小产权房处置与土地制度创新 以城乡房上联建权合法化为突破口PDF电子书下载

序言 1

第一编 名称与名分 3

第一章 “产权”一词的内涵和外延 3

第一节 “产权”的经济学含义 3

第二节 法学界是如何使用“产权”一词的 6

第三节 民间的产权概念及其与相近概念的区别 7

第二章 “小产权房”的定义 11

第一节 “小产权房”名称的由来与民间的定义 11

第二节 法律界狭义的“小产权房” 12

第三节 本课题在广义上特指的小产权房 14

第三章 小产权房相关基本概念的本质内涵问题 16

第一节 “大产权”名分与国有背后的城市居民所有 16

第二节 集体所有的内涵及其历史地位 18

第三节 房上联建权名称内涵及其民间制度创新 23

第二编 现状与背后 33

第一章 现实的小产权房的共性 33

第二章 各地小产权房现状概观 37

第一节 北京市 37

第二节 河南省郑州市 39

第三节 江苏省南京市 40

第四节 广东省深圳市 40

第五节 成都市中心城区小产权楼盘之典型调查 41

第六节 成都市郊区郫县小产权楼盘之全面调查 42

第三章 小产权房的购房人类别 46

第一节 投资投机性购房者 46

第二节 以生存为目的的购房者 47

第三节 以生活为目的的购房者 48

第四章 小产权房的用地类型与供地方式 50

第一节 集体建设用地 50

第二节 占用耕地建小产权房 52

第三节 小产权房的供地方式 53

第五章 小产权房合同及权属证书 56

第一节 租赁合同 56

第二节 买卖合同 58

第三节 股权转让合同 59

第四节 联合投资建园合同 59

第五节 取得房屋权属证书的 59

第六章 小产权房与商品房开发成本比较 61

第一节 土地取得成本 61

第二节 建设成本 62

第三节 规费成本 62

第四节 纳税成本 63

第五节 公共配套设施费用成本 63

第六节 产权办证成本 64

第七节 营销宣传成本 64

第七章 小产权房的法律风险分析 66

第一节 开发商修建小产权房的风险 66

第二节 购房人购买小产权房的风险 68

第八章 小产权房背后的利益主体与博弈机制 70

第九章 现行与小产权房相关的国家法律法规和政策 76

第一节 与小产权房相关的现行法律法规 76

第二节 中央解决小产权房问题的基本政策 80

第三节 各地处置小产权房的对策 83

第四节 成都市等试点城市处置小产权房的对策 86

第三编 理性分析 91

第一章 对各种赞同小产权房合法化的理论评述 91

第一节 主张小产权房本身完全合法的各种观点评析 91

第二节 强调小产权房对社会现实的积极作用 96

第三节 主张小产权房未来合法化的理论依据和设想 99

第二章 反对小产权房合法化的各种观点 103

第三章 各界对当前和未来上地制度改革方向的思考 108

第一节 对现行土地制度的积极评价 108

第二节 对现行土地制度重大弊端的反思 110

第三节 各界对未来土地制度改革方向的思考 113

第四章 国外城乡统筹地制和违规用地处置法评介 115

第一节 法国最新乡村法典评介及其借鉴 115

第二节 德国处置原东德私自建房的“事实物权” 116

第三节 美英的城乡土地管理制度比较与借鉴 117

第四节 日本的城乡土地管理制度及其借鉴 124

第五章 小产权房与地制改革大方向深思 128

第一节 地制改革须考虑人口发展周期和资源浪费 128

第二节 房地完全市场化的弊端 133

第三节 农村土地制度改革不可回避的问题 137

第四节 建立农村房上联建权入市制度的历史意义 143

第四编 小产权房与宅基地制度改革 149

第一章 宅基地制度变迁与小产权房的产生 149

第一节 宅基地私有并可自由买卖时期 149

第二节 宅基地归集体所有和房屋可自由买卖时期 150

第三节 宅基地归集体所有和房屋处分受到限制时期 154

第二章 宅基地产权取得及流转的实证分析 157

第三章 当前宅基地制度存在的突出问题及改革实践 163

第一节 宅基地产权制度的突出问题 163

第二节 宅基地产权制度改革的实践 166

第四章 改革农村宅基地产权制度的建议 179

第五编 集体建设用地制度改革与小产权房问题 187

第一章 小产权房与集体建设用地利益博弈 187

第一节 集体建设用地制度的形成与现状 188

第二节 小产权房与集体建设用地的关系 191

第二章 小产权房与集体建设用地制度创新 197

第一节 小产权房的发展与集体建设用地制度创新 197

第二节 集体建设用地制度创新对解决小产权房的启示 202

第三节 地方创新经验评析：以成都市联建政策为例 209

第三章 小产权房处置中的集体建设用地制度协同 218

第一节 制度协同的必要性 218

第二节 农用地和集体建设用地转换规则 224

第三节 宅基地与集体建设用地转换规则 229

第四节 集体建设用地使用权直接入市流转规则 233

第五节 土地管理法和房地产法相关条文修改建议 237

第六编 小产权房问题与征地制度 243

第一章 小产权房折射出来的土地征收制度 243

第二章 未来征地制度改革与农民利益保护 255

第三章 征地制度变革与小产权房解决 277

第七编 未来方案设计 285

第一章 修改土地管理法与制定城乡统筹房地产法 285

第二章 当前小产权房的分类处置方案 291

第一节 处置原则 291

第二节 具体分类处置方案 293

第三章 城乡房上联建权制度设计 296

第一节 房上联建权制度整体设计及其与地上权的区别 296

第二节 以房上权使未多占地联建小产权房合法化 298

第三节 房上联建合同的成立与管理 299

第四节 房上联建权的行使与变更 301

第四章 城乡产权改革与统筹发展方案总体设计 303

第一节 确立防粮荒耕住市场和法律共同调节机制 303

第二节 人多地少国度的公平与效率平衡用地机制 306

第三节 系统解决“种地不如盖房”根本消解小产权房 313

结语 让小产权房成为历史 320

附录一 国家社科基金成果要报：正确处理“小产权房”与农村地制创新 322

附录二 城乡统筹房地产法（建议稿） 328