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导论 物流地产在中国 1

一、行业发展 2

二、政策环境 3

三、市场供求 4

四、区域布局 6

五、企业竞争 7

六、产品服务 9

七、土地市场 10

八、金融创新 12

第一章 物流地产投资定位 15

第一节 物流地产项目选址 16

一、选址基本原则 16

二、选址影响因素 17

三、分类选址要求 20

第二节 物流地产市场研究 26

一、城市宏观环境 26

二、项目立地条件 34

三、城市物流业发展 38

四、城市物流地产发展 50

第三节 物流地产产品定位 51

一、概念定位 52

二、初步定位 61

三、深化定位 69

第四节 物流地产投资测算 72

一、成本估算与一次投资测算 73

二、成本概算与二次投资测算 83

三、成本预算与三次投资测算 89

第二章 物流地产规划设计 95

第一节 物流地产规划设计管理 96

一、规划设计管理权责 96

二、规划设计任务书 97

三、设计交底与效果监控 99

四、图纸审查 99

五、资料管理 106

第二节 物流地产规划设计标准 107

一、库区功能布局 107

二、仓库建筑标准 111

三、仓库结构标准 118

四、仓库机电标准 118

五、仓库防火设计标准 121

六、库区景观和仓库外观标准 126

七、建筑材料标准 126

八、相关设施要求 127

九、施工工艺标准 129

十、设计限额标准 130

十一、成本指标标准 130

十二、室外综合管网设计标准 131

第三节 货物布局规划设计标准 133

一、流通性理念 133

二、相似性理念 134

三、尺寸理念 134

四、产品特性 135

五、空间有效利用 135

第四节 主要设施设备要求 136

一、货架 136

二、托盘 138

三、叉车 138

四、巷道堆垛起重机 140

五、货台 142

第三章 物流地产开发管理 143

第一节 物流地产报批报建 144

一、国有土地使用 145

二、建设用地规划 145

三、建设工程规划 146

四、施工许可 147

五、竣工备案 148

第二节 物流地产开发大纲 150

一、项目运营图 150

二、开发大纲汇总表 152

三、项目定位报告 154

四、项目开发管控计划 155

五、概算成本及合约规划 158

六、招商全程策划、租金计划、经营全程策划 159

七、融资计划、现金流及税务筹划 159

第三节 物流地产项目管控 161

一、项目一级管控计划节点 161

二、项目二级管控计划节点 163

三、项目三级管控计划节点 175

第四节 物流地产项目后评估 198

一、投资定位后评估 199

二、规划设计后评估 199

三、工程质量后评估 200

四、建设进度后评估 202

五、成本管控后评估 203

六、物流仓储设施经营后评估 204

第四章 物流地产工程管理 205

第一节 物流地产工程进度管控 206

一、进度管控的关键流程 206

二、进度管控的关键措施 208

第二节 物流地产工程质量管控 210

一、工程质量管控要点 210

二、施工过程质量验收责任序列 214

三、材料封样管理 217

第三节 物流地产工程质量通病与防治 219

一、地基与基础工程 219

二、主体结构工程 223

三、建筑装饰装修工程 226

四、外立面工程和外保温体系 229

五、建筑屋面工程 232

六、建筑给水排水及暖通安装 235

七、建筑电气安装 237

八、通风与空调安装 239

第四节 物流地产竣工验收及物业移交 240

一、竣工验收及物业移交前准备 240

二、物业移交关键事项 242

三、物业移交流程执行方案 243

四、其他方面 244

第五节 物流地产工程安全管理 245

一、施工 245

二、监理 246

三、措施执行 246

第六节 物流地产工程资料管理 247

一、工程档案资料管理 248

二、图纸管理 250

第五章 物流地产成本管控 253

第一节 物流地产目标成本费用组成及控制要点 254

一、土地成本 255

二、开发前期准备费 255

三、主体建安工程费 257

四、库区综合管网费 259

五、绿化景观费 259

六、配套设施费 260

七、开发间接费 260

八、期间费用 262

第二节 物流地产目标成本动态管控 263

一、成本估算：拿地阶段 263

二、成本概算：方案阶段 269

三、成本预算：施工图阶段 270

四、成本结算：竣工阶段 271

第三节 物流地产目标成本控制关键环节 272

一、拿地成本与相关规费 273

二、产品标准化与成本标准化 274

三、设计全程成本管理 274

四、设计评审与成本优化 278

五、项目成本动态监控 284

六、供方选择 286

七、合约规划 295

八、工程量清单 301

九、标底编审 302

十、评标工作 302

十一、工程变更 303

十二、成本数据库 304

第四节 物流地产成本管控通病的问题溯源和解决方案 305

一、目标成本控制 306

二、目标成本管理 306

三、甲供材料设备管理 308

四、甲定乙供材料设备管理 308

五、合约规划及各供方履约评估 309

六、变更签证体系 312

第六章 物流地产经营管理 313

第一节 物流地产经营管理价值链 314

一、效率与附加值 314

二、研发环节与知识财产 315

三、营销环节与品牌价值 316

第二节 物流地产经营管理技术 317

一、开发运营协同化 318

二、招商资源网络化 325

三、管理团队专业化 326

四、经营收入多元化 327

第三节 物流地产典型经营管理模式 328

一、单一物流仓储设施产品模式 329

二、多元综合业态组合产品模式 330

三、自建自用自营传统模式 335

四、投资开发运营使用分工模式 337

五、存量物流仓储设施改造后出租模式 339

六、企业间合作开发模式 340

七、第四方物流模式与物流超市模式 341

八、电商物流仓储设施模式 343

九、中国智能骨干网模式 344

第四节 物流地产租赁经营管理框架 346

一、物流仓储设施的物业界定 347

二、物流仓储设施的产权约定 348

三、物流仓储设施的交付约定 349

四、物流仓储设施的租期与租金约定 350

五、物流仓储设施的物业管理约定 350

第五节 物流地产委托经营管理框架 351

一、品牌使用许可 352

二、委托经营管理 353

三、工程技术咨询和工程改造 354

四、经营管理公司运营 354

五、管理期内的股权或物业转让 357

第七章 物流地产资本运作 359

第一节 物流地产银行贷款 360

一、物流地产开发贷款 360

二、物流地产在建工程抵押贷款 361

三、物流地产经营性物业抵押贷款 362

第二节 物流地产私募投资基金 363

一、核心型、核心增益型、增值型、机会型基金类型 364

二、债权投资、股权投资、夹层基金投资方式 365

三、房地产私募投资基金、房地产公募投资基金、房地产信托比较 367

四、国外房地产私募投资基金发展的美国模式、新加坡模式 368

五、房地产私募投资基金的本土化实践 372

六、我国房地产私募投资基金的变革方向 379

七、物流地产私募投资基金发展 383

第三节 物流地产信托投资基金（REITs） 385

一、资产证券化的三大动力 385

二、资产证券化产品：REITs、CMBS、ABS 387

三、国外和我国港台地区房地产信托投资基金（REITs）发展 389

四、我国房地产信托投资基金（REITs）实践 391

五、物流地产信托投资基金（REITs）发展 392

第四节 其他资管平台 393

一、信托公司 393

二、券商资管 397

三、基金子公司 400

四、保险公司 403

第八章 物流地产资产管理 409

第一节 物流地产资产管理价值 410

一、战略资源地位 410

二、挖潜增效空间 411

三、投资收益价值 412

第二节 物流地产资产管理现状 413

一、信息水平与权属管理 413

二、认知水平 415

三、管理机制 419

四、预算软约束 421

第三节 物流地产资产管理体系 423

一、物流地产资产价值特征 423

二、物流地产资产管理内涵 425

三、物流地产资产管理特征 426

四、物流地产资产管理目标 428

五、物流地产资产管理任务 429

第四节 物流地产资产管理平台 430

一、信息管理平台 430

二、运营管理平台 433

三、决策管理平台 434

四、管理平台运作流程 434

第五节 物流地产资产管理模式 435

一、委托管理模式 436

二、事业部管理模式 438

三、公司化运营模式 441

第六节 物流地产资产管理方法 447

一、物业外包管理 447

二、物业出售 448

三、物业出租／分租 448

四、物业出售回租 448

五、合作开发 448

六、独立开发 449

七、银行融资 449

八、物流地产资产重组 450

九、物流地产资产证券化 450

图表索引 452

结语 知识和资本是驱动物流地产的双轮 459