物业管理条例与操作实施手册 上PDF电子书下载

物业管理条例 3

第一篇 物业与物业管理概述 3

第一章 物业及物业市场 3

第一节 物业 3

一、物业的概念 3

二、物业的特点 3

三、物业与房地产、不动产的区别 5

四、物业的分类 6

五、物业的性质 6

第二节 物业市场 9

一、物业市场框架 9

二、物业市场特性 10

三、物业市场的运行机制 11

四、物业市场调查 12

五、物业市场预测分析 17

第二章 物业管理 20

第一节 物业管理概述 20

一、物业管理的内涵 20

二、物业管理的主要特征 21

三、物业管理与传统房产管理的区别 22

第二节 物业管理的内容 23

一、常规性的公共服务 24

二、针对性的专项服务 25

三、委托性的特约服务 26

四、物业管理的多种经营业务 27

五、不同物业的管理要点 27

六、物业管理的目标 29

第三节 物业管理的性质与原则 29

一、物业管理的性质 29

二、物业管理的基本原则 30

第四节 物业管理的功能和作用 32

一、物业管理的功能 32

二、物业管理的作用 33

第五节 物业管理的基本环节 34

一、早期介入 34

二、物业管理的基础工作 35

三、物业管理的主要活动 39

第六节 树立物业管理品牌意识 48

一、提高科技含量有利于提升物业形象 49

二、准点保质交房有利于提升物业形象 50

三、提前完成服务配套有助于提升物业形象 51

第七节 物业管理的重要性及必要性 51

第八节 物业管理趋势 53

第二篇 物业管理企业 63

第一章 物业管理企业概述 63

第一节 物业管理企业的含义 63

一、专业化、市场化、社会化的物业管理 63

二、福利性的物业管理 63

三、行政化与专业化相结合的物业管理 63

第二节 物业管理企业的目标和宗旨 64

第三节 物业管理企业的基本工作内容 65

一、管理与服务方面的工作内容 65

二、经营性方面的工作内容 66

第四节 物业管理企业的义务和责任 66

一、物业管理企业的职责概述 66

二、物业管理企业的接管验收义务 67

三、物业管理企业的对房屋装修装璜施工的管理义务 69

四、物业管理企业的保养和维修义务 73

五、物业管理企业的环境管理义务 75

六、物业管理企业的社区安全管理义务 77

第五节 物业管理企业的组织结构和人才结构 81

一、组织结构 81

二、人才结构 82

第六节 物业管理企业员工的服务意识及其行为准则 82

一、对物业管理人员的思想意识要求 83

二、物业管理企业员工的行为准则 84

第七节 物业管理企业的地位和作用 84

一、物业管理企业是城市房屋管理体制改革的主体 85

二、物业管理企业是业主与房地产开发商之间的桥梁 86

三、物业管理企业是提供业主住房服务的保障 88

四、物业管理是社会三维发展的缩影 88

第二章 物业管理企业的组建 90

第一节 创办机会的研究 90

一、物业管理行业分析 90

二、城市分析 90

第二节 可行性研究 91

一、技术上的可行性研究 91

二、组织体制的可行性研究 91

三、财务上的可行性研究 91

四、社会上的可行性研究 92

第三节 物业管理企业法律形式的选择 92

一、国资企业和集体投资企业 92

二、独资企业 92

三、合伙企业 93

四、公司制企业 94

第四节 组建物业管理企业应具备的条件 95

第五节 资质的审批与注册登记 95

一、向资质审批机构提出书面申请并报送有关资料 95

二、资质审批 96

三、注册登记 96

第六节 物业管理企业章程 96

第七节 物业管理企业的组建模式 96

一、开发商组建的物业管理企业 96

二、转换经营机制而组建的物业管理企业 97

三、独立组建的市场型专业化物业管理企业 97

第八节 物业管理企业的权利和义务 97

一、物业管理企业的权利 97

二、物业管理企业的义务 98

第九节 现代物业管理企业的法人治理结构 99

一、股东大会 99

二、董事会 101

三、总经理 103

四、监事会 103

第三章 物业管理企业的制度建设 106

第一节 物业管理企业内部规章制度 106

一、领导管理制度 106

二、职能管理制度 106

三、岗位管理制度 106

四、综合管理制度 106

五、管理程序制度 107

第二节 物业管理企业制度的建立 107

一、物业管理企业制度建立的原则 107

二、物业管理企业制度的制定 108

第三节 物业管理企业管理机制的建立 111

一、物业管理企业管理机制的概念 111

二、物业管理企业管理机制的意义 111

三、建立健全物业管理企业管理机制的原则 112

第四节 物业管理企业管理机制的运作 113

一、物业管理企业管理机制的构成与内容 113

二、物业管理企业管理机制的运作 115

第四章 物业管理企业的人力资源管理 118

第一节 物业管理企业员工素质 118

一、物业管理企业员工的基本素质要求 118

二、员工的招聘 119

三、员工素质培训 119

第二节 管理处各岗位责任制 122

一、负责人岗位职责 122

二、管理员岗位职责 123

三、接待工作岗位职责 124

四、文档工作岗位职责 124

五、保安各岗位职责 124

第三节 管理制度和规定 126

一、工作管理制度 126

二、业主回访制度 127

三、巡岗制度 127

四、治安管理细则 128

五、门卫制度 129

第五章 物业管理企业文化及其建设 130

第一节 企业文化概述 130

一、企业文化的概念 130

二、企业文化的结构 130

三、企业文化的作用 131

第二节 企业文化的建设 132

一、企业文化建设的一般程序 132

二、企业文化的建设 132

三、建设企业文化的有效途径 134

第六章 物业管理企业财务管理 135

第一节 物业管理企业财务管理概述 135

第二节 物业管理企业财务部的组织机构和岗位职责 136

一、物业管理企业财务部的组织机构 136

二、物业管理企业财务部岗位责任制 136

第三节 物业管理企业财务管理制度 138

一、财务计划管理规定 138

二、会计核算管理规定 139

三、货币资金管理规定 139

第四节 物业管理企业资产管理 140

一、流动资产管理 140

二、固定资产管理 142

第五节 物业管理企业成本管理 143

一、加强成本管理的意义 143

二、成本管理的内容 143

第六节 物业管理费的核算 144

一、物业管理费核算的内容 144

二、物业管理费核算的方法 146

第七节 物业管理企业税收及审计 150

一、物业管理企业的税收 150

二、物业管理企业的审计 151

第八节 物业管理企业维修基金的使用 153

第九节 物业管理企业财务报告和财务分析 154

一、反映公司经营情况的财务报告 154

二、向业主公布的财务报告 154

三、费用支出明细表 155

四、财务分析 157

第七章 物业管理企业公共关系 159

第一节 物业管理企业公共关系概述 159

一、物业管理是社会基础工程 159

二、物业管理的公共关系 159

第二节 物业管理企业公共关系实务 161

一、物业管理企业公共关系实务 161

二、客户投诉的处理 164

三、物业管理企业公共关系的协调 166

第八章 物业档案管理 167

第一节 物业档案管理概论 167

一、物业档案的概念 167

二、物业档案管理现代化 169

三、物业档案的分类特点和作用 170

第二节 物业档案工作 173

一、物业档案工作系统 173

二、物业档案工作的管理手段 179

三、物业档案工作的基本原则和任务 180

四、物业档案工作的机构设置和人员管理 181

第三节 物业档案信息资源 183

一、物业档案的信息属性 183

二、物业档案信息资源开发 185

第四节 物业档案的保管 204

一、物业档案保管概述 204

二、物业档案保管工作 205

三、物业档案保护 210

第三篇 业主及业主大会 229

第一章 业主及业主团体 229

第一节 业 主 229

一、业主的界定 229

二、业主的权利 229

三、业主的义务 230

四、业主的日常报修 231

五、物业使用人 233

第二节 业主公约 234

一、概述 234

二、业主公约的性质 234

三、业主公约的制订、修改及生效 235

四、业主公约的内容 236

五、几个相关问题 236

第三节 业主团体 238

一、不同立法例 238

二、我国立法 239

三、业主小组 240

四、业主团体的运行规则 240

第二章 业主大会及业主委员会 244

第一节 业主大会 244

一、业主大会的性质及组建 244

二、业主大会的成员组成 244

三、业主大会运作的有关规定 244

四、业主大会的职权 245

五、业主在物业管理中的地位和作用 245

第二节 业主管理委员会 247

一、业主管理委员会的性质 247

二、业主管理委员会的职能定位 248

三、业主管理委员会人员构成的素质要求 249

四、业主管理委员会的组建 250

五、业主管理委员会的换届选举与换届 251

六、业主管理委员会的运作规程 252

七、业主管理委员会的工作内容 253

八、业主与业主管理委员会的关系 260

第三章 业主与物业管理企业的委托关系 262

第一节 物业管理合同 262

一、物业管理合同的性质 262

二、物业管理合同的分类 262

三、物业管理合同分析 263

第二节 物业管理服务的具体内容 266

一、物的管理 266

二、社区环境管理 268

三、物的利用秩序管理 270

第四篇 物业前期管理 275

第一章 物业管理的超前介入 275

第一节 物业管理超前介入的含义与内容 275

一、物业管理超前介入的含义 275

二、物业管理的超前介入的内容 275

第二节 物业管理超前介入的作用 277

一、完善物业的使用功能 277

二、改进房屋的设计要求 277

三、更好地监理施工质量 277

四、提高房屋建造质量 277

五、为竣工验收和接管验收打下基础 278

六、便于以后的物业管理 278

第二章 物业管理的招投标 279

第一节 物业管理招标 279

一、物业管理招标的分类和程序 279

二、物业管理招标新闻发布会 280

第二节 物业管理投标 280

一、物业管理投标工作的内容 280

二、物业管理投标的策略 280

第三节 投标书的拟写和经营管理测算 281

一、投标书的拟写 281

二、物业经营管理测算 282

第三章 物业的规划与接管验收 284

第一节 物业的规划 284

一、总体规划的主要内容 284

二、分区规划的主要内容 285

三、详细规划的主要内容 285

四、居住区规划的主要内容 286

第二节 物业的接管验收 286

一、物业接管验收概述 286

二、接管验收的准备 287

三、物业验收的分类和途径 287

四、接管验收的工作程序 289

五、接管验收的内容及标准 289

六、接管验收中应注意的问题 291

第四章 业主的入伍 292

第一节 业主入伍前期准备 292

一、事前准备阶段 292

二、正式交付阶段 292

三、业主入住时费用的缴纳 294

第二节 业主入伍 295

一、物管公约的签订 295

二、如何处理业主收楼时发现质量问题 296

三、物业开业和清洁工作 297

第五章 房屋租赁管理 300

第一节 公有房屋的租赁和转租管理 300

一、公有居住房屋的租赁和转租管理 301

二、公有非居住房屋租赁和转租管理 305

第二节 产权房的租赁和转租管理 306

一、产权房的租赁管理 307

二、产权房的转租管理 310

三、产权房承租权转让和交换管理 312

第五篇 不同类型的物业管理 315

第一章 居住物业管理 315

第一节 居住物业管理概念 315

一、居住物业 315

二、居住物业管理 319

三、开展居住物业管理的目的和作用 324

四、居住物业管理的原则和要求 325

五、居住物业管理的基本内容和环节 325

第二节 居住物业管理的硬件环境 327

一、房屋建筑主体 327

三、房屋的整体结构 329

二、房屋设备 336

三、公共建筑和配套设施 343

第三节 居住物业管理的软件环境分析 347

一、居住需求和居住者行为 347

二、居住物业管理的公共关系 354

第四节 居住小区市政设施的管理与维护 357

一、居住小区道路工程的养护与维修 357

二、居住小区市政设施的养护与维修 368

三、居住小区环卫设施的养护与管理 381

第五节 居住物业管理的法制建设 391

一、物业管理的法律关系 391

二、物业管理相关法律规范 393

三、物业管理法律责任 394

四、物业管理制度 399

第二章 商业物业管理 403

第一节 商业物业管理概述 403

一、商业物业 403

二、商业物业管理模式 406

三、商业物业管理的内容 407

第二节 物业租赁 414

一、物业租赁及其特征 414

二、租赁物业的分类 415

三、物业租赁管理模式 416

四、房屋租赁登记备案制度 417

五、房屋租赁合同 418

六、房屋租金 423

第三节 写字楼的管理 426

一、写字楼概述 426

二、写字楼管理的要求 428

三、写字楼管理的内容 429

四、写字楼的基本管理 430

五、写字楼的服务管理 434

六、写字楼的营销管理 436

七、写字楼的管理模式 438

八、写字楼的组织框架 439

第四节 零售商业物业管理 441

一、零售商业 441

二、零售商业物业 442

三、购物中心 443

四、零售商业物业管理 448

第五节 批发商业物业管理 452

一、批发的概述和特点 452

二、批发的作用 453

三、批发商业的职能 454

四、批发商业的类型 455

五、批发商业的物业形态与特点 457