房地产估价理论与实务 第2版PDF电子书下载

第一章 房地产估价概述 1

第一节 房地产估价的概念 1

第二节 房地产估价的要素 2

一、估价当事人 2

二、估价对象 4

三、估价目的 5

四、影响估价对象价值的因素 7

五、估价时点 7

六、估价依据 7

七、估价假设 8

八、估价原则 8

九、估价方法 12

十、估价程序 13

十一、价值的测算与判定 16

第三节 中国房地产估价行业发展状况 16

一、以法律形式确立了房地产估价的地位 17

二、建立了房地产估价师执业资格制度 17

三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 17

四、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件 17

五、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见 18

六、成立房地产估价行业组织 18

七、形成了较完善的房地产估价理论和方法体系 19

八、形成了统一开放的房地产估价市场 19

九、开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认 19

十、深化、拓宽了房地产估价的内容与领域 19

复习思考题 19

第二章 房地产与房地产价格 21

第一节 房地产的含义与特性 21

一、房地产的概念 21

二、房地产的种类 23

三、房地产的特性 25

第二节 房地产的价格与影响因素 27

一、房地产价格的概念 27

二、房地产价格的影响因素 27

第三节 房地产价值和价格的种类 31

一、使用价值和交换价值 31

二、原始价值、账面价值和市场价值 32

三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值 32

四、成交价格、市场价格、公开市场价值、清算价值和评估价值 33

五、市场调节价、政府指导价和政府定价 34

六、基准地价、标定地价和房屋重置价格 35

七、土地价格、建筑物价格和房地价格 36

八、总价格、单位价格和楼面地价 36

九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 37

十、实际价格和名义价格 38

十一、期房价格和现房价格 38

十二、买卖价格、抵押价值、租赁价格、保险价值、典价、课税价值和征用价值 39

十三、标价、起价、成交价和均价 40

十四、起拍价、保留价、应价和成交价 40

十五、招标价格、拍卖价格和挂牌价格 41

十六、补地价 41

复习思考题 41

第三章 市场法 43

第一节 市场法的基本原理 43

一、市场法的概念 43

二、市场法的原理及其条件 43

第二节 市场法估价的操作步骤 44

一、搜集交易实例 44

二、选取可比实例 46

三、建立价格比较基础 47

四、交易情况修正 50

五、交易日期调整 52

六、房地产状况调整 54

七、比准价格的求取 57

第三节 市场法的运用举例 60

复习思考题 62

第四章 成本法 64

第一节 成本法的基本原理及操作步骤 64

一、成本法的含义 64

二、成本法的理论依据 64

三、成本法适用的估价对象和条件 65

四、成本法操作步骤 66

第二节 房地产的成本价格 67

一、土地取得成本 67

二、开发成本 69

三、管理费用 70

四、销售费用 70

五、投资利息 70

六、销售税费 71

七、开发利润 71

第三节 重新构建价格的求取 73

一、重新购建价格的含义 73

二、重新购建价格的求取思路 73

三、建筑物重新购建价格的求取方式 74

四、建筑物重新购建价格的求取方法 75

第四节 建筑物折旧的求取 78

一、建筑物折旧的含义和原因 78

二、房屋折旧和完损等级评定的有关规定 80

三、求取建筑物折旧的方法 81

四、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响 89

第五节 成本法的运用举例 91

复习思考题 92

第五章 收益法 94

第一节 收益法的基本原理及操作步骤 94

一、收益法的含义 94

二、收益法的理论依据 94

三、收益法适用的估价对象和基本前提 95

四、收益法估价的操作步骤 96

五、报酬资本化法的主要计算公式 96

第二节 净收益的求取 100

一、净收益的概念和净收益流的模式 100

二、净收益测算的基本原理 102

三、不同收益类型房地产的净收益的求取 102

四、收益年限的确定 103

五、净收益求取中应该注意的问题 104

第三节 报酬率的求取 105

一、报酬率的定义和实质 105

二、报酬率的求取方法 106

三、报酬率的种类 108

第四节 直接资本化法 109

一、直接资本化法的含义及基本公式 109

二、几种收益乘数法 109

三、报酬资本化法和直接资本化法的比较 110

第五节 投资组合和剩余技术 111

一、投资组合技术 111

二、剩余技术 113

第六节 收益法的应用举例 115

一、收益法公式的应用 115

二、净收益的求取 115

三、综合应用 115

复习思考题 118

第六章 假设开发法 121

第一节 假设开发法的基本原理 121

一、假设开发法的含义及理论依据 121

二、假设开发法适用的估价对象和条件 121

三、假设开发法的操作步骤 122

第二节 假设开发法的基本公式 123

一、假设开发法基本公式 123

二、基本公式计算中各项的求取 123

三、按估价对象细化的公式 125

第三节 现金流量折算法和传统算法 125

一、现金流量折算法和传统方法的定义 125

二、现金流量折算法和传统方法的区别 126

三、现金流量折算法和传统方法的优缺点 126

第四节 运用举例 126

复习思考题 131

第七章 房地产估价的其他方法 133

第一节 路线价法 133

一、路线价法的基本原理 133

二、路线价法的操作步骤 134

三、路线价法的实际操作 138

四、应用举例 141

第二节 基准地价修正法 142

一、基准地价修正法的基本原理 142

二、基准地价修正法的适用范围及条件 142

三、城市基准地价评估的方法和步骤 143

四、基准地价修正法的操作步骤 144

第三节 长期趋势法 146

一、长期趋势法的基本原理 146

二、长期趋势法的操作步骤 147

三、长期趋势法的基本方法 147

复习思考题 152

第八章 房地产估价报告 154

第一节 房地产估价报告的内容 154

一、房地产估价报告的写作基础 154

二、房地产估价报告的写作原则 156

三、房地产估价报告的要求 156

四、房地产估价报告的基本内容 157

第二节 房地产估价报告错误分析及改错举例 161

一、房地产估价报告错误分析 161

二、房地产估价报告改错举例 163

复习思考题 166

第九章 各种类型的房地产估价 168

第一节 居住房地产的估价 168

一、居住房地产及其特点 168

二、影响居住房地产价格的因素 169

三、居住房地产估价的常用方法 170

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理 170

第二节 商业房地产的估价 171

一、商业房地产及其特点 171

二、影响商业房地产价格的因素 173

三、商业房地产估价方法 174

四、商业房地产估价的技术路线及难点处理 175

第三节 工业房地产的估价 176

一、工业房地产及其估价特点 176

二、影响工业房地产价值的主要因素 177

三、工业房地产估价常用方法 177

四、工业房地产估价的技术路线及难点处理 178

第四节 农业房地产地估价 178

一、农业房地产估价的一般特点 178

二、农业房地产估价方法和技术路线 178

复习思考题 178

第十章 各种目的的房地产估价 180

第一节 房地产转让价格评估 180

一、房地产转让价格评估的法律规定 180

二、房地产转让价格评估的特点 181

三、房地产转让价格评估常用方法 181

第二节 房地产抵押价值评估 182

一、房地产抵押价值内涵及评估实质 182

二、房地产抵押估价的法律规定 182

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法 184

四、房地产抵押估价的注意事项及评估风险 185

第三节 国有土地使用权出让价格评估 188

一、国有土地使用权出让价格评估的法律规定 188

二、国有土地使用权出让价格评估的特点 189

三、国有土地使用权出让价格评估方法的选择 190

第四节 城市房屋拆迁估价 191

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点 191

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法 192

三、城市房屋拆迁估价技术路线 192

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题 194

五、城市房屋拆迁估价的工作方式 196

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决 198

第五节 房屋租赁价格评估 198

一、房屋租赁价格管理的法律规定 199

二、房屋租赁价格评估的特点 199

三、房屋租赁价格评估常用的估价方法 200

第六节 房地产保险估价 200

一、房地产保险概述 200

二、房地产保险估价的特点 201

第七节 房地产课税估价 201

一、房产税估价 202

二、土地增值税估价 202

三、契税估价 204

第八节 房地产分割、合并估价 204

一、房地产分割、合并估价的特点 204

二、房地产合并的法律规定 204

三、房地产合并估价方法要点 205

第九节 房地产纠纷估价 206

一、房地产价格（价值）类纠纷及其特点 206

二、房地产估价结果纠纷及其特点 207

三、房地产纠纷估价及其特点 207

四、房地产纠纷估价应注意的几个问题 208

复习思考题 210

参考文献 211