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第1章　房地产投资与投资风险 1

1.1　投资与房地产投资 1

1.1.1　投资 1

1.1.2　房地产投资 4

1.2　房地产投资的特性 6

1.2.1 位置固定性或不可移动性 6

1.2.2　寿命周期长 6

1.2.3　适应性 7

1.2.4　各异性 7

1.2.5　政策影响性 8

1.2.6 专业管理依赖性 8

1.2.7　相互影响性 8

1.3　房地产投资的形式与利弊 9

1.3.1 房地产投资的形式 9

1.3.2　房地产直接投资 9

1.3.3　房地产间接投资 10

1.3.4 房地产投资的利弊 11

1.4　房地产投资的风险 13

1.4.1　房地产投资风险的基本概念 14

1.4.2 系统风险 15

1.4.3 个别风险 18

1.4.4　风险对房地产投资决策的影响 19

1.5　风险与投资组合 20

1.5.1　投资组合理论 20

1.5.2　资本资产定价模型 24

复习思考题 25

第2章　房地产市场及其运行规律 27

2.1　房地产市场概述 27

2.1.1　房地产市场的概念 27

2.1.2　房地产市场的运行环境 27

2.1.3　房地产市场的影响因素 29

2.1.4　房地产市场的参与者 30

2.2　房地产市场结构与市场指标 33

2.2.1　房地产市场结构 33

2.2.2　房地产市场细分 33

2.2.3　房地产市场指标 35

2.3　房地产市场的特性与功能 39

2.3.1　房地产市场的特性 39

2.3.2　房地产市场的功能 40

2.4　房地产市场的运行规律 42

2.4.1 房地产空间市场与房地产资产市场 42

2.4.2　房地产市场的周期循环 43

2.4.3 房地产市场中的泡沫与过热 47

2.5　政府对房地产市场的干预 50

2.5.1 政府干预房地产市场的原则 50

2.5.2　宏观调控房地产市场的手段 52

2.5.3　规范房地产市场行为的措施 54

复习思考题 55

第3章　房地产开发程序 57

3.1　房地产开发程序概述 57

3.1.1　房地产开发 57

3.1.2　房地产开发的主要程序 57

3.2　投资机会选择与决策分析 58

3.2.1　投资机会选择 58

3.2.2　决策分析 58

3.3　前期工作 58

3.3.1　获取土地使用权 59

3.3.2　确定规划设计方案并获得规划许可 61

3.3.3　建设工程招标 63

3.3.4　开工申请与审批 68

3.3.5　前期工作的其他环节 69

3.4　建设阶段 69

3.4.1 质量控制 70

3.4.2　进度控制 70

3.4.3　成本控制 74

3.4.4　合同管理 75

3.4.5　安全管理 77

3.4.6　竣工验收 78

3.5　租售阶段 81

3.5.1 选择物业销售形式 81

3.5.2　制定租售方案 85

3.5.3　制定宣传与广告策略 87

复习思考题 89

第4章　房地产市场调查与分析 91

4.1　市场调查 91

4.1.1 市场调查的意义和内容 91

4.1.2　市场调查的步骤 94

4.1.3 对市场调查的分析与评估 97

4.2　市场分析的手段与方法 98

4.2.1 市场规模的估计 98

4.2.2　市场趋势分析 101

4.3 目标市场的细分与选择 104

4.3.1 市场细分 105

4.3.2 目标市场的选择 108

4.3.3 市场定位 109

4.4　竞争者分析 111

4.4.1　识别竞争者 111

4.4.2　确定竞争者的目标 112

4.4.3　确定竞争者的战略 112

4.4.4　判断竞争者的反应模式 113

4.4.5 企业应采取的对策 113

4.5　市场购买行为分析 114

4.5.1 消费者市场的购买对象 114

4.5.2 影响消费者购买的因素 115

4.5.3 消费者购买决策过程 119

4.6　房地产市场分析与产品功能定位 121

4.6.1 房地产市场分析的概念与作用 121

4.6.2　房地产市场分析的内容 123

4.6.3　房地产产品功能定位 127

复习思考题 129

第5章　现金流量与资金时间价值 131

5.1　现金流量 131

5.1.1　现金流量的概念 131

5.1.2　现金流量图 132

5.2　资金时间价值 133

5.2.1 资金时间价值的概念 133

5.2.2　利息与利率 134

5.2.3 单利计息与复利计息 136

5.2.4 名义利率与实际利率 137

5.3　资金等效值与复利计算 138

5.3.1 资金等值的概念 138

5.3.2 复利计算 138

5.3.3 复利系数的应用 142

复习思考题 148

第6章　经济评价指标与方法 149

6.1　效益和费用识别 149

6.1.1　投资与成本 149

6.1.2 经营收入、利润和税金 152

6.1.3　房地产投资经济效果的表现形式 153

6.2　经济评价指标及其计算方法 154

6.2.1　投资回收与投资回报 154

6.2.2　经济评价指标体系 154

6.2.3　盈利指标计算方法 155

6.2.4 清偿能力指标计算方法 161

6.2.5　通货膨胀的影响 164

6.3　经济评价指标计算实例 165

6.3.1 动态盈利能力指标计算实例 165

6.3.2　静态盈利能力指标计算实例 170

6.3.3 清偿能力指标计算实例 180

复习思考题 180

第7章　风险与不确定性分析 181

7.1 房地产项目不确定性因素的分析 181

7.1.1 房地产开发项目的主要不确定性因素 181

7.1.2　房地产置业投资项目的主要不确定性因素 185

7.1.3 不确定性因素的相互作用 186

7.2　盈亏平衡分析 186

7.2.1　盈亏平衡分析的基本原理 186

7.2.2　房地产项目的盈亏平衡分析 187

7.2.3　房地产项目盈亏平衡分析示例 189

7.3　敏感性分析 191

7.3.1　敏感性分析的概念 191

7.3.2　敏感性分析的步骤 192

7.3.3　单因素与多因素敏感性分析 192

7.3.4　敏感性分析的“三项预测值”法 195

7.4　风险分析 197

7.4.1　风险分析的界定 197

7.4.2　风险分析的一般过程和方法 198

7.4.3　概率分析的步骤与概率确定方法 199

7.4.4　概率分析中的期望值法 201

7.4.5　蒙特卡洛模拟法 204

复习思考题 207

第8章　房地产开发项目可行性研究 208

8.1　可行性研究概述 208

8.1.1 可行性研究的含义和目的 208

8.1.2 可行性研究的作用 208

8.1.3 可行性研究的依据 209

8.1.4　可行性研究的工作阶段 209

8.2　可行性研究的内容与步骤 211

8.2.1 可行性研究的内容 211

8.2.2　可行性研究的步骤 213

8.3　房地产开发项目策划与基础参数的选择 214

8.3.1 房地产开发项目策划 214

8.3.2　构造评价方案 215

8.3.3　选择基础参数 216

8.4　房地产开发项目投资与收入估算 216

8.4.1　投资估算 216

8.4.2　资金使用计划 220

8.4.3　收入估算与资金筹措 221

8.5　房地产开发项目财务报表的编制 225

8.5.1　财务评价的报表 225

8.5.2　财务报表的编制 226

8.6　可行性研究报告的撰写 227

8.6.1　项目可行性研究报告的基本构成 227

8.6.2　项目可行性研究报告正文的写作要点 229

复习思考题 231

第9章　房地产金融与项目融资 232

9.1　房地产资本市场 232

9.1.1 房地产市场与资本市场 232

9.1.2　房地产企业的权益融资与债务融资 233

9.1.3　房地产开发贷款与土地储备贷款 234

9.1.4　房地产抵押贷款 236

9.1.5　抵押贷款二级市场 239

9.1.6　房地产投资信托 240

9.2　房地产金融风险 243

9.2.1 房地产开发贷款的风险与风险管理 243

9.2.2 土地储备贷款的风险与风险管理 245

9.2.3 个人住房贷款的风险与风险管理 246

9.2.4　房地产投资信托的风险与风险管理 247

9.3　房地产项目融资 249

9.3.1　房地产项目融资的概念 249

9.3.2　房地产项目融资方案 250

9.3.3　金融机构对项目贷款的审查 254

复习思考题 258

第10章　物业资产管理 259

10.1　房地产资产管理 259

10.1.1　房地产资产管理 259

10.1.2　物业管理 259

10.1.3　设施管理 260

10.1.4　资产管理 261

10.1.5　房地产组合投资管理 261

10.2　物业管理的内容 261

10.2.1　制定管理计划 261

10.2.2　加强市场宣传以提升物业的租金 264

10.2.3　制定租金收取办法 265

10.2.4　物业的维修养护 265

10.2.5　安全保卫 266

10.2.6 协调与业主和租户的关系 266

10.2.7　组织与控制 266

10.3　写字楼物业管理 266

10.3.1 写字楼物业的分类 267

10.3.2 写字楼分类过程中要考虑的因素 268

10.3.3 写字楼租户的选择 271

10.3.4 写字楼租金的确定 273

10.3.5 写字楼物业的租约与租约谈判 275

10.4　零售商业物业管理 277

10.4.1　物业分析 278

10.4.2　选择租户 281

10.4.3　零售商业物业的租金 284

10.4.4 零售商业物业的租约 285

10.4.5 零售商业物业的其他管理工作 287

10.5　物业管理费用的测算与财务报告 288

10.5.1 收益性物业经营状况的评估 288

10.5.2 收益性物业管理中的经营费用 292

10.5.3　预算 296

10.5.4　收益性物业财务收支报告 299

复习思考题 300