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目录 1

导论　房地产法体系 1

第一节 房地产的相关概念与特征 1

一、房地产及其相关概念 1

二、房地产的法律特征 3

第二节 房地产立法的现状与问题 4

一、我国房地产立法的历史回顾和现行体系 4

二、房地产现行立法问题、成因和出路 6

三、房地产法体系 10

第三节 房地产法学习指引 12

一、房地产法学研究对象 12

二、房地产法学的主要内容——本书的基本结构 13

三、房地产法学习指南 15

思考题 16

第一编 房地产法基础理论 19

第一章　我国建设用地基本制度 19

第一节 土地分类及其归属利用制度概述 19

一、土地分类 19

二、我国土地归属制度 20

三、土地利用制度是以使用权为核心的制度设计 22

第二节 国有城市土地及其分散利用体制 23

一、可流转的国家土地使用权制度的创立 23

二、城市建设用地的现状与问题 25

第三节 农村建设用地及其征用制度 29

一、农村土地归属和利用现状 29

二、农村土地分类及其利用规范 30

三、城乡建设用地的统一问题 32

四、农村土地征用制度及其存在的问题 33

思考题 35

第二章 建设用地土地使用权出让制度和取得方式 36

第一节 土地使用权出让 36

一、土地使用权出让行为 36

二、土地使用权出让法律关系的主体与客体 38

三、土地使用权出让合同和使用权登记行为 39

四、土地使用权出让的方式 41

五、出让合同的履行及其违约责任 45

六、出让土地使用权的终止：现行规定及评价 46

一、两种划拨土地使用权 48

第二节 划拨土地使用权 48

二、公益目的划拨土地使用权的基本定性以及与出让土地使用权的区别 49

三、传统（或非公益目的）划拨土地的“转轨” 51

第三节 取得土地使用权其他方式 55

一、租赁取得 55

二、间接取得：土地使用权的转让和出租 57

思考题 60

第一节 房屋基本类型 61

一、房屋类型 61

第三章　房屋所有权 61

二、房屋所有权：民法上的分类 62

第二节 土地权利与房屋权利的关系 63

一、房屋所有权和土地所有权的两种结合 63

二、我国现行制度安排和存在问题 65

三、土地使用权终止与房屋所有权的关系 67

第三节 公有住房制度及其改革 69

一、公有住房制度及公有住房使用权 69

二、公有住房制度商品化改革 71

三、公有住房的出售及其产权问题 73

思考题 75

第四章　房地产登记制度 76

第一节 房地产登记基本原理 76

一、房地产登记基本制度规范 76

二、登记的公信力 77

三、房地产权取得和变动登记 79

第二节 我国现行房地产登记制度及其完善 80

一、我国房地产权属登记制度基本规范 80

二、我国的房地产登记体系 81

三、我国房地产登记基本程序 85

四、我国现行房屋登记制度的完善 87

思考题 89

第二编 房地产开发 93

第五章　房屋建筑和房地产开发概述 93

第一节 房屋建筑概述 93

一、房屋建筑的法律含义 93

二、我国私房建筑 94

第二节 房地产开发 95

一、房地产开发 95

二、房地产开发类型 96

三、房地产开发过程 99

四、房地产开发过程中的法律事务 100

第三节 房地产开发企业 101

一、房地产开发企业分类 101

二、专营房地产开发企业条件 102

三、兼营房地产开发企业条件 103

四、房地产开发企业的备案与资质管理 103

五、外资投资经营房地产 104

一、管制理由和管理机关 106

第四节 房地产开发行业管制 106

二、房地产行业管制的基本原则 107

三、房地产行业管制的内容 108

四、房地产市场的管理 108

思考题 109

第六章 建设用地规划管理 110

第一节 建设用地规划 110

一、建设用地规划和管理：现行法律法规概览 110

五、建设用地审查报批制度 111

四、使用国有土地进行建设的原则 111

三、城乡总体规划 111

二、土地利用总体规划 111

六、基本农田保护制度 112

第二节 城市规划法：城市建设用地规划管理 112

一、城市规划法概览 112

二、核发选址意见书 113

三、核发建设用地规划许可证 114

四、建设用地使用规范 115

五、违反《城市规划法》的法律责任 115

思考题 116

第七章　房地产开发项目实施与经营 117

第一节 房地产开发项目实施的基本程序 117

一、概述 117

二、基本程序 118

第二节 建筑工程项目招标和投标 122

一、现行规定 122

二、招标及其实施程序 123

三、投标及其主要程序 126

四、开标、评标、定标、签订合同 128

一、开发项目融资 129

第三节 资本运作法律问题 129

二、工程造价和工程款 133

三、房地产开发项目交易 137

思考题 139

第八章　房屋建筑质量管理体系和纠纷处理 140

第一节 目前我国房屋建筑质量的监督管理体系 140

一、对参与企业的资质管理 140

二、建筑工程监理制度 144

三、建筑行业法律规范体系 145

四、房屋竣工验收制度 146

一、房屋质量的责任人：现行法规定 147

第二节 房屋质量基本规范：现行法规定 147

二、房屋质量的责任期限 148

三、质量保修期责任的承担 151

四、质量保证期内责任事故问题 152

第三节 房屋质量投诉和质量纠纷 152

一、质量投诉及其行政处理 152

二、质量纠纷及其解决途径 153

思考题 154

一、拆迁法律关系 155

第九章　房屋拆迁安置与补偿 155

第一节 房屋拆迁及其程序 155

二、房屋拆迁的基本原则和程序 158

三、拆迁协议 160

第二节　拆迁补偿与安置 161

一、拆迁补偿 161

二、拆迁安置 163

三、货币化补偿及其实施 166

一、拆迁中的行政责任 167

第三节 法律责任 167

二、房屋拆迁纠纷及其处理方式 169

思考题 169

第三编 房产交易 173

第十章　商品房预售 173

第一节 商品房预售概述 173

一、商品房预售的概念 173

二、商品房预售的特点 174

三、商品房预售的条件 175

五、商品房预售款的监管 176

四、商品房预售的程序 176

第二节 商品房预售合同 177

一、预购人资格及其演变 177

二、预售合同条款 178

三、预售人合同权利保护：预告登记 180

四、预购人对预售合同权利的处分 183

第三节 商品房预售中的其他问题 185

一、商品房预售广告的约束力 185

二、商品房预售认购书 186

三、预售商品房财产损失保险与还款保证保险 189

四、房屋建筑面积的计算与测算 191

五、实际交付面积与预售合同约定面积差异纠纷 192

思考题 193

第十一章　商品房出售 194

第一节 商品房出售概述 194

一、商品房出售的含义 194

二、商品房出售与土地使用权的关系 195

四、商品房出售程序 196

三、商品房出售条件 196

第二节 商品房出售合同 197

一、商品房出售合同内容 197

二、商品房出售合同的成立与生效时间 198

三、免责与限责条款的效力 199

四、商品房价款的计价单位 199

五、商品房出售人告知义务 200

第三节 商品房出售合同履行中的问题 201

一、商品房所有权及风险负担转移时间 201

二、一房多卖纠纷 202

三、商品房买卖合同纠纷是否适用《消费者权益保护法》 204

四、商品房买卖质量纠纷 205

五、产权证书附图的效力 206

第四节 商品房的包销行为 207

一、商品房包销概述 207

二、商品房包销行为的法律性质 208

三、商品房包销相关问题 211

思考题 213

第一节 城镇私房买卖 215

一、城镇私房概述 215

第十二章 其他类型房屋转让 215

二、城镇私房买卖 216

第二节 房屋赠与 218

一、房屋赠与概述 218

二、房屋赠与若干问题 218

第三节 房屋交换 219

一、房屋交换概述 219

二、农村房屋转让的限制 220

一、农村房屋概述 220

第四节 农村房屋转让 220

二、房屋交换若干问题 220

第五节 房屋所有权有关问题 221

一、房屋所有权变动与过户登记的关系 221

二、户籍与房屋所有权的关系 222

思考题 223

第十三章　房屋租赁 224

第一节 房屋租赁概述 224

一、可租赁房屋范围 224

二、房屋租赁合同 225

四、房屋租金的种类 227

三、房屋租赁期限 227

第二节 房屋租赁有关问题研究 228

一、房屋租赁合同登记的功能 228

二、共有房屋租赁 231

三、房屋转租 232

四、房屋租赁与房屋抵押的关系 236

五、租赁房屋之添附 237

六、划拨土地上房屋租赁收益的分配 238

七、几种特殊房屋租赁方式 238

思考题 241

第十四章　房地产抵押 242

第一节 房地产抵押基本原理 242

一、房地产抵押概述 242

二、可抵押房地产的范围 245

三、抵押权的设定 247

四、房地产抵押权效力范围 248

五、房屋抵押权实现方式 251

第二节 房地产抵押：现行规定及实践问题 252

一、房地产抵押中房屋和土地使用权关系规则 252

二、房屋抵押权与典权、租赁权的关系 253

三、法定抵押与意定抵押的冲突 254

四、多重意定抵押权的冲突 255

五、房地产抵押权存续期限和除斥期间 256

六、被担保债权与抵押物价值的关系 258

七、房屋抵押权与公权力冲突问题 259

思考题 260

第一节 个人住房贷款概述 261

一、我国个人住房贷款体系发展历史 261

第十五章　个人住房贷款操作指引 261

二、政策性住房贷款 262

三、个人住房组合贷款 264

第二节 住房公积金贷款 265

一、住房公积金概述 265

二、住房公积金的缴存 266

三、住房公积金的提取和使用 267

四、住房公积金贷款条件 268

五、职工个人申请住房公积金贷款手续 268

七、单位缴存职工住房公积金的义务 269

六、住房公积金缴存人的权利 269

第三节 个人住房贷款其他相关问题 270

一、借款人资格要求 270

二、个人住房贷款担保方式 271

三、个人住房贷款保险 271

四、个人住房贷款费用 272

五、利息档次与提前还款 273

思考题 273

一、房地产价格评估制度 274

第一节 房地产价格管理 274

第十六章　房地产交易价格管理和税收制度 274

二、房地产成交价格申报制度 276

第二节 房地产交易中的税 277

一、房地产交易中税和费 277

二、房地产税主要税种 278

三、房地产费的主要种类 285

思考题 287

第一节 区分所有概述 291

一、区分所有制度的产生 291

第十七章　公寓式建筑区分所有制度 291

第四编 区分所有和物业管理制度 291

二、区分所有的基本含义 292

三、区分所有的复合性特征 294

四、建筑物区分所有类型和认定一般类型 296

第二节 自用部分和专有权 299

一、建筑物区分所有权的客体：自用部分的范围 300

二、专有权 301

第三节 共用部分和共有权 303

一、共用部分 304

二、对共用部分的共有权：与一般共有关系的区别 305

三、区分所有权人对共用部分的权利和义务 306

四、业主对共用部分的使用权 307

思考题 309

第十八章　物业管理法律关系 310

第一节 物业管理概述 310

一、物业管理含义 310

二、物业管理法律特征 312

三、物业管理内容 313

四、物业管理模式 313

一、业主 314

第二节 物业管理法律关系主体 314

二、业主团体 316

三、业主委员会 319

四、物业管理企业 322

第三节 业主团体的最高自治规范——业主公约 327

一、业主公约概述 327

二、业主公约的性质 328

三、业主公约的制订、修改及生效 328

四、业主公约的内容 330

五、几个相关法律问题 330

二、物业管理合同的条款 333

第四节 物业管理服务合同 333

一、物业管理服务合同的性质 333

三、物业管理合同的终止 334

四、几个相关法律问题 335

第五节 物业管理服务的内容 339

一、物的管理 339

二、社区管理 341

三、物的利用秩序管理 343

思考题 344