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第1章 绪论 1

1.1 房地产概述 1

1.1.1 房地产的概念 1

1.1.2 房地产的特性 2

1.1.3 房地产的种类 5

1.2 房地产估价概述 7

1.2.1 房地产估价的含义 7

1.2.2 房地产估价的必要性 8

1.2.3 房地产估价的要素 8

1.2.4 房地产估价一般术语 11

1.3 房地产的区位状况、实物状况、权益状况 12

1.3.1 房地产的基本状况 13

1.3.2 房地产的区位状况 14

1.3.3 房地产的实物状况 15

1.3.4 房地产的权益状况 16

本章小结 17

第2章 房地产价格 20

2.1 房地产价格概述 20

2.1.1 房地产价格的概念 20

2.1.2 房地产价格的特征 20

2.1.3 房地产价格的构成 21

2.2 房地产价格的种类 22

2.2.1 按价格对应的物质实体划分 22

2.2.2 按房地产价格形成的基础划分 22

2.2.3 按价格对应的房地产交易或经济行为划分 23

2.2.4 按不同计价方式划分 23

2.2.5 基准地价、标定地价和房屋重置价格 24

2.2.6 其他分类方式 24

2.3 房地产价格的影响因素 24

2.3.1 房地产自身因素 24

2.3.2 房地产外部因素 25

2.3.3 估价中需要注意的问题 27

本章小结 27

第3章 房地产估价的原则与程序 30

3.1 房地产估价原则 30

3.1.1 独立、客观、公正原则 30

3.1.2 合法原则 30

3.1.3 价值时点原则 31

3.1.4 替代原则 31

3.1.5 最高最佳利用原则 31

3.1.6 谨慎原则 32

3.2 房地产估价的程序 32

3.2.1 准备阶段 33

3.2.2 实施阶段 34

3.2.3 报告形成与交付阶段 35

3.2.4 后期管理阶段 36

3.3 房地产估价业务委托合同范本 36

本章小结 38

第4章 比较法 41

4.1 比较法概述 41

4.1.1 比较法的概念 41

4.1.2 比较法的理论依据 41

4.1.3 比较法适用的对象及条件 42

4.2 比较法的操作步骤 43

4.2.1 搜集交易实例 43

4.2.2 选取可比实例 45

4.2.3 建立比较基础 47

4.2.4 进行交易情况修正 50

4.2.5 进行市场状况调整 53

4.2.6 进行房地产状况调整 55

4.2.7 计算比较价值 58

4.3 比较法案例分析 60

4.3.1 比较法总结 60

4.3.2 比较法案例分析 61

本章小结 64

第5章 收益法 68

5.1 收益法概述 68

5.1.1 收益法的基本原理 68

5.1.2 报酬资本化法的计算公式 70

5.1.3 收益法中的净收益 80

5.2 报酬率、直接资本化法、剩余技术 86

5.2.1 报酬率 86

5.2.2 直接资本化法 90

5.2.3 资本化率、报酬率分析 92

5.2.4 剩余技术 93

5.3 收益法总结与案例分析 96

5.3.1 收益法总结 96

5.3.2 收益法案例分析 97

本章小结 100

第6章 成本法 103

6.1 成本法概述 103

6.1.1 成本法的概念 103

6.1.2 成本法的理论依据 103

6.1.3 成本法的适用对象及条件 104

6.1.4 成本法的操作步骤 105

6.1.5 成本法的基本公式 105

6.2 重新购建价格和建筑物折旧 108

6.2.1 重新购建价格 108

6.2.2 房地产价格的构成 109

6.2.3 建筑物重新购建价格的求取方式 111

6.2.4 建筑物重新购建价格的求取方法 112

6.2.5 建筑物折旧 115

6.3 成本法总结及案例分析 123

6.3.1 成本法总结 123

6.3.2 房屋折旧的有关规定 124

6.3.3 成本法案例分析 125

本章小结 127

第7章 假设开发法 131

7.1 假设开发法概述 131

7.1.1 假设开发法的概念 131

7.1.2 假设开发法的理论依据 131

7.1.3 假设开发法适用的估价对象及条件 132

7.2 假设开发法的计算公式及分析法 133

7.2.1 假设开发法的基本公式 133

7.2.2 假设开发法的具体公式 134

7.2.3 动态分析法和静态分析法 135

7.3 假设开发法估价的操作步骤 136

7.3.1 选择具体估价方法 137

7.3.2 选择估价前提 137

7.3.3 选取最佳开发经营方式 137

7.3.4 估计后续开发经营期 137

7.3.5 预测开发完成后的价值 139

7.3.6 预测后续开发的必要支出 140

7.3.7 确定折现率或计算后续开发的利息和利润 141

7.3.8 计算待开发房地产的开发价值 141

7.4 假设开发法总结及案例分析 141

7.4.1 假设开发法总结 141

7.4.2 假设开发法案例分析 142

本章小结 144

第8章 长期趋势法 148

8.1 长期趋势法概述 148

8.1.1 长期趋势法的概念 148

8.1.2 长期趋势法的基本原理 148

8.1.3 长期趋势法适用的条件及其作用 148

8.1.4 长期趋势法的评估步骤 149

8.2 数学曲线拟合法 149

8.2.1 数学曲线拟合法的含义 149

8.2.2 运用最小乘法确定待定参数 150

8.3 平均增减趋势法 151

8.3.1 平均增减量法 151

8.3.2 平均发展速度法 152

8.4 移动平均法 153

8.4.1 移动平均法概述 153

8.4.2 简单移动平均法 153

8.4.3 加权移动平均法 154

8.5 指数修匀法 154

8.5.1 指数修匀法的含义 154

8.5.2 计算公式 155

8.5.3 平滑系数选择的原则 155

本章小结 156

第9章 土地价格评估和地价分摊 158

9.1 路线价法 158

9.1.1 路线价法的基本原理 158

9.1.2 路线价法的操作步骤 159

9.1.3 主要路线价法则及其应用 162

9.2 基准地价修正法 168

9.2.1 基准地价 169

9.2.2 基准地价修正法的技术路线 170

9.2.3 基准地价修正法的特点与适用范围 176

9.2.4 基准地价修正法的操作步骤 176

9.3 高层建筑地价分摊 177

9.3.1 按建筑面积分摊 178

9.3.2 按房地价值分摊 178

9.3.3 按土地价值分摊 179

本章小结 180

第10章 房地产估价报告 181

10.1 房地产估价报告的撰写要求和内容 181

10.1.1 房地产估价报告撰写 181

10.1.2 房地产估价报告的写作要求 181

10.1.3 房地产估价报告对用词用句的要求 182

10.1.4 房地产估价报告的内容组成 182

10.2 房地产估价报告的规范格式 183

10.2.1 封面 183

10.2.2 致估价委托人函 183

10.2.3 目录 183

10.2.4 估价师声明 184

10.2.5 估价假设和限制条件 185

10.2.6 估价结果报告 185

10.2.7 估价技术报告 188

10.2.8 附件 189

10.3 房地产估价报告案例 189

本章小结 205

附录Ⅰ 中华人民共和国城市房地产管理法 214

附录Ⅱ 国有土地上房屋征收与补偿条例 221

附录Ⅲ 国有土地上房屋征收评估办法 226

附录Ⅳ 房屋完损等级评定标准（试行） 230

附录Ⅴ 土地估价报告规范格式 237

参考答案 248

参考文献 257