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第一章 房地产与房地产估价 1

第一节 房地产 1

一、房地产的概念 1

二、房地产的存在形态 3

三、房地产的特性 4

四、房地产的类型 8

五、房地产的描述 10

第二节 房地产估价 15

一、房地产估价的概念 15

二、对房地产估价的正确认识 16

三、房地产估价的必要性 17

四、房地产估价师的职业道德 18

五、房地产估价要素 19

本章小结 22

思考与练习 23

第二章 房地产价格 26

第一节 房地产价格概述 26

一、房地产价格的含义 26

二、房地产价格的特性 27

第二节 房地产价值和价格的种类 28

一、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 28

二、市场价值和非市场价值 29

三、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 30

四、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值 31

五、总价格、单位价格、楼面地价 32

六、名义价格和实际价格 33

七、现房价格和期房价格 34

八、基准地价、标定地价、补地价和房屋重置价格 34

九、市场调节价、政府指导价和政府定价 35

十、起价、标价和均价 35

第三节 房地产价格的影响因素 36

一、房地产自身因素 36

二、房地产外部因素 39

本章小结 41

思考与练习 41

第三章 估价原则与估价程序 44

第一节 估价原则 44

一、独立、客观、公正原则 44

二、合法原则 45

三、价值时点原则 46

四、替代原则 47

五、最高最佳利用原则 48

六、谨慎原则 49

第二节 估价程序 50

一、估价程序的含义 50

二、受理估价委托 50

三、确定估价基本事项 54

四、制定估价作业方案 54

五、收集估价所需资料 55

六、实地查勘估价对象 57

七、选用估价方法进行测算 62

八、确定估价结果 63

九、撰写估价报告 63

十、审核估价报告 63

十一、交付估价报告 66

十二、估价资料归档 66

本章小结 66

思考与练习 66

综合实训 69

第四章 比较法 70

第一节 比较法的基本原理 70

一、比较法的含义 70

二、比较法适用的对象和条件 70

三、比较法估价的操作步骤 71

第二节 收集交易实例 71

一、收集交易实例的途径 71

二、收集交易实例的内容 72

第三节 选取可比实例 73

一、选取可比实例的必要性 73

二、选取可比实例的要求 73

第四节 建立比较基础 75

一、统一财产范围 75

二、统一付款方式 76

三、统一计价单位 76

四、统一税费负担 77

第五节 比较因素的修正与调整 79

一、交易情况修正 79

二、市场状况调整 80

三、房地产状况调整 83

第六节 求取比较价值 85

一、求取单个可比实例的比较价值 85

二、求取最终的比较价值 86

第七节 比较法应用举例 89

本章小结 93

思考与练习 93

综合实训 96

第五章 收益法 97

第一节 收益法的基本原理 97

一、收益法的含义 97

二、收益法的理论依据 98

三、收益法适用的估价对象和条件 98

四、收益法估价的操作步骤 99

第二节 报酬资本化法的计算公式 99

一、收益法的一般公式 99

二、净收益每年不变的公式 100

三、净收益在前后两段变化规律不同的公式 103

四、净收益按一定数额递增的公式 104

五、净收益按一定数额递减的公式 105

六、净收益按一定比率递增的公式 106

七、净收益按一定比率递减的公式 107

八、预知未来若干年后价格的公式 107

第三节 净收益的测算 109

一、出租型房地产净收益的求取 109

二、营业型房地产净收益的求取 110

三、求取净收益时的相关问题 110

四、收益期的估计 111

第四节 报酬率的求取 112

一、累加法 113

二、市场提取法 113

第五节 直接资本化法 113

一、直接资本化法的概述 113

二、直接资本化法的两种具体方法 114

三、直接资本化法与报酬资本化法的比较 114

第六节 投资组合技术和剩余技术 115

一、投资组合技术 115

二、剩余技术 118

第七节 收益法应用举例 121

本章小结 123

思考与练习 123

综合实训 126

第六章 成本法 127

第一节 成本法的基本原理 127

一、成本法的含义 127

二、成本法的理论依据 128

三、成本法适用的估价对象 128

四、成本法估价需要具备的条件 128

五、成本法的估价步骤 129

第二节 房地产的价格构成 129

一、土地取得成本 130

二、建设成本 131

三、管理费用 133

四、销售费用 133

五、投资利息 134

六、销售税费 134

七、开发利润 134

第三节 成本法的计算公式 135

一、成本法最基本的公式 135

二、新开发房地产的公式 135

三、旧房地产的公式 136

第四节 重新购建价格 136

一、重新购建价格的内涵 136

二、重新购建价格的求取思路 137

三、建筑物的两种重新购建价格 137

四、建筑安装工程费的求取方法 138

第五节 建筑物折旧 139

一、建筑物折旧的原因 139

二、年限折旧法 140

三、市场提取折旧法 142

四、分解折旧法 142

五、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响 143

第六节 房屋完损等级评定和折旧的有关规定 144

一、房屋完损等级评定 144

二、房屋折旧 146

第七节 成本法应用举例 147

本章小结 152

思考与练习 152

综合实训 157

第七章 假设开发法 158

第一节 假设开发法的基本原理 158

一、假设开发法的概念 158

二、假设开发法的理论依据 158

三、假设开发法适用的对象和需要的条件 159

四、最佳开发经营方式的选取 160

五、假设开发法的估价步骤 161

第二节 假设开发法的计算公式 161

一、假设开发法最基本的公式 161

二、假设开发法具体细化的公式 161

第三节 假设开发法的估价方法 162

一、静态分析法 162

二、动态分析法 163

第四节 假设开发法中各项的求取 164

一、后续开发经营期 164

二、开发完成后的房地产价值 165

三、后续开发的必要支出及应得利润 166

四、折现率 167

第五节 假设开发法应用举例 167

本章小结 171

思考与练习 171

综合实训 174

第八章 长期趋势法 175

第一节 长期趋势法的基本原理 175

一、长期趋势法的含义 175

二、长期趋势法的理论依据 175

三、长期趋势法适用的估价对象 176

四、长期趋势法估价需要具备的条件 176

五、长期趋势法的作用 176

六、长期趋势法估价的操作步骤 176

第二节 数学曲线拟合法 177

第三节 平均增减量法 179

第四节 平均发展速度法 180

第五节 移动平均法 181

一、简单移动平均法 182

二、加权移动平均法 183

第六节 指数修匀法 184

本章小结 184

思考与练习 184

第九章 土地估价方法 188

第一节 路线价法 188

一、路线价法的基本原理 188

二、路线价法的估价程序与方法 189

三、路线价法的应用举例 192

第二节 基准地价修正法 196

一、基准地价修正法的基本原理 196

二、基准地价修正法的估价程序与公式 197

三、基准地价修正法的适用范围与特点 198

四、基准地价修正法的应用举例 198

第三节 补地价的测算 201

第四节 高层建筑地价分摊 202

一、高层建筑地价分摊的意义 202

二、高层建筑地价分摊的方法 203

本章小结 205

思考与练习 206

第十章 房地产估价案例 210

附录 房地产估价师执业资格考试《理论与方法》试题（2013） 242

参考文献 254