建筑遗产保护丛书 历史性建筑估价PDF电子书下载

0 绪论 1

0.1 研究背景与研究意义 1

0.1.1 研究背景 1

0.1.2 研究意义 3

0.2 研究目标与内容 3

0.2.1 研究目标 3

0.2.2 研究内容 4

1 历史性建筑概述 5

1.1 历史性建筑概念 5

1.1.1 历史性建筑概念的界定 5

1.1.2 与历史性建筑相关的概念 7

1.2 历史性建筑类型 9

1.2.1 居住建筑 10

1.2.2 公共建筑 12

1.2.3 宗教建筑 14

1.2.4 礼制建筑 15

1.2.5 工业建筑 15

1.2.6 军事建筑 15

1.3 历史性建筑特征 16

1.3.1 二元性特殊不动产 16

1.3.2 传承性 16

1.3.3 地域性 16

1.3.4 产权限制性 17

1.3.5 稀缺性 17

1.3.6 资源与资产的双重属性 18

1.3.7 社会性 18

2 历史性建筑价值体系 19

2.1 历史性建筑价值概念 19

2.1.1 价值 19

2.1.2 历史性建筑价值 23

2.2 构建历史性建筑价值体系 24

2.2.1 历史性建筑综合价值 24

2.2.2 历史性建筑经济价值 30

2.2.3 历史性建筑价值二重性 33

3 历史性建筑估价的经济原理 36

3.1 历史性建筑估价的经济学理论 36

3.1.1 劳动价值论视角下的历史性建筑经济价值分析 36

3.1.2 西方传统价值理论视角下的历史性建筑经济价值分析 38

3.1.3 新制度经济学视角下的历史性建筑经济价值分析 45

3.2 历史性建筑估价的前提——产权界定与限制 47

3.2.1 历史性建筑产权体系的理论分析 48

3.2.2 历史性建筑所有权的界定 49

3.2.3 历史性建筑的其他权利 52

3.2.4 现实中的历史性建筑产权限制规定 55

3.3 历史性建筑经济价值特征 60

3.3.1 感知性与主观性 60

3.3.2 动态性与增值性 60

3.3.3 多元性与整体性 61

3.3.4 公共性与外部性 61

3.3.5 可衡量性与市场稳定性 62

4 历史性建筑经济价值的影响因素 63

4.1 社会经济因素 63

4.1.1 经济发展趋势 63

4.1.2 社会文化因素 65

4.1.3 人口因素 66

4.2 市场供求关系因素 67

4.2.1 供给状况 67

4.2.2 需求状况 68

4.2.3 市场交易状况 68

4.3 法律政策因素 68

4.3.1 法律政策 68

4.3.2 金融税收 70

4.3.3 规划因素 71

4.4 不动产自身因素 73

4.4.1 位置 73

4.4.2 用途 74

4.4.3 产权限制条件 75

4.4.4 土地因素 75

4.4.5 建筑因素 76

4.5 历史性建筑的相关影响因素 79

4.5.1 历史价值要素影响因素 79

4.5.2 艺术价值要素影响因素 82

4.5.3 科学价值要素影响因素 86

4.5.4 社会文化价值要素影响因素 89

4.5.5 环境生态价值要素影响因素 91

5 历史性建筑估价原则、方法与资料 96

5.1 价值基准 96

5.1.1 价值基准 96

5.1.2 市场价值 96

5.1.3 特殊价值 97

5.1.4 假设与特殊假设 97

5.2 估价原则 98

5.2.1 估价主体 99

5.2.2 估价客体 99

5.2.3 遵循的估价原则 99

5.3 估价方法的适用性分析 103

5.3.1 市场比较法 103

5.3.2 成本法 104

5.3.3 收益资本化法 104

5.3.4 假设开发法（剩余法） 105

5.3.5 基准地价系数修正法 105

5.3.6 特征价格法 106

5.3.7 条件价值法 106

5.3.8 旅行费用法 107

5.3.9 生产率法 108

5.3.10 机会成本法 108

5.4 估价收集的参考资料 109

5.4.1 权属资料 109

5.4.2 法规政策与保护规划 109

5.4.3 建筑保护与利用资料 109

5.4.4 建筑现状资料 110

5.4.5 历史文化特征相关资料 110

5.4.6 市场资料 110

5.4.7 其他资料 111

6 收益资本化法的应用 112

6.1 收益资本化法的适用性分析 112

6.1.1 收益分析 112

6.1.2 方法分析 113

6.1.3 组合技术分析 114

6.2 收益资本化法的程序 117

6.2.1 收益估算 117

6.2.2 费用分析 119

6.2.3 综合资本化率调整 120

6.3 收益资本化法的实证研究 122

6.3.1 估价对象历史性建筑情况 122

6.3.2 收益估算 123

6.3.3 费用分析 123

6.3.4 净直接收益、间接收益的估算 124

6.3.5 综合资本化率的调整 124

6.3.6 结论 124

7 市场比较法的应用 126

7.1 市场比较法的适用性分析 126

7.2 市场比较法的程序 127

7.2.1 明确估价对象 127

7.2.2 选取可比实例 129

7.2.3 调整分析过程 129

7.3 市场比较法的实证研究 133

7.3.1 估价对象历史性建筑情况 133

7.3.2 选取的可比实例 134

7.3.3 比较因素调整分析 136

7.3.4 结论 138

7.4 历史性建筑用地的市场调整法 138

7.4.1 市场调整法的评估程序 139

7.4.2 市场调整法的实证运用 143

8 成本法的应用 148

8.1 成本法的适用性分析 148

8.2 成本法的程序 149

8.2.1 建筑用地地价计算 150

8.2.2 建筑成本 150

8.2.3 折旧计算 152

8.2.4 建筑物的历史文化增值调整 153

8.2.5 产权限制 155

8.3 成本法的实证研究 156

8.3.1 估价对象历史性建筑情况 156

8.3.2 历史性建筑用地的地价估算 157

8.3.3 建筑成本 158

8.3.4 折旧计算 159

8.3.5 建筑物剩余价值 160

8.3.6 估算建筑物的历史文化增值 160

8.3.7 产权限制 161

8.3.8 成本法结论 161

9 条件价值法的应用 163

9.1 条件价值法的适用性分析 163

9.1.1 历史性建筑的资源特征 163

9.1.2 条件价值法的应用分析 164

9.2 条件价值法的程序 166

9.2.1 设计调查表格 166

9.2.2 确定调查对象 166

9.2.3 实际调查 166

9.2.4 最终计算 167

9.3 条件价值法的实证研究 167

9.3.1 估价对象情况 167

9.3.2 调查方法 168

9.3.3 调查结果 169

10 特征价格法的应用 172

10.1 特征价格法的适用性分析 172

10.2 特征价格法的程序 173

10.2.1 变量选择和样本数据的收集 174

10.2.2 函数形式的选择 178

10.2.3 模型估计与检验 180

10.2.4 估价对象的价值评估 181

10.3 特征价格法的实证研究 181

10.3.1 估价对象历史性建筑情况 181

10.3.2 变量的选择 183

10.3.3 模型估计和检验 184

10.3.4 估价对象历史性建筑的价值评估 188

11 评价指标比较法 190

11.1 评价指标比较法的原理 190

11.2 评价指标比较法的程序 191

11.2.1 明确估价对象 192

11.2.2 确定估价对象评价结果 192

11.2.3 经济价值结果的初步估算 192

11.2.4 验证与确定最终价值指示 192

11.3 历史性建筑综合价值评价指标体系 192

11.3.1 历史性建筑综合价值的评价总体思路 193

11.3.2 评价指标体系构建 194

11.3.3 基于变权的指标权重确定 195

11.3.4 综合评价模型与方法 197

11.4 评价指标比较法实证：以苏州东山古民居群为例 198

11.4.1 估价对象历史性建筑群情况 198

11.4.2 估价对象的综合价值评价 200

11.4.3 根据综合评价结果对目标对象进行初步估价 200

11.4.4 验证及结论 201

12 结论：构建历史性建筑估价体系 202

12.1 主要结论 202

12.2 研究展望 206

参考文献 208

附件 223