现代房地产 物业管理 第2版PDF电子书下载

第一章 市场经济下的物业管理 1

一 计划经济下我国物业管理的状况 1

（一）管理不到位的现象严重 2

（二）房屋的附属设施、公用配套设施无人管理，破损严重 2

（三）住宅小区的管理体制不顺，影响居住者的正常使用 2

（四）住房租赁管理办法不统一，政出多门 2

（五）入不敷出，国家难以承受维修资金负担 3

（六）不利于企事业单位集中精力发展生产、提高效益 4

二 市场经济呼唤着物业管理 4

（一）物业管理适应城镇住房制度改革 5

（二）物业管理适应社会主义市场经济体制 5

（三）物业管理是根除“重建轻管”弊端的有力措施 6

（四）良好的物业管理有利于树立开发商的良好形象 7

（五）有偿服务、多种经营的经营机制有利于经费的解决 8

（六）物业管理是为房地产开发提供服务、解除后顾之忧的系统工程 8

（七）物业管理能有效吸引外资，促进房地产市场发展 9

（八）物业管理在推进两个文明建设中显示出积极作用 9

（九）物业管理可以提高城市服务功能，加快城市现代化建设 10

三 我国物业管理的产生与发展 11

思考题 17

第二章 物业管理的基本概念、内容及主要原则 18

一 物业管理的基本概念 18

（一）“物业”的含义 18

（二）物业管理 19

（三）物业管理企业 20

二 物业管理的内容、性质与宗旨 20

（一）物业管理的分类 20

（二）物业管理的内容 21

（三）物业管理的性质 24

（四）物业管理的宗旨 24

三 物业管理的主要原则 26

（一）“用户至上、服务第一”原则 26

（二）两权分离原则 26

（三）综合管理原则 27

（四）有偿服务原则 27

（五）一业为主、多种经营原则 28

（六）管理竞争原则 28

（七）三效益并重原则 28

（八）专群结合原则 29

思考题 29

第三章 物业管理开展的基础理论 31

一 物业管理与产权理论 31

（一）产权理论的基本概念 31

（二）住宅小区（楼宇）产权形态的表现 33

（三）产权理论在物业管理活动中的运用 35

二 物业管理与委托代理理论 37

（一）代理的概念 37

（二）委托代理关系的实现 38

（三）委托代理中的效率体现 39

三 物业管理与公共选择理论 41

（一）公共选择理论概念 41

（二）个人选择与集体选择 42

（三）“公共机构”的特征 42

思考题 43

第四章 物业管理的社会学意义 44

一 物业管理为社会良性运行创造了社会心理环境 44

（一）经济转轨后房产管理出现的断层 44

（二）物业管理公司承担了新时期的社区管理工作 48

（三）物业管理为社会的安定创造了良好的环境 49

（四）物业管理促使居民的文化、道德水平提高 50

二 物业管理与社区文化 50

（一）物业管理与社区建设 50

（二）物业管理与社区文化 52

（三）大力发展社区文化 53

三 从社会学角度来推动物业管理工作的开展 57

（一）情感整合 57

（二）规范整合 58

（三）功能整合 58

思考题 59

第五章 物业管理与房地产开发 60

一 物业管理在房地产开发中的地位 60

（一）市场经济中产品生产过程 60

（二）物业管理是房地产开发的组成部分 62

（三）良好的物业管理使物业发挥最大的使用效能 64

（四）物业管理是房地产开发企业经营上的需要 64

二 开发商对物业管理的投入 65

（一）观念的投入 65

（二）行动的投入 66

（三）资金的投入 67

三 物业管理公司对物业开发全过程的参与 68

（一）把好规划设计关 68

（二）把好施工监理关 70

（三）把好验收关 71

思考题 73

第六章 物业管理的招标与投标 74

一 物业管理市场化 74

（一）市场主体已经形成 74

（二）市场运作环境趋于成熟 75

（三）物业管理市场客体较大 76

（四）培育和发展物业管理市场 76

二 物业管理招标投标的基本概念 77

（一）什么是物业管理的招标投标 77

（二）物业管理开展招投标应遵循的原则 78

（三）物业管理招标与投标的一般程序 79

三 物业管理投标书的编写 81

（一）物业管理投标书的写作要求 81

（二）物业管理投标书的编写内容 82

（三）物业管理投标书实例 83

思考题 91

第七章 物业管理前期介入的研究 92

一 物业管理前期介入的理论基础 92

（一）从营销理论来论述物业管理前期介入的必要性 92

（二）用反馈方法来分析物业管理前期介入的必要性 95

二 物业管理前期介入的可行性研究 97

（一）经济效益的可行性 97

（二）技术力量的保证 98

（三）法律制度的保证 99

三 物业管理前期介入的方式与内容 100

（一）物业管理前期介入阶段 100

（三）物业管理前期介入的方式及内容 101

思考题 102

第八章 物业管理模式 103

一 物业管理的类型 103

（一）行政、福利管理型 103

（二）行政性与专业化相结合管理型 104

（三）社会化、专业化、市场化管理型 104

二 目前我国物业管理的六种模式比较 105

（一）房屋管理的六种模式 105

（二）六种管理模式的比较 106

三 传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别 109

（一）传统的房屋管理 109

（二）市场化的物业管理 110

（三）两种管理方式的比较 110

四 中国物业管理体制发展趋势 113

（一）中国近期物业管理特点 113

（二）中国物业管理体制发展预测 115

思考题 117

第九章 物业管理公司的基本职能与机构 119

一 物业管理体制 119

（一）市场经济下的物业管理定位 119

（二）物业管理公司的体制 121

（三）物业管理的运行机制 123

二 物业管理公司的机构与职能 124

（一）物业管理公司的机构设置与职责分工 124

（二）物业管理公司的日常行政管理 128

（三）物业管理公司的内部机制 131

（四）国外物业管理公司的构架 132

三 物业管理公司与其他相关部门的关系 134

（一）与政府行政主管部门的关系 135

（二）与属地街道办事处（或居委会）的关系 135

（三）与专业管理企业（公司）的关系 136

思考题 136

第十章 物业管理与价格 138

一 物业管理价格的形成与定价目标 138

（一）物业管理价格形成的基础 138

（二）企业定价的理论基础 140

（三）企业定价与国家定价的关系 142

（四）物业管理定价目标 143

二 物业管理价格的构成 145

（一）价格构成的理论依据 145

（二）物业管理的成本构成 146

（三）物业管理费的计算 147

三 物业管理收费测算的基本原则 149

（一）有偿服务原则 149

（二）“住户至上、服务第一”的原则 149

（三）“取之于民、用之于民”的原则 150

（四）国家、管理公司、业主（使用者）三者兼顾的原则 150

（五）从物业本身的功能、配备的设备以及物业管理规模大小来分等收费的原则 151

（六）从物业使用者的性质来确定收费的原则 152

（七）分层次收费的原则 152

（八）坚持按照国家、地方颁布的条例作为收费依据的原则 153

四 建立物业管理资金的良性循环系统，开展好物业管理工作 154

（一）目前我国物业管理收费状况 154

（二）收费标准及其合理化 156

（三）坚持“取之于民、用之于民”的原则，筹集好资金，推动物业管理工作的开展 158

思考题 160

第十一章 物业管理的法律知识 161

一 物业管理立法的重要性 161

（一）只有通过法律监督，才能强化开发商的物业管理责任 162

（二）物业管理的行为需要有法可依 162

（三）只有通过立法，才能从根本上保证业主利益 163

（四）只有通过立法，才能管理好物业管理市场 163

二 物业管理的法律关系 164

（一）物业管理法律关系的三要素 164

（二）物业管理法律关系的特征 166

（三）物业管理公司的法律地位 166

（四）业主管理委员会的法律地位 167

（五）确立新型的物业管理法律关系 172

三 物业管理法律规范形式与责任 174

（一）物业管理的公共契约 174

（二）物业管理的法律责任 181

（三）物业管理法律责任的种类 182

（四）物业管理违法行为及其制裁 182

（五）物业管理违约行为及其处理 183

四 业主在物业管理中的法律地位 184

（一）业主在物业管理中的法律地位 185

（二）业主在物业管理中的权力与义务 185

五 物业管理法律规范依据 186

思考题 187

第十二章 用项目管理理论指导物业管理 189

一 项目管理概述 189

（一）项目的含义 189

（二）项目管理 190

（三）项目管理工作过程 191

二 物业管理与项目管理的联系 194

（一）物业管理与项目管理内涵的一致性 194

（二）物业管理与项目管理过程的一致性 195

（三）物业管理与项目管理目标的一致性 195

三 物业管理的内部分析 196

（一）目标分析 196

（二）结构分解 197

（三）环境分析 199

（四）计划和控制 200

（五）采用项目管理方法开展物业管理的意义 202

思考题 203

第十三章 物业管理中的综合服务与经营服务 204

一 综合服务的内涵 204

（一）综合服务提供的是活劳动性质的服务 204

（二）综合服务提供非要素性服务 205

（三）综合服务所提供的劳务具有商品性 205

二 综合服务的内容与要求 206

（一）综合服务的内容 206

（二）综合服务的方式 207

（三）综合服务的要求 209

三 经营性综合服务的目的与特点 210

（一）经营性综合服务的目的 211

（二）经营性综合服务的特点 211

四 经营性综合服务的内容 212

（一）衣着方面 212

（二）饮食方面 213

（三）居住方面 213

（四）娱乐方面 213

（五）购物方面 214

五 经营性综合服务的操作程序 214

（一）市场分析 215

（二）选择场地环境 215

（三）办出特色 215

思考题 216

第十四章 物业管理制度 217

一 管理处人员的岗位职责 217

（一）管理处主任的岗位职责 217

（二）管理员的岗位职责 218

（三）收款员的岗位职责 219

（四）电脑文档员的岗位职责 220

二 业主（使用人）行为规范的管理 221

（一）物业装修管理规定 221

（二）水的使用管理规定 223

（三）电的使用管理规定 223

（四）电梯使用管理规定 224

（五）环卫绿化管理规定 225

（六）治安保卫管理规定 226

（七）车辆管理规定 226

（八）消防管理规定 227

（九）房屋租售管理规定 228

（十）智能化设施使用管理规定 229

（十一）文化娱乐场所管理规定 229

三 《住户手册》 230

（一）给业主（住户）的一封信 231

（二）《居住公约》 231

（三）住宅小区综合管理规定 232

（四）住户注意事项 236

思考题 237

第十五章 公共服务操作规范 238

一 物业的清扫保洁与管理 238

（一）清洁环卫人员的岗位职责 238

（二）管理制度 240

（三）清扫保洁工作的实施要求 243

二 绿化与美化管理 247

（一）绿化工作人员岗位职责 247

（二）园林美化 248

（三）园林养护 251

三 物业的治安保卫与消防管理 253

（一）治安管理人员岗位职责 253

（二）治安管理基本制度 255

（三）治安管理的内容 259

（四）消防管理 260

（五）消防管理人员的岗位职责 262

（六）消防管理规章制度与消防值班管理 263

四 机电设备的维修与管理 265

（一）物业管理中常见设备的种类及各类管理人员的岗位职责 265

（二）管理制度 268

（三）日常工作程序 270

（四）几个重点设备系统的保养及管理 272

（五）培养一支“一专多能”的高素质技术队伍 275

五 房屋维修及管理 276

（一）房屋维修管理的内容 276

（二）房屋修缮工程 277

（三）房屋的日常维修 280

六 管理运作制度 281

（一）员工守则 281

（二）员工办公制度 282

（三）投诉处理、回访制度 282

（四）公司维修回访制度 284

（五）员工工作考核及奖惩制度 284

（六）员工奖励通知单 285

（七）员工处罚通知单 285

思考题 286

第十六章 物业管理现代化与人才培养 288

一 物业管理现代化 288

（一）实现物业管理现代化的优越性 288

（二）物业管理现代化的内容 290

（三）计算机运用于物业管理之中 292

（四）管理信息系统在物业管理中的应用 296

二 物业管理现代化对人才的需求 298

（一）物业管理现代化需要观念更新 298

（二）物业管理是一门多学科知识综合运用的新学科 300

（三）人才质量关系到物业管理的服务质量 301

三 物业管理的人才素质 301

（一）当前我国物业管理的人才状况 301

（二）物业管理人员应具备的素质与能力 302

（三）物业管理经理、部门经理应具备的素质 303

（四）加强物业管理人才素质的培养 304

（五）关于《培训物业管理人员的岗位规范》的实例 305

思考题 313

第十七章 物业管理公司的财务管理 314

一 物业管理公司财务管理的基本概念 314

（一）物业管理公司财务管理目标 314

（二）物业管理公司财务管理的几个新观念 315

（三）物业管理公司财务计划的内容 316

二 机构设置与管理制度 317

（一）机构设置 317

（二）财务部工作人员岗位职责 318

三 物业管理费的核算 320

（一）年度预算 320

（二）收入与支出帐目样本 322

（三）资产平衡表样本 322

（四）物业管理中的几种费用的核算方法 323

（五）管理费的收缴与使用 326

四 费用的收缴与管理 328

（一）费用标准的审核 328

（二）催款管理 330

（三）维修基金的管理 331

思考题 333

第十八章 物业管理企业形象与实施ISO9002及ISO14001 334

一 物业管理公司的企业形象设计 334

（一）CI出现的原因 334

（二）物业管理企业如何进行CI系统设计 337

（三）敬业精神是企业形象的集中体现 340

二 礼仪在物业管理企业形象中的作用 341

（一）礼仪接待在物业管理中的功能 342

（二）物业管理人员礼仪素质要求 344

（三）礼仪规范实例（上门维修服务） 347

三 物业管理企业与ISO9002 348

（一）实施ISO9000质量体系的意义 348

（二）ISO9000质量体系基本知识 350

（三）物业管理企业实施ISO9002的步骤 354

（四）物业管理企业推行ISO9002质量体系的优点与难点 357

四 物业管理企业与ISO14000 359

（一）关于ISO14000与ISO14001的概况 359

（二）贯标ISO14000的意义 360

（三）建立ISO14001环境管理体系流程图 361

思考题 363

第十九章 香港的物业管理 364

一 香港的住房情况及管理 364

（一）香港住房发展概况 364

（二）住宅管理出现的问题 365

二 香港房屋管理组织机构和管理方法 366

（一）房屋的管理组织机构 366

（二）管理方法 371

三 香港房屋管理人才的培养 374

（一）人才培训的组织工作 375

（二）对不同层次的人员结构进行不同层次的培训 375

思考题 376

附录 1.中华人民共和国治安管理处罚条例 378

2.中华人民共和国消防条例 387

3.高层建筑消防管理规则 392

4.城市房地产开发管理暂行办法 398

5.建设部《城市住宅小区峻工综合验收管理办法》 405

6.城市新建住宅小区管理办法 408

7.城市异产毗连房屋管理规定 412

8.全国城市文明住宅小区标准（试行） 415

9.城市房屋修缮管理规定 417

10.公有住宅售后维修养护管理暂行办法 423

11.房屋修缮范围和标准 426

12.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 434

13.物业管理企业财务管理规定 438

14.住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 442

15.前期物业管理服务协议 446

后记 453