物业管理知识问答PDF电子书下载

1.1　什么是物业？ 1

第1章　物业管理基础知识 1

1.2　物业的类型有哪些？ 2

1.3　什么是物业管理？ 3

1.4　物业管理与传统的房屋管理有何区别？ 4

1.5　为什么要进行物业管理？ 5

1.6　为什么要依法进行物业管理？ 6

1.7 目前物业管理存在的主要问题是什么？ 7

1.9　物业管理的主要内容包括哪些？ 9

1.8　物业管理的性质是什么？ 9

1.10　物业管理的主要参与机构有哪些？ 10

1.11　物业管理的约束机制有哪些？ 11

1.12　《物业管理条例》制定的背景和过程怎样？ 12

1.13　《物业管理条例》制定的目的是什么？ 13

1.14　《物业管理条例》所遵循的基本原则是什么？ 13

1.15　《物业管理条例》确立了哪些基本制度？ 14

1.17　《物业管理条例》规定的四项授权规定具体指的是什么？ 16

1.16　《物业管理条例》规定的六项禁止行为具体指的是什么？ 16

1.18　《物业管理条例》的效力范围包括哪些内容？ 17

1.19　《物业管理条例》正式实施以前的地方性物业管理法规还有效力吗？ 18

第2章　业主、业主大会与业主委员会 19

2.1　什么是业主和非业主使用人？ 19

2.2　业主与物业管理企业之间是一种什么关系？ 20

2.3　业主在物业管理活动中享有哪些权利？ 21

2.4　从《消费者权益保护法》的规定上看，业主享有哪些权利？ 21

2.5　业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？ 23

2.6　业主如何实现自治？ 24

2.7　业主有权封闭自家阳台吗？ 24

2.8　什么是业主小组或者是业主房管小组？其职责包括哪些？ 25

2.9　如何划分物业管理区域？ 26

2.10　什么是业主大会？ 27

2.11　成立业主大会的条件是什么？ 27

2.12　必须成立业主大会吗？ 28

2.13　业主大会如何成立？ 28

2.15　首次业主大会的召开应当按照什么程序进行？ 29

2.14　启动首次业主大会的前提和法律依据是什么？ 29

2.16　业主在业主大会上的投票权如何确定？ 30

2.17　业主参加业主大会时如何行使自己的表决权？ 31

2.18　业主大会的职责有哪些？ 31

2.19　业主大会会议一般采用什么形式召开？ 31

2.20　业主可以委托代理人或其他业主代为参加业主大会会议吗？ 32

2.21　业主大会会议的表决规则是什么？ 32

2.23　什么是业主大会规则？业主大会规则的主要内容有哪些？ 33

2.22　业主大会会议的形式有哪些？ 33

2.24　什么是业主委员会？ 35

2.25　业主委员会和业主大会有何不同？ 35

2.26　一个物业管理区域只能成立一个业主 36

委员会吗？ 36

2.27　成立业主委员会应注意哪些问题？ 36

2.28　业主委员会成立的流程是什么？ 36

2.29　业主委员会筹备组成员由哪些人组成？ 38

2.30　业主委员会委员应当符合哪些条件？ 39

2.32　业主委员会委员的权利有哪些？ 40

2.31　拒交物业服务费的业主是否有资格成为业主委员会委员候选人？ 40

2.33　业主委员会委员的义务有哪些？ 41

2.34　业主委员会应当履行哪些职责？ 41

2.35　什么是业主委员会章程？它应该包括哪些内容？ 42

2.36　业主委员会如何运作？ 42

2.37　业主委员会会议的有效条件是什么？ 43

2.38　业主大会和业主委员会的活动经费从哪里来？ 43

2.39　业主委员会具有法人资格吗？它能够独立承担民事责任吗？ 44

2.40　业主委员会可以聘请秘书吗？ 44

2.42　业主委员会如何进行换届选举？ 45

2.41　业主委员会需要建立档案吗？ 45

2.43　新老业主委员会如何进行换届交接？ 46

2.44　业主委员会的主管部门有哪些？其与居委会是何种关系？ 47

2.45　业主大会、业主委员会的附随义务包括哪些？ 48

2.46 目前，业主委员会制度存在哪些缺陷？ 49

2.47　如何完善业主委员会制度？ 49

2.48　什么是联席会议制度？会议研究哪些问题？ 51

2.49　业主大会、业主委员会作出违反法律、法规的决定，应如何处理？ 52

2.50　业主或业主大会如何挑选物业管理企业？ 52

2.52　业主委员会解聘物业管理企业需要具备什么理由？ 54

2.51　业主委员会如何监督物业管理企业？ 54

第3章　业主临时公约与业主公约 56

3.1　什么是业主临时公约？ 56

3.2　为什么要制定业主临时公约？ 57

3.3　业主临时公约是物业买卖合同的组成部分吗？ 57

3.4　为什么要由建设单位来制定业主临时公约？ 58

3.5　业主临时公约包含哪些内容？ 58

3.6　《物业管理条例》对业主临时公约的订立和生效有什么限制性规定？ 59

3.9　什么是业主公约？ 60

3.7　建设单位在向购房者销售房屋前，需要就业主临时公约向购房者作出说明吗？ 60

3.8　业主临时公约何时生效、失效？ 60

3.10　业主公约与业主临时公约的关系怎样？ 61

3.11　业主公约有哪些特点？ 61

3.12　业主公约的性质及其效力如何？ 62

3.13　订立业主公约的法律依据是什么？ 62

3.14　业主公约的订立应遵循哪些原则？ 63

3.15　首次业主公约订立的程序如何？ 63

3.16　业主公约应当包括哪些内容？ 63

3.17　业主公约合法有效需要具备哪些条件？ 64

3.18　业主公约的法律效力如何？ 65

3.19　业主公约对物业管理企业有约束力吗？ 66

3.20　从实际情况来看，违反业主公约的行为有哪些？ 66

3.21　业主公约中可以对违反公约的业主设定罚款吗？ 67

3.22　个别业主、非业主使用人违反业主 68

公约怎么办？ 68

第4章　物业管理企业及其从业人员 69

4.1　什么样的物业管理企业才能从事物业管理活动？ 69

4.2　设立物业管理企业应当具备哪些条件？ 70

4.3　物业管理企业的资质等级是如何规定的？ 71

4.4　物业管理企业的资质由谁来确定？如何确定？ 73

4.5　新设立的物业管理企业如何申请资质等级？ 73

4.6　已设立的物业管理企业如何申请核定资质等级？ 74

4.7　物业管理企业申请核定资质等级，资质审批部门不予批准的情形有哪些？ 74

4.8　物业管理企业在什么情况下需要办理资质证书变更或注销手续？ 75

4.9　资质审批部门如何监督检查物业管理企业？ 75

4.10　如果企业没有取得资质证书或以欺骗手段取得资质证书而从事物业管理服务活动，应当如何处理？ 76

4.11　专业物业管理人员必须具备相应的从业资格吗？ 76

4.13　什么是物业管理师？负责实施物业管理师职业准入制度的部门有哪些？ 77

4.12　如果物业管理企业聘用了无从业资格的人员从事物业管理，业主该怎么办？ 77

4.14　公民申请参加物业管理师资格考试应当具备哪些条件？ 78

4.15　物业管理师资格认定考试的申报条件包括哪些？ 79

4.16　取得《物业管理师资格证书》的人员应当如何办理注册？ 80

4.17　物业管理师资格注册的种类有哪些？各须提交哪些材料？ 81

4.18　物业管理师注册申请不予批准的情形有哪些？ 82

4.19　物业管理师或者聘用单位在什么情形下必须到注册审批机构办理注销手续？ 82

4.21　物业管理师的执业范围包括哪些方面？ 83

4.22　物业管理师应当履行哪些义务？ 83

4.20　物业管理师应当具备什么样的执业能力？ 83

4.23　物业管理企业的经理应当必备哪些知识和能力？ 84

4.24　物业管理企业的部门经理和管理员应当必备哪些知识和能力？ 85

4.25　什么是物业服务合同？ 86

4.26　物业服务合同有哪些种类？ 86

4.27　物业服务合同的有效要件有哪些？ 88

4.28　物业服务合同应包含哪些内容？ 90

4.29　物业服务合同中的委托管理事项包括哪些？ 91

4.30　订立物业服务合同时应当注意哪些问题？ 92

4.31　物业服务合同中为什么不应当有无偿无期限的承诺？ 93

4.32　物业管理企业享有哪些权利？ 94

4.33　物业管理企业一般应当履行哪些义务？ 95

4.34　从《消费者权益保护法》上看，物业管理企业应当履行哪些义务？ 96

4.35　物业管理企业的社区安全管理义务有哪些？ 97

4.36　物业管理企业承担的小区治安管理义务包括哪些内容？ 98

4.37　物业管理企业所承担的小区消防管理义务包括哪些内容？ 98

4.38　物业管理企业应如何对物业项目实施管理？ 99

4.39　物业管理企业有罚款权吗？ 99

4.41 物业管理企业可以将某些业务委托给其他企业吗？ 100

4.40　一个物业管理区域只能委托一个物业管理企业进行管理吗？ 100

4.42　《物业管理条例》对物业小区的保安人员有什么规定？ 102

4.43　物业管理企业和街道办事处、派出所是什么关系？ 102

4.44　从实际情况来看，物业管理企业的不正当竞争行为有哪些？ 103

4.45　业主或非业主使用人带人进入物业小区不愿登记时，物业管理企业应该怎么办？ 104

第5章　前期物业管理 106

5.1　什么是前期物业管理？ 106

5.2　前期物业管理的开始时间如何界定？ 107

5.3　为什么要加强前期物业管理？ 108

5.4 目前，中国的前期物业管理存在哪些问题？ 109

5.5　前期物业管理中各利益主体之间的关系如何？ 111

5.6　前期物业管理的主要内容包括哪些？ 112

5.7　建设单位必须选聘物业管理企业进行前期物业管理吗？ 113

5.8　建设单位选聘物业管理企业进行前期物业管理的方式有几种？ 113

5.9　什么是物业管理招投标？ 114

5.10　前期物业管理招标的方式有哪几种？ 115

5.11　前期物业管理招投标应当遵循哪些原则？ 116

5.12　建设单位招标应当遵循什么样的程序？ 117

哪些内容？ 118

5.13　建设单位编制的招标文件应当包括 118

5.14　物业管理企业投标应当遵循什么样的程序？ 119

5.15　物业管理企业在编制投标文件时应当注意哪些问题？ 120

5.16　无效投标书包括哪些情形？ 121

5.17　什么是前期物业服务合同？ 121

5.18　前期物业服务合同的独有特征有哪些？ 122

5.19　前期物业服务合同应当包含哪些内容？ 123

5.20　建设单位在前期物业管理活动中应当履行哪些义务？ 123

5.21　建设单位是否可以对小区内的共用部位、共用设施设备擅自处分？ 124

5.23　建设单位配置的物业管理用房的面积如何确定？ 125

5.22　如果建设单位擅自处分物业的共用部位、共用设施设备，业主该怎么办？ 125

5.24　如果建设单位未按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，怎么办？ 126

5.25　物业管理用房的产权到底归谁所有？ 127

5.26　什么是物业的承接验收？其作用表现在哪几个方面？ 127

5.27　物业的承接验收与竣工验收有什么区别？ 128

5.28　物业承接验收的方法有哪几种？ 129

5.29　物业承接验收的种类有哪些？ 129

5.31　在前期物业管理阶段，物业承接验收应当遵循什么样的程序？ 130

5.30　在前期物业管理阶段，物业承接验收应当具备哪些条件？ 130

5.32　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料？ 131

5.33　建设单位、前期物业管理企业如果不移交承接验收资料，应当如何处理？ 132

5.34　在物业承接验收中应当注意哪些问题？ 133

5.35　物业在使用过程中出现质量问题，其保修责任由谁来承担？ 133

5.36　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限是如何规定的？ 134

5.37　人们在购房时经常听到的“五证”和“两书”各自指的是什么？ 134

5.38　物业管理企业在开发商对项目进行规划设计时可以提出哪些意见？ 135

5.39　物业管理企业在工程施工阶段介入时应注意哪些事项？ 138

5.40　物业管理企业在项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项？ 140

第6章　物业管理服务及物业服务费 141

6.1　什么是物业管理服务？ 141

6.2　物业管理服务包括哪些内容？ 142

6.3　公共性物业管理服务、特约性物业管理服务指的各是什么？ 142

6.4　物业管理企业所提供的专项服务主要有哪些？ 143

6.5　《房地产物业管理规范化服务标准》包括哪些内容？ 144

6.6　评判物业管理服务质量的标准有哪些？ 144

6.7　物业管理企业所提供的保安服务体现在哪几个方面？ 146

6.8　什么是物业服务费？ 147

6.9　物业服务费的种类有哪些？ 148

6.10　物业服务费的确定与收取应当遵循哪些原则？ 149

6.11　物业服务费的确定方式有哪些？ 150

6.12　物业服务费的计费方式有哪些？ 152

6.13　包干制与酬金制有哪些区别？ 153

6.14　政府如何对物业服务收费进行监督？ 153

6.15　负有交纳物业服务费用或物业服务资金义务的主体有哪些？ 154

6.16　物业管理企业何时开始收取物业服务费？ 155

6.17　在计算物业服务费时，计费面积以什么为准？ 155

6.18　房屋的哪些公共面积可分摊？ 156

6.19　物业管理用房能计入买房公摊面积吗？ 157

6.20　业主或非业主使用人在交纳物业服务费后，对公共区域内的水电费等费用还负交纳义务吗？ 158

6.21　对个别业主“搭车消费”应该怎么处理？ 158

6.22　在前期物业管理中，如何确定物业服务费？ 159

6.23　业主以其与建设单位产生纠纷为由拒绝交纳物业服务费，可以吗？ 159

6.24　业主可以以未订立物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费吗？ 160

6.25　对于高层住宅而言，家住首层的业主需要交电梯费吗？ 161

6.26　小区物业管理企业对地上停车位收费有法律依据吗？ 162

6.28　物业管理企业以业主或非业主使用人不交物业服务费为由停水停电，业主或非业主使用人怎么办？ 163

6.27　空置房的物业服务费是否应当由住户分担？ 163

6.29　物业管理企业可以代收水电费等费用吗？ 164

6.30　物业管理企业收取物业服务费用，是否应当出具正式发票？ 165

6.31　物业管理企业擅自增加收费项目或提高收费标准，业主应该怎么办？ 165

6.32　个别业主对物业管理的有关事项不满或有建议，通过什么方式加以解决？ 166

第7章　物业的使用与维护 167

7.1　业主使用物业应当遵循哪些原则？ 167

7.2　物业管理区域内公共建筑和共用设施用途可以随意改变吗？ 168

7.4　业主或物业管理企业如需占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，应当如何处理？ 169

7.3　确实需要改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途的，应当办理哪些手续？ 169

7.5　物业管理区域内公用管线和设施设备的维修、养护责任由谁来承担？ 171

7.6　什么是住宅室内装饰装修？目前关于住宅室内装饰装修的法律、法规和规章有哪些？ 172

7.7　业主如需装饰装修房屋，应当如何处理？ 173

7.8　在房屋装饰装修活动中，物业管理企业应当履行什么义务？ 174

7.9　住宅室内装饰装修活动的禁止行为和注意事项有哪些？ 175

7.10　住户装修时，是否应当向物业管理企业交纳装修押金？ 176

7.11　什么是住宅的共用部位、共用设施设备？ 177

7.12　物业小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？ 177

7.13　开发商可以将小区的共用部位转让给他人吗？ 178

7.14　什么是专项维修资金？ 179

7.15　专项维修资金与物业服务费有何区别？ 180

7.16 只有住宅小区内的业主才需要交纳专项维修资金吗？ 180

7.17　专项维修资金的来源有哪些？ 181

7.18　专项维修资金由谁来收取？ 182

7.19　专项维修资金归谁所有？ 182

7.20　专项维修资金的用途是什么？ 183

7.21　如何管理专项维修资金？ 183

7.22　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当如何办理？ 184

7.23　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所获得的收益应当如何处理？ 185

7.24　楼顶设置广告牌或在外墙涂刷广告语，其收益归谁所有？ 186

7.25　住户有权分享楼顶广告收益吗？ 187

7.26　什么是小区会所？ 188

7.27　小区会所的经营收益归谁所有？ 188

7.28　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时应当如何处理？ 189

7.29　在物业使用和维护过程中，如何处理单个业主权利和全体业主共同利益之间的关系？ 190

8.1　什么是物业管理纠纷？ 191

第8章　物业管理的法律责任 191

8.2　物业管理纠纷都有哪些类型？ 192

8.3　物业管理纠纷的处理依据有哪些？ 193

8.4　物业管理纠纷的处理方式有哪些？ 196

8.5　什么是物业管理法律责任？ 198

8.6　物业管理法律责任的主要特点有哪些？ 198

8.7　物业管理法律责任的构成要件有哪些？ 199

8.8　物业管理法律责任的种类有哪些？ 201

企业可能会因为哪些行为而承担法律责任？ 203

8.10　建设单位未通过招投标方式选聘物业管理企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业，应当如何承担法律责任？ 203

8.9　业主、非业主使用人、建设单位和物业管理 203

8.11　建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，应当如何承担法律责任？ 204

8.12　在物业管理活动中，相关主体不依法移交有关资料，应当如何承担法律责任？ 205

8.13　未取得资质证书或以欺骗手段取得资质证书从事物业管理的企业，应当如何承担法律责任？ 206

8.14　物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，应当如何承担法律责任？ 207

8.15　物业管理企业将全部物业管理业务一并委托给他人的，应当如何承担法律责任？ 207

8.16　挪用专项维修资金的单位或个人，应当如何承担法律责任？ 208

8.17　建设单位不按照规定配置必要的物业管理用房，应当如何承担法律责任？ 209

8.19　有关单位或个人擅自改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途的，或者擅自占用、挖掘道路、场地，损害业主共同利益的，应当如何承担法律责任？ 210

8.18　物业管理企业未经业主大会同意擅自改变物业管理用房的用途，应当如何承担法律责任？ 210

8.20　有关单位或个人擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当如何承担法律责任？ 211

8.21 因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，应当如何承担法律责任？ 212

8.22　装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，应当如何承担法律责任？ 213

8.23　装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，应当如何处理？ 213

8.24　物业管理企业发现装饰装修企业有违反规定的行为而不及时向有关部门报告的，应当如何处理？ 214

8.25　业主逾期不交纳物业服务费用的，应当如何处理？ 215

8.26　业主以业主大会或业主委员会的名义，从事违反法律、法规活动的，应当如何处理？ 216

8.27　物业管理区域内车辆被盗或毁损，物业管理企业是否承担赔偿责任？ 216

8.28 因雇请的保安人员监守自盗，物业管理企业是否应当承担责任？ 217

附录 218

附录一　全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则 218

附录二　北京市住宅物业管理服务标准 224

附录三 中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行） 230

附录四　与物业管理有关的法律规范目录 237

附录五　部分常用物业管理法律规范 240

1．物业管理条例 240

2．城市新建住宅小区管理办法 250

3．业主大会规程 253

4．前期物业服务合同（示范文本） 257

5．业主临时公约（示范文本） 268

6．前期物业管理招标投标管理暂行办法 274

7．城市异产毗连房屋管理规定 280

8．住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 282

9．物业服务收费管理办法 285

10．物业服务收费明码标价规定 288

11．物业管理企业资质管理办法 289

参考文献 295