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第一部分 集体土地使用权 1

一、集体土地使用权的取得和行使 1

1．哪些主体有资格原始取得集体土地使用权？ 1

2．“四荒”土地使用权应当由谁取得？ 4

3．是否允许集体经济组织以外的继承人继承本集体经济组织成员的土地使用权？ 5

4．村民申请宅基地应符合哪些条件？ 6

5．村民可以以哪些方式取得宅基地使用权？ 7

6．怎样理解“一户一宅”？ 7

7．宅基地因自然灾害原因灭失的，可以要求重新分配宅基地吗？ 9

8．村民出卖房屋后，是否有权再申请宅基地？ 10

9．农村宅基地使用权有期限限制吗？ 10

10．能否用取得的耕地建窑、建坟或者在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土？ 11

11．农民可以自己决定改变土地用途吗？ 11

12．因挖损、塌陷、压占造成土地破坏的，应如何处理？ 12

13．未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，应如何处理？ 13

14．已办理审批手续的非农业建设占用耕地1年内不用的，应如何处理？ 13

15．获得耕地后，连续2年弃耕抛荒的，应如何处理？ 13

16．什么是基本农田？ 14

17．破坏基本农田应承担何种法律责任？ 15

18．大面积毁坏耕地应承担何种法律责任？ 16

19．土地使用权有争议的，可以通过哪些方式来解决？ 17

20．当事人申请行政主管部门处理土地权属争议的，应当符合哪些条件？ 18

21．农村子女考上大学，村里有权收回其承包地吗？ 18

22．甲、乙、丙和村委会的诉讼地位如何确定？ 19

二、集体土地使用权的转让 20

23．出现哪些情形时应当办理土地变更登记？ 20

24．集体土地使用权能否出让、转让或者出租用于非农业建设？ 22

25．集体土地使用权能否转让给本集体经济组织的成员？ 23

26．集体土地使用权能否转让给本集体经济组织以外的人？ 24

27．村民委员会是否有权批准集体土地的买卖？ 25

28．农村居民使用的宅基地可以自由买卖吗？ 26

29．宅基地能否继承？ 26

30．乡（镇）村企业的集体土地建设用地使用权可以单独转让吗？ 27

31．集体建设用地使用权转让是否应当缴纳土地增值收益？ 27

32．对转移使用权的建设用地使用期限可以完全遵从当事人的约定吗？ 27

33．建设用地使用权转让的，该土地上的建筑物及其附属设施是否一并转让？ 28

34．荒地使用权能否拍卖？ 28

三、集体土地使用权的抵押 29

35．集体土地使用权能否设定抵押？ 29

36．集体土地使用权抵押合同一般包括哪些内容？ 30

37．应由甲企业还是由乙企业办理抵押权登记？ 30

38．集体土地使用权抵押合同自订立之日起生效还是自登记之日起生效？ 31

39．未经土地管理部门办理抵押登记的土地抵押权是否受法律保护？ 31

40．办理集体土地使用权抵押登记应当履行哪些必要的程序？ 32

41．抵押人和抵押权人申请土地使用权抵押登记，应出示哪些主要的文件？ 32

42．集体土地使用权抵押是否需要被抵押土地的集体土地所有者同意？ 32

43．抵押合同发生变更的，抵押人和抵押权人仅仅变更合同条款是否可行？ 33

44．抵押人能否将一块地的使用权设定数个抵押？ 33

45．以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押是否有效？ 34

46．抵押人未履行债务，抵押权人如何处理抵押的土地使用权？ 34

四、集体土地使用权的出租 35

47．集体土地使用权租赁合同一般包括哪些内容？ 35

48．集体土地使用权租赁有何禁止性规定？ 35

49．集体土地使用权的租赁期限有无限制？ 38

50．当事人对租赁期限没有约定或约定不明的，应如何处理？ 38

51．集体土地使用权租赁必须登记吗？ 39

52．土地使用权出租后，出租方是否必须继续履行原承包合同？ 40

53．承租人能否改变土地原定用途？ 41

54．承租人有权将承租地使用权转租给第三人吗？ 41

55．租赁期间承租地的收益应归谁所有？ 42

56．承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以采取何种措施？ 42

五、集体土地使用权的出资入股 43

57．什么是集体土地使用权的出资入股？ 43

58．集体土地使用权出资入股有什么好处？ 43

59．集体土地使用权可以出资入股于哪些形式的企业？ 44

60．集体土地使用权可出资入股于公司吗？ 50

61．农民专业合作社能否让农村有关组织作为成员加入？ 51

62．农民专业合作社成员享有哪些权利，履行哪些义务？ 52

第二部分 地役权 53

一、地役权 53

63．该二案属于地役权纠纷还是相邻权纠纷？ 53

64．当事人可以采用口头形式订立地役权合同吗？ 55

65．地役权合同包括哪些主要条款？ 55

66．地役权的期限完全由当事人约定吗？ 57

67．供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，应向何地行政主管部门申请地役权登记？ 57

68．未经登记的地役权是否无效？ 58

二、供役地权利人、地役权人的权利义务 59

69．地役权合同双方当事人承担的最主要义务是什么？ 59

70．土地所有权人享有或负担地役权，后来其在土地上设立土地承包经营权的，土地承包经营权人是否继续享有或负担地役权？ 61

71．土地上已设立宅基地使用权的，土地所有权人能否设立地役权？ 63

72．地役权可否单独转让？ 63

73．地役权可否单独抵押？ 64

74．需役地的受让人是否享有地役权？ 64

75．供役地的受让人是否受地役权的约束？ 65

三、地役权的消灭 67

76．滥用地役权会有什么后果？ 67

77．约定的付款期间届满后未支付费用的，应如何处理？ 67

78．地役权消灭的，应办理什么手续？ 68

第三部分 集体土地的征收 70

一、集体土地征收的审批和实施 70

79．哪些土地的征收由国务院批准？ 70

80．哪些土地的征收由省、自治区、直辖市人民政府批准？ 70

81．征收农用地的，是否应当先行办理农用地转用审批手续？ 72

82．对“以租代征”的，应如何处理？ 73

83．土地征收被批准后，是否应当予以公告？ 76

84．土地征收应由哪一级人民政府组织实施？ 78

85．被征收土地的所有权人、使用权人应当在什么时间内到主管部门办理补偿登记？ 78

二、集体土地征收补偿费用的组成 79

86．征收耕地的补偿费用包括哪几个部分？ 79

87．土地补偿费的数额是否因居住年限而有所差别？ 79

88．征收耕地的土地补偿费的计算标准是什么？ 81

89．征收耕地的安置补助费的计算标准是什么？ 82

90．征收其他土地的土地补偿费和安置补助费法律是如何规定的？ 84

91．被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准法律是如何规定的？ 84

92．受领补偿费后尚不能达到原有生活水平的，可否申请增加安置补助费？ 84

三、集体土地征收补偿费用的归属与管理 85

93．土地补偿费应归谁所有？ 85

94．地上附着物和青苗补偿费应归谁所有？ 85

95．安置补偿费在什么情况下由集体经济组织管理和使用？ 85

96．安置补偿费是否应当支付给安置单位？ 85

97．安置补偿费在什么情况下应发放给被安置人员个人？ 86

98．土地承包人转为非农业户口的是否有权获得土地征收补偿？ 86

第四部分 集体土地附着物——农村房产 90

一、农村房产建设的申请和审批 90

99．农村居民建房需要履行哪些手续？ 90

100．农村居民建房能否使用耕地？ 91

101．农民建房需要缴纳哪些费用？ 91

102．农民建造住宅用地指标是什么？ 92

103．私建房屋将承担何种法律责任？ 92

104．城镇居民在老家农村原址上能否建房？ 93

105．农民是否应当缴纳房产税？ 94

二、农村房产的产权登记 94

106．什么是房产证？怎样办理房产证？ 94

107．谁应拥有住宅房的所有权？ 96

108．什么情况下权利人应申请房屋所有权变更登记？ 99

109．申请房屋所有权转移登记应当提交哪些材料？ 99

110．怎样办理房屋产权属变更登记？ 100

111．不属于当地集体经济组织成员的人，申请受让该村村民住房的，房屋登记机构应否受理？ 100

三、农村房产买卖 102

112．口头形式的房产买卖合同有效吗？ 102

113．怎样确定房屋所有权转移的时间？ 103

114．私下进行房屋买卖有效吗？ 104

115．借地造房有法律效力吗？ 105

116．小产权房买卖合同有效吗？ 107

117．如何看待小产权房？ 110

118．哪些房屋的买卖应受到限制？ 114

119．房屋买卖合同成立后反悔如何认定？ 114

120．约定不明的房地产买卖合同应如何履行？ 116

121．公摊面积该怎么算？ 118

122．宅基地的使用人依法出卖宅基地上的房屋时，其宅基地使用权应如何处理？ 119

四、农村房产抵押 119

123．农村房产能否设定抵押？ 119

124．如何进行房产抵押？ 121

125．我国法律对房屋抵押的标的范围有哪些限制？ 121

126．房产抵押办理登记与不办理登记的后果有何不同？ 122

127．能否以尚未建造或者正在建造中的房屋进行抵押？ 123

128．土地属集体所有的住宅能抵押吗？ 125

129．抵押人转让抵押房屋的所有权的，应提交哪些材料？ 125

130．申请房屋抵押权变更登记的，应当办理哪些手续？ 125

131．主债权发生转让的，转让人和受让人应当对抵押房屋办理何种手续？ 126

五、农村房屋拆迁及其补偿安置 126

132．谁能成为拆迁人？ 126

133．自行拆迁和委托拆迁有何特点？ 128

134．拆迁人可以强制拆迁吗？ 130

135．如何办理房屋拆迁证据保全？ 134

136．什么是房屋拆迁许可证？怎样应对违法颁发的房屋拆迁许可证？ 136

137．房屋拆迁补偿安置协议的主要条款有哪些？ 138

138．房地产权证、农村宅基地使用证记载的建筑面积与实际不符的，应以何者为准？ 143

139．拆迁补偿有哪些形式？ 143

140．如何进行房屋价格评估？ 146

141．拆除出租住宅房屋的，原租赁关系是否解除？ 148

142．拆除设有抵押权的房屋的，原抵押关系是否解除？ 149

143．被拆迁人新房已建造完毕的，应对新房予以补偿还是对未拆除的旧房予以补偿？ 149

144．违章建筑、征地公告后擅自修建的建筑，是否应当予以补偿？ 149

145．以产权调换形式偿还的房屋应如何计算价格？ 149

146．转为城镇户籍的被拆迁人可以在货币补偿和产权房屋调换间进行选择吗？ 150

147．转为城镇户籍的被拆迁人的补偿金额是如何计算的？ 150

148．未转为城镇户籍的被拆迁人仅能获得货币补偿吗？ 151

149．未转为城镇户籍的被拆迁人的补偿金额是如何计算的？ 151

150．被拆迁人的搬家费、设备迁移费、临时安置费是否应予以补偿？ 151

151．过渡期限内拆迁人提供周转房的，是否应再发付临时安置补助费？ 152

152．当事人就拆迁事项达不成协议的，应如何处理？ 152

153．被拆迁人如何提起行政复议？ 154

154．被拆迁人如何提起拆迁诉讼？ 155

参考文献 162

后记 165