商业地产 从拿地到设计 商业建筑设计手册PDF电子书下载

第一篇 概述 14

1.1商业地产的机遇和困难 14

1.1.1我国商业发展阶段 15

1.1.2商业地产发展前景 15

1.1.3商业地产发展难题 16

1.2商业地产的内容解读 17

1.2.1商业综合体 18

1.2.2购物中心 18

1.2.3百货 19

1.2.4商业街 19

1.2.5零售店铺及沿街底商 19

1.2.6专业市场 20

1.3商业地产的盈利模式 21

1.3.1销售获利 21

1.3.2运营获利 21

1.3.3销售运营相结合 22

1.3.4地产升值获利 22

1.3.5资本运作获利 22

第二篇 拿地 26

2.1城市级别、发展及居民消费能力 26

2.1.1开发成本 26

2.1.2城市发展 27

2.1.3消费水平、人口属性和消费习惯 28

2.2人流量是商业项目的基本要素 29

2.2.1确定城市，搜索城市的总人口 29

2.2.2确定行政区，搜索区域的总人口 30

2.2.3地图搜索周边地块的功能 30

2.2.4计算周边已建成建筑所容纳的人口数 31

2.2.5进行3km内的人口统计 32

2.3区域位置是判断地块优弊因素的重要依据 34

2.3.1区域及商业容量 34

2.3.2周边环境 35

2.3.3周边用地性质 35

2.3.4人流方向 36

2.3.5地块自身条件 36

2.4交通对现代商业起着重要的作用 37

2.4.1航站楼 37

2.4.2城市站 38

2.4.3地铁 38

2.4.4公交车 38

2.4.5城市道路 38

2.4.6自行车停放点 39

第三篇 策划定位 42

3.1级别的确定 42

3.1.1城市级商业 42

3.1.2区域级商业 45

3.1.3社区级商业 47

3.1.4街道级商业 49

3.2产品的确定 50

3.2.1综合体产品内容确定 50

3.2.2商业产品形式确定 51

3.2.3住宅、办公、公寓、酒店产品形式确定 53

3.3规模的确定 54

3.3.1商业容量计算 55

3.3.2住宅、酒店、办公、公寓容量计算 56

3.4商业档次的确定 57

3.5业态的确定 58

3.5.1业态概述 59

3.5.2百货 59

3.5.3超市 60

3.5.4餐饮 61

3.5.5影院 61

3.5.6儿童 61

3.5.7数码电器 62

3.5.8健身房、运动馆、溜冰场等 62

3.5.9文化展览、戏剧演艺等 63

3.5.10KTV、电玩游艺等 63

3.5.11美容、按摩等 64

3.5.12服务配套 64

3.5.13停车配套 64

3.6业态组合及配比的确定 65

3.6.1市区级商业业态组合 65

3.6.2区域级商业业态组合 68

3.6.3社区级商业业态组合 70

第四篇 招商 74

4.1招商概述 74

4.2制定租赁决策文件 76

4.2.1可租赁物业租金收益表格 76

4.2.2各业态面积配比及收益表格 79

4.2.3物业费、广告费、停车费等收益表格 79

4.3业态详细品牌确定 80

4.3.1业态品类细分——业种确定 80

4.3.2确定业种中的可选择品牌 81

4.3.3制定招商计划表格 81

4.4招商实施、合同的签订 82

4.4.1招商实施 82

4.4.2合同的签订 83

4.5主力店条件对建筑设计的影响 84

4.5.1百货设置条件 84

4.5.2超市设置条件 86

4.5.3餐饮设置条件 87

4.5.4影院设置条件 88

4.5.5儿童设施设置条件 89

4.5.6次主力店设置条件 89

第五篇 规划 92

5.1论证设计条件 92

5.1.1论证政府规划条件要点 94

5.1.2论证业主设计条件要求 95

5.1.3法律法规政策 96

5.1.4商业的经济型指标 97

5.2项目分期 98

5.2.1从产品考虑分期 98

5.2.2从运营计划考虑分期 99

5.2.3从投入成本考虑分期 99

5.2.4综合考虑决定分期方案 100

5.3总图布局设计 101

5.3.1梳理用地限制，制作用地限制图 102

5.3.2分析地块道路及交通情况 103

5.3.3分析人流方向 104

5.3.4分析周边环境 105

5.3.5确定产品位置的摆放 106

5.3.6确定产品的大小及高度 109

5.3.7综合平衡各个因素，确定总图布局设计 109

5.4停车场及停车库规划设计 110

5.4.1确定所需停车数与停车库面积 110

5.4.2停车场方式确定 110

5.4.3停车库出入口数量 112

5.5车行动线设计 113

5.5.1场地车行开口 113

5.5.2客运车行动线 114

5.5.3货运车行动线 115

5.5.4车库出入口 116

5.6人行动线设计 118

5.6.1场地人行开口 118

5.6.2场地人行动线 118

5.6.3立体人行动线 119

5.6.4场地广场节点设计 123

5.6.5建筑人行入口 125

5.7总体形态概念设计 127

5.8平面内容填充 128

5.8.1购物中心 128

5.8.2商业街 129

5.8.3住宅、办公、公寓、酒店 129

第六篇 建筑设计 132

6.1设计条件解读 132

6.2水平动线设计 133

6.2.1动线宜简忌繁 133

6.2.2店铺可见可达 140

6.2.3形态宜曲忌直 142

6.2.4避免尽端动线 142

6.2.5动线的尺度设计 143

6.3垂直动线设计 144

6.3.1自动扶梯 144

6.3.2垂直电梯 146

6.3.3自动坡道式扶梯 147

6.3.4垂直动线设计要点 147

6.4中庭设计 148

6.4.1中庭的设置原理 148

6.4.2中庭的尺度设计 149

6.4.3中庭的内容 150

6.4.4中庭的顶盖 151

6.4.5中庭的风格 152

6.5卫生间布置 153

6.5.1卫生间的数量 153

6.5.2卫生间的内容 154

6.5.3卫生间的位置 154

6.6后勤流线设计 155

6.6.1后勤水平流线 155

6.6.2后勤垂直流线 155

6.6.3卸货区、仓储区 156

6.6.4垃圾房 156

6.7停车库建筑设计 157

6.7.1停车位尺寸及柱网确定 157

6.7.2停车库车行流线设计 157

6.7.3停车库人行流线设计 160

6.7.4停车库分区设计 160

6.7.5停车库与商业的连接 160

6.8立面设计 161

6.8.1风格与立面设计 161

6.8.2材质与立面设计 163

6.8.3色调与立面设计 168

6.8.4主入口空间设计 170

6.8.5广告位设计 171

6.9专项配合设计 173

6.9.1夜景照明 173

6.9.2导向标识 174

6.9.3景观 176

6.10上海最新商业案例 178

上海国金中心 179

环贸广场 180

环球港 181

静安嘉里中心 182

尚嘉中心 183

大悦城 184

晶品购物中心 185

正大乐城 186

南丰城 187

K11购物中心 188

悦达889广场 189

金虹桥商场 190

大丸百货 191

第七篇 大型商业建筑消防设计 194

7.1总平面消防设计 194

7.1.1建筑性质定性 194

7.1.2防火间距 195

7.1.3消防车道 196

7.1.4消防救援场地 197

7.2购物中心消防模式 199

7.2.1防火卷帘封闭中庭和平面防火分区 199

7.2.2竖向空间划分防火分区 203

7.2.3步行街顶棚可开启消防模式 205

7.3购物中心消防设计 208

7.3.1购物中心防火分区划分 208

7.3.2购物中心疏散人数确定 209

7.3.3购物中心疏散宽度确定 210

7.3.4购物中心疏散距离确定 211

7.3.5疏散楼梯布置 212

7.3.6消防电梯布置 213

7.3.7地下商业消防设计 214