上海房地产年鉴 2006PDF电子书下载

第一篇 专论篇 2

第一章 2005年上海房地产市场回顾与展望 2

第一节 上海房地产市场周期分析 2

一、数据来源 2

二、上海房地产周期的实证分析 3

三、上海房地产市场周期划分及基本特征 5

第二节 2005年上海房地产市场供需分析 6

一、2005年上海房地产市场供给分析 6

二、2005年上海房地产市场需求分析 9

三、上海房地产市场供需比较 11

第三节 2005年上海房地产市场价格分析 14

一、上海房地产市场价格 14

二、上海房地产市场价格指数 15

第四节 2006年上海房地产市场展望 16

一、未来影响上海房地产市场发展的因素分析 16

二、2006年上海房地产市场展望 19

第二章 宏观调控下的中国房地产市场 21

第一节 中国房地产市场宏观调控手段 21

一、中国房地产市场宏观调控的背景 21

二、2005年中国房地产宏观调控的经济手段 24

三、2005年中国房地产宏观调控的行政手段 25

四、2005年中国房地产宏观调控的法律手段 26

第二节 中国房地产市场宏观调控效应 26

一、2005年中国房地产市场宏观调控的总体效应 26

二、2005年中国房地产市场供给的宏观调控效应 27

三、2005年中国房地产市场需求的宏观调控效应 34

四、2005年中国房地产市场价格的宏观调控效应 35

第三节 中国房地产市场宏观调控评价 37

一、2005年中国房地产市场宏观调控的总体评价 37

二、2005年中国房地产市场宏观调控的效果评价 37

三、2005年中国房地产市场宏观调控的不足之处 39

四、完善中国房地产市场宏观调控政策的建议 41

第二篇 环境篇 46

第三章 法律环境 46

第一节 上海房地产市场法律环境构成 46

一、国家法规 46

二、部门法规及其他相关法规 46

第二节 美国房地产市场法律环境建设的经验 48

一、美国房地产法律体系的主要特点 48

二、美国房地产法律建设的经验 49

第四章 政策制度环境 55

第一节 上海房地产市场政策制度环境构成 55

一、土地政策制度 55

二、金融政策制度 55

三、开发政策制度 56

四、拆迁与租赁政策制度 57

五、交易政策制度 57

六、物业管理政策制度 58

第二节 上海房地产市场政策的特点 58

一、政策制度日趋完善 58

二、政策制度关注当前热点问题 59

第三节 上海城市规划概述 60

一、总体规划 60

二、专业规划 61

三、产业规划 61

四、重大工程规划 62

五、修建性详细规划 63

第五章 经济社会环境 65

第一节 经济增长 65

一、上海市总体经济状况 65

二、上海社会经济主要指标占全国比重 65

三、六大支柱产业增加值 66

四、吸收外资 66

五、对外承包工程和劳务合作 66

第二节 居民收入与消费水平结构 66

一、从业人员收入 67

二、城市居民家庭生活基本情况 67

三、城市居民家庭人均可支配收入分组占全部户数比重 68

四、城市居民家庭消费支出及其构成 69

五、农村居民家庭生活基本情况 69

六、居民消费水平 69

第三节 固定资产投资 70

一、固定资产投资概况 70

二、固定资产投资构成 70

第四节 人口总量与结构 71

一、人口主要构成情况 71

二、家庭户规模及文化程度 72

三、外来流动人口 72

四、人口迁移 72

五、各区县人口数和人口密度 72

第三篇 行业篇 76

第六章 土地市场 76

第一节 土地储备 76

一、土地储备机构 76

二、土地储备运作方式 79

三、土地储备结构及储量 80

第二节 土地规划与计划 82

一、上海土地利用总体规划 82

二、上海2005年土地利用计划 84

第三节 土地供应 85

一、上海2005年度土地供应计划 85

二、上海市基准地价 85

三、上海2005年度土地交易价格指数 89

四、上海2005年度土地出让公告及其结果 89

第七章 房地产金融 102

第一节 房地产金融概述 102

一、上海房地产金融现状 102

二、国际资本流动的影响 103

第二节 房地产融资渠道 103

一、房地产金融渠道概述 103

二、主要的房地产融资渠道 104

第三节 房地产融资模式 107

一、房地产融资和融资模式的涵义 107

二、国外房地产融资模式的比较 108

第八章 房地产开发 111

第一节 房地产开发概述 111

一、开发投资 111

二、开发规模 112

第二节 房地产开发主体 114

一、开发企业资质 114

二、房地产开发企业的排名 114

第三节 房地产开发模式 116

一、拿地模式 116

二、开发模式 116

三、经营模式 116

四、创立房地产新经济模式 116

第九章 房地产营销 119

第一节 房地产营销概述 119

一、上海房地产市场营销概况 119

二、2005年上海市住宅类商品房销售排行 123

第二节 房地产营销主体 124

一、房地产营销主体的结构 124

二、主体的市场定位 125

三、主体的经营模式 125

四、主体的运作模式 125

第十章 物业管理 126

第一节 物业管理概述 126

一、物业管理基本概念 126

二、上海物业管理现状 126

三、物业管理基本服务内容 131

四、物业管理主要环节 132

五、物业管理收费 133

第二节 物业管理主体 135

一、物业管理企业概述 135

二、物业管理企业资质管理 135

三、物业管理企业的资质评级标准 135

四、上海市一级资质物业管理企业名单 136

第三节 物业管理模式 137

一、“一体化”管理模式 137

二、“三位一体”管理模式 138

第四篇 类型篇 142

第十一章 住宅市场 142

第一节 住宅市场供给与需求 142

一、2005年上海住宅市场供需回顾 142

二、2006年上海商品住宅市场供需展望 144

第二节 住宅价格与租金 144

一、住宅价格 144

二、住宅租金 145

第三节 二手房市场 147

一、二手房市场的特点 147

二、各区二手房价格 149

第十二章 写字楼市场 151

第一节 写字楼市场供给与需求 151

一、写字楼市场供求概述 151

二、写字楼市场供给分析 151

三、写字楼市场需求分析 154

四、甲级写字楼市场供需分析 156

第二节 写字楼价格与租金 158

一、写字楼价格和租金概述 158

二、写字楼价格 158

三、写字楼租金 159

第三节 个案分析 160

一、旺角广场 160

二、财富时代大厦 160

三、淮海国际广场 161

四、洛克双喜国际广场 161

第十三章 商业地产市场 163

第一节 商业地产市场供给与需求 163

一、商业地产市场供求概述 163

二、商业地产市场供给 163

三、商业地产市场需求 166

第二节 商业地产价格与租金 166

一、商业地产价格 166

二、商业地产租金 167

第三节 个案分析 169

一、零售商业个案 169

二、商业地产个案 170

第五篇 区域篇 174

第十四章 上海房地产区域市场分析 174

第一节 区域市场概况 174

一、土地市场 174

二、住宅市场 174

三、商业地产市场 175

第二节 内环区域市场分析 177

第三节 中外环区域市场分析 180

一、中环下调幅度微小 180

二、外环明显下跌 181

第十五章 上海主要区域房地产市场 183

第一节 浦东地区 183

一、住宅市场 183

二、写字楼市场 185

三、典型案例 186

第二节 黄浦区 187

一、住宅市场 187

二、写字楼市场 188

三、典型案例 188

第三节 杨浦区 189

一、住宅市场 189

二、典型案例 189

第四节 松江区 190

一、住宅市场 190

二、典型案例 191

第十六章 上海周边房地产 193

第一节 上海周边地区房地产市场概况 193

一、上海周边地区房地产市场概况 193

二、浙江房地产市场概况 194

三、江苏房地产市场概况 194

第二节 杭州房地产市场 196

一、杭州房地产市场发展概况 196

二、杭州房地产开发运行的基本特点 196

第三节 南京房地产市场 198

一、南京房地产市场发展概况 198

二、南京房地产开发运行的基本特点 200

第六篇 监管篇 204

第十七章 流程管理 204

第一节 产权管理 204

一、产权政策 204

申请办理“产权证”应提交哪些资料？ 204

办理房地产登记需缴纳哪些税费？标准是多少？ 204

什么样的办公楼可以分割转让，要办什么手续？ 205

开发商转让地下车库需要满足什么条件？ 205

小区会所是否可以进行产权登记？ 205

如何办理预购商品房的预告登记及交房后的转移登记？ 205

对属于全体业主共有的房地产（如会所）如何登记发证？ 206

房屋交房时对实测面积有异议，该请哪些测量机构重新进行测量？ 206

二、产权办理 206

补证、换证或登记更正、登记异议、登记撤回 206

房地产初始登记 207

房地产转移登记（主要用于事业单位） 208

现房买卖及其他转移登记 209

商品房期房买卖登记 210

第二节 销售管理 210

一、销售政策 210

关于加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的通知 210

关于开展房地产市场专项整治的实施意见 211

二、销售管理 212

什么是商品房销售合同网上备案？ 213

交房时如何验收？ 213

实行商品房销售网上备案后，如何进行房屋交接？ 213

商品房预售应具备的条件？ 213

在未取得《商品房预售许可证》前能否签订商品房预订协议？ 213

开发商在未取得预售许可证前采用认购会员卡、集资等方式变相收取定金，是否违规，如何处理？ 213

贷款购买开发商期房时，开发商要求购房人到其指定银行办理贷款手续，是否符合规定，该如何处理？ 214

新建商品房项目附属地下车库（位）是否可以买卖？ 214

购买的新建商品房交付时，房地产开发企业应出具哪些材料？ 214

预售面积商品房交房时房屋实测面积与预测面积存在较大的误差，该如何处理？政策依据是什么？ 214

第三节 租赁管理 214

2004年制定上海市居住房屋租赁管理实施办法 214

关于境内来沪人员办理房屋租赁合同登记备案有关问题的通知 217

关于推行使用《上海市居住房屋租赁合同示范文本》（2006版）的通知 218

第四节 安全管理 218

上海市安全生产条例 218

关于工程建设重大安全事故快报工作有关事项的通知 224

关于加强拆迁基地拆除施工安全管理的通知 224

第五节 监察管理 225

一、监察管理政策 210

关于加强商品房销售监管的通知 225

二、监察管理 210

监管机构对哪些房地产交割行为进行监管 226

监管资金内容 227

第十八章 管理与服务机构 228

第一节 管理机构 228

上海市房地资源管理局 228

上海市房地资源局直属事业单位一览 228

全市区（县）房屋土地管理部门 229

第二节 服务机构 230

全市房地资源系统业务受理处 230

全市房地产交易中心 230

全市房地资源行业投诉中心 231

全市房屋应急维修中心 231

各区县廉租办 232

第三节 行业学会 232

上海市房地产行业协会 232

上海市房产经济学会 232

上海市房地产经纪人协会 233

上海市房地产海外联谊会 233

上海市物业管理协会 233

上海市房地产估价师协会 234

上海市房地产估价师协会（房屋拆迁估价专家委员会） 234

上海市装饰装修行业协会 234

第十九章 学术研究机构 235

上海财经大学不动产研究所 235

东方房地产学院 235

复旦大学房地产研究中心 235

上海易居房地产研究院 235

上海社会科学院房地产业研究中心 235

《上海住宅》杂志社 236

第二十章 年度新闻人物 237

冯经明 237

蔡育天 237

刘爱明 237

赵光华 237

许荣茂 237

钟声坚 237

童锦泉 237

叶立培 238

第七篇 附录篇 240

第二十一章 房地产政策法规汇编 240

第一节 综合类 240

国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 240

关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 240

中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知 242

第二节 土地管理类 243

关于印发《上海市征收集体土地财物补偿标准（试行）》的通知 243

关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知 243

关于贯彻《土地权属争议调查处理办法》有关问题的通知 245

关于切实做好征地补偿安置管理工作的通知 246

关于加强土地项目勘测调查和受理审批信息化管理的通知 247

第三节 房屋管理类 249

关于加强本市房地产估价机构资质管理有关问题的通知 249

上海市房地产登记、资料查阅收费项目及标准 250

2005年旧住房综合整治工作要点 252

关于印发《关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见》的通知 253

上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法 255

建、构筑物拆除施工项目经理违章记分管理办法（试行） 257

上海市房屋拆迁项目经理管理暂行办法 260

实施《上海市房地产登记条例》的补充规定（二） 261

关于贯彻建设部《房地产估价机构管理办法》的通知 263

《上海市新建住宅交付使用许可规定》若干实施意见 264

关于印发2006年建构筑物拆除行业工作要点的通知 266

关于加强农村住宅基地建设项目拆除工程安全管理的通知 267

关于继续开展旧住房综合整治的通知 268

第四节 建筑节能类 270

上海市建筑节能管理办法 270

建筑要节能、建造要节约 273

第五节 税收类 275

国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知 275

调整和完善消费税政策征收管理规定 277

关于明确免征房产税城镇土地使用税的铁路运输企业范围的补充通知 279

关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 280

第二十二章 房地产开发企业名录 286

房地产开发企业（一级资质） 291

房地产开发企业（二级资质） 292

房地产开发企业（三级资质） 299

房地产开发企业（四级资质） 308

房地产开发企业（暂定资质） 308

第二十三章 物业管理企业名录 406

物业管理企业（一级资质） 406

物业管理企业（二级资质） 407

第二十四章 房屋拆迁企业名录 410

第二十五章 房地产中介机构名录 413