香港城市更新土地强制售卖制度及对内地启示研究PDF电子书下载

导论 1

0.1 研究背景和意义 1

0.1.1 研究背景 1

0.1.2 研究意义 6

0.2 研究思路和方法 6

0.2.1 研究思路 7

0.2.2 研究方法 7

0.2.2.1 比较法学方法 7

0.2.2.2 法注释方法中的条款关系解析方法 8

0.2.2.3 法实证方法 9

0.3 本书的创新和不足 9

0.3.1 创新点 9

0.3.2 不足点 11

第1章 香港土地强制售卖制度的背景和立法概述 13

1.1 制度建立的社会背景 13

1.1.1 市区建筑物老化 13

1.1.1.1 香港土地管理情况概述 13

1.1.1.2 香港市区建筑物老化 14

1.1.2 开发商购买老旧物业的困境 17

1.1.2.1 政府主导都市更新的不足 18

1.1.2.2 私人主导都市更新的困境 19

1.2 立法概述 20

1.2.1 立法过程和主要概念 20

1.2.1.1 立法过程 20

1.2.1.2 立法中的主要概念 21

1.多数份数拥有人和少数份数拥有人 22

2.地段、建筑和物业 23

3.重新发展 24

1.2.2 立法思路 25

1.2.2.1 申请 27

1.2.2.2 土地审裁处的裁决 27

1.2.2.3 售卖 28

1.2.2.4 分摊和售卖收益的运用 28

1.2.3 立法意义和影响 29

1.2.3.1 《条例》的实际效果 29

1.2.3.2 《条例》与《基本法》的关系 30

1.2.3.3 与人权立法的关系 32

1.2.3.4 对司法机关财政和人手的影响 33

1.2.3.5 对经济和环境的影响 33

1.3 本章小结 35

第2章 开发商申请法院发出强制售卖令的前提条件 37

2.1 成为多数份数拥有人 37

2.1.1 《条例》要求的多数比例和授权 37

2.1.1.1 《条例》的规定 37

2.1.1.2 各界的观点 38

1.私人开发商的观点 38

2.律师的观点 39

3.立法委员会结论 40

2.1.2 《公告》对比例的降低和适用范围 41

2.1.3 目标建筑物无须实体存在 43

2.1.4 多数份数拥有人必须共同申请 44

2.2 作出估值报告 45

2.2.1 评估市值的定义 46

2.2.2 作出估值报告的目的 47

2.2.3 估值时点的要求 48

2.2.4 估值的假设条件 50

2.3 开发商进行注册和通告 51

2.3.1 注册、通告的方式和要求 51

2.3.2 通告的目的 52

2.4 强制售卖令适用于多个地段的条件 54

2.4.1 《条例》的规定 55

2.4.2 申请人已100％拥有地段可否纳入强制售卖范围 57

2.4.2.1 Bond Star案中的否定性结论和提示意见 57

2.4.2.2 Fairtex案的改变和Supergoal案的肯定性结论 60

2.5 不动产权益转让不影响案件审理 63

2.6 本章小结 64

第3章 法院作出强制售卖令的条件和内容 66

3.1 信纳少数份数估值公平合理 66

3.1.1 对目标地段（建筑物）现用价值的评估 66

3.1.1.1 评估EUV的方法 68

1.普遍使用的比较法（市场法） 68

2.收益法（投资法） 70

3.其他方法 71

3.1.1.2 评估范围 72

3.1.1.3 评估对象的用途定性 72

1.按照批准用途评估 73

2.按照使用现状进行评估 75

3.1.1.4 比较单元（可比实例）的选择 76

1.位置 77

2.用途 79

3.交易时间 79

4.是否正常交易 80

5.其他考虑因素 81

3.1.1.5 修正因素 81

3.1.1.6 空地估价方法 83

3.1.1.7 典型案例展示 83

1.Fineway Properties Ltd.v.Sin Ho Yuen Victor案 84

2.Good Faith Properties Limited and others v.Cibean Development Company Ltd.案 89

3.1.2 如何确定少数份数的估值公平合理 91

3.2 信纳标的地段理应更新 92

3.2.1 关于龄期 94

3.2.1.1 对“龄期”概念解释的演变 94

3.2.1.2 早期案件中的模糊处理 95

3.2.1.3 2006 ～2009年案件中试图设定判断标准 96

1.Good Trader案中提出概念 96

2.Intelligent House案中提出经济寿命测算方法 98

3.Fineway Properties等案中对经济寿命测算方法的质疑和反复 100

3.2.1.4 2010年后案件的综合考量标准 102

3.2.1.5判断龄期的总结 105

3.2.2关于维修状况 106

3.2.2.1维修状况的含义 106

3.2.2.2具体案件中的观点 107

1.申请人须承担维修状况的经济测算举证责任 107

2.考量维修成本与维修后提升价值对比 108

3.考量“维修成本与维修后提升价值对比”及“维修成本与建造类似新建筑无成本对比” 109

4.维修状况威胁公共安全时不再考虑经济测算 115

5.经济因素以外因素的考量 116

3.2.3被申请人不提出异议时的笼统考虑 118

3.3信纳申请人已尽力购买少数份数 120

3.3.1申请人申请强制售卖令后可否继续发出收购要约 121

3.3.1.1早年案件的观点 121

3.3.1.2近年案件的讨论 121

3.3.2如何确定多数份数拥有人提出的条件公平合理 126

3.3.2.1一般判断方法 126

3.3.2.2“权利合并价值”和“最后一间补偿金”问题 128

1.权利合并价值问题 128

2.“最后一间补充金”问题 132

3.3.2.3申请人已获得相邻地段是否影响报价 132

3.3.2.4私人报价与政府征收报价不具有可比性 133

3.3.3申请人如何与少数份数拥有人联系为合理 134

3.3.3.1 一般判断方法 134

3.3.3.2 无法联络被申请人时的处理 134

3.4 强制售卖令的内容 135

3.4.1 指定受托人 135

3.4.2 售卖目标地段的底价 137

3.4.2.1 底价的含义和评估方法 137

1.剩余价值法 138

2.比较法 142

3.4.2.2 土地审裁处确定底价时的考虑因素 143

1.对重新发展的假设和比较实例的选取 143

2.是否考虑与邻近楼盘合并的可能 146

3.利润空间 148

3.4.2.3 被申请人的抗辩 148

3.4.2.4 土地审裁处确定的RDV是终局的 148

3.4.3 其他可能的命令内容 149

3.4.4 强制售卖令的送达和公告 152

3.5 本章小结 153

第4章 强制售卖令的实施 156

4.1 购买目标地段的方式 156

4.1.1 当事人自行达成协议 157

4.1.2 公开拍卖竞得 157

4.1.2.1 公开拍卖的合理性 157

4.1.2.2 拍卖人的指定 158

4.1.2.3 竞购者价款的支付 158

4.1.2.4 流拍的处理 160

4.1.3 租赁关系终止 162

4.1.3.1 不受“买卖不破租赁”的限制 162

4.1.3.2 租客交回物业管有权的义务 164

4.1.4 地段权益的转让及购买者的义务 165

4.2 拍卖收益的分配和使用 167

4.2.1 支付拍卖和受托人费用开支 168

4.2.2 对租客的赔偿 168

4.2.2.1 对租客利益的关注 168

4.2.2.2 租客只能获得现金赔偿 169

4.2.2.3 租客所获赔偿额度的厘定 170

4.2.2.4 由份数拥有人分别支出，受托人实际支付赔偿 171

4.2.2.5 租客不交回物业管有权不能取得赔偿金 174

4.2.2.6 租客的申请登记时限 175

4.2.2.7 租客无权参加申请强制售卖令主程序 176

4.2.3 分配给份数拥有人 176

4.3 强制售卖令的无效 177

4.4 本章小结 178

第5章 对内地城市更新的借鉴意义 180

5.1 以深圳市为代表的内地城市更新遭遇的问题 180

5.1.1 深圳市城市更新遇到的困境 181

5.1.1.1 深圳市拆除重建类城市更新现状 181

5.1.1.2 拟成为实施主体房地产开发企业的困境 183

5.1.2 相关可能方法的障碍 184

5.1.2.1 政府组织实施或征收 185

1.现行法律的规定 185

2.实践中的问题 186

5.1.2.2 相关部门居中调解 187

1.专家意见＋调解模式 188

2.调解+仲裁 188

3.仲裁 188

5.2 深圳建立强制售卖制度的必要性和难点 189

5.2.1 公平高效地解决小业主与开发商之间利益纠纷 190

5.2.2 弥补法律漏洞 190

5.2.3 建立制度的难点 191

5.3 借鉴香港经验时应注意的问题 192

5.3.1 深圳城市更新和香港土地强制售卖对象的区别 193

5.3.1.1 政府统筹角色不同 193

5.3.1.2 更新土地面积的区别 193

5.3.1.3 更新对象选定标准的区别 195

5.3.2 香港土地强制售卖的检讨 196

5.3.3 强制售卖理由与公共利益的关系 197

5.4 深圳建立私人强制售卖土地的要素 200

5.4.1 裁判机关的确定和完善 200

5.4.2 申请拍卖条件 203

5.4.2.1 拍卖城市更新单元的条件 203

5.4.2.2 申请人取得更新单元内不动产权益的数量 203

5.4.3 拍卖对象——全部还是少数？ 205

5.4.4 法院审查要点 206

5.4.4.1 更新单元内建筑物市值报告 206

5.4.4.2 开发商尽力与小业主达成协议的证明 207

5.4.5 政府行政主管部门的角色 207

5.4.6 拍卖令的内容 209

5.4.6.1 拍卖底价 209

5.4.6.2 拍卖人的确定 209

5.4.6.3 拍卖价款的支付 209

5.4.6.4 租赁关系终止与对承租人的补偿 210

5.4.6.5 拍卖价款的分配 210

5.4.6.6竞得人的义务 210

5.5深圳市城市更新不动产强制拍卖办法（建议稿） 211

第一章 总则 211

第二章 城市更新单元和申请人 212

第三章 起诉 213

第四章 法院审理 214

第五章 法院判决 214

第六章 拍卖执行 215

第七章 附则 216

5.6本章小结 216

本书结论 219

附件一：《土地（为重新发展而强制售卖）条例》中文本 223

附件二：《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》中文本 236

附件三：《土地（为重新发展而强制售卖）条例》英文本 238

附件四：《土地（为重新发展而强制售卖）（指明较低百分比）公告》英文本 250

附件五：《深圳市城市更新办法》 252

附件六：《关于印发深圳市城市更新办法实施细则的通知》 264

案例索引 289

参考文献 295

后记 302