长三角地区重点城市房地产市场比较研究 第2集PDF电子书下载

总论篇　长三角地区重点城市房地产市场比较研究第一章　城市房地产市场分析框架与指标体系 1

一、城市房地产市场的体系结构 3

（一）房地产市场体系结构 3

（二）房地产市场体系内在联系 4

二、城市房地产市场分析的主要类型及特点 5

三、土地市场分析指标体系 6

（一）土地市场基本信息指标选择及解释 7

（二）土地市场结构性指标选择及解释 8

（三）土地市场趋势性指标选择及解释 10

四、新建住宅买卖市场分析指标体系 11

（一）新建住宅买卖市场基本信息指标选择及解释 12

（二）新建住宅买卖市场结构性指标选择及解释 13

（三）新建住宅买卖市场趋势性指标选择及解释 14

五、二手住宅买卖市场分析指标体系 18

（一）二手住宅买卖市场基本信息指标选择及解释 18

（二）二手住宅买卖市场结构性指标选择及解释 19

（三）二手住宅买卖市场趋势性指标选择及解释 19

六、住宅租赁市场分析指标体系 20

七、写字楼市场分析指标体系 22

（一）写字楼市场基本信息指标选择及解释 22

（二）写字楼市场结构性指标选择及解释 22

（三）写字楼市场趋势性指标选择及解释 23

八、商业营业用房市场分析指标体系 23

第二章　长三角地区16个城市房地产市场比较研究 25

一、土地市场比较研究 26

（一）土地市场交易数据来源与说明 26

（二）土地交易总量比较分析 26

（三）土地交易结构比较分析 30

（四）土地交易价格比较分析 33

（五）住宅用地市场供需比较分析 37

（六）住宅用地市场发育程度比较分析 38

二、新建商品房市场比较研究 40

（一）房地产投资比较分析 40

（二）新建商品房销售比较分析 43

（三）新建商品房市场供需比较分析 45

（四）新建商品房价格比较分析 47

三、二手住宅买卖市场比较研究 49

四、住宅租赁市场比较研究 52

第三章　长三角地区15个城市房地产市场投资潜力比较研究 57

一、城市房地产市场投资潜力评价体系构建 57

（一）城市社会经济发展衡量指标选择 58

（二）城市房地产市场运行衡量指标选择 59

（三）城市房地产市场趋势衡量指标选择 60

（四）城市房地产市场投资风险衡量指标选择 60

（五）城市房地产市场投资潜力评价体系 62

二、城市房地产市场投资潜力评价模型 63

（一）确定权重的几种方法 63

（二）城市房地产市场投资潜力评价指标权重 63

三、15个城市房地产市场投资潜力评价与对比分析 64

（一）各城市房地产市场投资潜力对比分析 64

（二）各城市社会经济发展对比分析 65

（三）各城市房地产市场运行对比分析 66

（四）各城市房地产市场趋势对比分析 67

（五）各城市房地产市场投资风险对比分析 68

分论篇　浙江省11个城市房地产市场回顾与展望第四章　杭州房地产市场回顾与展望 71

一、杭州社会经济发展概况 71

（一）GDP持续快速增长，对房价有促进作用 72

（二）城市化步伐加快，城市住房需求不断增大 72

（三）人均可支配收入连年快速增长，居住消费支出随之增加 72

二、杭州房地产市场发展历程 73

（一）1998～2000年，房地产市场启动和形成期 73

（二）2001～2004年，房地产市场繁荣期 74

（三）2005年5月至2006年年末，房地产市场调控期 74

（四）2007年，房地产市场短暂爆发期 75

（五）2007年10月至2008年，房地产市场深度调整期 75

三、杭州房地产市场发展特色 76

（一）土地市场竞争激烈 76

（二）房价高位运行 76

（三）高端住宅市场购买力强劲 77

（四）强购买力支撑了楼市的繁荣 77

四、杭州房地产市场投资潜力与展望 77

（一）居民住房改善需求大，市场增长空间较大 77

（二）消费者更加理性，品质是赢取市场的关键 78

（三）市场竞争白热化，合作开发成为企业又一选择 78

第五章　宁波房地产市场回顾与展望 80

一、宁波社会经济发展概况 80

（一）经济建设步伐加快，给予房地产业有力支持 80

（二）居民收入日益增加，住房消费观念依然务实 81

二、宁波房地产市场发展历程 81

（一）1998～2001年，购房意识的觉醒时代 82

（二）2002～2004年，似有还无的泡沫时代 82

（三）2005～2007年，无法遏制的波动时代 83

（四）2008年，萧条后期的宁波楼市 83

（五）2009年1～5月，楼市渐回暖 84

三、宁波房地产市场发展特色 85

（一）私营经济发展拉动住房市场 85

（二）外地房地产企业发展迅速 86

（三）限价房政策推动市场良性发展 86

四、宁波各区块投资潜力与展望 87

（一）老三区：海曙潜力有限，江东未来CBD，江北新气象 87

（二）鄞州区：住宅楼盘强劲推出 88

（三）东钱湖区：高档住宅和别墅的集中地 88

（四）北仑区：房价存在上升空间 88

（五）镇海区：新城开发，住宅市场兴起 89

第六章　温州房地产市场回顾与展望 90

一、温州社会经济发展概况 90

（一）经济水平位于全省前列 90

（二）城市化水平逐步提高，住房需求不断扩大 91

（三）居民消费居全省前列 91

二、温州房地产市场发展历程 91

（一）1998～2001年，房地产市场起步发展阶段 92

（二）2002～2007年，房地产市场波动发展阶段 92

（三）2008年，房地产市场下滑阶段 93

三、温州房地产市场发展特色 93

（一）土地资源十分稀缺 93

（二）对“炒房”情有独钟 94

（三）贫富差距大，需求层次不一 94

四、温州房地产投资潜力与展望 94

（一）民间资本支撑，住房需求大 94

（二）城市加快发展，市场增长空间较大 95

（三）市场竞争白热化，外地品牌开发商将加速进驻 95

（四）市区板块各具特色，南浦和新城两板块重点关注 95

第七章　嘉兴房地产市场回顾与展望 97

一、嘉兴社会经济发展概况 97

（一）经济居全省中等水平，居民生活达小康 97

（二）第二产业位居主导，第三产业追赶迅速 97

（三）非农人口增加，城市化进程加快 98

（四）固定资产投资额居全省第三位，房地产行业持续发展 98

（五）人均可支配收入偏低，但购房支出明显增加 98

二、嘉兴房地产市场发展历程 99

（一）1999～2004年，房地产市场发展建设期 99

（二）2004～2005年，房地产市场能量爆发期 100

（三）2005～2008年，房地产市场震荡调整期 100

三、嘉兴房地产市场发展特色与投资潜力 101

（一）宏观政策影响着房地产市场的培育和发展 101

（二）政策性住房挤压商品房需求，供过于求的市场短期不变 102

（三）地理区位抑制市场发展，交通效应显现还需时间 102

第八章　湖州房地产市场回顾与展望 103

一、湖州社会经济发展概况 103

（一）经济水平处于全省中等水平，安吉县整体滞后 103

（二）城市化水平不高，长兴青年人口比例略高 104

（三）房地产投资整体显著增长，各地区差异明显 104

二、湖州房地产市场发展历程 104

（一）1998～2002年，房地产市场缓慢起步 105

（二）2003～2004年，房地产市场平稳发展 105

（三）2005～2007年，房地产市场理性发展 106

（四）2008年，房地产市场萧条中见理性 106

三、湖州房地产市场发展特色 107

（一）四经济区域房地产发展水平参差不齐 107

（二）与浙江省相比，湖州市房地产市场发展保守 108

（三）部分开发项目建设周期过长，商品房供求失衡 108

四、湖州房地产市场投资潜力与展望 109

（一）全市房地产投资增长态势较弱 109

（二）商品房价格仍有上涨空间 109

（三）德清房地产投资潜力看好 110

（四）企业宜重点开发小户型普通商品房 110

（五）针对旺盛需求市场，产品类型应增强差异 111

第九章　绍兴房地产市场回顾与展望 112

一、绍兴社会经济发展概况 112

（一）经济发展水平位列全省中上 112

（二）城市人口增幅不大，外来人口比重较高 113

（三）居民生活水平提高，住房改善性需求迫切 113

二、绍兴房地产市场发展历程 114

（一）1998～2004年，房地产市场迅速起步和发展阶段 114

（二）2005～2006年，房地产市场宏观调控阶段 115

（三）2007年，房地产市场量价回升阶段 115

（四）2008年，房地产市场深度调整阶段 115

三、绍兴房地产市场发展特色 116

（一）市区开发成熟，袍江等新区成为开发热点 116

（二）外地房地产企业大举进入，市场竞争加剧 117

（三）中低价位商品住宅供应不足 117

四、绍兴房地产市场投资潜力与展望 118

（一）经济基本面为房地产市场发展提供良好空间 118

（二）地价增长快于房价，开发商需理性开发 118

（三）与周边城市相比房地产开发投资仍有增长空间 118

（四）宏观调控为绍兴市房地产发展带来挑战 119

（五）城市化进程带来房地产发展的巨大机遇 119

第十章　金华房地产市场回顾与展望 120

一、金华社会经济发展概况 120

（一）发展速度稳中趋缓，对房地产业促进不大 120

（二）城市化进程缓慢，对城市住房需求拉动作用不大 121

（三）人均住房面积处于全省中上水平，改善型需求并不紧迫 122

二、金华房地产市场发展历程 122

（一）1998～2000年，房地产市场缓慢起步期 123

（二）2001～2004年，房地产市场快速发展期 123

（三）2005～2006年，房地产市场调控期 124

（四）2007～2008上半年，房地产市场全面升温期 124

（五）2008年下半年，房地产市场调整期 125

三、金华房地产市场发展特色 126

（一）楼市总体走势平稳 126

（二）义乌市房价一路领先 126

（三）商业用房比重较低 127

（四）本地开发企业实力弱 127

四、金华房地产市场投资潜力与展望 128

（一）短期内房地产市场运行平缓 128

（二）长期看房价上涨空间较大 128

（三）良好的品牌是取胜之道 129

第十一章　衢州房地产市场回顾与展望 130

一、衢州社会经济发展概况 130

（一）经济处于全省下游水平，第三产业比重偏低 130

（二）人口增加缓慢，人口红利外流 130

（三）居住消费支出比重较低，住房改善愿望不强 131

二、衢州房地产市场发展历程 131

（一）1998～2000年，房地产市场初始发展阶段 132

（二）2001～2004年，房地产市场快速发展阶段 132

（三）2005～2007年，房地产市场调控波动阶段 133

（四）2008年，房地产市场调整阶段 133

三、衢州房地产市场发展特色与投资潜力 134

（一）房地产市场不活跃 134

（二）房价全省最低 134

（三）商业用房供过于求 134

（四）开发商资质水平较低 135

（五）市场长期投资潜力不足 136

第十二章　舟山房地产市场回顾与展望 137

一、舟山社会经济发展概况 137

（一）经济处于全省中等水平 137

（二）海岛城市港口经济发达 137

（三）居住类支出是主要消费 138

（四）人口不断向大岛迁移，拉动住房需求 138

二、舟山房地产市场发展历程 138

（一）1998～2000年，房地产市场起步发展期 139

（二）2001～2005年，房地产市场繁荣上涨期 139

（三）2006～2007年，房地产市场调整发展期 140

（四）2008年，房地产市场逆势回暖期 140

三、舟山房地产市场发展特色 141

（一）市场自给自足型，供需基本平衡 141

（二）土地供给非常紧缺 142

（三）海景房供需两旺 142

（四）新老城区发展不平衡 143

（五）房地产二、三级市场不够完善 144

四、舟山房地产市场投资潜力与展望 144

（一）房地产市场发育程度较低 144

（二）房地产市场运行平稳，投资风险低 145

（三）交通区位优势带来房地产市场发展机遇 145

（四）政府发展战略促进房地产市场发展 145

（五）临城新城是城市规划中最具潜力的地块 146

第十三章　台州房地产市场回顾与展望 147

一、台州社会经济发展概况 147

（一）地区经济快速发展，产业结构不断优化 147

（二）城市化水平不断提高，房地产发展空间很大 148

（三）居民人均可支配收入逐年增加，恩格尔系数逐年下降 148

（四）人均住房居住面积明显增加，名列浙江11个地市前茅 149

二、台州房地产市场发展历程 149

（一）1998～2001年，房地产市场启动期 150

（二）2002～2006年，房地产市场调整发展期 150

（三）2007～2008年，房地产市场观望期 151

三、台州各区域市场特色与投资潜力 151

（一）中心三区是房地产市场开发重点 151

（二）温岭、玉环两县房价较高 152

（三）天台、仙居、三门三县房地产发展相对滞后 152

（四）地区投资风险各异，开发商应审慎选择 153

第十四章　丽水房地产市场回顾与展望 154

一、丽水社会经济发展概况 154

（一）经济水平处于全省下游水平，经济结构有待优化 154

（二）城市化水平较低 155

二、丽水房地产市场发展历程 155

（一）1990～1999年，房地产市场启动形成阶段 155

（二）2000～2007年，房地产市场快速发展阶段 156

（三）2008～2009年，房地产市场调整阶段 156

三、丽水房地产市场发展特色与投资潜力 157

（一）具有明显的小城市特征，房价变动大 157

（二）房地产市场投机现象严重，房价虚高 157

（三）“民间集资”现象严重，金融风险大 157

（四）长期看房地产市场投资潜力小 158

参考文献 159