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1 物业管理理论基础 1

1.1物业管理相关名词解释 1

物业管理企业的名词解释 1

物业管理实践的名词解释 7

物业管理服务的名词解释 26

企业文化与社区文化的名词解释 30

1.2物业管理理论基础 35

产权理论 35

公共选择理论 37

项目管理理论 38

建筑物区分所有权理论 39

社区管理理论 41

服务顾客让渡价值分析理论 45

1.3物业管理模式与机构 46

目前我国物业管理模式概况 46

六种管理模式的比较分析 46

物业管理机构与职能 48

2 物业管理的前期介入与物业管理的招标投标 56

2.1物业管理前期介入 56

物业管理前期介入的概念 56

物业管理前期介入的理论基础 57

物业管理前期介入的可行性研究 60

物业管理公司对物业全过程的参与 61

前期物业管理中权利主体的相互关系 64

2.2物业管理招标投标 65

物业管理招标投标的基本概念 65

物业管理招标程序 67

编制物业管理招标文件 69

物业管理招标文件与土建工程项目招标文件的比较 71

物业管理投标书的编写 71

物业管理建议书 73

物业管理建议书内容 75

物业管理投标书编写技巧 75

南京百家湖花园物业管理招标文件（案例） 77

评标项目的计分方法及定标原则（案例） 82

物业管理建议书（案例） 85

物业管理投标书（案例） 129

3 物业管理基础性服务与运作实务 172

3.1房屋建筑主体维修管理 172

房屋建筑基础知识 172

建筑材料 183

物业的维修 200

物业的养护 229

3.2物业设备及管理 232

物业设备管理基础知识 232

电梯 241

消防设施管理 252

供暖与锅炉 258

通风、空调系统的管理 265

给排水系统及管理 276

强电设备及管理 278

3.3消防设备的管理 283

4 物业管理企业的财务管理 286

4.1物业管理企业财务概述 286

财务与财务管理 286

物业管理企业财会制度 286

4.2物业管理企业财务管理 287

财务管理机构设置 287

财务管理内容和任务 288

4.3财务分析理论体系 290

财务分析的含义 290

财务分析主要内容 290

财务分析方法 293

4.4物业管理企业的资金运用 294

物业管理企业的资金运用原则 294

物业管理公司财务分析示例 295

物业管理公司成本及利润分析 299

4.5维修基金的筹集与管理 302

维修基金作用 302

维修基金筹集 303

维修基金管理 303

5 物业管理法律规章制度 305

5.1物业管理法律关系 305

物业管理法律关系定义 305

物业管理法律关系的分类 305

物业管理法律关系构成要素 306

物业管理法律关系特征 307

物业所有人的权利与义务 307

物业管理企业的权责 308

5.2物业管理法律规范 308

物业管理法律规范含义 308

物业管理法律规范特征 309

物业管理法律规范的表现形式 309

物业管理法律规范的结构 310

5.3物业管理法律责任 311

法律责任的概念 311

物业管理法律责任的特点 311

物业管理法律责任的构成要件 312

物业管理民事法律责任 312

物业管理法律责任中的行政责任 313

物业管理法律责任中的刑事责任 314

物业管理中承担民事法律责任的方式 314

物业管理中承担行政责任的方式 314

物业管理中承担刑事责任的方式 315

物业管理法律责任的处理 315

5.4物业管理制度建立 315

物业管理制度制定原则 315

物业管理制度的分类 316

业主公约制度 316

住户手册 320

业主大会规程 324

公共服务操作规程 325

5.5物业管理条例要点 338

物业管理条例体现的意识 338

物业管理条例建立的制度 339

6 各类型物业的管理 343

6.1大型综合商场的物业管理 343

大型综合商场物业特点 343

大型综合商场物业管理内容 344

大型综合商场物业管理工作重点 345

6.2住宅小区物业管理 346

住宅小区物业特点 346

住宅小区物业管理内容 346

住宅小区物业管理重点 347

住宅小区物业管理的特点 349

6.3写字楼物业管理 350

写字楼物业特点 350

写字楼物业管理要点 351

写字楼物业管理重点 352

写字楼物业管理特点 353

6.4酒店物业管理 354

酒店物业特点 354

酒店物业管理要点 355

酒店物业管理重点 356

酒店物业管理特点 357

7 物业管理案例分析 359

7.1物业管理基本知识 359

案例1 物业管理最终目标是什么？ 359

案例2 物业管理到底是管理还是服务？ 359

案例3 买房但尚未取得产权证，算不算业主？ 361

案例4 业主的知情权指的是什么？ 361

案例5 物业管理超前介入到底有何好处？ 362

案例6 物业交给物业管理公司管理后，业主除房屋产权外，就没有其他权利吗？ 363

案例7 业主委员会是社团法人吗？ 365

案例8 业主委员会的特征有哪些？ 366

案例9 业主委员会的权利义务有哪些？ 366

案例10 有了业主委员会，就不需要居委会了，这种观念正确吗？ 367

案例11 为什么住宅小区（大厦）入住率要达到50％及以上，才可成立业主委员会？ 368

案例12 组建业主委员会时无法召集半数业主参加产权人大会怎么办？ 368

案例13 业主委员会为什么要由开发商和物业管理企业筹建，业主自己不能筹建？ 369

案例14 业主委员会成员是否可以专职？ 369

案例15 业主委员会主任及其成员是否应该有合理的薪酬？ 370

案例16 业主委员会主任的津贴及日常经费由物业管理费中支付合理吗？ 370

案例17 如果给予业主委员会主任及成员薪酬，其资金来源于哪里比较合适？ 371

案例18 业主委员会能不能不请物业管理公司而自己管理物业？ 371

案例19 物业管理一定要签订委托管理合同吗？ 372

案例20 个别业主能否以未签物业管理合同为由拒交物业管理费？ 374

7.2物业管理活动中业主的权利与义务 375

案例21 业主没有参加《管理公约》的制订，但却要遵守，这合理吗？ 375

案例22 物业管理公司有权扣留访客的居民身份证吗？ 376

案例23 物业管理公司能否擅自停业主的水电？ 377

案例24 物业管理公司保安打人，租户能中止合同吗？ 377

案例25 入住前装修住房，是否一定要向物业管理公司申请？ 378

案例26 谁有权决定在高层楼房屋顶设立广告牌？广告收益怎样处理？ 379

案例27 装修物堵塞下水道损失谁赔？ 381

案例28 业主家中被盗，物业管理公司是否负责？ 382

案例29 业主在家被害，物业管理公司是否应当赔偿？ 383

案例30 住户高空抛物，物业管理公司怎么办？ 383

案例31 小区广告脱落造成人员伤亡，物业管理公司是否应负责赔偿？ 384

案例32 员工违规操作造成事故的法律责任由谁负？ 385

案例33 公有住房房屋出现问题谁负责？ 385

案例34 管道堵塞，造成水浸，责任应该谁负？ 386

案例35 外墙渗水，家具霉烂谁负责？ 386

案例36 暖气跑水，物业管理公司是否有责？ 387

案例37 住宅小区是否允许饲养宠物？ 388

案例38 房子存在质量缺陷，业主能否拒交物业管理费？ 388

案例39 买房送物业管理费，是否合理合法？ 389

案例40 底层（一层、首层）住户能否免缴电梯费？ 391

案例41 楼宇外墙业主自己能挂招牌吗？ 392

案例42 机动车进出小区到底应不应该收费？ 393

案例43 住宅周边无绿地，是否还交绿化费？ 394

案例44 房地产开发商同时向三家物业管理公司发出中标通知书合不合法？ 395

案例45 开发商赠送的阁楼是否要交纳物业管理费？ 396

案例46 开发商能不能对物业管理问题做出承诺？能否把其承诺写进合同？ 396

案例47 开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力？ 397

案例48 开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任？ 397

案例49 植物伤人，物业管理企业该不该负赔偿责任？ 398

案例50 物业管理合同终止时合同双方应当怎么办？ 399

案例51 居住小区内既有解困房，又有商品房，应按照什么标准交纳物业管理费？ 399

案例52 物业公司未尽责，应赔偿业主损失吗？ 400

8 物业管理文件汇编 401

《物业管理条例》（国务院令379号） 401

建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知（建住房［2003］130号） 408

建设部关于印发《业主大会规程》的通知（建住房［2003］131号） 413

关于印发《物业服务收费管理办法》的通知（发改价格［2003］1864号） 417

物业管理企业资质管理办法（中华人民共和国建设部令第125号） 420

住宅室内装饰装修管理办法（中华人民共和国建设部令第110号） 424

突发公共卫生事件与传染病疫情监测信息报告管理办法（中华人民共和国卫生部令第37号） 429

江苏省住宅物业管理服务标准（DB32／T 538—2002） 435

参考文献和网站 464