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第1章 房地产投资分析概述 1

1.1 房地产投资 2

1.1.1 房地产投资的内涵 2

1.1.2 房地产投资的类型 4

1.1.3 房地产投资的作用 6

1.2 房地产投资分析 7

1.2.1 房地产投资分析的定义 7

1.2.2 投资分析与可行性分析的区别 7

1.2.3 房地产投资分析的意义 7

1.2.4 房地产投资分析的任务 8

1.2.5 房地产投资分析的内容 9

思考题 12

第2章 房地产市场分析 13

2.1 房地产市场 14

2.1.1 房地产市场的特征 14

2.1.2 房地产市场的功能 15

2.1.3 房地产市场的结构 15

2.1.4 房地产市场的分类 16

2.1.5 房地产市场供求的影响因素 17

2.2 房地产市场分析 20

2.2.1 房地产市场分析的必要性 20

2.2.2 房地产市场分析的限制 21

2.2.3 房地产市场分析的内容 22

2.2.4 自贸区写字楼市场分析 22

2.2.5 房地产市场指标 25

2.3 房地产市场调查 26

2.3.1 房地产市场调查的内容 26

2.3.2 房地产市场调查的类型 29

2.3.3 房地产市场调查的方法 29

2.3.4 房地产市场调查的程序 31

2.4 房地产市场预测 32

2.4.1 房地产市场预测的种类 32

2.4.2 房地产市场预测的方法 33

2.4.3 房地产市场预测的程序 36

思考题 39

第3章 房地产投资环境分析 41

3.1 投资环境与房地产投资环境分析 42

3.1.1 投资环境与房地产投资环境基本概念 42

3.1.2 房地产投资环境的类型 43

3.1.3 房地产投资环境分析的意义 44

3.2 房地产投资环境要素分析 45

3.2.1 政治环境要素分析 45

3.2.2 经济环境要素分析 45

3.2.3 社会环境要素分析 46

3.2.4 文化环境要素分析 47

3.2.5 自然环境要素分析 47

3.2.6 设施环境分析 48

3.3 区位条件分析概述 49

3.3.1 区位分析的内容 49

3.3.2 区位的影响因素 51

3.3.3 不同类型房地产区位分析 52

3.4 房地产投资环境的评价 55

3.4.1 房地产投资环境评价的原则 55

3.4.2 房地产投资环境评价的方法 56

3.4.3 房地产投资环境的衡量标准 62

思考题 64

第4章 房地产投资与房地产周期 65

4.1 房地产周期的含义 66

4.2 房地产周期的类型 66

4.3 房地产周期的划分 68

4.3.1 房地产周期划分的主要指标 68

4.3.2 周期指标计算方法 68

4.4 房地产周期运行规律 69

4.4.1 房地产周期运行阶段 69

4.4.2 房地产周期运行过程 70

4.4.3 房地产周期运行阶段特征 71

4.5 房地产周期特征 72

4.6 房地产周期的影响因素 72

4.6.1 宏观经济因素 72

4.6.2 微观经济因素 74

4.7 房地产周期投资的基本原则 76

思考题 83

第5章 房地产投资与成本费用估算及税金 85

5.1 房地产投资与成本费用的概念和构成 86

5.1.1 土地取得费 86

5.1.2 前期工程费 86

5.1.3 建安工程费 87

5.1.4 基础设施费 88

5.1.5 公共配套设施费 88

5.1.6 不可预见费 88

5.1.7 开发期间税费 89

5.1.8 开发间接费 89

5.1.9 管理费用 89

5.1.10 销售费用 89

5.1.11 财务费用 90

5.1.12 其他费用 90

5.2 房地产投资与成本费用估算的要求和依据 90

5.2.1 房地产投资与成本费用估算的要求 90

5.2.2 房地产投资与成本费用估算的依据 91

5.3 房地产投资与成本费用估算的方法 91

5.3.1 简单估算法 91

5.3.2 投资分类估算法 91

5.4 房地产投资与成本费用的具体估算 96

5.4.1 投资估算指标 96

5.4.2 房地产投资与成本费用估算特点 96

5.4.3 案例介绍 97

5.4.4 成本控制 104

5.5 税金估算 105

5.5.1 企业所得税 105

5.5.2 土地增值税 105

5.5.3 印花税 106

5.5.4 城镇土地使用税 108

5.5.5 房产税 108

5.5.6 耕地占用税 109

5.5.7 契税 110

5.5.8 营业税、城市建设维护税、教育费附加 110

思考题 113

第6章 房地产投资收入估算 115

6.1 房地产投资收入估算原理 116

6.1.1 房地产投资收入的类型 116

6.1.2 房地产投资收入的合理构成 117

6.1.3 房地产投资收入估算的原则 118

6.2 租售收入的估算 119

6.2.1 租售收入估算的一般说明 119

6.2.2 租售收入估算的准备工作 120

6.2.3 租售收入估算的注意事项 125

6.3 转售收入及其他收入的估算 126

6.3.1 转售收入的估算 126

6.3.2 自营收入的估算 127

6.3.3 其他收入的估算 129

思考题 131

第7章 房地产投资的财务分析 133

7.1 房地产投资财务分析概述 134

7.1.1 房地产投资财务分析的含义 134

7.1.2 房地产投资财务分析的意义 134

7.1.3 房地产投资财务分析的程序 134

7.2 财务静态盈利指标与利润表的编制与分析 134

7.2.1 财务静态盈利指标及其计算 134

7.2.2 利润表的编制与分析 136

7.3 财务动态盈利指标与现金流量表的编制与分析 140

7.3.1 财务动态盈利指标及其计算 140

7.3.2 现金流量表的编制与分析 143

7.4 资金来源与运用表和资产负债表的编制与分析 146

7.4.1 资金来源与运用表的编制与分析 146

7.4.2 资产负债表的编制与分析 148

思考题 153

第8章 房地产投资不确定性分析 155

8.1 不确定性分析概述 156

8.1.1 不确定性分析的定义及不确定性的原因 156

8.1.2 房地产投资项目的主要不确定因素 157

8.1.3 房地产投资不确定性分析的含义与作用 158

8.2 盈亏平衡分析 159

8.2.1 房地产投资盈亏平衡分析概述 159

8.2.2 线性盈亏平衡分析 160

8.2.3 非线性盈亏平衡分析 161

8.3 敏感性分析 164

8.3.1 敏感性分析概述 164

8.3.2 单变量敏感性分析 166

8.3.3 多变量敏感性分析 168

8.3.4 敏感性分析的优缺点 171

8.3.5 敏感性分析案例 171

思考题 177

第9章 房地产投资风险分析 179

9.1 房地产投资风险概述 180

9.1.1 风险的概念 180

9.1.2 房地产投资风险 182

9.2 风险识别 184

9.2.1 风险识别的含义与方法 184

9.2.2 头脑风暴法 184

9.2.3 德尔菲法 186

9.2.4 幕景分析法 187

9.2.5 故障树分析法 188

9.3 风险估计与评价 190

9.3.1 风险估计与评价概述 190

9.3.2 蒙特卡洛模拟法 190

9.3.3 层次分析法 191

9.4 房地产投资组合风险 194

9.4.1 房地产投资组合的定义 194

9.4.2 房地产投资组合的选择模型 194

9.4.3 房地产投资组合的风险分析 195

9.4.4 房地产投资组合的风险与回报 197

9.5 房地产投资风险管理 198

9.5.1 风险管理概述 198

9.5.2 风险预控 199

9.5.3 风险回避 199

9.5.4 风险转移 200

9.5.5 风险组合 201

9.5.6 风险自留 202

思考题 204

第10章 房地产投资决策分析 205

10.1 房地产投资决策概述 206

10.1.1 房地产投资决策的含义 206

10.1.2 房产投资决策的类型 206

10.1.3 房地产投资决策的基本要求 208

10.1.4 房地产投资决策的程序 208

10.1.5 房地产投资决策的主要方法 209

10.2 房地产投资方案的比选 210

10.2.1 房地产投资方案比选的含义 210

10.2.2 房地产投资方案的类型 210

10.2.3 房地产投资方案比选的指标 211

10.2.4 房地产投资方案比选指标的比较和运用 214

10.3 不同类型方案的比选 218

10.3.1 互斥型方案的比选 218

10.3.2 独立型方案的比选 221

10.3.3 混合型方案的比选 223

思考题 228

第11章 房地产置业投资分析 229

11.1 房地产置业投资分析原理 230

11.1.1 房地产置业投资及其目的 230

11.1.2 房地产置业投资的主要方向 230

11.1.3 房地产置业投资财务指标 230

11.2 不同类型房地产置业投资财务分析 231

11.2.1 房地产置业投资的不同类型 231

11.2.2 房地产置业买卖投资财务分析 232

11.2.3 房地产置业租赁投资财务分析 235

11.2.4 房地产置业消费投资财务分析 238

11.2.5 房地产置业投资时机选择分析 239

思考题 241

第12章 房地产投资产品定位策划 243

12.1 房地产投资分析策划 244

12.2 房地产开发产品定位策划的指导思想 246

12.3 房地产产品定位策划的目标和主要任务 246

12.4 房地产产品定位策划的基本原则与要求 247

12.5 房地产产品定位策划的影响因素 248

12.6 房地产产品定位策划的步骤 248

12.7 房地产产品总体规划设计要点 249

12.8 房地产产品细部规划设计要点 250

12.9 房地产产品定位策划报告的基本模式 253

思考题 256

第13章 房地产投资可行性研究报告 257

13.1 房地产投资可行性研究报告的结构 258

13.2 房地产投资可行性研究报告的编写与审读 260

13.3 房地产开发经营投资分析报告示例 261

思考题 268

参考文献 269