房地产开发经营PDF电子书下载

前言 1

绪论 3

第1章 房地产投资 1

1.1房地产投资目标和种类 2

1.1.1投资与房地产投资 2

1.1.2房地产投资特点和原则 5

1.1.3房地产投资目标 9

1.1.4房地产融资杠杆的基本概念 11

1.2房地产投资风险 13

1.2.1风险及风险的特征 13

1.2.2房地产投资的风险 15

1.2.3投资组合理论 18

1.3房地产投资收益 27

1.3.1拥有房地产时的现金流量收益 27

1.3.2房地产投资避税收入分析 30

1.3.3房地产投资销售收益分析 35

1.3.4房地产开发投资的无形收益 38

1.4房地产投资的形式与利弊 40

1.4.1房地产投资的形式 40

1.4.2房地产投资的利弊 41

第2章 房地产投资分析及项目评价 47

2.1房地产投资分析基本知识 48

2.1.1现金流量 48

2.1.2资金时间价值 49

2.1.3.资金等效值与复利计算 51

2.1.4效益和费用的识别 55

2.2房地产投资经济效果评价指标 58

2.2.1房地产投资经济效果的表现形式 58

2.2.2投资回收与投资回报 58

2.3房地产投资项目的经济评价 59

2.3.1经济评价的含义 59

2.3.2财务评价的主要技术经济指标（动态指标） 60

2.3.3不确定性评价方法及其应用 66

2.3.4完全不确定性评价 84

第3章 房地产金融与项目融资 89

3.1房地产资本市场 91

3.1.1房地产资本市场分类 91

3.1.2房地产开发贷款与土地储备贷款 93

3.1.3房地产抵押贷款 94

3.1.4房地产投资信托基金 97

3.2房地产项目融资风险分析 102

3.3房地产资金筹措方案的评价与选择 105

3.3.1资金筹措方案内容 105

3.3.2编制房地产筹资方案的程序 106

3.3.3房地产筹资方案的种类 106

3.3.4资金筹措方案的评价与选择 110

3.4资金成本分析 112

3.4.1资金成本的概念与作用 112

3.4.2个别资金成本 113

3.4.3加权平均资金成本（综合资金成本） 115

第4章 房地产市场调查与分析 119

4.1市场调查概述 121

4.1.1市场调查的概念和特点 121

4.1.2市场调查内容 122

4.2市场调研方法 126

4.2.1目的性调查方法 126

4.2.2范围与对象调查法 127

4.2.3资料采集法（资料来源） 129

4.3问卷设计与市场调研设计 131

4.3.1市场调研设计 131

4.3.2问卷设计 132

4.4市场调查步骤 138

4.5市场调研资料的统计整理 141

4.6市场调研报告及撰写 146

第5章 房地产开发项目的可行性研究 151

5.1可行性研究的概念和作用 153

5.2房地产投资项目可行性研究的内容和步骤 155

5.3房地产投资项目可行性研究报告的编制 159

5.3.1项目可行性研究报告的编制依据 159

5.3.2项目可行性研究报告的基本内容 159

5.3.3房地产投资项目可行性研究报告的结构和格式 160

第6章 房地产开发的前期准备工作 167

6.1房地产开发项目审批程序及操作流程 169

6.2获取土地 172

6.3开工申请与审批 174

6.4城市规划对房地产开发的影响 176

6.4.1城市规划的特征 176

6.4.2分析城市规划的重点 177

6.4.3房地产开发项目规划的原则 180

6.4.4强化开发商对于城市规划的参与意识 180

第7章 房地产开发建设过程 187

7.1项目工程招标与投标 189

7.1.1开发建设项目的招标方式 189

7.1.2招标程序 190

7.1.3招标过程中应注意的几个问题 192

7.1.4招标机构 193

7.2项目管理——进度管理 195

7.2.1传统管理方法——甘特图法（横道图法） 195

7.2.2网络计划技术 196

7.3项目管理——成本管理 209

7.3.1资源计划编制 209

7.3.2成本估算 210

7.3.3成本预算 211

7.3.4成本控制 212

7.4项目管理——质量管理 215

7.4.1项目质量管理概述 215

7.4.2项目质量的形成和控制过程 216

7.4.3施工质量控制工作程序和内容 216

7.4.4项目质量因素控制 220

第8章 土地进入房地产生产领域的途径 225

8.1土地征收 227

8.1.1土地征收的特征 227

8.1.2集体土地征收应遵循的原则 229

8.1.3集体土地征收的补偿安置 230

8.2城市国有土地的行政划拨 233

8.3国有土地使用权的出让、转让 235

8.3.1国有土地使用权出让概述 235

8.3.2土地使用权出让方式及工作程序 237

8.3.3土地使用权转让 245

第9章 房地产交易经营 247

9.1房地产的买卖经营 248

9.1.1房屋买卖应遵循的原则 248

9.1.2房地产买卖交易程序 249

9.1.3房屋买卖合同的概念及法律特征 250

9.1.4房屋买卖合同内容 251

9.1.5房屋买卖双方当事人的权利义务 252

9.1.6房屋预售 252

9.1.7.房屋售价的构成 253

9.1.8房屋销售策略 254

9.2房屋的租赁经营 256

9.2.1房屋租赁概念 256

9.2.2房屋租赁契约 256

9.3房屋的抵押、典当 259

9.3.1房屋抵押 259

9.3.2房屋典当 260

附录1中华人民共和国城市规划法 263

附录2中华人民共和国主席令 267

附录3城市房地产开发经营管理条例 279

习题答案 284

参考文献 290