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第1章 房地产业的新形势 3

1.1 中国房地产业总的发展趋势 3

1.2 房地产业面临的新问题 4

1.3 房地产行业最新政策指向 7

1.4 房地产经营管理的五大误区 9

1.5 细数2006年北京市房地产十大热点 13

第2章 房地产经营管理概述 19

2.1 房地产与房地产业 19

1．房地产的概念和特征 19

2．房地产业的概念和特征 20

2.2 房地产市场 22

1．房地产市场的概念 22

2．房地产市场的类型 23

3．房地产市场的供求关系 25

4．房地产市场的运行规律 28

2.3 房地产开发企业 32

1．房地产开发企业的概念 32

2．房地产开发企业的设立 32

3．房地产开发企业人员的组成 33

2.4 房地产开发经营的程序 34

1．项目立项阶段 34

2．项目前期准备阶段 36

3．项目建设阶段 37

4．项目销售及售后服务阶段 38

附录2-1 城市房地产开发经营管理条例（1998年版） 39

附录2-2 房地产开发企业资质管理规定（2000年版） 45

第3章 房地产项目投资决策管理 53

3.1 房地产投资概述 53

1．房地产投资的概念 53

2．房地产投资的类型 53

3．房地产投资的特点 54

3.2 房地产投资机会的选择 56

1．房地产投资机会的概念 56

2．房地产投资机会的选择 57

3.3 房地产投资风险分析 59

1．房地产投资风险的概念 59

2．房地产投资风险的类型 59

3．房地产投资风险的管理 61

3.4 房地产投资决策 63

1．房地产投资决策的概念 63

2．房地产投资决策的策略 63

3．房地产投资决策的程序 64

4．房地产投资决策的方法 65

3.5 房地产开发方案 68

1．房地产初步开发方案的概念 68

2．房地产初步开发方案的内容 68

附录3-1 建筑工程消防监督审核管理规定 69

附录3-2 全国住宅小区智能化技术示范工程建设工作大纲 74

第4章 房地产开发资金筹集管理 81

4.1 房地产开发资金概述 81

1．房地产企业开发资金的意义 81

2．房地产企业开发资金的特征 82

3．房地产企业开发资金的筹措原则 82

4.2 房地产开发资金的筹措渠道 84

1．银行贷款 84

2．自有资金筹集 85

3．房地产债券 86

4．房地产股票 87

5．其他筹资方式 88

4.3 房地产开发资金筹资决策 89

1．房地产开发资金筹集的步骤 89

2．房地产开发资金筹集的风险及控制 91

4.4 银行贷款管理程序 94

1．商业银行贷款管理程序 94

2．国家开发银行贷款管理程序 95

3．利用外资的原则和管理方法 100

附录4-1 中国建设银行借款合同示范文本 104

附录4-2 中国银行借贷合同示范文本 108

附录4-3 中国农业发展银行抵押担保借款合同 119

附录4-4 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（2006年版） 124

第5章 房地产开发建设管理 129

5.1 房地产开发建设准备工作 129

1．技术准备阶段 129

2．物资准备阶段 130

3．劳动组织准备阶段 131

4．施工现场准备阶段 132

5．施工场外准备阶段 133

5.2 房地产开发项目工程招标及投标 133

1．房地产开发项目工程招投标的概念及类型 133

2．房地产开发项目工程招投标的程序 134

3．房地产开发项目工程招投标文件的编制 138

5.3 房地产开发建筑工程施工的合同 142

1．房地产开发建筑工程施工的合同形式 142

2．房地产开发建筑工程施工的合同通用条款 145

5.4 房地产开发项目建设的监理 152

1．房地产开发工程建设监理的概念及职能 152

2．房地产开发工程监理工作的程序 153

3．房地产开发工程监理工作的内容 154

5.5 房地产开发项目工程的管理 156

1．房地产开发建设工程的安全生产管理 156

2．房地产开发建设工程的质量管理 159

5.6 房地产项目竣工验收 160

1．房地产竣工验收的条件 160

2．房地产竣工验收的程序 161

3．房地产竣工验收的依据和标准 162

4．房地产竣工验收报告 162

5．房地产竣工验收备案 162

附录5-1 建筑工程设计招标投标管理办法（2000年版） 163

附录5-2 建筑工程施工许可管理办法（2001年版） 167

附录5-3 建设工程质量管理条例 170

附录5-4 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定 181

第6章 房地产实用营销管理制度 187

6.1 营销费用预算管理 187

6.2 销售统计管理 187

1．销售统计管理的原则 187

2．销售统计日报管理 188

3．销售统计周报管理 189

4．销售统计月报管理 190

6.3 房地产销售团队的建设与管理 192

1．房地产销售团队的任务和目标 192

2．房地产销售团队的环境支持 193

3．房地产销售团队的合作 193

4．房地产销售团队的中途接管 194

5．改造落后的销售团队 195

6.4 房地产客户关系管理 197

1．房地产客户关系管理的重要性 197

2．客户关系管理的作用 198

3．建立客户关系管理的措施 199

4．建立客户关系管理的过程 200

6.5 房地产客户服务管理 201

1．办理购房手续问题 201

2．销售承诺问题 201

3．预定款返还问题 202

4．违约还是欺诈问题 202

5．产权证的办理问题 203

6．入住时间的确定问题 203

7．房屋面积问题 204

8．防水工程与维修问题 204

9．门窗安装与维修问题 205

第7章 房地产营销价格策划 209

7.1 房地产价格概述 209

1．房地产价格的概念 209

2．房地产价格的构成要素 209

3．房地产价格与估价的差异 210

7.2 房地产实战定价方法 211

1．成本导向定价法 211

2．竞争导向定价法 213

3．需求导向定价法 214

7.3 房地产实战定价策略 215

1．新开楼盘定价策略 215

2．全营销过程定价策略 217

7.4 房地产实战定价程序 219

1．收集整理市场信息及定价标的物楼盘资料 220

2．估计成本和需求 220

3．分析竞争对手 220

4．选择房地产定价的目标与基本方法 220

7.5 房地产实战调价策略 222

1．调价的前期准备 222

2．调价的技巧 224

附录7-1 关于做好稳定住房价格工作的意见 226

附录7-2 关于进一步加强房地产广告管理的通知 229

第8章 房地产项目的物业管理 233

8.1 房地产项目物业管理的基本概念 233

1．物业与物业管理的概念 233

2．物业管理的特征及功能 234

3．物业管理的类型与内容 236

8.2 房地产项目物业管理程序 237

1．物业管理前期介入 237

2．物业管理公司的资质等级管理 242

3．物业管理公司的机构设置 243

8.3 房地产项目物业的工程管理 244

1．物业工程管理概述 244

2．物业工程管理人员配备 244

8.4 物业租赁 255

1．物业租赁的概念 255

2．房屋租赁关系的特征 255

3．房屋租赁的原则 256

4．物业租赁的程序 257

5．房屋租赁的分类 257

附录8-1 物业管理条例 258

附录8-2 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 268

附录8-3 前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003年版） 271

第9章 房地产企业全程税收管理 281

9.1 前期准备阶段 281

1．契税 281

2．耕地占用税 284

9.2 建设施工阶段 286

1．建筑安装营业税 286

2．增值税 289

3．印花税 294

4．车船税 302

9.3 销售阶段 306

1．营业税 306

2．城市维护建设税 313

3．土地增值税 314

4．企业所得税 330

9.4 保有阶段 352

1．城镇土地使用税 352

2．房产税 355

附录9-1 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（2006年版） 359

附录9-2 国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知 362

附录9-3 国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知 366

第10章 房地产纠纷防范制度 371

10.1 房地产产权制度 371

1．房地产土地使用权的概念和特点 371

2．房地产土地使用权的取得、变更和终止 372

3．房地产土地所有权的概念和类型 374

10.2 房地产开发建设用地制度 375

1．我国现行的土地管理机构 375

2．国家征收集体土地的审批和补偿安置 376

3．建设用地的审批及管理 377

10.3 房屋拆迁安置法律制度 378

1．房屋拆迁概述 378

2．房屋拆迁的程序 380

3．房屋拆迁的安置 381

4．房屋拆迁的补偿 382

5．房屋拆迁纠纷的解决 384

10.4 房屋交易法律制度 384

1．房屋交易概述 384

2．房屋买卖 386

3．房屋租赁 388

4．房屋抵押 394

10.5 房屋权属登记制度 397

1．房地产登记概述 397

2．房地产权属登记 398

10.6 物业管理法律制度 400

1．物业管理法律关系的概念 400

2．物业管理法律关系的要素 400

3．物业管理法律责任 401

4．物业管理的业务范围 402

第11章 房地产全程经营管理制度及常用表格 402

11.1 前期准备阶段运营图表 407

1．工程项目市场调研表 407

2．竞争楼盘调查表 408

3．房地产项目意向购房客户问卷调查表 409

4．竞争楼盘与竞争对手情况调查表 413

5．建设项目选址意见申请表 414

6．申领建设用地规划许可证操作程序图 415

7．建设项目选址意见书 416

8．建设工程规划设计要求申请表 417

9．建筑工程设计方案送审单 418

10．编制项目质量计划的工作流程图 419

11．编制项目成本预算的工作流程图 420

12．房地产项目开发风险分析表 420

13．申领建设用地规划许可证程序图 421

11.2 建设施工阶段运营图表 422

1．建筑施工承发包工作程序图 422

2．房地产项目工程施工进度表 423

3．房地产项目建筑设计计划表 424

4．施工招标程序图 425

5．施工投标工作程序图 427

6．建造成本支出现金流分析图 430

7．我国房地产开发资金来源结构表 431

8．房地产开发过程与资金流动关系图 431

9．房地产开发项目贷款评价指标体系表 432

10．房地产项目质量控制的实施流程图 433

11．房屋建筑工程质量保修书（示范文本） 434

11.3 销售阶段运营图表 436

1．新楼盘定价流程图 436

2．楼盘调价示范表 437

3．各种因素对新楼盘价格影响表 438

4．房地产价格对销售率的影响分析表 439

5．房地产项目营销策划总流程图 440

6．项目开盘工作计划流程图 441

7．房地产销售预算计划表 442

8．房地产年销售资金预算表 443

9．房地产销售计划分析表 444

10．房地产促销计划表 445

11．房地产销售人员综合业绩统计表 446

12．房地产销售人员销售效率分析表 447

13．销售计划工作流程图 448

14．销售费用管理流程图 449

15．客户接洽表 450

11.4 保有阶段运营图表 452

1．物业管理投标程序图 452

2．物业管理的运行机制与相互关系示意图 454

3．物业管理制度分类表 455

4．物业交接验收表 455

5．物业入伙通知书 457

6．物业入伙手续书 458

7．物业管理问题处理表 459

8．物业管理费通知单 460

9．收楼须知 460

10．业主登记表 462

11．设备标识卡 463

12．设备事故报告单 464

参考文献 465