地产估价与经营管理PDF电子书下载

上篇 地产估价 1

第一章 地产估价总论 3

第一节 地产估价概述 3

一、地产估价的概念 3

二、地产估价的一般原则 8

第二节 地产价格体系 14

一、地产价格的表现形式 14

二、我国地产价格体系 19

三、地产价格体系的作用 22

第三节 地产估价的影响因素 25

一、一般因素 26

二、区域因素 29

三、个别因素 31

第四节 地产价格管理 34

一、地产价格管理的概念 35

二、我国的地产价格管理 39

三、其他国家和地区的地产价格管理 42

一、收益还原法的基本原理 46

第一节 收益还原法 46

第二章 地产估价的基本方法 46

二、收益还原法的估价步骤与注意事项 50

三、收益还原法中的还原利率 53

四、应用案例 57

第二节 成本估价法 59

一、成本估价法的基本原理 59

二、成本估价法的适用情形与应用公式 60

三、成本估价法的估价步骤 62

四、应用案例 63

第三节 市场比较法 65

一、市场比较法的基本原理 66

二、市场比较法的估价步骤 66

三、市场比较法的应用条件及一般公式 72

四、应用案例 73

第四节 剩余法 75

一、剩余法的基本原理 76

二、剩余法的基本类型及公式 76

三、剩余法的适用范围 81

五、应用案例 85

四、剩余法的估价步骤 85

第五节 路线价法 87

一、络线价法的基本原理 87

二、路线价法的适用范围与估价程序 88

三、路线价法的修正体系 97

四、应用案例 104

第六节 其他估价方法 114

一、残余估价法 114

二、长期趋势法 118

三、购买年法 126

第三章 基准地价评估 132

第一节 基准地价概述 132

一、基准地价的涵义 132

二、基准地价的作用 133

第二节 基准地价评估的理论基础 135

一、地租理论 135

二、区位理论 137

第三节 基准地价评估程序与运用 139

一、基准地价评估程序 139

二、基准地价评估的运用 140

第四章 标定地价评估 180

第一节 标定地价概述 180

一、标定地价的涵义 180

二、标定地价的作用 181

第二节 标定地价影响因素分析 184

一、总体因素分析 184

二、商业用地标定地价影响因素分析 185

三、住宅用地标定地价影响因素分析 187

四、工业用地标定地价影响因素分析 188

第三节 标定地价评估方法 189

一、根据基准地价测算结果，按影响因素确定标定地价修正系数 190

二、根据级别区段内基准地价，确定标定地价修正系数 192

三、以级别为单位，按土地利用分区，确定标定地价修正系数 193

四、根据级别基准地价，按单元分值确定标定地价修正系数 193

五、根据市场地价交易资料，确定标定地价修正系数 194

第四节 标定地价评估案例 198

一、杭州市住宅用地标定地价评估 198

二、杭州市商业用地标定地价评估 204

一、土地出让底价的涵义 209

第五章 土地出让底价评估 209

二、土地出让底价评估的基本原则 210

三、土地出让底价评估的主要影响因素 211

四、土地出让底价评估的主要方法 214

第二节 宗地（项目用地）出让底价评估 215

一、利用基准地价修正评估宗地出让底价 215

二、利用成本法评估宗地出让底价 220

三、利用市场比较法评估宗地出让底价 224

四、利用收益还原法评估宗地出让底价 228

五、利用假设开发法评估宗地出让底价 231

第三节 成片土地出让底价评估 239

一、成片土地出让的类型与基本特征 239

二、成片土地出让底价构成与适用评估方法 242

三、刊用成本逼近法评估成片土地出让底价 247

四、利用倒算法评估成片土地出让底价 252

五、利用功能分区法评估成片土地出让底价 266

六、利用市场比较法评估成片土地出让底价 269

第一节 各地基准地价和土地出让金标准 275

第六章 土地价格信息与估价常用多数 275

二、土地使用权出让的必备文件 292

第一节 土地出让底价评估概述 299

第二节 各地土地出让转让价格信息 300

第三节 其他国家和地区地价信息与评估参数 343

第七章 地产价格评估案例 373

第一节 住宅用地价格评估案例 373

第二节 商业用地价格评估案例 384

第四节 综合用地价格评估案例 411

附件 441

附件一 地价评估报告书内容与参考格式 441

附件二 土地估价师资格考试暂行办法 444

附件三 土地估价机构管理暂行规定 446

附件四 土地估价合同与委托书（参考样式） 452

附件五 部分国家与地区土地（房地产）估价服务收费标准 459

附件六 土地估价师资格考试复习参考题 466

附件七 国有资产评估管理办法 472

下篇 地产经营管理 479

第八章 地产经营管理总论 481

第一节 地产一般理论 481

一、土地、地产、地产业 481

二、地产价值构成和实现方式 484

三、现代地产的基本特征 484

第二节 地产经营概论 485

一、地产经营、地产市场 485

二、地产经营条件 486

一、地产买卖经营 487

二、地产租赁经营 487

第三节 地产经营类别 487

三、地产抵押经营 488

四、地产开发经营 488

第四节 地产经营的计划调控与主权管辖 489

一、制定土地开发和供应计划 489

第三节 工业用地价格评估案例 490

二、控制地产经营的最高年限 490

三、地产经营的国家主权管辖 490

第五节 地产经营的审批管理 492

一、土地使用权出让的审批权限 492

三、土地使用权出让的审查要点 496

四、出让土地分割转让的审批 499

五、外资开发经营成片土地的审批 499

第六节 地产经营的监督管理 501

一、土地使用权出让的监督管理 501

二、土地使用权转让的监督管理 501

三、土地使用权出租的监督管理 502

五、划拨土地使用权的监督管理 503

第一节 地产出让经营方式 505

一、地产出让的基本涵义 505

第九章 地产经营方式 505

二、协议、招标、拍卖三种出让实施方式 506

三、地产出让的前期工作——土地征拨 509

第二节 地产转让经营方式 513

一、地产转让的基本涵义 513

二、买卖、交换、赠与三种地产转让形式 515

三、地产转让原则 516

第三节 地产租赁经营方式 517

一、地产租赁的基本涵义 517

二、地产租赁的法律特征 519

三、地产租赁双方的权利与义务 519

第四节 地产抵押经营方式 520

一、地产抵押的基本涵义 520

二、地产抵押的法律特征 521

三、地产抵押权的实现与消失 522

第五节 地产入股合作经营方式 523

一、地产入股合作经营实质 523

三、地产入股联建联营的法律特征 524

二、入股土地使用权作价价格 524

四、地产入股联建联营的分成方法 526

第六节 地产综合开发经营方式 529

一、综合开发的基本涵义 529

二、综合开发项目的可行性研究 530

三、综合开发建设基础设施的内容 532

第十章 地产经营程序 533

第一节 地产出让经营程序 533

一、事先预报 533

二、拟定方案 533

三、正式报批 533

四、组织实施 534

五、登记发证 537

一、转让申请与审查 538

三、转让合同公证 538

二、签订转让合同 538

四、缴付土地转让金及土地增值费 538

第二节 地产转让经营程序 538

六、备案建档 538

第四节 地产抵押经营程序 539

第三节 地产租赁经营程序 539

一、提出抵押贷款申请 539

五、土地使用权变更登记 539

四、抵押合同公证 540

三、签订抵押合同 540

五、办理抵押登记 540

二、抵押物估价 540

第五节 划拨土地使用权补办出让程序 541

一、申请 541

二、审查 542

三、签订土地使用权出让合同 542

四、缴付土地使用权出让金 543

五、办理土地使用权登记 543

第六节 地产综合开发经营程序 553

一、规划设计阶段 553

二、土地取得与整理阶段 554

三、组织施工建设阶段 554

四、竣工验收阶段 555

五、经营和使用管理阶段 555

第一节 地产出让合同 556

一、地产出让合同的概念与法律特征 556

第十一章 地产经营合同 556

二、地产出让合同的类型 557

三、地产出让合同的内容 559

四、签订地产出让合同应注意的问题 565

第一节 概论 570

第二节 地产转让合同 572

一、地产转让合同的概念与法律特征 572

第二节 地产经营费用种类与标准 573

二、地产转让合同的类型 573

三、地产转让合同的内容 574

四、地产转让合同的订立 575

五、违反地产转让合同的责任 576

第三节 地产租赁合同 577

一、地产租赁合同的概念与法律特征 577

二、地产租赁合同的内容 578

三、违反地产租赁合同的责任 579

四、地产租赁合同的订立 580

第四节 地产抵押合同 580

一、地产抵押合同的概念与法律特征 580

二、地产抵押合同的类型与内容 581

三、违反地产抵押合同的责任 582

第五节 地产经营中其它相关合同 583

一、房地产工程建设合同 583

二、房屋市场交易合同 584

三、分地产涉外经济合同 585

一、国有土地使用权（宗地）出让合同 587

第六节 地产经营合同参考样本 587

四、土地使用权抵押的监督管理 592

二、国有土地使用权（成片开发土地）出让合同 594

三、划拨国有土地使用权（补办）出让合同 605

四、外商投资企业土地（划拨）使用合同 609

第十二章 涉外地产经营 613

第一节 涉外地产经营方式与特点 613

一、外资开发经营成片土地方式与特点 613

二、外资房地产开发经营方式与特点 615

三、外资企业用地方式与特点 617

第二节 涉外地产经营的政策规定 619

一、外资开发经营成片土地的政策规定 619

二、外资房地产开发经营的政策规定 620

三、外资企业用地的政策规定 622

第三节 涉外地产经营程序 623

一、外资企业成立程序 623

二、外资开发经营成片土地程序 625

三、外资房地产开发经营程序 630

四、外资企业预约用地程序 630

五、外资企业划拨用地程序 634

六、外资企业出让用地程序 639

第一节 概述 640

一、地产经营决策的内容 640

第十三章 地产经营决策 640

二、地产经营决策的类别 641

三、地产经营决策分析 643

第二节 地产经营决策方法 646

一、确定型决策 646

二、风险型决策 647

三、不确定型决策 651

四、创造工程法 653

五、多目标规划决策 655

第三节 地产经营决策程序 657

二、确定目标 658

一、发现问题 658

三、拟定方案 659

四、分析评价 659

五、选择方案 660

六、实施追踪 660

第四节 地产经营资金筹措 661

一、地产经营资金筹措方式 661

三、地产经营最优资金结构的确定 665

第十四章 地产经营税费 670

二、地产经营税费的构成要素 671

三、地产经营税费征收的职能作用 672

一、征地补偿费及标准 673

二、安置补助费及标准 675

三、土地使用费及标准 676

四、土地出让金及标准 677

五、土地增值费（或土地收益金）及标准 678

第三节 地产经营税收种类及标准 679

一、耕地占用税及标准 679

二、城镇土地使用税及标准 683

三、营业税及标准 686

四、印花税及标准 687

五、其他税种 691

第四节 涉外地产经营税费种类及标准 691

一、涉外地产经营税收种类及标准 691

二、外资用地场地使用费及标准 692

第十五章 地产经营法律实务 694

第一节 地产经营中的代理 694

一、代理制度概述 694

二、委托代理和代理权授予 695

三、代理当事人的权利与义务 696

四、地产经营行为中代理的适用范围 698

第二节 地产经营中的公证 699

一、公证制度概述 699

二、公证管辖 699

三、公证机关的业务范围 700

四、办理公证的程序 702

五、地产经营行为中的公证 703

一、地产登记的类型和依据 704

第三节 地产经营产权登记 704

二、地产登记的内容与程序 708

三、土地使用权出让登记 710

四、土地使用权转让登记 711

五、土地使用权出租登记 712

七、土地用途变更登记 713

六、土地使用权抵押登记 713

八、土地使用权注销登记和续期登记 714

一、概述 715

第四节 土地使用权的继承 715

二、土地使用权的法定继承 716

三、土地使用权的遗嘱继承 718

第五节 地产经营中的纠纷调处与冲裁 719

一、地产经营中的纠纷种类 719

二、地产经营中的纠纷调处方法 720

三、地产经营中的纠纷仲裁 720

第六节 地产经营中的诉讼 723

一、地产经营中的民事诉讼 723

二、地产经营中的涉外民事诉讼 726

三、地产经营中的行政处罚、复议与行政诉讼 727

后记 780

二、地产经营资金筹措的财务风险 863

一、地产经营税费的概念与特点 870