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第一篇 估价理论 1

1 绪论 1

1.1 房地产的概念与类型 1

1.1.1 房地产的概念 1

1.1.2 房地产类型 2

1.2 房地产特点及其估价理论体系 4

1.2.1 房地产特点 4

1.2.2 房地产估价理论体系 6

1.3 房地产价格 7

1.3.1 价值与价格 7

1.3.2 房地产价格 7

1.4 房地产估价 7

1.4.1 房地产估价的概念 7

1.4.2 房地产估价的必要性 9

2 产权理论 12

2.1 产权及其类型 12

2.1.1 产权的概念 12

2.1.2 产权与效率 13

2.1.3 产权类型 14

2.2 物权及其特征 17

2.2.1 物权的概念 17

2.2.2 物权特征 18

2.2.3 物权与债权的区别 18

2.3 我国房地产产权类型 18

2.3.1 土地所有权 19

2.3.2 建筑物所有权 20

2.3.3 城镇国有土地使用权 22

2.3.4 房地产他项权 24

2.4 产权理论对房地产估价的指导作用 25

3 市场理论 27

3.1 概述 27

3.1.1 经济理性主义假定 27

3.1.2 市场的概念 28

3.1.3 市场类型 29

3.2 市场机制 30

3.2.1 需求法则 30

3.2.2 供给法则 32

3.2.3 市场均衡——价格 33

3.2.4 市场机制的物理学机理 33

3.3 房地产市场 34

3.3.1 房地产市场特点 34

3.3.2 房地产市场类型 36

3.3.3 房地产市场机制 37

3.4 市场理论对房地产估价的指导作用 38

4 价格理论 40

4.1 地租理论 40

4.1.1 地租的概念 40

4.1.2 地租形态 40

4.1.3 竞租原理 42

4.1.4 地租与地价 44

4.1.5 地租理论对房地产估价的指导作用 45

4.2 价格学说 45

4.2.1 劳动价值论 45

4.2.2 效用价值论 46

4.2.3 供需价格论 47

4.2.4 资源价值论 47

4.2.5 价格学说与房地产估价方法的关系 48

4.3 房地产价格形成与特点 49

4.3.1 房地产价格形成 49

4.3.2 房地产价格特点 50

4.4 房地产价格类型 52

4.4.1 物质存在形态 53

4.4.2 房地产权属 53

4.4.3 价格管理 54

4.4.4 政府行为 54

4.4.5 出让方式 55

4.4.6 估价方法 56

4.4.7 价格单位 56

4.5 房地产价格影响因素 57

4.5.1 宏观因素 59

4.5.2 区域因素 60

4.5.3 微观因素 60

5 区位理论 62

5.1 概述 62

5.2 主要区位论 63

5.2.1 农业区位论 63

5.2.2 工业区位论 64

5.2.3 中心地理论 65

5.3 城市地域结构论 67

5.4 区位理论对房地产估价的指导作用 68

6 系统论 70

6.1 系统的概念与特点 70

6.1.1 系统的概念 70

6.1.2 系统特点 70

6.2 系统论基本原理 72

6.2.1 整体性原理 72

6.2.2 层次性原理 72

6.2.3 开放性原理 73

6.2.4 突变性原理 73

6.2.5 稳定性原理 74

6.3 系统论对房地产估价的指导作用 74

7 房地产估价原则 75

7.1 概述 75

7.2 原则分论 76

7.2.1 综合性原则 76

7.2.2 替代原则 78

7.2.3 最有效使用原则 78

7.2.4 动态原则 79

第二篇 估价方法 81

8 估价方法概述 81

9 比较法 85

9.1 基本原理 85

9.1.1 概念 85

9.1.2 理论依据 85

9.1.3 估价公式 86

9.1.4 方法特点与适用范围 87

9.2 估价步骤 88

9.2.1 搜集交易案例 88

9.2.2 选择比较案例 89

9.2.3 比较项目修正 89

9.2.4 比准价格计算 92

9.3 方法运用举例 93

10 成本法 99

10.1 基本原理 99

10.1.1 概念 99

10.1.2 理论依据 99

10.1.3 估价公式 100

10.1.4 方法特点与适用范围 101

10.2 土地价格 101

10.2.1 土地取得费 102

10.2.2 土地开发费 102

10.2.3 投资利息 102

10.2.4 投资利润 103

10.2.5 税费 103

10.2.6 土地增值收益 103

10.2.7 计算土地价格 104

10.3 重置价格 104

10.3.1 重置价格的概念 104

10.3.2 重置价格的构成 105

10.3.3 重置价格的估算 105

10.4 建筑物折旧 107

10.4.1 折旧的概念 107

10.4.2 折旧计算 107

10.5 方法运用举例 110

10.6 关于折旧的讨论 112

11 收益法 115

11.1 基本原理 115

11.1.1 概念 115

11.1.2 理论依据 115

11.1.3 估价公式 116

11.1.4 方法特点与适用范围 117

11.2 纯收益 118

11.2.1 纯收益的概念 118

11.2.2 纯收益的计算 118

11.3 资本化率 120

11.3.1 资本化率的概念 120

11.3.2 资本化率的重要性 120

11.3.3 资本化率的种类及其关系 120

11.3.4 资本化率的确定 121

11.4 方法运用举例 123

12 假设开发法 127

12.1 基本原理 127

12.1.1 概念 127

12.1.2 理论依据 127

12.1.3 估价公式 128

12.1.4 方法特点与适用范围 128

12.2 估价步骤 129

12.2.1 调查并掌握估价对象基本情况 130

12.2.2 确定最佳开发利用方式 130

12.2.3 估算开发周期 130

12.2.4 预测房地产开发完成后的价值 131

12.2.5 估算开发费用和开发利润 131

12.2.6 计算试算价格，确定估价额 131

12.3 方法运用举例 132

第三篇 估价实务 136

13 房地产估价程序 136

13.1 估价准备阶段 136

13.1.1 获取估价业务 137

13.1.2 明确估价基本事项 138

13.1.3 签订估价合同 140

13.1.4 拟定估价作业计划 140

13.2 估价实施阶段 141

13.2.1 估价资料的收集与整理 141

13.2.2 现场查勘 143

13.2.3 选择估价方法，计算并确定估价额 143

13.3 估价完成阶段 144

13.3.1 撰写估价报告 144

13.3.2 交付估价报告 148

13.3.3 估价资料归档 149

14 地产评估 150

14.1 地价体系 150

14.1.1 基本概念 150

14.1.2 地价体系构成 150

14.2 城镇土地质量等级评定 152

14.2.1 城镇土地质量等级评定方法 152

14.2.2 区域性城镇土地分等 153

14.2.3 城镇土地定级与均质地域划分 156

14.3 基准地价评估 159

14.3.1 概念与作用 159

14.3.2 基准地价评估 160

14.3.3 基准地价修正系数表的编制 164

14.3.4 基准地价的应用与更新 169

14.3.5 标定地价 170

14.4 城市地价动态监测体系 170

14.4.1 基本概念 170

14.4.2 城市地价动态监测点的设立与维护 171

14.4.3 地价指数编制 172

14.5 路线价评估 173

14.5.1 基本原理 174

14.5.2 估价步骤 174

14.5.3 深度指数 175

14.5.4 路线价法的应用 178

14.6 高层建筑地价分摊 182

14.6.1 地价的空间差异性 182

14.6.2 高层建筑地价分摊的基本途径 183

14.6.3 高层建筑地价分摊注意事项 185

15 宗地估价 187

15.1 宗地估价的基本特点 187

15.2 宗地估价的主要方法 188

15.3 宗地估价案例与分析 188

16 不同类型房地产估价 206

16.1 住宅房地产估价 206

16.1.1 住宅房地产类型 206

16.1.2 住宅房地产的价格构成 207

16.1.3 住宅房地产估价的基本思路 209

16.1.4 估价案例与分析Ⅰ 211

16.2 商业房地产估价 216

16.2.1 商业房地产的基本特点 217

16.2.2 商业房地产估价的基本思路 218

16.2.3 估价案例与分析Ⅱ 219

16.3 工业房地产估价 231

16.3.1 工业房地产的特点 231

16.3.2 工业房地产估价的基本思路 233

16.3.3 估价案例与分析Ⅲ 236

16.4 其他类型房地产估价 245

16.4.1 其他类型房地产的估价特点 245

16.4.2 其他类型房地产估价的主要方法 245

16.4.3 估价案例与分析Ⅳ 246

附录 253

附录一 房地产委托估价合同 253

附录二 土地估价报告规范格式 255

附录三 房地产估价报告规范格式 262

附录四 城镇土地分等因素表 265

附录五 城镇土地定级因素表 266

附录六 我国现行房屋折旧制度 267

附录七 房屋新旧程度评定标准 268

参考文献 276