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第1章 房地产和房地产估价 1

1.1 引言 1

1.2 房地产的概念 6

1.2.1 房地产的整体概念 6

1.2.2 土地的概念 13

1.2.3 建筑物的概念 19

1.2.4 房地产概念的总结 22

1.3 房地产的特性 23

1.3.1 不可移动 23

1.3.2 独一无二 24

1.3.3 寿命长久 24

1.3.4 供给有限 25

1.3.5 价值量大 25

1.3.6 流动性差 26

1.3.7 用途多样 26

1.3.8 相互影响 27

1.3.9 易受限制 27

1.3.10 保值增值 28

1.4 房地产的类型 30

1.4.1 按用途划分的类型 30

1.4.2 按开发程度划分的类型 31

1.4.3 按是否产生收益划分的类型 31

1.4.4 按经营使用方式划分的类型 31

1.5 房地产估价的概念 32

1.5.1 房地产估价的称呼 32

1.5.2 房地产估价的定义 32

1.5.3 房地产估价定义中的关键术语 33

1.6 房地产估价的必要性 42

1.6.1 土地使用权出让的需要 43

1.6.2 房地产转让、租赁的需要 44

1.6.3 房地产抵押、典当的需要 44

1.6.4 房地产保险的需要 45

1.6.5 房地产税收的需要 45

1.6.6 房地产征收和征用补偿的需要 46

1.6.7 房地产损害赔偿的需要 47

1.6.8 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 47

1.6.9 企业有关经济行为的需要 48

1.6.10 房地产管理的需要 49

1.6.11 其他方面的需要 50

复习思考题 50

第2章 房地产价格 53

2.1 房地产价格的概念和形成条件 53

2.1.1 房地产价格的概念 53

2.1.2 房地产价格的形成条件 53

2.2 房地产价格的特征 55

2.2.1 地价与一般物品价格的不同 55

2.2.2 房地产价格的特征 56

2.3 房地产的供求与价格 57

2.3.1 房地产需求 58

2.3.2 房地产供给 60

2.3.3 房地产均衡价格 62

2.3.4 房地产供求弹性 63

2.3.5 房地产供求与价格之间关系的特殊性 68

2.4 房地产价值和价格的种类 68

2.4.1 使用价值和交换价值 69

2.4.2 投资价值和市场价值 69

2.4.3 原始价值、账面价值和市场价值 70

2.4.4 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值 71

2.4.5 市场调节价、政府指导价和政府定价 76

2.4.6 基准地价、标定地价和房屋重置价格 77

2.4.7 土地价格、建筑物价格和房地价格 78

2.4.8 总价格、单位价格和楼面地价 79

2.4.9 所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 80

2.4.10 买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征收价值 82

2.4.11 实际价格和名义价格 85

2.4.12 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格 85

2.4.13 起价、标价、成交价和均价 87

2.4.14 评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 87

2.4.15 补地价 88

复习思考题 89

第3章 房地产估价原则 92

3.1 估价原则概述 92

3.2 独立、客观、公正原则 92

3.3 合法原则 93

3.4 最高最佳使用原则 97

3.5 估价时点原则 101

3.6 替代原则 105

复习思考题 106

第4章 市场法 108

4.1 市场法的基本原理 108

4.1.1 市场法的概念 108

4.1.2 市场法的理论依据 108

4.1.3 市场法适用的对象和条件 109

4.1.4 市场法的操作步骤 109

4.2 搜集交易实例 110

4.2.1 搜集大量交易实例的必要性 110

4.2.2 搜集交易实例的途径 110

4.2.3 搜集内容的完整性和真实性 111

4.2.4 建立交易实例库 111

4.3 选取可比实例 113

4.3.1 选取可比实例的必要性 113

4.3.2 选取可比实例的质量要求 113

4.3.3 选取可比实例的数量要求 115

4.4 建立价格可比基础 115

4.4.1 统一付款方式 116

4.4.2 统一采用单价 116

4.4.3 统一币种和货币单位 116

4.4.4 统一面积内涵 117

4.4.5 统一面积单位 117

4.5 交易情况修正 119

4.5.1 交易情况修正的含义 119

4.5.2 造成成交价格偏离正常市场价格的因素 119

4.5.3 交易情况修正的方法 121

4.6 交易日期调整 124

4.6.1 交易日期调整的含义 124

4.6.2 交易日期调整的方法 124

4.7 房地产状况调整 127

4.7.1 房地产状况调整的含义 127

4.7.2 房地产状况调整的内容 127

4.7.3 房地产状况调整的思路和方法 129

4.7.4 房地产状况调整应注意的问题 131

4.8 求取比准价格 132

4.8.1 求取与某个可比实例对应的比准价格的方法 132

4.8.2 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法 134

4.9 市场法总结和运用举例 136

复习思考题 141

第5章 成本法 143

5.1 成本法的基本原理 143

5.1.1 成本法的概念 143

5.1.2 成本法的理论依据 143

5.1.3 成本法适用的对象和条件 144

5.1.4 成本法的操作步骤 145

5.2 房地产价格的构成 146

5.2.1 土地取得成本 146

5.2.2 开发成本 146

5.2.3 管理费用 147

5.2.4 投资利息 147

5.2.5 销售费用 147

5.2.6 销售税费 147

5.2.7 开发利润 148

5.3 成本法的基本公式 149

5.3.1 成本法最基本的公式 149

5.3.2 适用于新开发土地的基本公式 149

5.3.3 适用于新建房地产的基本公式 151

5.3.4 适用于旧房地产的基本公式 151

5.4 重新购建价格 152

5.4.1 重新购建价格的概念 152

5.4.2 重新购建价格的求取思路 152

5.4.3 建筑物重新购建价格的求取方式 153

5.4.4 建筑物重新购建价格的求取方法 154

5.5 建筑物的折旧 157

5.5.1 建筑物折旧的概念和原因 157

5.5.2 建筑物折旧的求取方法 160

5.5.3 求取建筑物折旧应注意的问题 169

5.6 成本法应用中涉及的有关规定 171

5.6.1 商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定 171

5.6.2 农地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定 173

5.6.3 房屋折旧的有关规定 175

5.6.4 房屋完损等级评定的有关规定 176

5.7 成本法总结和运用举例 178

复习思考题 182

第6章 收益法 184

6.1 收益法的基本原理 184

6.1.1 收益法的概念 184

6.1.2 收益法的理论依据 185

6.1.3 收益法适用的对象和条件 187

6.1.4 收益法的操作步骤 187

6.2 报酬资本化法的公式 187

6.2.1 报酬资本化法最一般的公式 187

6.2.2 净收益每年不变的公式 189

6.2.3 净收益在前若干年有变化的公式 193

6.2.4 净收益按一定数额递增的公式 195

6.2.5 净收益按一定数额递减的公式 196

6.2.6 净收益按一定比率递增的公式 198

6.2.7 净收益按一定比率递减的公式 199

6.2.8 预知未来若干年后的价格的公式 201

6.3 净收益 204

6.3.1 房地产收益的种类 204

6.3.2 净收益测算的基本原理 205

6.3.3 不同收益类型房地产净收益的求取 207

6.3.4 求取净收益时对有关收益的取舍 209

6.3.5 净收益流模式 212

6.3.6 收益期限的确定 213

6.4 报酬率 213

6.4.1 报酬率的实质 213

6.4.2 报酬率的求取方法 215

6.5 直接资本化法 219

6.5.1 直接资本化法概述 219

6.5.2 资本化率和收益乘数的求取方法 221

6.5.3 资本化率与报酬率的区别和关系 222

6.5.4 直接资本化法与报酬资本化法的比较 224

6.6 投资组合和剩余技术 225

6.6.1 投资组合技术 225

6.6.2 剩余技术 229

6.7 收益法总结和运用举例 231

复习思考题 236

第7章 假设开发法 239

7.1 假设开发法的基本原理 239

7.1.1 假设开发法的概念 239

7.1.2 假设开发法的理论依据 239

7.1.3 假设开发法适用的对象和条件 240

7.1.4 假设开发法的操作步骤 241

7.1.5 假设开发法的其他用途 242

7.2 假设开发法的基本公式 243

7.2.1 假设开发法最基本的公式 243

7.2.2 按估价对象细化的公式 244

7.2.3 按开发完成后的经营方式细化的公式 245

7.3 现金流量折现法和传统方法 245

7.3.1 现金流量折现法和传统方法的定义 245

7.3.2 现金流量折现法与传统方法的区别 245

7.3.3 现金流量折现法和传统方法的优缺点 246

7.4 假设开发法计算中各项的求取 246

7.4.1 开发经营期 246

7.4.2 开发完成后的房地产价值 248

7.4.3 开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 248

7.4.4 投资利息 249

7.4.5 开发利润 252

7.4.6 投资者购买待开发房地产应负担的税费 252

7.4.7 折现率 252

7.4.8 计算中的其他问题 252

7.5 假设开发法总结和运用举例 253

复习思考题 258

第8章 长期趋势法 260

8.1 长期趋势法的基本原理 260

8.1.1 长期趋势法的概念 260

8.1.2 长期趋势法的理论依据 260

8.1.3 长期趋势法适用的对象和条件 260

8.1.4 长期趋势法的操作步骤 261

8.2 数学曲线拟合法 261

8.3 平均增减量法 263

8.4 平均发展速度法 265

8.5 移动平均法 266

8.5.1 简单移动平均法 267

8.5.2 加权移动平均法 268

8.6 指数修匀法 268

8.7 长期趋势法的作用 268

复习思考题 269

第9章 地价评估 271

9.1 路线价法 271

9.1.1 路线价法的基本原理 271

9.1.2 划分路线价区段 273

9.1.3 设定标准临街深度 273

9.1.4 选取标准临街宗地 274

9.1.5 调查评估路线价 274

9.1.6 制作价格修正率表 274

9.1.7 计算临街土地的价值 277

9.2 城市基准地价评估 284

9.3 基准地价修正法 286

9.4 高层建筑地价分摊 287

9.4.1 高层建筑地价分摊的意义 287

9.4.2 高层建筑地价分摊的方法 288

9.5 地租理论和地租量的计算 291

9.5.1 地租的概念 291

9.5.2 地租现象 292

9.5.3 地租理论的简要回顾 293

9.5.4 地租量的理论计算 301

复习思考题 303

第10章 房地产价格影响因素分析 305

10.1 房地产自身因素 307

10.1.1 区位 307

10.1.2 土地面积和形状 310

10.1.3 地形、地势 310

10.1.4 地质条件 311

10.1.5 肥力 311

10.1.6 日照、风向、降水量、天然周期性灾害 312

10.1.7 建筑物本身 312

10.2 环境因素 313

10.2.1 大气环境 313

10.2.2 声觉环境 313

10.2.3 水文环境 313

10.2.4 视觉环境 313

10.2.5 卫生环境 313

10.3 人口因素 314

10.3.1 人口数量 314

10.3.2 人口素质 314

10.3.3 家庭人口规模 315

10.4 经济因素 315

10.4.1 经济发展 315

10.4.2 利率 316

10.4.3 物价 317

10.4.4 居民收入 318

10.4.5 汇率 318

10.5 社会因素 319

10.5.1 政治安定状况 319

10.5.2 社会治安状况 319

10.5.3 房地产投机 320

10.5.4 城市化 320

10.6 行政因素 321

10.6.1 房地产制度 321

10.6.2 房地产价格政策 321

10.6.3 行政隶属变更 322

10.6.4 特殊政策 322

10.6.5 城市规划 322

10.6.6 交通管制 323

10.6.7 税收政策 323

10.7 国际因素 323

10.7.1 世界经济状况 324

10.7.2 国际竞争状况 324

10.7.3 政治对立状况 324

10.7.4 军事冲突状况 324

10.8 心理因素 324

10.9 其他因素 326

复习思考题 326

第11章 房地产估价程序 327

11.1 获取估价业务 327

11.2 受理估价委托 329

11.2.1 明确估价基本事项 329

11.2.2 签订估价委托合同 331

11.3 拟定估价作业方案 332

11.4 搜集估价所需资料 333

11.5 实地查勘估价对象 334

11.6 选定估价方法测算 335

11.7 确定估价结果 336

11.8 撰写估价报告 336

11.8.1 估价报告的概念 336

11.8.2 估价报告的形式 337

11.8.3 估价报告的要求 337

11.8.4 估价报告的组成和内容 338

11.9 审核估价报告 342

11.10 出具估价报告 342

11.11 估价资料归档 342

复习思考题 343