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第1章 导论 1

1.1 研究背景和问题的提出 1

1.2 研究思路及方法 2

1.2.1 研究思路 2

1.2.2 研究方法 4

1.3 研究的主要内容 5

1.4 国内外研究现状 9

1.4.1 国外房地产业研究 9

1.4.2 中国房地产业组织研究 9

1.5 研究的主要创新点 13

1.5.1 提出中国房地产G—SCP—E的研究范式 13

1.5.2 对中国房地产市场供需条件的独特性和政府作用的深入分析 14

1.5.3 研究方法的创新 14

本章小结 16

第2章 理论基础 17

2.1 SCP范式的发展与适应中国房地产业的分析范式 17

2.1.1 哈佛学派奠定的SCP范式 17

2.1.2 芝加哥学派对SCP的挑战 18

2.1.3 新奥地利学派的SCP发展 19

2.1.4 新产业组织理论对SCP范式的修订和补充 19

2.1.5 后SCP流派，新制度经济学发展 20

2.1.6 对SCP—R范式的解释 21

2.1.7 适用中国房地产业的G—SCP范式 21

2.2 有效竞争理论与中国房地产的有效市场 24

2.2.1 有效竞争理论 24

2.2.2 有效市场理论 26

2.2.3 房地产市场有效性与G—SCP—E 27

本章小结 28

第3章 制度推动的中国房地产业发展历程 29

3.1 中国房地产业发展阶段的划分 29

3.2 房地产业发展的第一个时期——市场孕育期 30

3.2.1 第一阶段：1979—1985年，住房制度改革的探索阶段 30

3.2.2 第二阶段：1986—1993年，住房制度改革的全面推行阶段 31

3.2.3 第三阶段：1994—1998年，综合配套制度全面推进阶段 31

3.3 房地产业发展的第二个时期——产业发展期 32

3.3.1 第一阶段：1998—2002年，政策推动房地产全面市场化 33

3.3.2 第二阶段：2003—2008年，房地产成为支柱产业 35

3.3.3 第三阶段：2009年以后，房地产业新一轮发展 42

本章小结 47

第4章 中国房地产市场的供需特征研究 48

4.1 宏观经济长期高速发展拉动的需求 48

4.1.1 GDP与房地产业的发展阶段 48

4.1.2 中国的GDP发展速度与区域差异 49

4.2 中国的城市化进程引发的需求 56

4.2.1 中国与发达国家城市化进程的比较 57

4.2.2 城市化对经济增长的促进作用 63

4.2.3 城市化引起人口流动的原因 64

4.2.4 中国城市化引发的房地产需求 65

4.3 人口红利带来的需求 67

4.3.1 中国人口总量与结构 69

4.3.2 人口红利带来房地产业需求 70

4.4 土地红利与房地产业发展 72

4.4.1 土地价值的释放和财富效应 73

4.4.2 土地稀缺性对房地产业影响 73

4.5 土地的垄断性引致的供求矛盾 76

4.5.1 中国土地供应制度的变迁 76

4.5.2 土地垄断性与房地产业发展的影响 79

4.5.3 土地市场政府与开发企业的供需博弈 81

4.5.4 土地垄断与房价上涨的关系 85

本章小结 89

第5章 市场和政府力量双重作用下的房地产市场 90

5.1 实证思路及数据选择 90

5.1.1 实证研究思路 90

5.1.2 数据选择与初步测试 90

5.2 研究模型一：全国住宅房地产市场总体供需模型分析 93

5.2.1 供需关系的简单测试 93

5.2.2 增加政府影响因子 94

5.3 研究模型二：市场绩效在政府干预因子作用下的趋势模型 97

5.3.1 供需因子和调控因子设定与检验 97

5.3.2 模型校验、自相关和异方差检验 99

5.3.3 补充研究 100

5.4 研究模型三：区域市场供需水平和政府调控影响分析 102

5.4.1 9个城市的数据报告 102

5.4.2 区域城市数据报告的解析 103

5.5 研究模型四：利率调控下供需水平和政府调控对市场的影响 106

5.5.1 短中长期的利率对市场绩效影响 106

5.5.2 利率与政府调控因子的关系测试 107

5.6 市场与政府力量的双重作用分析 108

5.6.1 市场力量作用下需求与供给曲线的移动 109

5.6.2 政策调控力量作用下需求与供给曲线的移动 109

本章小结 112

第6章 中国房地产市场结构分析 113

6.1 市场结构类型分析 113

6.2 市场结构主要指标 114

6.2.1 市场集中度指标 114

6.2.2 产品差别指标 117

6.2.3 进出壁垒指标 118

6.3 中国房地产市场的集中度分析 119

6.3.1 全国市场的集中度研究 120

6.3.2 区域市场的集中度研究 123

6.3.3 全国与区域市场集中度综合分析 136

6.4 中国房地产业的产品差别研究 141

6.4.1 房地产产品差别的类型 141

6.4.2 中国房地产业的广告特点 142

6.4.3 中国房地产业的广告密度 143

6.5 中国房地产业进出壁垒研究 145

6.5.1 中国房地产市场进入壁垒的指标 145

6.5.2 土地获取壁垒的影响分析 148

6.5.3 银行融资壁垒的影响分析 149

6.6 对中国房地产市场的寡头垄断的疑问解释 150

6.6.1 美国市场的寡头垄断原因分析 150

6.6.2 中国市场的寡头垄断可能性分析 153

本章小结 157

第7章 垄断竞争市场结构下的市场行为 159

7.1 房地产市场的价格竞争 159

7.1.1 古诺模型扩展分析 159

7.1.2 伯川德模型扩展分析 161

7.2 产品差异化竞争 166

7.2.1 横向差异化——豪泰林（Hotelling）线性空间竞争分析 166

7.2.2 纵向差异化——泰勒（Tirole）模型分析 168

7.2.3 环形城市空间竞争——萨洛普（Salop）模型分析 169

7.3 广告竞争 171

7.3.1 多夫曼-斯坦那条件分析 171

7.3.2 房地产市场品牌竞争 172

7.4 中国房地产市场竞争策略的变化和发展 183

7.5 房地产企业的跨地域扩张 186

本章小结 192

第8章 市场绩效与市场有效性 193

8.1 市场绩效的衡量体系 193

8.2 中国房地产业的规模和发展态势 193

8.2.1 房地产业市场景气情况 194

8.2.2 房地产投资发展状况 195

8.2.3 房地产开发情况 199

8.2.4 房地产销售和价格状况 200

8.3 房地产业的社会绩效分析 202

8.3.1 房地产业在国民经济中的地位概述 203

8.3.2 房地产业对GDP的直接贡献 204

8.3.3 房地产业对国民经济的间接贡献 205

8.3.4 房地产业对税收的贡献 207

8.3.5 房地产业对社会福利的贡献 210

8.4 房地产企业绩效 212

8.4.1 房地产企业发展状况 213

8.4.2 房地产行业收益分析 216

8.4.3 房地产企业的市场绩效分析 222

8.4.4 房地产企业存在的问题 227

8.5 房地产行业技术进步 235

8.5.1 房地产行业技术进步的内涵 235

8.5.2 绿色环保技术的进步分析 237

8.6 住宅地产向商业地产的转型 241

8.7 中国房地产市场的有效性分析 242

8.7.1 从市场基本条件衡量市场的有效性 244

8.7.2 从市场结构角度衡量市场的有效性 244

8.7.3 从市场行为角度衡量市场的有效性 245

8.7.4 从市场绩效角度衡量市场的有效性 246

8.7.5 从政策和信息角度衡量市场的有效性 247

本章小结 249

第9章 政策效用与建议 250

9.1 产业政策的促进作用 250

9.2 政策失灵的原因 253

9.2.1 房地产市场供需差异的矛盾 253

9.2.2 房地产调控多目标间的矛盾 254

9.2.3 相关主体利益间的矛盾 256

9.3 政策建议 272

9.3.1 加大有效供给，缓解供需矛盾 273

9.3.2 打破区域垄断，促进有效竞争 276

9.3.3 调整发展速度，强调发展质量 278

本章小结 280

第10章 结论 281

10.1 主要结论 281

10.2 研究的局限和未来研究方向 283

参考文献 285