物业管理与业主实务全书PDF电子书下载

第一篇　为房产找个好婆家——物业管理入门篇 2

上卷　物业管理指南 2

第一章　物业管理，我的生活不能没有你 3

一、物业管理的必要性 3

二、物业管理的发展趋势 7

第二章　物业管理，让我们一起来认识你 9

一、物业和物业管理的含义 9

二、物业管理的范围、目的和任务 9

三、物业管理的基本内容 12

第三章 无形的财富，良好的形象——亟待重视的物业管理品牌意识 13

一、提高科技含量有利于提升物业形象 14

二、准点保质交房有利于提升物业形象 16

三、提前完成服务配套有助于提升物业形象 18

一、各类型房屋的管理 19

第四章　八仙过海，各显神通——形形色色的物业管理类型 19

二、委托和自主类型物业的管理 21

第五章　长期酝酿，精心策划——物业模式和组织形式 23

一、物业管理模式 23

二、物业公司的筹备、组成和机构 24

三、房管所向物业管理公司转制 26

第六章　职责是导向，法律是保障——物业公司的义务和权利 29

一、物业管理公司的权利 29

二、物业管理公司的义务 30

三、物业公司的性质与公司成立的手续 30

四、物业公司的等级 31

五、物业管理的证书管理 33

一、物业接管验收意义重大 34

第七章　责任重于泰山——物业接管的程序及责任 34

二、验收物业应提交有关文件 36

三、验收物业的程序 37

四、验收物业时的注意事项 38

五、接管物业的善后问题 39

第八章　怀胎十月、一朝分娩——物业公司的产生和准备 40

一、物业管理公司的条件 40

二、物业公司产生的程序 42

三、物业管理权的确定 44

四、签定物业管理委托合同 45

第九章　早参与，早受益——物业管理的早期介入 47

一、参与物业规划，打好管理基础 47

二、建立管理机构，健全管理制度 48

四、联合社会各界，建立两个网络 49

三、参与工程监理，严把物业验收关 49

五、提前进入角色，启动物业基金 50

六、办好交楼手续，签订入伙合约 51

七、促进双方交流，签定管理合同 52

第十章　笑脸迎来一家人——业主入住安排 54

一、提前做好迎接准备 54

二、业主入住前的宣传公关 55

三、通知办理物业入伙手续 55

四、安排住户入住 57

五、签定业主公约 58

六、住户手册的发放 60

第十一章　成功合作的开始——指导成立业主委员会 60

一、成立业主委员会的条件 60

二、物业管理委员会的组建 61

三、物业管理委员会的权利与义务 62

四、确定物业管理委员会章程 64

五、物业管理公司的选聘、续聘和解聘 65

附一：本篇举例 66

深圳市物业管理公司住宅小区的“住户手册” 66

附二：本篇答疑 73

一、物业管理什么时候开始介入为好？ 73

二、业主与用户是一回事吗？ 73

附三：法规选登 74

法规一：建设部、国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文件》的通知 74

法规二：城市新建住宅小区管理办法 85

法规三：城市住宅小区竣工综合验收管理办法 90

法规四：房屋接管验收标准 93

法规五：深圳市住宅局住宅区委托管理合同书（标准文本） 103

法规六：深圳经济特区住宅区物业管理条例 109

法规七：深圳市物业管理合同示范文本 120

法规八：深圳市业主公约示范文本 128

第二篇　好物业，金不换——物业管理制度篇 135

第一章　问题不少，前途光明——当今物业管理的现状及对策 136

一、我国物业管理现状 137

二、改变物业现状的对策 140

三、建立专业物业管理体系 143

第二章　一个萝卜一个坑——现代物业管理的责任制 144

一、管理责任制是业务的保障 144

二、物业管理人员的基本素质 145

三、物业管理人员的岗位责任制 147

四、物业管理人员工作规范 149

一、物业管理的安全科学性日益加强 152

第三章 适应时代，追赶潮流——现代物业管理的方法 152

二、物业管理企业服务质量不断提高 154

三、物业管理越来越走向集约化 156

四、物业管理的效益越来越明显 156

第四章　重点出击，齐抓共管——物业管理的七大要点 157

一、对物业管理的基本要求 157

二、对物业管理人员的基本要求 158

三、物业管理的基本条件 158

四、物业管理的基本定位 160

五、如何使物业管理最优化 160

六、确立物业辖区的管理规则 161

七、戒除房地产管理的四大弊端 162

一、物业人员培训的必要性 163

第五章　人是决定性因素——物业公司的人事管理 163

二、物业公司人员培训的主要内容 165

三、物业公司人员培训的三个层次 167

第六章　谁来管理物业管理公司 168

一、管理物业公司的目的 169

二、物业公司的八大“管理病” 169

三、管理物业公司的方法 170

第七章 有约在前，有约为证——物业管理中公约的签定 171

一、业主公约（房屋产权所有人公约） 171

二、管理委员会章程 172

三、委托管理合同 172

四、管理公约 173

第八章　分门别类，各归其主——各类物业的管理 175

一、基层物业管理 175

五、其他文件 175

二、办公楼的物业管理 176

三、高层楼宇的物业管理 177

四、写字楼物业管理 179

五、公共商用楼的物业管理 185

六、高层公寓的物业管理 186

七、租赁性物业的管理 190

八、公有住宅售后的物业维修管理 195

九、智能住宅物业的管理 199

第九章　取之于民，用之于民——物业公司的收费管理 204

一、物业公司的收费管理 204

二、建立财务开支监督制度 208

三、完善财务管理制度 208

四、执行严格的财政预算 209

第十章　美观、安全同样重要——物业公司对房产装修的管理 210

一、房产装修申请手续的管理 210

二、房产装修工程质量管理 212

三、房产装修合同与价格的管理 212

四、房产装修作业现场的管理 213

第十一章　让你的房屋活起来——物业公司对房屋租赁的管理 213

一、购房出租，天经以义 213

二、确认房屋租赁人的资格 214

三、签订物业租赁合同的原则 215

四、签订房屋租赁合同的内容 216

五、履行房屋租赁手续 218

六、物业租赁双方的权利和义务 218

七、解除租赁合同的条件 222

八、出租房产应注意的事项 223

第十二章　独运匠心，八面玲珑——物业公司的各项管理 224

一、物业公司的卫生绿化管理 224

二、物业公司的环境管理 227

三、物业公司的维修保养管理 233

四、物业公司的保险管理 235

五、物业公司的治安管理 237

六、物业公司的消防管理 244

七、物业公司的车辆管理 246

八、仓库的物业管理 248

九、物业管理公司下属企业的管理 251

十、物业管理与社会各专业部门管理的分工范围 252

十一、物业管理公司的文明化管理 255

一、住宅小区的物业管理 256

第十三章　美好家园，共同创建——居住性物业的管理 256

二、平房住宅物业的管理 263

三、服务性公寓的物业管理 265

四、公有住宅售后的物业管理 271

五、超级住宅物业的管理 286

第十四章　物业财产，价值几何——物业的评估管理 286

一、评估物业价格的全过程 287

二、物业估价的基本事项 290

三、物业评估资料的收集与整理 291

四、物业评估的实地勘查 292

五、物业最高最佳使用分析 292

六、物业评估的常用方法 293

七、综合评估决定物业价额 293

八、撰写估价报告书 294

九、物业管理中的价值增值 295

附一：本篇举例 297

举例一、险房不许出租 297

举例二、中海深圳物业管理公司《员工手册》 298

附二：本篇答疑 310

一、物业管理收取费用要收税吗？ 310

二、物业公司对维修基金的使用有无决定权？ 311

三、物业管理公司应履行哪些义务和责任？ 311

附三：法规选登 312

法规一：建设部、财政部关于《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》 312

法规二：物业管理企业财务管理规定 316

法夫三：北京市居住小区物业管理办法 322

法规四：上海市公有住宅售后管理暂行办法 327

法规五：建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定 340

法规六：北京对外来人员租住房星的有关规定 344

法规七：家庭居室装饰装修管理试行办法 347

法规八：广州币建设开发物业公司住宅小区综合管理规定 351

第三篇　给业主一张好脸——物业管理技巧篇 356

第一章　人的名，树的影——创立物业公司精品形象 357

一、精品形象是生存的有力支撑 357

二、物业公司成功管理的表现 358

三、创造物业公司品牌形象的办法 360

四、优秀物业管理举例 372

第二章　笑迎八方客，真诚交朋友——物业管理中的公共关系 377

一、物业管理中的公关项目 377

二、物业管理中公共关系的主要类型 378

三、物业管理公司与发展商的公共关系 380

四、客户联谊会：最好的物业宣传活动（举例） 382

一、物业服务的现状及对策 386

第三章　物业的主题永远是服务第一——物业管理中的各项服务 386

二、物业管理中的各项服务 388

三、超前观念是物业服务模式的先导 391

四、信息化管理提高物业服务效率 392

第四章　处变不惊，临危不乱——物业管理中紧急情况的处理 393

一、电梯困人的紧急处理 393

二、爆喉及水箱过满的紧急处理 394

三、发生火警时消防的紧急处理 395

四、停电和电力故障的紧急处理 397

五、瓦斯和易燃气体泄漏的紧急处理 397

六、雷暴及飓风的紧急处理 398

七、对盗窃及停车场被劫事件的紧急处理 399

八、业主或住户投诉的紧急处理 400

九、可疑物件及恐吓电话的紧急处理 400

十一、拾获财物的处理方法 401

十、对偷车事件的紧急处理 401

十二、发现住户受伤或生病的紧急处理 402

十三、小区内私家路上违规或遗弃车辆的紧急处理 402

十四、车辆发生意外事故导致损坏设备的紧急处理 403

附一：常用物业专用术语 403

一、物业管理 403

二、房屋产权所有人（业主） 404

三、房屋产权所有人大会（业主大会） 404

四、物业管理委员会 404

五、小康住房 405

六、增值 405

七、折旧 405

十一、自用设备 406

十、自用部位 406

八、住宅小区物业管理 406

九、质押担保 406

十二、共用部位 407

十三、共用设备 407

十四、公共设施 407

十五、房屋承重结构 408

十六、建筑面积 408

十七、使用面积 408

十八、居住面积 408

附二：各类物业管理文件的起草 409

一、入伙通知书 409

二、物业催缴通知书 411

四、通知住户暂停电力供应 412

三、物业通知住户暂停煤气供应 412

五、通知住户暂停电梯服务 413

六、通知住户有关暂时关闭垃圾槽以便进行维修事宜 413

七、通知住户进行外墙维修和清洁期间内之保安安排 414

八、增加管理费通知 414

九、移交物业于租户 415

十、交回已签署之文件和要求租户付清已代什之复印费 416

十一、防风措施通知 417

十二、车辆驶入本小区中请表 418

附三：本篇答疑 419

一、业主、物业公司、业主大会违反物业管理规定应如何处理？ 419

二、上海市对于前期物业管理有何规定？ 419

附四：法规 421

法规一：建设部发布全国城市文明住宅小区达标考评办法（试行） 421

法规二：关于印发《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》的通知 423

法规三：全国优秀管理住宅小区考评验收（预评预验）标准 427

法规四：上海市居住物业管理条例 433

第四篇　有规矩才成方圆——物业管理的法律篇 451

第一章　楼花难盛开，期望成失望——物业管理纠纷的常见表现 452

一、物业管理不善是纠纷的主要原因 452

二、物业管理纠纷的主要因素 453

三、如何避免物业管理纠纷 454

第二章　以真理为武器，以法律为准绳——物业管理公司的法律保障 456

一、物业管理公司的法律职责 456

二、物业管理公司的违法行为 456

三、物业管理法律责任的方式 457

四、解决物业纠纷四步曲 458

一、物业管理官司的类型 463

第三章　手中有法，官司好打——怎样打物业管理官司 463

二、物业管理官司的法律依据 464

三、物业管理官司的责任认定 465

四、物业管理纠纷的主要表现 467

五、哪些房产案件可以向人民法院起诉 471

第四章　家有家法，行有行规——房产物业纠纷的行政诉讼 473

一、房产物业纠纷行政诉论的审理范围 473

二、不属行政诉讼受案范围的房产物业纠纷 474

三、房地产行政诉讼的管辖 475

四、房地产物业行政诉讼的原则 475

五、房产物业纠纷行政诉讼的程序 476

第五章 未雨绸缪，防患未然——常见物业纠纷的避免和处理方法 478

一、物业产权纠纷的预防及对策 478

二、房产价格纠纷的预防及对策 481

三、房产面积纠纷的预防及对策 482

四、物业合同纠纷的预防及对策 485

五、购房纠纷的预防及对策 490

附一：本篇举例 492

一、开发商未能及时办理业主产权证 492

附二：本篇答疑 493

一、如何处理预售商品房建筑面积交付时增减的 493

纠纷 493

二、新拆迁法对被拆迁人给予哪些补偿 495

三、山墙公用面积如何分摊计算 497

附三：本篇法规 498

法规一：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 498

法规二：城市商品房预售管理办法 500

法规三：商品房购销合同（标准文本） 503

法规四：商品住宅性能认定管理办法 515

下卷　业主入住指南 524

第一篇　从从容容入新居——业主入住的准备篇 524

第一章 入住时我们不懂物业——业主验收房屋入住的学问 525

一、入住基本条件 525

二、入住基本手续 525

三、阅读“入住指南”——住户手册 530

四、物业管理公约的制定 532

五、入住后的装修 533

六、产权登记过户 537

七、参加房屋及家庭财产保险 538

八、家庭财产保险合同的签订 540

一、核验物业时应注意的事项 543

第二章　买了一套什么房——业主对楼宇的验收 543

二、核验物业的主要项目 546

第三章　我们是物业的主人——业主委员会的选举及权利义务 552

一、业主管理委员会的法人地位 552

二、业主委员会的产生过程 552

三、业主管理委员会成立的确认 553

四、业主委员会大会的召开 555

五、业主管理委员会的意义和作用 556

第四章　确认你的权利——业主的权利及义务 560

一、业主入住的五大权益维护 560

二、关于业主权利及义务的法律规定 563

附一：本篇举例 567

一、购房合同不严谨导致投诉无门 567

二、物业管理公约的制订范本——新世界广场写字楼管理公约 568

附二：本篇答疑 579

一、我买了首层花园，按照开发商的承诺，首层花园可以“赠送”给首层住宅的买主，请问这种权利有效吗 579

二、请问，根据最新国家税收政策，购买房屋的契税如何计算？有哪些减免 580

三、请问购买住房，选择多大的物业社区为好 581

四、请问，购买住房为什么要考虑物业因素 582

五、业主管理委员会委员的参选代表应根据何种比例选举产生 582

六、业主大会的职责和职权是什么 583

七、已售房改公房的个人如何交纳物业管理费 584

八、已售房改公房所有人应如何交纳供暖、燃气设施维修和更新等费用 585

附三：法规选登 587

法规一：建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知 587

法规二：商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 588

第二篇　精打细算看收费——业主入住的经济篇 591

一、物业管理收费包括哪些部分 592

第一章　交放心钱，住放心房——业主入户时需交哪些费 592

二、业主入户时需交纳的常规费用 593

三、《明码标价表》——业主入户时的交费指南 595

第二章 物业收费，亮出你的许可证——物业收费有章可循 596

一、物业收费项目有案可查 596

二、物业收费差异，原因在于成本 597

三、物业收费——政府和物业管理公司，哪个说了算 598

第三章　交明白钱，做明白人——物业管理交费的注意事项 599

一、已入住和未入住的房屋都要交物业管理费 599

二、大修、小修、中修，各种费用需要交纳 600

三、物业未提供服务的项目不必交费 601

四、优秀管理小区收费可以上浮 601

一、住户个人交费项目 602

第四章　按档次交纳费用——普通小区物业管理收费标准 602

二、产权人交费项目 604

附一：本篇举例 607

一、利用税费调整机遇，抓紧时间购置物业 607

附二：本篇答疑 608

一、公有住宅售后管理服务费收取有什么规定？ 608

附三：法规选登 609

法规一：关于调整房地产市场若干税收政策的通知 609

法规二：北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法 611

法规三：北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法 614

法规四：北京市契税管理规定 617

法规五：北京市关于办理土地增值税纳（免）税手续的通告 621

第三篇　办理产权证，明确物业权——业主房屋产权证的办理 624

第一章　有权没有权，证书说了算——业主房屋产权证的办理 625

一、商品房产权登记的两种形式 625

二、商品房产权登记宜审核的内容 626

三、哪些商品房不能获得产权证 627

四、如何办理房屋所有权证 627

五、办理所有权证必须注意的事项 629

第二章　权是死的，人是活的——房屋产权登记和转移 630

一、房产买卖中的产权登记和转移 631

二、房产交换中的产权登记和转移 632

三、房产赠与时的产权登记和转移 632

四、房产继承中的产权登记和转移 632

一、如何办理私房买卖 637

第三章　私房成交，依法保障——买卖私房的产权登记 637

二、如何办理私房产权互换手续 638

三、如何办理过户登记手续 639

第四章　谁最拥有发言权——物业的产权产籍管理 639

一、产权管理是产籍管理的基础 640

二、产籍管理为产权管理提供依据和手段 640

三、产权、产籍管理互相依存、互相配合 640

第五章　一旦所有，是否永远拥有——有关业主产权的注意事项 641

一、房地产产权有哪些限制 641

二、房屋产权如何办理公证手续 642

三、什么情况下房地产产权会消失 643

四、商品房预售契约可不可以抵押 644

五、房屋产权证遗失该怎么办 644

一、土地使用权期满后，房屋所有权人如何申请 645

续期 645

附一：本篇答疑 645

六、房屋产权的登记记名 645

二、能将房产赠与子女吗 646

附二：法规选登 648

法规一：城市房地产转让管理规定 648

法规二：城镇房屋所有权登记暂行办法 653

第四篇　居室小天地，幽然生雅趣——业主入住的雅趣篇 656

第一章　文化品味，点化家居风景——营造家庭文化氛围 657

一、居室品位与文化品味兼顾 657

二、敢于创新，注重文化风格 658

三、灯光营建意境，花草再现生态 658

四、增加文化情趣，注重格调和谐 659

一、空间组织要科学，室内设施要实用 660

第二章　调动视听通感，开拓健康空间——居室设计凸显环境意识 660

二、空间要开阔，视听要私密 661

三、装饰要健康，取材要环保 662

四、环境要优雅，氛围自然化 663

第三章　确定主次色彩，再造自然情调——居室设计中的色彩运用 664

一、确定主色调，宁整勿杂 664

二、控制重点色，点缀更佳 664

三、限制不同色，整体划一 665

四、注重材质，色感俱佳 665

五、红色还需绿色配，万绿丛中一点红 665

第四章　有家的感觉真好——居室装饰的功能和风格 666

一、功能的定位 667

二、风格的确定 668

一、房屋结构莫乱改 669

二、电线埋墙要小心 669

第五章　家应是最保险的地方——居室装修中的安全因素 669

三、装修新居后要空置通风 670

第六章　花儿虽好莫乱栽，曲儿虽好莫乱唱——家居装饰中的种种危害 671

一、装修居室，任意乱为 671

二、装修人员，素质低下 673

三、装修规格，缺乏规范 674

第七章　设计活动区，安排居住区——居室装修中的功能因素 675

一、居室分区，各不相扰 675

二、门厅的分隔作用 675

三、卧室的安静私密 676

四、卫生间功能体现 677

五、厨房的流线功能 677

六、户外环境的绿化舒展 677

二、“上轻下重”的色彩最宜人 678

一、“上轻下重”的结构与质地最可人 678

第八章　阴阳和谐，上下一体——家居装饰中的“重”与“轻” 678

三、“重工艺、轻材料”最适人 679

四、“重创意、轻投资”最迷人 679

第九章　九折肱而成良医——居室装修中的经验谈 680

一、提防装修陷阱的方法 680

二、物业有关住户装修的规定 682

三、签订家庭装修合同的注意事项 685

四、家庭装修须六防 687

附一：本篇举例 689

装扮矮房的招术 689

附二：本篇答疑 690

怎样为地板打蜡 690

附三：法规选登 691

北京市家庭装饰工程质量验收规定（试行） 691