业主维权300问 个人购房、租房、装修及物业管理释疑PDF电子书下载

第一编 个人购买住房80问 1

1．个人购买住房的基本流程是怎样的？ 1

2．申请住房公积金贷款应具备什么条件？ 2

3．申办个人住房贷款有何策略？ 3

4．使用公积金有何窍门？ 5

5．为什么说住房贷款是消费贷款之首选？ 6

6．怎样以房养房？ 7

7．是卖旧买新还是租旧还贷好？ 9

8．个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款有些什么区别？组合贷款又是什么？ 11

9．办理购房抵押贷款有哪些手续？ 13

10．个人住房贷款的还款方式有哪几种？ 13

11．申请个人住房公积金贷款需要提供的材料和证明有哪些？ 15

12．个人住房公积金贷款的可贷额度如何计算？ 16

13．个人住房公积金贷款的现行利率是什么？ 17

14．什么是住房公积金个人购房贷款保证担保？ 19

15．申请个人住房商业性贷款需要提供哪些材料和证明？ 20

16．个人住房商业性贷款的可贷额度如何计算？ 21

17．个人住房商业性贷款的现行利率是多少？ 22

19．个人住房抵押贷款为何要办理公证和住房保险？ 24

18．借款人怎样同贷款银行签订合同？ 24

20．办理个人住房贷款公证需要准备哪些材料？ 25

21．怎样办理贷款购买个人住房的保险？ 26

22．怎样办理房地产抵押登记？ 26

23．如何办理偿还贷款？ 28

24．还清贷款后怎样注销抵押登记手续？ 29

25．办理住房贷款收费有什么标准？ 29

26．抵押旧房买新房有何必要手续？ 30

27．购房者应当履行哪些法律手续？ 32

28．买卖房屋要交纳哪些税费？ 34

29．个人购买商品住房怎么交纳交易手续费？ 37

30．个人购买商品住房还需交纳哪些费用？ 38

31．个人购买商品住房怎样享受个人所得税计征税基抵扣？ 39

32．上海市的市、区、县房地产交易中心有哪几家？ 42

33．什么是商品房？ 43

34．什么是使用权房？ 44

35．什么叫私房和有限产权房？ 44

36．什么叫空置商品房？ 45

37．购买上海市新建内销商品住宅的，怎样申报蓝印户口？ 45

38．房地产权证有哪几种形式及其作用是什么？ 49

39．什么是房屋建筑面积、住宅使用面积和居住面积？ 50

40．房间轴线面积和房间内净面积有什么差异？ 56

41．商品房层次、朝向等价格的增减系数有没有统一规定？ 57

42．超过误差范围的面积如何计算？ 57

43．购房者为什么要学会看图？ 59

44．是购买现房好还是购买期房好？ 62

45．是购买多层住宅好还是购买高层住宅好？ 64

46．房地产转让是怎么回事？ 65

47．在购房消费中常常会碰到诸如产权、面积、质量等房屋纠纷，那么，应当依照哪些法律才能维护好自己的合法权益呢？ 73

48．商品房预售时会遇到哪些法律问题？ 74

49．怎样与房产开发商签预售合同？ 84

50．怎样签订1997版预售合同？ 86

51．怎样签订2000版预售合同？ 94

52．购房签约时为什么要弄清“合同主体资格”？ 99

53．购房签约时还应当注意些什么？ 102

54．购买期房时为何要看懂工地施工牌？ 106

55．购房人有哪些可能遇到的法律风险？ 107

56．购房者，知道您的权益吗？ 110

57．倘若购买了劣质商品房能否获得双倍赔偿？ 113

58．您买的房子能退吗？ 115

59．购房前应当提防哪些不规范行为？ 117

60．购置房产要注意哪几个方面？ 120

61．怎样做一个明白购房者？ 121

62．购房者怎样谨慎过三关？ 124

63．购房有哪六步？ 127

64．买房不能忽视哪些细节？ 128

65．购房者如何参观房展？ 129

66．买房时如何警惕样板间的诱惑？ 131

67．怎样考察住房环境？ 133

68．买房怎样选择地段？ 134

69．挑户型有什么诀窍吗？ 137

70．怎样看待高得房率？ 139

71．70年土地使用权等于70年房产权吗？ 142

72．带上什么问题买别墅？ 143

73．如何选购二手房？ 144

74．选购二手房应了解哪些情况？ 146

75．怎样进行公有住房差价交换？ 151

76．有哪些常见的房屋纠纷和相关的法律问题？ 158

77．房产开发商擅自变更设计，购房者可以提出退房吗？ 162

78．商品房现售要过哪几道关？ 163

79．商品房广告和样板房与实际交付房有哪些关系？ 163

80．《商品房销售管理办法》对商品房面积纠纷的解决有哪些规定？ 164

第二编 业主入伙30问 166

1．当您收到入伙通知书时首先应该做点啥？ 166

2．什么是《住宅交付使用许可证》？ 167

3．擅自交付使用新建住宅的将承担哪些责任？ 169

4．当您收到入伙通知书时还要做点什么？ 170

5．《新建住宅使用说明书》有哪些规定？ 172

6．《住宅质量保证书》有哪些规定？ 174

7．办理入伙手续时还应了解哪些文件？ 176

8．什么是物业管理？ 177

9．业主在前期物业管理期间入伙要注意些什么？ 177

10．住宅入住有些什么收费项目和标准？ 180

11．物业管理服务收费遵循什么原则和包括哪些项目？ 182

12．物业管理服务收费的标准有何规定？ 183

13．物业管理服务费用应当怎样收取？ 183

14．已售公有住宅物业管理费的标准是什么？ 184

15．上海市普通内销商品住宅的物业管理费标准是什么？ 184

16．商层住宅怎样计收电梯运行费？ 187

17．车辆停放收费有何规定？ 187

18．经营性设施设置收费有何规定？ 187

19．房屋建筑工程质量保修有些什么规定？ 188

21．房屋建筑工程质量存在的通病有哪些？ 191

20．房屋验收怎样“早期介入”？ 191

22．怎样目测住房质量？ 193

23．入伙时应如何验收房屋？ 194

24．房屋验收中遇到质量问题认识不统一该怎么办？ 196

25．房屋验收遇到质量问题怎么办？ 196

26．在房屋拉管验收中有质量问题应如何处理？ 196

27．隐蔽工程在日后显露质量问题时应如何处理？ 197

28．公有住宅出售后的前期物业管理由谁实施？ 197

29．前期物业管理适用于《上海市居住物业管理条例》的哪些规定？ 197

30．新建商品住宅出售单位负有哪些法律责任？ 198

1．住宅装饰要遵循哪些法律、法规和规程？ 200

第三编 住宅装饰装潢50问 200

2．《上海市居住物业管理条例》对住宅装饰有些什么规定？ 201

3．《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》有些什么规定？ 203

4．《上海市空调设备安装使用管理规定》有些什么规定？ 208

5．《关于本市住宅项目实行空调机位置统一设置的通知》有些什么规定？ 210

6．《关于禁止非法销售、安装和使用卫星地面接收设施的通告》有些什么要求？ 212

7．居室装潢有哪“十不许”？ 213

8．业主、使用人在住宅装饰时还应怎么做？ 215

11．什么是安全可靠性？ 217

9．住宅建筑装饰的设计有何要求？ 217

10．什么是实用性？ 217

12．什么是经济美观性？ 218

13．怎样策划家庭装修？ 218

14．居室装潢设计需要弄清楚哪些事情？ 219

15．业主应当向设计师提供些什么？ 221

16．居室装修中要侧重把握哪些方面？ 223

17．如何鉴别家庭装修方案的优劣？ 226

18．家庭装饰装潢中如何把握颜色？ 227

19．怎样同装饰公司做交易？ 228

20．装修什么最关键？ 229

21．选择施工单位有何好方法？ 231

22．考察装饰公司应注意的事项有哪些？ 232

23．如何洽谈装饰业务？ 233

24．如何“吃透”装饰预算书？ 234

25．怎样了解装饰装潢报价的合理性？ 236

26．常规装饰装潢费用应了解些什么？ 238

27．家庭居室装饰工程人工费有哪些？ 239

28．家庭居室装饰工程造价费有哪些？ 245

29．什么是家庭装潢中的全包、清包、半清包？ 245

30．装饰资金怎样分配才合理？ 246

31．怎样签订合同或协议书？ 248

32．家庭装饰装潢应把握的原则是什么？ 250

33．住宅装饰装修过程中应注意些什么事项？ 251

34．家庭装饰装潢必须注意哪几个方面？ 254

35．装饰装潢是否要监理？ 256

36．装修费用应当怎么付？ 257

37．住宅建筑装饰工程前的顺序是什么？ 260

38．住宅建筑装饰工程的顺序是什么？ 260

40．电气工程的验收范围有哪些？ 261

39．住宅建筑装饰工程的验收范围是什么？ 261

41．管道工程的验收范围有哪些？ 262

42．吊顶工程的验收范围有哪些？ 263

43．细市装饰工程的验收范围有哪些？ 263

44．地板铺贴工程对本质产品的材质有些什么要求？ 265

45．铺贴地板有些什么方法？ 266

46．铺贴地板有些什么要求？ 266

47．板块铺贴工程有些什么要求？ 268

48．铺贴完工如何验收？ 268

49．上海市有哪些主要的建材市场？ 269

50．在住宅装饰装潢中关于投诉、举报和有关服务行业的常用电话有哪些（上海地区）？ 270

1．谁是业主？ 276

2．业主是怎样形成和分类的？ 276

第四编 业主和业主自治管理80问 276

3．业主的权利有哪些？ 277

4．业主的义务有哪些？ 279

5．谁是相关业主？ 281

6．谁是相邻业主？ 281

8．业主、使用人受有何种约束力？ 282

9．业主、使用人发现物业管理问题到哪里去投诉？ 282

7．谁是使用人？ 282

10．答复业主、使用人的投诉有何规定？ 284

11．业主、使用人发现物业管理服务收费问题到哪里去投诉？ 284

12．业主、使用人有否民事责任？ 286

13．业主、使用人和公房承租人迟交或欠交物业管理费用和房租的，应如何加收滞纳金？ 286

14．业主、使用人或者其他单位、个人违反哪些规定，应当受到何种处罚或承担何种责任？ 287

15．业主、使用人尚需注意哪几点？ 288

16．业主委员会是怎样的组织？ 294

17．业主委员会的主要任务有哪些？ 294

18．业主委员会的职责有哪些？ 297

20．成立业主委员会的区域范围有何规定？ 298

19．业主委员会的权利义务有哪些？ 298

22．业主委员会委员有否条件规定？ 299

21．业主委员会委员如何产生？ 299

23．业主委员会应如何登记？ 300

24．业主委员会成立日期从哪天算起？ 301

25．业主委员会的任期有何规定？ 301

26．业主委员会由多少委员组成？ 302

27．业主委员会主任的权利义务有哪些？ 302

28．业主委员会应如何召开会议？ 303

31．业主委员会成员参加会议能否代理？ 304

32．业主委员会委员缺额时应如何补选？ 304

30．业主委员会会议作出的决定怎样才有效？ 304

29．业主委员会会议怎样才有效？ 304

33．业主委员会委员资格如何终止？ 305

34．业主委员会怎样进行诉讼？ 306

35．业主委员会的公章应如何使用管理？ 306

36．业主委员会的档案应当怎样管理？ 306

37．业主委员会的活动经费应如何列支？ 307

38．业主公约生效有何规定？ 307

41．业主委员会如何换届选举？ 308

40．应如何组织联席会议？ 308

39．应如何对业主委员会进行日常管理？ 308

42．业主委员会应如何换届登记和变更登记？ 309

43．业主委员会如何注销登记？ 311

44．业主委员会换届、注销后应如何进行工作和财物移交？ 311

45．业主委员会如何委托物业管理企业管理物业？ 312

46．物业管理服务合同中当事人应当约定哪些物业管理服务事项？ 313

47．物业管理企业如何取得从事物业管理服务资质？ 314

48．物业管理企业实施物业管理服务有哪些要求？ 314

49．物业管理行业规范有哪些？ 316

51．物业管理服务合同应如何订立、变更、终止？ 318

50．物业管理行业有些什么考核标准？ 318

52．应当怎样更换物业管理公司？ 319

53．物业档案资料怎样管理和移交？ 322

54．业主委员会法律责任有哪些？ 323

55．业主大会或者业主代表大会行使哪些职权？ 324

56．召开第一次业主大会或者业主代表大会需要具备何种条件？ 324

57．住宅出售已满两年如何计算？ 325

58．业主大会或业主代表大会的筹备小组如何建立和工作？ 325

59．业主大会由哪些成员组成？ 326

60．何种情况下召开业主代表大会？ 326

63．谁是开发商？ 327

61．业主代表大会由哪些成员组成？ 327

62．谁是公房业主代表？ 327

64．业主代表大会成员有何规定？ 328

65．业主代表大会成员缺额时应如何补选或调整？ 328

66．业主代表大会成员能否代理？ 328

67．召开业主大会或者业主代表大会有何规定？ 329

68．业主大会或者业主代表大会怎样才有效？ 329

69．业主大会或者业主代表大会作出的决定怎样才有效？ 329

71．业主大会或业主代表大会应当采用何种表决方式？ 330

72．业主、业主代表投票权应如何计算？ 330

70．房屋使用人能否参加业主大会或业主代表大会？ 330

73．业主委员会委员候选人应当如何产生？ 331

74．召开涉及改选或罢免业主委员会成员的业主大会或业主代表大会有何规定？ 331

75．业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会有何规定？ 331

76．业主大会或者业主代表大会听取和审议物业管理服务工作报告指的是什么？ 332

77．业主大会或者业主代表大会决定物业管理的其他重要事项指的是什么？ 332

78．业主大会或者业主代表大会作出违规的决定应如何处理？ 332

79．业主小组如何组成？ 333

80．业主小组的职责有哪些？ 333

1．物业管理中部分名词的含义是什么？ 334

第五编 物业使用、维修、租赁80问 334

2．业主入住居住小区为何要遵守《住宅使用公约》和《业主公约》？ 335

3．业主和使用人在物业的使用中要处理好哪些相邻关系？ 336

4．居住物业在使用中有哪些法律、法规规定的禁止行为？业主和使用人违反了这些规定应如何处理？ 337

5．占用物业管理区域的道路、场地有何规定？ 338

6．利用物业设置广告等经营性设施有何规定？ 339

7．购买的新建商品住宅是否可以改变使用性质？ 339

8．在物业的使用中，业主、使用人和物业管理企业的民事责任是什么？ 340

9．居住小区为何要由物业管理企业实施专业管理？ 341

10．物业管理是否只是物业管理企业的事情？ 342

11．物业公司在物业管理区域实施管理服务的最基本要求是什么？ 343

12．上海市居住小区管理目标有哪些？ 344

13．物业管理企业应提供哪些服务？ 345

14．物业报修和维修有哪些规定？ 347

15．住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应如何配合？ 349

16．上海市房屋维修监督中心及各区县应急中心在哪里？ 349

17．为什么要设立物业维修基金？ 351

18．何时出售的商品住宅应按规定设立物业维修基金？ 351

19．商品住宅维基金的设立和使用有何规定 ？ 352

21．新建商品住宅首期维修基金应当按照什么标准交纳？ 353

20．商品住宅维修基金应当怎样设立？ 353

22．新建商品住宅首期维修基金的交纳时限是什么？ 355

23．物业管理区域内非居住房屋是否要交纳维修基金？ 356

24．业主委员会开立维修基金账户需要提交哪些文件和资料？ 357

25．需要纳入维修基金的收益有哪些？ 358

26．维修基金的用途有哪些？ 358

27．物业的维修和更新如何实施？ 359

28．维修基金列支有些什么范围和方式？ 360

29．维修基金应当如何支配和分摊？ 361

30．维修基金的账目应当怎样核对和公布？ 363

33．商品住宅前期物业管理阶段是否可以动用维修基金？ 364

31．维修基金如何再次筹集？ 364

32．住宅转让时维修基金应如何处理？ 364

34．维修基金账户应当如何变更和注销？ 365

35．维修基金可否委托管理？ 366

36．违反《上海市商品住宅维修基金管理办法》有关规定有何法律规定？ 366

37．什么叫“三项基金”？ 367

38．公有住房出售后“三项基金”按什么标准筹集？ 367

39．住宅维修基金管理有何规定？ 368

40．住宅维修基金使用有何规定？ 368

42．住宅维修基金怎样进行分摊？ 369

41．住宅维修基金不敷使用时怎么办？ 369

43．业主住宅自用部位、设备零星修理收费标准是什么？ 370

44．小区水箱清洗和绿化养护的费用由谁承担？ 373

45．小区内停放机动车辆收费有何规定？ 374

46．业主委员会或所委托的物业管理企业应定期公布哪些收支账目？ 374

47．空关房屋为何要交纳物业管理费？ 375

48．什么是房屋租赁？ 377

49．房屋租赁应当遵循哪些原则？ 377

50．房屋出租必须具备哪些条件？ 377

51．将房屋出租给外来流动人员，应当遵守哪些规定？ 378

52．出租房屋是否应当签订合同？ 379

53．房屋租赁合同应包括哪些主要内容？ 380

54．哪些未取得房地产权证的房屋也允许出租？ 381

55．房屋租赁出租人应交纳哪些税费？ 382

56．承租人是否可以将租赁的房屋再行转租和交换？ 383

57．什么是不定期租赁？ 383

58．房屋出租人的主要权利和义务是什么？ 383

59．房屋承租人的主要权利和义务是什么？ 385

60．房屋的养护、维修责任由谁承担？ 386

62．对房屋转租后获取的租金差额，出租人是否可以从中获取收益？ 387

61．承租人未按时交付租金的，应当承担什么责任？ 387

63．房屋转租租金怎样确定？ 388

64．房屋转租合同与租赁合同有什么关系？ 388

65．房屋租赁关系终止后，承租人返还房屋有什么规定？ 388

66．房屋租赁发生纠纷应当怎样处理？ 389

67．租赁当事人应当怎样承担责任？ 389

68．租赁当事人违反哪些规定应当受到行政处罚？ 390

69．公有房屋出租人对承租人合用部位产生纠纷是怎样处理的？ 390

70．公有居住房屋承租户名是否可以变更？怎样变更？ 391

72．存房中心是怎样进行运作的？ 392

71．存房中心是什么？ 392

73．存房中心的作用是什么？ 393

74．目前上海市的存房中心开展的租赁经营业务有哪些？ 393

75．什么是住房抵押授信贷款？ 395

76．到存房中心存房需要哪些证件？ 396

77．市民到存房中心存房流程是怎样的？ 396

78．市民到存房中心租房流程是怎样的？ 397

79．市民存房要承担哪些费用？ 397

80．市民存入存房中心的房屋租金如何评定？存房中心提供什么样的租后服务？ 398

后记 399