房地产·住房改革运作全书PDF电子书下载

第一篇机遇与挑战：1998年中国 3

房地产·住房改革 3

第一章国家统计局关于1997年国民经济和社会发展的统计报告 3

目录 3

第二章我国房地产·住房改革现状和前景 8

第一节我国房改现状 8

第二节 “九五”期间我国房改的思路及其对策 10

一、房改的战略目标。 10

二、启动住房消费市场。 11

三、政府的调控职能。 12

四、大力发展相关的金融服务。 12

五、建立和完善住房二、三级市场。 12

第三章房地产建设的基本思路及政策措施 14

第一节基本思路 14

一、加快房改步伐，建立新的住房供应体制和投资体制 14

四、坚持统一开发，提高城市综合开发率 15

二、理顺各项收费制度，降低商品住房成本 15

三、租售并举，促进流通，盘活商品住房存量 15

第二节当前住房制度改革的政策措施 16

一、深化住房制度改革，加快住宅产业发展 16

（一）房改滞后，住宅供应实物福利分配与商品化市场购买双轨并存，是制 16

约住宅市场发展的根本原因 16

（二）实现全部存量住宅商品化，切断新房复回归体制之路， 18

是当前深化住房制度改革的重要突破口 18

（三）建立社会化的住房保障体系，是确保住宅 20

商品化新体制正常运转的必要条件 20

（四）从生产和消费两个环节同时入手，使可支付住宅 22

成为商品房建设的主体，是促成住宅产业 22

业成为新的经济增长点的必由之路 22

二、面向市场、适应市场、占领市场 24

（一）根据市场动态，积极稳妥地进行房地产开发 25

（二）迎接市场挑战，积极推进物业管理 25

（四）适应市场变化，拓宽多种经营渠道 26

（三）运用市场规律，改革非住宅公房的经营管理 26

三、经济增长方式转型与住宅产业现代化 27

（一）住宅产业和住宅产业现代化 27

（二）罗斯托的经济成长主导产业理论与住宅产业现代化 27

（三）经济增长方式转型、第一生产要素论与住宅产业现代化 28

第四章加快房价改革，培育新的经济增长点 32

第一节立足现有基础，稳中求进 32

第二节当前住房制度改革的政策重点 35

第三节国家机关住房租金制度改革的进一步深化 38

一、国家机关住房租金制度改革未能与北京市同步的原因 39

（一）历史原因 39

（二）经济原因 39

二、中央国家机关租金改革未能与北京市同步造成的影响 40

（一）不利于住房制度改革的全面推进 40

（二）不利于北京市住房租金制度的改革的推进 40

（三）不利于中央所属事业、企业单位租金改革 40

（二）特殊问题 41

（一）有利条件 41

三、提高国家机关公房租金的有利条件及所面临的特殊问题 41

四、深化中央国家机关住房租金制度改革的政策建议 42

（一）思路一：提支补三结合，实现同步提租 42

第四节房地产、住房建设所面临问题 44

第五章正确处理房地产业发展中的五大关系 44

第一节正确处理房地产业发展与国民经济发展的关系 44

第二节正确处理体制改革与房地产发展的关系 45

第三节正确处理房地产供给和房地产需求的关系 45

第五节正确处理房地产开发数量与质量的关系 47

第四节正确处理住宅建设与房地产业发展的关系 47

第六章建设有中国特色的住房融资模式 48

第一节运用金融工具，调节供需结构 49

一、减息对供给方的影响 49

二、减息对需求方的影响 50

限制了个人住宅消费市场基础的形成 51

增量住宅的售价过高与存量住宅的租金过低的矛盾， 51

二、商品房价格过高与居民购买力低和 51

导致住宅发展量失衡与结构失衡并存的格局 51

一、市场潜在总需求大与市场有效需求不足的矛盾、 51

第二节中国住房融资模式的复合性 51

三、房地产开发企业规模小，经营水平低，资产负债率 53

高与效益差资产低、抗风险能力弱的矛盾，造成开发企业银 53

根短缺、发展后劲不足，大面积亏损的局面 53

四、住宅开发销售和管理的社会化服务体系相对滞后 56

与住宅消费和住宅商品化，市场观念淡薄的矛盾， 56

严格妨碍了住房市场的发展 56

第三节住房金融难点透析 57

一、有房子空着有家庭挤着 57

二、商品房价格工薪阶层不敢过问 58

三、住房金融给个人购房开了绿灯 58

四、先攒钱后消费中国人的老习惯当改 59

五住房金融一步难到位 59

第一节转变住宅供应方式 60

第七章房改：热点行业 60

第二节降价：众望所归 61

第三节激活消费市场 62

一、住房信用消费方兴未艾 63

二、怎样推动住房信用消费 63

第四节共商大计——九届人大代表政协委员畅谈发展房地产业的发展 64

一、制定优惠政策鼓励群众买房 64

四、推动住宅建设要靠一加一减 65

五、运用政策力量推进住房改革 65

三、分期偿还贷款解决居民购房 65

二、发展民用住宅坚持实事求是 65

六、用好住房积金培育消费市场 66

七、跳出房子看房解决空置问题 66

八、努力创造条件着力发展住宅 67

九、规范业主行为加强监督管理 67

第二篇房地产·住房改革运作实务 71

第一章房地产·住房改革历史背景 71

第一节国民收入分配格局的演变 72

第二节国民净储蓄结构与资金流量变化 73

第三节个人收入资本化的提出与途径 76

第四节经济运行的新特点与劳动成本的真实化 77

一、80年代劳动成本的变化态势 77

二、当前的经济运行状况 79

三、劳动成本真实化 81

第五节房地产业的发展与产业结构的合理化 82

一、经济结构变革所面临的难题 82

（一）关于产业的收入弹性原理 84

二、带头产业的选择 84

（二）关于产业生产率的滚动效应原理 85

三、发展房地产与理顺需求机制 86

第六节财政困难与住房改革 87

一、住房与财政收支 87

二、住房补贴扩张 88

三、财政的困境 92

一、我国企业制度存在的问题与改革的方向 94

第七节企业制度改革与住房商品化 94

二、以制度建设为中心的企业改革与住房商品化 95

第二章我国城镇住房制度的特征及现状 96

第一节我国住房制度的主要特征和弊病 96

第二节住房制度改革试点的主要模式 97

一、提租增资（补贴），需在机制转换的模式 98

二、大步提租，鼓励卖房的模式 98

三、分步提租，重在筹资配套的模式 99

四、建立稳定的住房基金是改革住房缺席的重要措施 100

五、提高房租和鼓励出售应相互结合，提高房租 101

和鼓励售房是推行住房商品化的两条腿，缺一不可，我国的 101

住房市场是住宅买卖与住宅租赁相统一的市场 101

第三节我国城镇住房制度，急待解决的问题 101

一、房改进展缓慢 102

（一）竭力保护旧体制形成的既得利益 103

四、住房售价偏低，廉价出售公有住房的现象比较严重 103

三、提租力度不大。 103

二、房改的政策缺乏连续性。 103

（二）财政配套改革没有同步进行 104

（三）住房社会化的改革没有同步进行 104

第四节住房制度改革所面临的难题 105

一、住房产权制度改革 105

二、关于建立住房基金 106

三、合理处理好提租与增资的关系 107

四、住房金融体制改革与居民的购房贷款利率 108

五、住房社会保障机制的转变与建立住房社会保障体系 109

六、居民收入与物价总水平住房价格、租金比例关系日趋失调， 110

加大了深化房改的难度 110

第五节住房制度改革的基本思路 112

一、立足于经营机制的转换和制度的创新 112

二、以商品化、社会化为主，推进住房制度改革 112

三、住房产权制度改革 114

第六节住房制度改革的制约因素 115

四、住房社会保障制度改革 115

一、商品住房价格与家庭年收入的比例 116

（一）我国城市商品住房价格与居民家庭年收入的比例 116

（二）我国商品住房价格的构成 117

（三）高、中、低住房价格和家庭年收入比例的排列组合 118

（四）房价收入比例偏高的经济背景 120

二、房租的构成及其限制 121

（一）房租的构成因素 122

（三）房租水平与家庭年收入的比较 124

（二）以高、中、低房价计算的房租水平 124

三、工资水平 125

（一）职工工资的分布 125

（二）职工工资总额的构成 127

（三）职工收入中的住房消费含量 127

（四）职工生活费支出中食品比重对房租比重的制约 128

四、利率水平 128

五、企业税利水平和物价水平 129

一、城镇住房制度改革的目标 130

第三章我国城镇住房制度的改革 130

第一节城镇住房制度改革的总体构想 130

二、城镇住房制度改革的基本原则 131

三、城镇住房制度改革的基本内容 132

四、城镇住房制度改革的基本思路 133

五、城镇住房制度改革方案设计要点 135

六、有关住房制度改革中的几个政策问题 137

第二节现有城镇房改方案的比较研究 138

一、现有城镇房改试点方案简介 139

（一）烟台：从“空转”到“实转” 139

（二）唐山：“实转”分步到位。 140

（三）佛山：逐年提租，小步密走 141

（四）常州：筹资提租，实转起步 143

（五）沈阳：从企业起步 144

（六）重庆：“五统一、三改革” 146

（七）北京：多种形式并举 147

（八）上海：推行公积金配房买债券 149

二、现有城镇房改方案的归类分析 150

第三节中国城镇住房制度改革的目标和对策 153

一、观念转变是关键，政策导向甚重要 154

二、住房公积金立法是当务之急 154

三、提租可起步，售房也可起步，关键在于起步之后深化改革不停步 155

四、贯彻“三方共负”原则，售房是当前最佳选择 155

五、加快发展住房金融 157

六、全国房改要讲“一盘棋”，各地方案不搞“一刀切” 157

七、抓好公房出售后的维修和服务已刻不容缓 158

八、要十分重视经济适用住房建设，提倡开发“小康住宅” 158

九、加强房改的决策研究和系统研究 159

第四节城镇住宅产权制度改革 159

一、建立现代住宅产权缺席的历史背景 160

二、发达国家房地产产权的主要形式 162

三、我国住宅产权改革应解决的问题 163

一、以前城镇居民对住宅的消费形式 166

第五节建立独立的住宅营运机构 166

二、建立新的住宅运营机制 168

第六节建立有效的住宅融资体系 171

一、目前住宅体制中大量住宅资金难以正常回流 171

二、住宅融资的最通常工具——抵押贷款 172

三、90年代，建立了公积金制度 173

四、“安居工程”是住房缺席改革的需要组成部分 177

五、建立以居民为核心的住宅融资机制 178

一、以前的住宅价格分析 179

第七节住宅价格与居民承受能力 179

二、住房供求形势的指示器 180

三、价格形成机制 183

四、居民的承受能力 185

第四章住房价格体制改革 187

第一节住房价格体制改革的基本方向 187

第二节住房价格的基本构成与成本分析 191

一、住房成本分析 191

为合理确定住房价格提供条件 192

二、理顺基础设施、配套设施投资渠道， 192

第三节住房价格体系 194

一、住房生产价格 194

二、住房市场价格 194

三、住房成本价格 195

四、住房标准价 195

五、住房价格体系与收入、产权的关系 196

第四节住房价格的宏观调控与管理 197

一、住房价格的主要特点 197

二、加强住房价格的宏观调控与管理 198

第五章住房租金制度改革 199

第一节租金制度改革是住房制度改革的突破口 199

第二节房租类型与租买比价 201

一、房改中几种不同类型的租金 201

二、住房租买比价 202

二、房租改革的步骤 204

第三节房租改革的基本思路与步骤 204

一、房租改革的基本思路 204

三、确定合理租金水平的基本原则 205

四、房租改革不同模式的比较 205

第四节房租改革与工资制度配套改革 207

一、房租改革与工资改革的关系 207

（一）工资制度改革是房租制度改革顺利进行的必要条件 207

（二）住房租金合理化是工资结构合理化的重要基础 208

二、提租幅度与增资系数研究 209

（一）提租幅度与增资系数 209

（二）住房商品租金在工资收入中的比例 209

（三）我国现行工资中的住房租金比例 211

三、房租改革与工资配套改革的策略 212

（一）改变低房租制调整居民消费结构 212

（二）以的住房租金含量设计房租改革方案 213

（四）以租促售，租、售、建三方并举 216

（三）按收入差别实行差别房租 216

第六章住房制度改革与企业改革 218

第一节住房制度改革与深化企业改革的关系 218

一、住房制度改革与建立现代企业制度 218

二、住房制度改革与增强企业活力 219

三、住房制度改革与增强住房企业、 220

房地产企业、建筑企业活力 220

第二节房改与企业成本C、V的变化 221

一、传统住房体制下企业生产成本的构成 221

二、住房商品化与企业生产成本 222

（一）从固定成本的角度分析 222

（二）从变动成本的角度分析 223

三、住房补贴与产品成本C、V的相关分析 224

第三节企业产品成本中C、V、M的结构变化 225

一、住房商品化条件下的住宅生产模型 227

一、背景 231

第一节中国城镇住房改革：问题与可供选择的方案 231

第七章住房改革理论反思与现实选择 231

二、住房改革的目标和问题 232

三、改革方案 234

四、总体改革战略 236

五、措施之一：产权 237

六、措施之二：房租改革 238

七、措施之三：住房生产改革 239

八、措施之四：住房金融 240

第二节中国城镇住房改革报告 241

一、住房改革的背景：从国民收入分配结构和 241

积累方式的演变，把握中国的住房改革 241

二、住房改革的主要难题：新建住房超越居民支付能力 242

三、世行报告对现有改革方案的评价 243

四、住房改革的总体战略：切断工作单位与 244

住户住房选择之间的脐带，成立住房出租公司 244

五、世行报告建议采取的措施之一：产权改革 245

六、世行报告建议采取的措施之二：房租改革 246

七、世行报告建议采取的措施之三：住房生产改革 247

八、世行报告建议采取的措施之四：住房金融 247

九、对世行报告的总体评价 248

第三篇房地产·住房改革实践历程 251

第一章房地产·住房改革的初期探索 251

第一节探索的历程 251

一、售房试验阶段 251

（一）全价售房 251

（二）补贴出售 252

二、提租补贴试点阶段…………………………………………………………（253 ）三、全面起步阶段 255

第二节改革的成效 256

一、观念的震撼 256

二、住宅投资体制的突破 257

三、举世瞩目的住宅建设成就 258

四、推动了住房资金的良性循环 259

六、促进了金融配套改革 260

五、建立了稳定的住房基金 260

七、促进了旧城改造与解危解困 261

第三节上一轮房改的问题与启示 263

一、租金改革是主心改的核心环节 263

（一）低租金是传统住房制度的根本弊端所在 263

（二）大幅度提租是可能的 264

二、售房价格应该合理 266

（一）公有住房出售的作用 266

（二）售房的关键是价格 267

三、住房社会化与住房建设体制的变革 267

（一）推进住房社会化 268

（二）有所兼顾和有重点地推进住房保障制度的建立 268

四、住房金融改革是房改的推进器 269

五、领导干部的示范效应 270

六、贵在起步，不断推进 270

一、集资合作建房起步，提租售房并举 272

第一节单项突破 272

第二章房改的模式与比较 272

（一）县镇和企业是集资办法的主要“试验场” 273

（二）三者共同负担是集资建房的主要原则 274

（三）方式多样是集资建房的主要特点 274

（四）集资建房的实施效果与意义 275

（五）集资建房模式的深化 276

二、售房起步，以售促租 276

（二）售房起步方案的深化 277

（一）公有住房出售的效果及意义 277

第二节提租补贴转换机制 278

一、提租补贴模式的基本依据 278

二、补贴的发放 279

三、补贴资金的来源及其规范化 280

（一）原有住房费用支出的转换 280

（二）住房建设资金投入的转换 280

四、提租补贴模式的实施效果 280

（一）关于三者共同负担问题 281

五、提租补贴模式的深化 281

（二）关于“沉淀”与公私房之间的不合理性 282

第三节大步提租促进售房 283

一、深圳房改的思路 283

二、深圳房改的主要做法 284

（一）分类推进与双轨四价制 284

（二）新老房有别 284

（三）四步实现商品化 285

三、深圳房改的主要成效 285

（一）加快住房建设 286

（二）活跃房地产市场，带动相关产业 286

四、深圳房改方案的深化与启迪 286

第四节综合配套全面启动 287

一、上海方案的主要内容 287

（一）推行公积金制 287

（四）买房给优惠 288

（五）建立房委会 288

（三）配房买债券 288

（二）提租发补贴 288

二、关于“上海效应” 289

三、上海方案的负效应与深化途径 289

第五节公积金制度在北京 290

一、北京方案的主要内容 291

（一）建立住房公积金 291

（二）分步提租不补贴 291

（三）准成本价出售公有住房 292

（四）理顺房改的管理决策体制 292

二、公积金用于住房补贴的意义 292

（一）筹资与机制转换兼顾 293

（二）住房补贴被纳进工资 293

（三）消除住房补贴的沉淀及公私房住户间利益的反差 293

第一节传统住房体制的确立 294

一、脆弱的住房基地 294

第三章传统住房体制 294

二、传统住房体制的确立过程 295

三、传统住房体制的适应性及矛盾发展 296

第二节无限的住房需求压力 298

一、非制度因素施加压力 298

（一）城镇人口 298

（三）无房户和居住困难户 299

（四）危旧房改造与住房自然淘汰 299

（二）家庭总户数 299

（五）生活水平的提高 300

（六）城市化进程 300

二、制度因素施加压力 301

（一）住房投资不规范与倾斜 301

（二）低租金与无偿分配制 302

（三）行政式分房与永久使用 302

第三节传统住房体制的主要弊端 303

二、造成住宅建筑业萎缩 304

一、束缚了企业自我发展住房的手脚 304

三、住房补贴对收入分配不公的加强 306

四、形成畸形的住房消费方式 306

第四章第二轮房改的起跑线 308

第一节住房短缺：供给与需求的较量 308

一、不完善的住房供给 309

二、巨大成就的背后 312

三、住房短缺的困扰 316

第二节租金与价格：住宅经济的基本关系 318

一、低租金制及其变革 318

二、住宅的价格与产权 322

三、住房租金与价格的内在经济关系 328

第三节承受能力：限制与发展的基础 330

一、城镇居民的经济承受能力 331

（一）逐步增强的经济承受能力 331

（二）收入分布与住房 334

（三）收入与消费 336

二、城镇居民房改承受能力的确定 337

第一节第二轮房改的起点与基点 340

一、第二轮房改的起点 340

第五章来自实践的宏观决策 340

二、第二轮房改的基点 341

第二节宏伟的房改战略部署 342

一、我国住房制度改革总目标的确立 342

二、城镇住房制度改革的分阶段目标 343

第三节房改的“四项基本原则” 344

一、坚持租、售、建并举的原则 344

二、坚持政府、单位、个人三者共同负担的原则 345

三、坚持在统一政策下因地制宜、分散决策的原则 346

四、坚持机制转换的原则 347

第四节房改政策面面观 348

一、提租与补贴问题 348

二、售房与产权问题 349

四、住房基金问题 351

三、新房新制度问题 351

五、住房金融问题 352

六、住房投资和建设体制问题 353

七、住房管理问题 353

八、房地产市场问题 354

第四篇新时期中国房地产操作实务与管理 359

第一章房地产基本知识及理论 359

第一节房地产基本知识 359

一、房地产的基本概念 359

（一）房地产和房地产业的定义 359

（二）房地产业的主要业务 361

（三）房地产在国民经济中的地位 361

（四）房地产业的性质 362

（五）房地产业在国民经济中的作用 363

二、房地产业的开发 364

一、房地产业的五大行业特点 366

第一节房地产的行业特点 366

第二章房地产业的特点、作用及其管理 366

二、外商对房地产的投资 367

三、案例：上海第一八佰伴购物中心的开发过程 368

第二节房地产业对经济发展的作用 369

一、加快发展第三产业的重要内容。 369

二、实现小康社会的重要保证。 370

三、搞好资源利用的重要前提。 370

第三节政府对房地产市场的干预 371

四、发展房地产业是使国民经济高速增长的重要因素。 371

第四节房地产业的内部结构 373

一、房地产业的内涵 373

二、房地产业的结构 374

（一）生产结构 374

（二）流通结构 377

（三）消费结构 378

三、合理调整结构 379

（二）产业结构调整与经济体制的改革密切结合 380

（一）加强宏观调控机制 380

（三）符合我国国情，与社会经济 381

的发展阶段相适应 381

第五节改革开放以来我国房地产业取得的成就 381

一、我国房地产业发展的成就 381

二、当前我国房地产业的发展特点和调控的主要方向 382

第六节土地资源、人口和经济 384

一、土地是人类赖以生存的物质基础 384

（一）土地的含义 384

第三章房地产经济及其运行机制 385

第一节房地产经济的本质特点 385

一、房地产经济的本质 385

二、房地产经济的特点 386

第二节房地产经济的基本内容 386

一、房地产综合开发 387

二、单位和个人自建、合建房屋 387

四、房地产市场管理 388

三、房地产经营 388

五、房地产产权产籍管理 389

六、房屋修缮服务 389

七、房地产法制 389

八、房地产金融 389

九、房地产职业教育 390

十、房地产业科研设计 390

第三节我国房地产经济运行机制建立的依据 390

一、理论基础：“社会主义商品经济”论 391

二、指导思想：“建设有中国特色的社会主义”理论 392

三、目标模式：“建立社会主义市场经济”这一改革目标，为房地产经济运行机制指明了方向 394

第四节房地产经济的运行机制 395

一、房地产市场经济运行机制模式 395

二、房地产市场经济运行机制的调控 401

三、社会因素 405

二、政治因素 405

一、国民经济的总态势 405

第五节影响房地产市场运行机制的外部条件 405

四、心理因素 406

五、地理环境因素 406

第六节房地产业在国民经济中的地位和作用 407

一、房地产业将成为我国国民经济的重要支柱产业之一 407

二、房地产业在国民经济发展中的作用 409

一、城市土地的所有权 410

第一节城市土地的所有权和使用权 410

第四章城市土地使用制度 410

二、城市土地的使用权 413

第二节城市土地使用权出让 416

一、土地使用权出让的概念 416

二、土地使用权出让的方式 416

三、土地使用权出让的年限 418

四、土地使用权出让合同 419

五、土地使用权出让金 419

三、土地使用权转让条件 420

二、土地使用权转让方式 420

第三节城市土地使用权转让 420

一、土地使用权转让的概念 420

四、土地使用权转让程序 421

第四节城市土地使用权出租 421

一、土地使用权出租的条件 422

二、土地使用权出租程序 422

三、土地使用权租赁合同 422

第五节城市土地使用权抵押 424

一、城市土地使用权抵押的概念 424

二、使用权抵押的条件 424

三、土地使用权抵押程序 424

四、土地抵押权的灭失 425

第六节划拨土地使用权的经营活动 425

一、划拨土地使用权的概念 425

二、划拨土地使用权的范围 425

第七节城市土地使用权的终止 426

四、划拨土地使用权的经营 426

三、划拨土地使用权程序 426

一、土地使用权年限届满而终止 427

二、提前收回而终止 427

三、因不履行土地使用权出让合同而终止 427

四、因土地灭失终止 427

第五章土地资源开发利用与规划 428

第一节城乡土地分类 428

一、土地分类的目的和方法 428

（一）分类目的 428

（二）土地分类方法 429

二、我国城乡土地分类 429

三、城镇用地分类 432

（一）分类原则 432

（二）为城镇地籍调查服务的城镇土地分类 433

（三）为城市规划服务的城市用地分类 433

一、用地结构的概念 440

第二节用地结构 440

（一）用地结构 441

（二）从土地的经济属性出发，用地结构本身 441

（三）分析城市用地结构 441

二、研究用地结构的重要意义 441

（一）各项用地的比例分析 442

（二）土地利用的分区结构布局分析 442

四、城市建设用地结构 442

三、用结构分析 442

（四）用地结构是之一 442

（一）分析城市建设用地结构的基本思路 443

（二）我国城市建设用地结构的特征 443

第三节土地利用规划 446

一、土地利用规划的基本原理 446

（一）土地利用规划的概念 446

（二）土地利用规划的任务 446

（三）土地利用规划的类型与体系 447

（一）土地资源综合评价 448

二、土地利用总体规划 448

（二）土地利用预测 449

（三）有地结构的调整与土地利用分区 450

（四）专项用地的规划布局 450

（五）土地整治与保护规划 451

三、城市规划 451

（一）城市规划的任务和基本内容 451

（二）城市规划中的土地利用问题 452

四、规划的龙头作用 455

第六章房地产开发 457

第一节房地产开发概述 457

一、房地产开发的地位与作用 457

二、房地产开发的目的与任务 459

三、房地产开发的经济及社会制约因素 461

四、房地产开发与规划设计 465

五、房地产开发的税费因素 468

一、开发项目的可行性研究 472

第二节房地产开发主要工作过程 472

二、开发项目施工招标 474

三、开发项目工程管理 479

（一）制定开发建设方案 479

（二）项目的工程技术管理 480

（三）开发项目的现场管理 480

（四）开发项目的控制 481

四、房地开发投资决策分析 484

第三节房地产开发投资决策分析 485

一、房地产投资概述 485

（一）房地产投资的类别 485

二、房地产开发投资决策步骤 488

三、房地产开发投资决策因素分析 489

四、房地产开发项目财务评估 492

一、开发企业财务管理的内容和特点 501

二、开发企业资金筹集的管理 501

第四节房地产开发企业财务管理 501

三、开发企业资产的管理 503

四、开发企业权益的管理 504

五、开发企业成本费用的管理 506

六、开发企业收入利润的管理 507

七、财务分析与评价 508

第五节房地产开发程序 509

一、取得房地产开发资格 509

（一）房地产开发可行性研究阶段 510

二、房地产开发程序 510

（二）房地产开发前期工作阶段 512

（三）房地产开发项目建设实施阶段 517

（四）房屋销售与出租阶段 520

第七章房地产业发展的理论基础分析 523

第一节地租与地价理论 523

一、地租理论 523

二、地价理论 526

三、供求理论：市场运行的核心理论 527

四、区位理论：空间发展论 528

五、城市化理论：根本动力的揭示 530

六、周期性发展理论：产业自律性规律 531

七、城市规划理论：资源优化配置论 531

第二节房地产业发展的市场运行机理 531

一、市场类型划分 532

第八章房地产价格理论 533

第一节房地产价格理论 533

一、地产价格理论 533

（一）地产的概念 533

（二）地产的价格 534

（三）地产价格与地租（即土地总收益）、利息率的关系 538

二、房产价格理论 539

（一）房产的经济属性 539

（二）房产价格的内涵 539

（三）房产出售价格的构成 540

（四）房产租赁价格的形成 543

第一节我国房地产业发展阶段分析 546

第九章房地产业历史沿革 546

第二节房地产业发展区划 559

第十章房产业发展基本现状 563

第一节现状基本估价 563

一、非均衡：产业发展总态势 563

（一）投资指向的非均衡 563

（四）市场体系非均衡 564

二、产业雏形已成，增势迅猛 564

（三）市场内部结构发育不均衡 564

（二）投资结构的非均衡 564

三、市场化程度低，尚处初级阶段 565

四、渐入理性发展轨道 566

五、现实自约性 566

（一）现阶段房地产法承担支柱产业产位 566

（二）成为支柱产业的必要条件不完善 567

（一）概念的界定 568

一、房地产投机与防治 568

（三）加强调控 568

第二节问题透视与防治措施 568

（二）利弊分析 569

（三）防治对策 570

二、市场“断陷”与“双轮”驱动 571

三、房地产价格问题：“过高”、“偏低”与对策 573

（一）商品房价格偏高，市场有效需求低，购买力不足 573

（二）土地出让价格偏低，国有资产流失严重 576

（三）控制对策 576

四、总量过剩与结构失衡 576

五、行政失控与规范政府行为 577

六、双“双轨制”与“市场轨”接轨 578

七、市场体系的非完善性 579

（一）中介服务滞后与“木桶效应，， 579

（三）调控体系不完善 580

（四）物业管理落后与社会化服务 580

（二）市场主体欠发育 580

八、市场信息失真与地理信息系统导入和建设 581

第十一章房地产投资决策的艺术 582

第一节房地产投资地域的选择和分析 582

第二节房地产投资时机的选择和分析 584

第三节房地产投资收支预算 586

第四节两种实用的房地产投资预算方法 587

（一）现金流量分析法 587

（二）现值分析法 588

第十二章房产的评估与定价 591

第一节对房产评估与定价方法 591

第二节商品楼宇租售实例 591

（一）深圳特区1990年商品楼宇的售价及盈利分析 596

（二）近期国内商品楼宇的外销售价 598

（三）房地产的租赁市场状况 599

（二）经济发展政策 601

（一）供求状况 601

第十三章房地产价格评估 601

第一节影响房地产价格的基本因素 601

一、经济因素对房地产价格的影响 601

（三）宏观经济发展形势 602

二、社会因素对房地产价格的影响 602

（一）政局安定状况 602

（二）社会治安状况 603

（三）人口因素 603

（四）城市规划 603

三、自然环境对房地产价格的影响 604

（一）自然地理位置 604

（二）地形坡度 604

（三）工程地质条件 604

（四）洪水淹没及排水状况 604

一、供给与需求原则 605

二、替代原则 605

（五）自然灾害状况 605

第二节房地产价格评估的原则 605

三、依法和适法原则 606

四、预期收益原则 606

五、最高效用与最佳利用原则 606

六、竞争和剩余生产力原则 607

七、贡献原则 607

九、定价适度和比较协调原则 608

第三节房地产价格评估方法 608

八、变动原则与期日修正原则 608

一、市场比较法 609

（一）基本含义 609

（二）理论基础 609

（三）比较方式 610

（四）适用范围 612

（五）应具备条件 612

（六）估价步骤 612

（三）纯收益还原的基本方法 615

（二）收益还原法的基本原理 615

二、收益还原法 615

（七）基本计算公式 615

（一）收益还原法的定义 615

（四）适用范围 616

（五）估价程序 616

三、成本法 617

（一）基本原理 618

（二）适用范围 618

（三）用于土地估价的基本公式 618

（四）估价步骤和估价内容 619

（五）成本法的主要特点和缺陷 621

（六）成本法应用实例 621

四、剩余法 622

（一）剩余法的理论依据与基本思路 622

（三）乘余法评估地价应注意事项和前提 623

（四）剩余法评估地价的基本公式 623

（二）剩余法的适用范围 623

（五）剩余法评估地价的步骤和主要内容 624

（六）剩余法应用实例 625

第十四章房地产经营市场预测 627

第一节房地产需求预测及市场调研 627

一、房地产需求预测 627

（一）房地产需求预测分类 627

（三）住房需求预测 628

（二）办公用房需求预测 628

二、房产市场研究 629

（一）房产市场的调查 629

（二）房产市场预测 630

第二节房地产开发风险评估 632

一、传统的房地产开发风险评估方法 632

二、房地产开发风险决策方法 637

（一）报酬表法 637

（四）赫维茨（Hurwicz）法 638

（二）最大最小值法 638

（三）最大最大值法 638

（五）塞维奇（Savage）后悔表 639

三、计算机模型法 639

第十五章房地产市场的广告经营艺术 645

第一节房地产广告的特点及媒介选择 645

第二节房地产广告宣传的预算方法 648

第三节房地产广告的效益和设计 649

第四节把房地产广告宣传推向世界 651

第十六章房地产开发的融资渠道 653

第一节公司发行企业债券的融资方式 653

一、企业债券的发行价格 654

二、企业债券的发行总额 654

三、企业债券的票面利率 655

四、企业债券的偿还期限 655

五、企业债券的收益率 656

一、市场经济发达国家的有益借鉴。 657

第二节企业发行股票的融资方式 657

二、当前我国企业发行股票的益处所在 658

第三节通过银行借贷的直接融资方式 660

一、开展消费信贷 660

二、良好的企业素质是获得银行信贷的重要前提条件 661

三、借用力银行资金的注入，一步到位实行住房商品化 662

第四节中国房地产金融业的发展 665

一、房地产金融业与房地产业 665

二、房地产金融的发展与居民住房消费的实现 668

三、发展房地产金融的对策和措施 671

第五篇房地产·住房市场 675

第一章亚洲各国住房制度发展的 675

历史回顾及启示 675

第一节革新与成效 675

一、亚洲住房发展的制约条件 675

二、亚洲住房制度的发展 676

三、总经经验，继往开来 678

第一节发达完备的住宅市场 680

一、美国居民个人住宅购买需求一般规律 680

第二章美国的居民住宅市场体系与服务制度 680

二、发达而完善的居民住宅购买和销售服务系统 681

三、提供购房抵押贷款，使居民先住房后付款 681

四、政府向低收入居民提供体面住宅 682

五、高水准专业化物业管理，使居民区风景如画 684

第三章香港之房地产市场 685

第一节香港地产市场面面观 685

一、房地产市场的重要性 685

二、房地产的特性 686

（一）法律性 686

（二）自然性 686

（三）耐久性 686

三、房地产市场 687

（一）市场 687

（五）社会性 687

（四）经济性 687

（二）房地产市场特征 688

（三）一个完善而灵活的房地产市场的重要因素 688

四、房地产的价值 689

五、政府对房地产市场的角色 690

（一）土地的整体规划 690

（二）土地的开发及供应 690

（三）土地的发展 691

六、土地政策与房地产市场的联系 692

（一）基本因素 692

（二）土地政策的制订 693

第四章广东房地产业的发展 700

第一节依法经营和管理 700

一、房地产开发经营企业 700

三、海外企业和个人购买境内房地产的有关规定 701

二、房地产的开发及其管理 701

四、广东房地产行政管理机构和职能分工 702

五、外商到广东境内投资经营房地产的概况 702

第二节珠江三角洲城镇的发展与布局 703

一、珠江三角洲城镇概况 703

第三节珠海市房地产业的现状及发展前景 703

一、珠海房地产业的兴起 704

二、健全法律 704

三、合理确定地价，采用招标形式，有计划出让土地 704

四、利用宏观调控，使房地产市场稳步发展 705

五、珠海市房地产业的展望 706

第六篇房地产法律基础知识及相关法律、法规 711

第一章我国房产法律基本知识 711

第一节房屋所有权 711

第二节房屋继承权 712

第二节房屋典当及买卖 714

坚持城市建设与经济建设协调发展 720

一、提高对城市和城市建设重要性的认识， 720

国务院关于加强城市建设工作的通知 720

房地产综合法规篇 720

二、建立合理的城镇体系，走有计划发展的道路 721

三、搞好城市规划，加强规划管理 721

四、改革城市建设体制，增强活力，提高效益 722

五、加强城市基础设施建设，创造 722

良好的投资环境和生活环境 722

六、管好用好城市建设资金，充分发挥投资效益 723

七、城市政府要集中力量搞好城市的规划、建设和管理 723

建设部关于加强城市综合开发工作的若干意见 724

一、进一步提高城市建设中综合开发的比例 724

二、加强对综合开发的领导和行业归口管理 724

三、建立综合开发计划制度 725

四、综合开发公司的任务与性质 725

五、综合开发收益的使用与管理 725

加强商品房屋建设管理的请示 726

国家计划委员会关于 726

国家测绘局与国家土地 727

管理局有关职能分工的意见 727

国务院机构改革办公室对建设部、 727

国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知 728

建设部关于认真贯彻执行国务院 730

［1990］31号文件若干问题的通知等法规篇 730

土地使用和有偿出让、转让 733

中华人民共和国土地管理法 733

第一章总 则 733

第二章土地的所有权和使用权 734

第三章土地的利用和保护 735

第四章国家建设用地 735

第五章乡（镇）村建设用地 737

第六章法律责任 738

第七章附 则 739

第二章土地的所有权和使用权 740

中华人民共和国土地管理法实施条例 740

第一章总 则 740

第三章土地的利用和保护 741

第四章国家建设用地 742

第五章乡（镇）村建设用地 743

第六章法律责任 744

第七章附 则 745

国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定 745

中华人民共和国城镇国有土地 747

使用权出让和转让暂行条例 747

第一章总 则 747

第二章土地使用权出让 747

第三章土地使用权转让 748

第四章土地使用权出租 749

第五章土地使用权抵押 749

第七章划拨土地使用权 750

第六章土地使用权终止 750

第八章附 则 751

外商投资开发经营成片土地暂行管理办法 751

划拨土地使用权管理暂行办法 753

国务院关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知 756

国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知 757

国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法 758

国家土地管理局关于出让国有土地使用权审批管理暂行规定 759

关于试用《出让国有土地使用权呈报表》的通知 760

国家土地管理局关于加强城镇 766

国有土地使用权出让和转让管理 766

财政部关于国有土使用权有偿出让 768

收入上交中央部分有关问题的通知 768

建设部关于加强城镇国有土地经营管理的通知 769

若干财政问题的暂行规定 770

关于国有土地使用权有偿使用收入 770

关于国有土地使用权有偿使用 771

收入征收管理的暂行办法 771

城市国有土地使用权 773

出让转让规划管理办法 773

房地产权属、使用、交易、租赁法规篇 775

国家城市建设总局、国务院侨务办公室 775

关于用侨汇购买和建设住宅的暂行办法 775

第二章所有权登记 777

城市私有房屋管理条例 777

第一章总 则 777

第三章买卖 778

第四章租赁 778

第五章代管 779

第六章附则 779

城镇个人建造住宅管理办法 780

城镇房屋所有权登记暂行办法 781

第一章总 则 782

城市房屋产权产籍管理暂行办法 782

第二章城市房屋产权管理 783

第三章城市房屋产籍管理 783

第四章罚则 784

第五章附则 784

城镇住宅合作社管理暂行办法 785

第一章总 则 785

第二章住宅合作社的设立变更和终止 785

第四章合作社住宅的管理与维修 786

第三章合作社住宅的建设 786

第五章罚则 787

第六章附则 787

商品住宅价格管理暂行办法 788

第一章总则 788

第二章商品住宅价格的制定 788

第三章商品住宅价格管理 789

第四章罚则 789

城市房地产市场估价管理暂行办法 790

第五章附则 790

关于加强房地产交易市场管理的通知 792

建设部关于建立和健全房地产交易的通知 795

司法部、建设部、外办部、国务院侨办关于办理华侨、 795

港澳同胞、台湾台胞以及外国人房屋产权事业中 795

如何确认以证文书效力的通知 795

司法部、建设部关于房产签记管理中加强的证的联合通知 797

建设部关于申报土地使用权涉及的有房产权问题的复辟 798

建设部关于加强商品产权产籍签证管理的通知 799

房地产规划、建设、维修等法规篇 800

中华人民共和国城市规范法 800

第一章总则 800

第二章城市规划的制定 801

第三章城市新区开发和旧区改建 802

第四章城市规划的实施 802

第五章法律责任 803

第二章机构和任务 804

第一章总则 804

第六章附则 804

建筑工程质量监督条例 804

第三章权限 806

第四章其他 806

建设工程勘察设计合同条例 806

建设工程招标投标暂行规定 809

第一章总则 809

第二章招标 809

第三章投标 810

第四章评标定标 811

第五章管理与监督 812

第六章附则 812

工程设计招标投标暂行办法 812

第一章总则 812

第二章招标 813

第五章管理与监督 814

第四章评标定标 814

第三章投标 814

第六章附则 815

中外合作设计工程项目暂行规定 815

城市异产毗连房屋管理规定 817

城市房屋拆迁管理条例 818

第一章总则 819

第二章拆迁管理一般规定 819

第三章拆迁补偿 820

第四章拆迁安置 821

第五章罚则 822

第六章附则 822

城市房屋修缮管理规定 822

第一章总则 823

第二章房屋修缮管理机构的职责 823

第三章 房屋修缮责任 823

第四章房屋修缮计划管理 824

第六章房屋修缮质量管理 825

第七章房屋修缮定额管理 825

第五章房屋修缮资金管理 825

第八章房屋修缮企事业单位管理 826

第九章法律责任 826

第十章附 则 827

房屋接管验收标准 827

公有住宅售后维修养护管理暂行办法 833

城市房屋拆迁单位管理规定 834

建设部关于开展建设监理工作的通知 836

一、关于建设监理的范围和对象 836

二、关于政府建设监理的管理机构及其职能 837

三、关于社会建设监理组织和监理内容 837

四、关于建设监理法规 837

五、关于开展建设监理的步骤 837

关于提高住宅工程质量的规定 838

六、关于加强对建设监理工作的领导 838

房地产税收法规篇 841

契税暂行条例 841

中华人民共和国城市维护建设税暂行条例 842

中华人民共和国房产税暂行条例 842

中华人民共和国耕地占用税暂行条例 843

中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 845

中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例 846

中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法 848

财政部、国家税务总局关于对经营商品房 851

收入免征营业税问题的通知 851

财政部关于城镇职工购买公有住房契税问题的通知 852

中华人民共和国财政部关于对外商投资企业和 852

外国企业在华机构的用地不征收土地使用的通知 853

关于对外商投资企业从事土地开发和使用权有偿转让 853

征收工商统一税和企业所得税问题的通知 853

和“经济权益转让”税目若干征税问题的通知 854

国家税务局关于“土地使用权转让及出售建筑物” 854

关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知 855

公司法规篇 857

中华人民共和国企业法人登记管理条例 857

第一章总 则 857

第二章登记主管机关 857

第三章登记条件和申请登记单位 858

第四章登记注册事项 858

第五章开业登记 859

第六章变更登记 859

第七章注销登记 859

第八章公告、年检和证明管理 860

第九章事业单位、科技性的社会团体从事 860

经营活动的登记管理 860

第十一章附 则 861

第十章监督管理 861

中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则 862

登记范围 862

登记主管机关 863

登记条件 864

登记注册事项 866

开业登记 867

变更登记 869

注销登记 870

登记审批程度 871

公告、年检和证照管理 871

监督管理与罚则 872

附 则 873

国家计划委员会建设部 874

关于城市建设综合开发公司的暂行办法 874

第一章总则 874

第三章资金 875

第四章材料、设备 875

第二章经营方式 875

第五章企业自主权 876

第六章组织与领导 876

第七章附则 876

城乡建设环境保护部国家工商行政管理局 877

城市综合开发公司资质等级标准 878

关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见建设部国家工商行政管理局 880

建设部国家工商行政管理局关于严格控制审批等成立房地产开发公司的通知 882

城市规划设计单位登记管理办法 885

金融、贷款、抵押等法规篇 887

第一章建筑业流动资金贷款办法 887

借款合同条例 889

第一节总则 889

第二节借款合同的订立和履行 890

第三节借款合同的变更和解除 890

第五节附 则 891

第四节 违约责任和违法处理 891

第三章建设银行借款合同担保办法（试行） 892

第四章中国人民建设银行城镇土地开发和商品房贷款办法 894

第一节贷款对象和用途 894

第二节贷款原则和条件 894

第三节贷款审批和用款 895

第四节贷款期限和利率 895

第五节贷款偿还和资金来源 895

第七节附则 896

第六节贷款监督和检查 896

第五章中国人民建设银行房地产信贷部关于单位住房贷款的暂行办法 897

第一节总则 897

第二节贷款的种类和用途 897

第三节贷款的对象和条件 897

第四节贷款期限和利率 898

第五节贷款的发放与回收 898

第六节贷款管理与监督 899

第七节附则 900