5 市场比较法运用举例 60

本章小结 63

思考与练习题 64

第4章 收益法 66

4.1 收益法的基本原理 66

4.1.1 收益法的概念 66

4.1.2 收益法的理论依据 66

4.1.3 收益法的适用范围与优缺点 67

4.1.4 收益法的操作步骤 67

4.2 收益法的计算公式 68

4.2.1 收益法的一般公式 68

4.2.2 净收益每年不变的公式 69

4.2.3 净收益在前若干年有变化的公式 71

4.2.4 预知未来若干年后房地产价格的公式 72

4.2.5 净收益按一定数额递增和递减的公式 73

4.2.6 净收益按一定比率额递增和递减的公式 74

4.3 净收益的求取 75

4.3.1 净收益的计算公式 75

4.3.2 不同类型房地产的净收益求取 76

4.3.3 求取净收益应注意的事项 77

4.3.4 净收益流模式 78

4.3.5 收益年限的确定 79

4.4 资本化率的求取 80

4.4.1 资本化率的内涵 80

4.4.2 资本化率的求取方法 80

4.4.3 资本化率的种类 82

4.5 收益法运用举例 83

本章小结 86

思考与练习题 87

第5章 成本法 88

5.1 成本法的基本原理 88

5.1.1 成本法的概念 88

5.1.2 成本法的理论依据 88

5.1.3 成本法的适用范围与局限性 89

5.1.4 成本法的操作步骤 90

5.2 新开发土地的成本法估价 90

5.2.1 计算公式 90

5.2.2 新开发土地价格的构成 91

5.2.3 新开发区宗地价格评估 93

5.3 新开发房地产的成本法估价 94

5.3.1 计算公式 94

5.3.2 新开发房地产价格的构成 94

5.3.3 新开发房地产价格评估 95

5.4 旧房地产的成本法估价 96

5.4.1 计算公式 96

5.4.2 重新购建价格 96

5.4.3 建筑物折旧 101

5.5 成本法运用举例 105

本章小结 108

思考与练习题 108

第6章 假设开发法 110

6.1 假设开发法的基本原理 110

6.1.1 假设开发法的概念 110

6.1.2 假设开发法的理论依据 110

6.1.3 假设开发法的适用范围和运用条件 111

6.1.4 假设开发法的操作步骤 112

6.1.5 假设开发法的其他用途 112

6.2 假设开发法的计算公式与估价方法 113

6.2.1 假设开发法的计算公式 113

6.2.2 假设开发法的估价方法 114

6.3 假设开发法运用举例 116

本章小结 118

思考与练习题 119

第7章 其他估价方法 120

7.1 长期趋势法 120

7.1.1 长期趋势法的基本原理 120

7.1.2 长期趋势法估价的具体方法 121

7.2 路线价法 125

7.2.1 路线价法的基本原理 125

7.2.2 路线价法的操作过程 126

7.2.3 路线价法的应用举例 128

7.3 基准地价修正法 133

7.3.1 基准地价的含义 133

7.3.2 基准地价的主要作用 133

7.3.3 城市基准地价评估的方法和步骤 134

7.3.4 基准地价修正法 135

7.3.5 基准地价修正法的应用举例 136

7.4 建筑物地价分摊 138

7.4.1 建筑物地价分摊的意义 138

7.4.2 建筑物地价分摊的方法 139

本章小结 140

思考与练习题 141

第三篇 房地产估价实务 143

第8章 估价作业方案制定 144

8.1 估价技术路线设计 144

8.1.1 估价技术路线的含义和作用 144

8.1.2 估价技术路线与估价方法的关系 145

8.1.3 确定估价技术路线应注意的内容 146

8.1.4 估价技术路线确定过程及案例 148

8.2 估价作业方案拟定 150

8.2.1 估价作业方案内容 150

8.2.2 编制方案方法及案例 152

本章小结 156

思考与练习题 157

第9章 估价信息收集 158

9.1 收集估价资料 158

9.1.1 估价所需资料 158

9.1.2 列出资料清单 159

9.2 估价信息的调查与统计 162

9.2.1 估价数据信息的采集、检验和整理 162

9.2.2 估价信息调查步骤 164

9.2.3 估价信息统计方法 167

9.3 估价对象实地查勘 169

9.3.1 实地查勘内容和方法 169

9.3.2 实地查勘举例 171

本章小结 180

思考与练习题 180

第10章 房地产估价报告 181

10.1 房地产估价报告概述 181

10.1.1 房地产估价报告的要求 181

10.1.2 房地产估价报告的写作原则 182

10.1.3 房地产估价报告的基本内容 183

10.1.4 房地产估价职业道德 183

10.2 房地产估价报告规范格式 184

10.2.1 封面 184

10.2.2 目录 184

10.2.3 致委托人函 184

10.2.4 估价师声明 185

10.2.5 估价的假设和限制条件 185

10.2.6 估价结果报告 185

10.2.7 估价技术报告 186

10.2.8 附件 187

10.3 房地产估价报告常见错误分析 210

10.3.1 房地产估价报告查错步骤 210

10.3.2 房地产估价评估报告常见错误 211

10.4 房地产估价报告改错举例 213

本章小结 225

思考与练习题 225

第11章 典型目的的房地产估价 231

11.1 房地产抵押价值评估 231

11.1.1 房地产抵押估价概述 231

11.1.2 房地产抵押估价举例 234

11.2 房地产转让价格评估 245

11.3 房地产拆迁评估 247

11.3.1 房地产拆迁估价概述 247

11.3.2 房地产拆迁估价举例 250

11.4 房地产保险估价 258

11.4.1 房地产保险估价概述 258

11.4.2 房地产保险估价举例 260

11.5 房地产纠纷估价 262

11.5.1 房地产纠纷估价概述 262

11.5.2 房地产纠纷估价举例 263

本章小结 280

思考与练习题 280

附录A 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 282

附录B 《城市房屋拆迁估价指导意见》 299

附件C 土地估价报告（表格式）规范格式 302

参考文献 310